РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
10 августа 2026 года г. Салехард
Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Липчинской Ю.П., при секретаре судебного заседания Ягубовой К.Г., с участием прокурора Румянцева Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-291/2026 по исковому заявлению Полушина А.Н. к администрации г. Салехарда, некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» об определении выкупной стоимости объектов недвижимости, по встречному исковому заявлению администрации г. Салехард к Полушину А.Н., Полушину К.А,, Некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства ЯНАО» об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, прекращении права собственности на объекты недвижимости, признании утратившими право пользования и выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещении, признании за муниципальным образованием права собственности, по иску третьего лица ПАО «Сбербанк» заявившего самостоятельные требования относительно предмета спора,
УСТАНОВИЛ:
Полушин А.Н. обратился в суд с иском к администрации г. Салехарда, некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» об определении выкупной стоимости объектов недвижимости. Требования мотивировал тем, что он является собственником <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, земельный участок под ним изъят для муниципальных нужд, в связи с чем НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» направил в его адрес соглашение об изъятии жилого помещения, определив выкупную стоимость в размере 4 216 000 рублей. С указанной стоимостью он не согласен, в связи с чем обратился в суд с иском, где просил провести судебную экспертизу по установлению стоимости изымаемых объектов недвижимости и определить выкупную цену, установленную экспертом.
Администрация г. Салехард обратилась со встречным исковым заявлением к Полушину А.Н., Полушину К.А,, Некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства ЯНАО» об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, прекращении права собственности на объекты недвижимости, признании утратившими право пользования и выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещении, признании за муниципальным образованием права собственности.
В обоснование встречного искового заявления указано, что распоряжением администрации города Салехарда от 15.12.2021 г. №-р «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу», <адрес> в г. Салехарде признан аварийным и подлежит сносу. Собственнику предъявлено требование о необходимости в течение 6 месячного срока произвести снос жилого дома, собственником квартиры которой он является. В установленный срок мероприятия по сносу не произведены. Данный дом расположен на территории, определенной администрацией города Салехарда под развитие застроенных территорий в соответствии с договором от <дата> №. 08.11.2022 года издано постановление администрации города Салехарда № «Об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд», которым земельный участок многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а также <адрес> данном доме изъяты для муниципальных нужд. Согласно отчета об оценке № от <дата>, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО5 размер возмещения за жилое помещение, составляет 4 216 000,00 рублей. НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» в адрес собственника направило проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, который не подписан по наличию разногласий в выкупной цене. В связи с чем администрация г. Салехарда просит изъять у Полушина А.Н. для муниципальных нужд, принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости: квартиру, общей площадью 29,8 кв.м., находящуюся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения, определив общую выкупную стоимость в размере - 4 216 000,00 рублей. Возложить обязанность на Полушина А.Н. предоставить в НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу. Возложить обязанность на НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» произвести возмещение выкупной стоимости, установленной судебным актом при рассмотрении настоящего спора, путем перечисления указанной суммы на банковский счет Полушина А.Н. в течении 10 дней с момента получения банковских реквизитов. Прекратить право собственности Полушина А.Н. на объекты недвижимости: квартиру, общей площадью 29,8 кв.м., находящуюся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения. Признать Полушина А.Н., Полушина К.А, утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> выселить их из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Прекратить обременение: вид - ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 10.08.2016 года, номер государственной регистрации № в отношении изъятого недвижимого имущества. Признать за городским округом город Салехард право собственности на жилое помещение: квартиру, общей площадью 29,8 кв.м., находящуюся по адресу: Ямало- Ненецкий автономный округ, <адрес>, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения.
ПАО Сбербанк обратилось с заявлением о признании третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно спора. В обоснование заявления указано, что на основании заключенного кредитного договора № от 04.08.2016 ПАО Сбербанк предоставил кредит «Приобретение готового жилья» сроком по 17.08.2036, под 11,9% годовых, Полушину А.Н. в сумме 2 400 000,00 рублей. Кредитный договор на момент рассмотрения настоящего дела является действующим. По состоянию на 08.06.2026 сумма долга по кредитному договору составляет 1 268 381,24 рублей. При указанных обстоятельствах ПАО Сбербанк как залоговый кредитор полагает необходимым заявить самостоятельные требования в рамках рассматриваемого дела об обязании НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» перечислить в ПАО Сбербанк часть выкупной стоимости, причитающейся ответчикам в качестве возмещения за изымаемый объект недвижимости в размере остатка общей задолженности по договору № от 04.08.2016, на день фактического исполнения решения суда. В связи с чем просит возложить обязанность на НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» перечислить в ПАО Сбербанк часть выкупной стоимости, причитающейся ответчикам в качестве возмещения за изымаемый объект недвижимости, в размере остатка общей задолженности по договору № от 04.08.2016 года, заключённому с ПАО Сбербанк, на день фактического исполнения решения.
