РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 сентября 2026 года г. Челябинск
Центральный районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Широковой В.И., при секретаре Емельяновой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Привилегия-2» о признании акта недействительным, возложении обязанности, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда, установил:
ФИО3 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Привилегия-2» (далее – ООО СЗ «Привилегия-2»), в котором просит:
признать односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным;
возложить на ответчика обязанность устранить недостатки, отраженные в бланке осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: возвести террасу, отраженную в поэтажном плане договора от ДД.ММ.ГГГГ № №; установить в гостиной и спальной комнате пластиковые откосы внутри квартиры, в гостиной – металлические откосы с улицы;
взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 622 337,33 руб., штраф в размере 311 168 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Привилегия-2» и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве № № По условиям договора застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также о необходимости принятия завершенного строительством объекта – квартиры, и подписании акта приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом производился осмотр объекта долевого строительства – двухкомнатной квартиры. По результатам осмотра выявлены следующие недостатки: отсутствует терраса; в гостиной и спальной комнате отсутствуют пластиковые откосы внутри квартиры, в гостиной – металлические откосы с улицы. ДД.ММ.ГГГГ застройщиком был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, однако у застройщика отсутствовали основания для его составления, что и послужило основанием для обращения в суд.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело без его участия.
Представитель ответчика ООО СЗ «Привилегия-2» - ФИО3 в судебном заседании с иском не согласился, представил письменный отзыв на иск (л.д. 66-69).
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела, исследовав и оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, представленные сторонами, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Привилегия-2» и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве № № (л.д. 17-24).
Согласно пункту 3.1 указанного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику объект долевого строительства – двухкомнатную <адрес>, назначение – жилое помещение, этаж расположения – 1, общая проектная площадь квартиры – 54,16 кв.м, общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента террасы составляет 43,66 кв.м, жилая площадь квартиры составляет 26,85 кв.м., терраса – 15 кв.м, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять в собственность указанную квартиру. Застройщик передает участнику квартиру с видами отделки и оборудованием, указанным в пункте 5.1.3 договора.
В соответствии с пунктом 5.1.3 застройщик обязуется передать участнику квартиру в степени готовности, с установленным оборудованием, предусмотренным проектной документацией. Внутренняя чистовая отделка выполняется силами и средствами участника долевого строительства.
Цена договора составляет 5 090 800 руб. (пункт 4.1 договора).
Свои обязательства участник долевого строительства выполнил надлежащим образом, а именно – оплатил денежные средства в размере 5 090 800 руб., что не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 7.6 договора от ДД.ММ.ГГГГ между № № при отказе участника от принятия квартиры либо уклонения участника от ее принятия в срок, предусмотренный пунктом 3.2 данного договора, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного для передачи квартиры участнику, вправе составить односторонний акт приема-передачи квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 75).
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче (л.д. 72).
ДД.ММ.ГГГГ истцом произведен осмотр объекта долевого строительства, по результатам которого выявлены следующие недостатки: отсутствует терраса; в гостиной и спальной комнате отсутствуют пластиковые откосы внутри квартиры, в гостиной – металлические откосы с улицы (л.д. 71). Бланк осмотра с замечаниями получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ застройщиком был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры (л.д. 28).
Из пояснений представителя истца, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что уклонения от передачи квартиры со стороны ФИО3 не было, напротив дольщик требовал передачи квартиры, что подтверждается неоднократными обращениями о передаче объекта.
По причине выявленных недостатков в адрес ООО СЗ «Привилегия-2» было направлено заявление с требованием об устранении недостатков и передаче объекта долевого строительства.
В настоящее время терраса не возведена, металлические откосы на окнах с улицы не установлены, что не оспаривалось ответчиком.
В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3 статьи 8 указанного закона).
В силу части 4 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно части 6 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами, суд исходит из того, что право застройщика составить односторонний акт возникает при наличии двух условий: 1) уклонения участника долевого строительства от приемки; 2) отсутствия претензий по качеству объекта.
С учетом установленных обстоятельств, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что в настоящем случае оба из этих условий отсутствовали, в связи с чем застройщик неправомерно составил односторонний акт, так как у истца имелись претензии к качеству объекта, о чем ответчик не мог не знать.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
По своей правовой природе односторонний акт передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ является сделкой, так как влечет для сторон договора установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Из материалов дела усматривается, что истец принимал активные действия по приемке квартиры, заявлял законные требования, но в связи с нарушением условий договора застройщиком не мог принять квартиру из-за наличия недостатков.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действия ответчика по составлению одностороннего акта передачи квартиры являются незаконными, в связи с чем требование истца о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным являются обоснованными и подлежат удовлетворению, равно как и требования возложить на ответчика обязанность устранить недостатки, отраженные в бланке осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: возвести террасу, отраженную в поэтажном плане договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № ДДУ-215-6.1-П2/25; установить в гостиной металлические откосы на окнах со стороны улицы. При этом оснований для возложения на ответчика обязанности установить в гостиной и спальной комнате пластиковые откосы внутри квартиры суд не усматривает, поскольку данное требование противоречит условиям договора и технической документации, представленной в материалы дела.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Частью 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).
Разрешая требование о взыскании неустойки, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт нарушения ответчиком установленного договором срока передачи истцу объекта долевого строительства, приходит к выводу о том, что истец вправе требовать взыскания неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 671 985,60 руб., исходя из расчета: 5 090 800 руб. * 15% * 1/300 * 132 д. * 2.
Вместе с тем согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В исковом заявлении ФИО3 заявляет период взыскания неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 622 337,33 руб., исходя из расчета: 5 090 800 х 131 х 1/150 х 14%.
Таким образом, с ООО СЗ «Привилегия-2» в пользу ФИО3 подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 622 337,33 руб. При этом оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ суд не усматривает.
Согласно части 2 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Поскольку судом установлено нарушение прав истца как потребителя, то заявленное ФИО3 в иске требование о взыскании с ответчика компенсации морального вреда является обоснованным.
Определяя к взысканию сумму компенсации морального вреда, суд с учетом обстоятельств настоящего дела, в частности продолжительности нарушения прав истца, полагает возможным установить её в размере 10 000 руб.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (часть 3 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 31 616,86 руб. ((622 337,33+10 000)*5%).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.
Признать односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
Возложить на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Привилегия-2» обязанность устранить недостатки, отраженные в бланке осмотра квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Привилегия, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: возвести террасу, отраженную в поэтажном плане договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № №; установить в гостиной металлические откосы на окнах со стороны улицы.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Привилегия-2» (ИНН 7453341795) в пользу ФИО3 (паспорт гражданина РФ серии № №) неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 622 337,33 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 31 616,86 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья п/п В.И.Широкова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья п/п В.И.Широкова
Копия верна.
Решение не вступило в законную силу
Судья Центрального районного суда <адрес> В.И.Широкова
Секретарь с/з ФИО5