Истец Полушин А.Н., будучи извещенным надлежащим образом в судебном заседании участия не принимал.
Представитель истца – ответчика по встречному исковому заявлению Полушина А.Н. – Богомолова Д.В., действующая на основании доверенности, на первоначальном исковом заявлении настаивала в полном объеме, встречное исковое заявление просила оставить без удовлетворения.
Представитель ответчика – истца по встречному иску Левандовская К.И., действующая на основании доверенности, просила встречное исковое заявление удовлетворить в полном объеме, первоначальный иск оставить без удовлетворения.
Представитель НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» Казанцева З.С., действующая на основании доверенности, требования об изъятии поддержала, просила определить выкупную цену объектов недвижимости с учетом заключения, представленного суду администрацией г. Салехард.
Участвующий в деле помощник прокурора г. Салехарда Румянцев Д.А. дал заключение об обоснованности заявленных исковых требований об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд с определением выкупной стоимости в соответствии с заключением судебного эксперта.
Истец по первоначальному и ответчик по встречному иску Полушин К.А., представитель третьего лица, заявивший самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО Сбербанк, будучи извещенными надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимали, заявлений, ходатайств не представили.
Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, исследовав письменные доказательства, представленные в дело, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Полушину А.Н. (л.д. 17-18).
Распоряжением администрации города Салехарда от 15.12.2021 г. №-р «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу», <адрес> в г. Салехарде признан аварийным и подлежит сносу.
Данный дом расположен на территории, определенной администрацией города Салехарда под развитие застроенных территорий в соответствии с договором от 28.11.2019 №, согласно которого Некоммерческая организация «Фонд жилищного строительства ЯНАО» обязуется уплатить выкупную цену собственникам изымаемых жилых помещений и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
08.11.2022 года издано постановление администрации города Салехарда № «Об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд», которым земельный участок многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а также <адрес> данном доме изъяты для муниципальных нужд, аналогичное постановление издано 26.11.2025 года №.
Собственнику предъявлено требование о необходимости в течение 6 месячного срока произвести снос жилого дома, собственником квартиры которой он является. Указанные требования не выполнены. Доказательств обратного суду не представлено.
Согласно отчета об оценке № от 29.09.2025 года, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО5 размер возмещения за жилое помещение, составляет 4 216 000,00 рублей.
НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» в адрес собственника направлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд, которым предложено подписать проект соглашения и предоставить его в фонд. Данным уведомлением разъяснено, что в случае, если по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения не будет представлен его подписанный вариант, то администрация города Салехард будет вынуждена обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и принадлежащего ответчику жилого помещения.
Собственник жилья согласия не выразил до настоящего времени, соглашение не подписано.
Конституцией Российской Федерации установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч.3 ст.35 Конституции Российской Федерации).
На основании ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с ч.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Согласно положений п.1 ст.249 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации либо органов местного самоуправления - в зависимости от того, для нужд какого уровня осуществляется изъятие (ст.56.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п.4 ст.54 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения, на основании которого возникли ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Согласно п.1 ст.62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно положений п.2 ст.281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (п.2 ст.239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа на основании ч.6 ст.32 ЖК РФ определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. В соответствии с ч.9 названной статьи, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Согласно ч.4 ст.32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации.
Согласно п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Поскольку собственник изымаемого жилого помещения понесет данные расходы, они охватываются понятием убытков определенных в ст.15 ГК РФ, поэтому подлежат включению в выкупную стоимость.
Согласно положений ст.282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.04.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» № 14 установлено, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:
а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;
б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 249 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);
в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений);
г) соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
При этом исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;
д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;
з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 4 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 4 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст.32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Судом установлено, что процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, органом местного самоуправления, в соответствии с положениями ЖК РФ, более конкретизированных в приведенном выше Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, были полностью соблюдены.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в ответе на вопрос 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Соглашение о выкупе жилого помещения между сторонами не достигнуто, что следует из материалов дела, между сторонами имеет спор о размере выкупной цены.
Определением Салехардского городского суда ЯНАО от 13.01.2026 года по ходатайству Полушина А.Н. была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр экономического содействия».
Согласно заключению эксперта ООО «Центр экономического содействия» от 15.04.2026 г. № рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом стоимости квартиры, а также стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, земельный участок под многоквартирным домом составляет 4 164 878 рублей, размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с его изъятием – 529 665 рублей.
Указанное заключение соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» ст.86 ГПК РФ, содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, является актуальным по дате исследования. Оснований сомневаться в компетенции и объективности эксперта не имеется. При этом суд учитывает, что стоимость объекта оценивается исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. При этом отчет по оценке, представленный истцом нельзя признать актуальным на момент рассмотрения дела и соответствующим всем требованиям закона по оценке рыночной стоимости объектов и ст.86 ГПК РФ.
Оснований для назначения повторной экспертизы суд не усмотрел, поскольку экспертиза произведена учреждением, предложенным стороной истца по первоначальному иску, доказательств наличия какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела суду не представлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доводы представителя истца о несогласии с определенной экспертом ООО «Центр экономического содействия» выкупной ценой не являются основанием к назначению повторной экспертизы.
Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об определении общей выкупной стоимости исходя из заключения судебного эксперта в размере 4 694 543 рублей, которая подлежит выплате Полушину А.Н., НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО», взявшего на себя обязательства по выкупу жилых помещений на территории определённой к развитию застроенных территорий в соответствии с договором № от 28.11.2019 года. А потому в данной части требования Полушина А.Н. подлежат удовлетворению, встречные требования администрации г. Салехард – частичному удовлетворению.
Суд считает необходимым, с целью своевременного выполнения НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» обязательств перед Полушиным А.Н. возложить на них обязанность предоставить в НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.04.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (ст.235 ГК РФ).
Принимая во внимание, что собственнику компенсирована выкупная цена изымаемого жилого помещения в полном объеме по правилам, указанным в ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о зарегистрированном праве собственности Полушина А.Н. на жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: ЯНАО, <адрес>, то суд полагает требования администрации г. Салехард о прекращении права собственности Полушина А.Н. на изымаемое помещение и признании права собственности на указанное жилое помещение за муниципальным образованием – городской округ город Салехард являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно п. 2 ст. 34 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации. То есть новый собственник жилого помещения в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок.
Настоящее решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
Частью 1 ст.35 Жилищного кодекса РФ установлено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Согласно ч.2 ст.292 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением прежним членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований администрации г. Салехард о признании Полушина А.Н., Полушина К.А, зарегистрированных в спорном помещении, утратившими право пользования спорной квартирой, и выселении их из указанного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения. При таких обстоятельствах требования администрации г. Салехард в указанной части подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.4 Закона РФ от 25.06.1993 г. №5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета случаях выселения из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Согласно п.п. «е» п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.04.1995 г. №413 снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Поскольку по спорному адресу зарегистрированы Полушин А.Н., Полушин К.А,, то принятое решение является основанием для снятия их с регистрационного учета органами регистрационного учета.
Разрешая самостоятельные требования третьего лица ПАО Сбербанк суд приходит к следующему выводу.
Согласно выписки из единого государственного реестра недвижимости объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, обременен ипотекой в силу закона сроком по 17.08.2036 г. в пользу ПАО Сбербанк.
Согласно положений ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.
Заложенное имущество изымается администрацией г. Салехард для муниципальных нужд, с выплатой собственнику имущества возмещения в виде выкупной цены, поэтому право залога в данном случае прекращается и не переводится на другой объект недвижимости. Требования залогодержателя должны быть удовлетворены за счёт средств выкупной стоимости, причитающейся в качестве возмещения на изымаемое жилое помещение.
Заложенное имущество изымается для государственных нужд с выплатой собственникам имущества возмещения в виде выкупной цены, поэтому право залога в данном случае прекращается и не переводится на другой объект недвижимости. Требования залогодержателя должны быть удовлетворены за счёт средств выкупной стоимости, причитающейся в качестве возмещения на изымаемое жилое помещение.
Таким образом, в целях обеспечения прав кредитора ПАО Сбербанк, с целью прекращения залога, суд полагает возможным удовлетворить самостоятельные исковые требования третьего лица ПАО Сбербанк, обязать НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» перечислить часть выкупной стоимости, уплачиваемой за изымаемые объекты недвижимости, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору № от 04.08.2016 г., на день фактического исполнения решения суда - перечисления денежных средств в пользу ПАО Сбербанк (ИНН 7707083893), но не более остатка суммы долга по кредитному договору по состоянию на 08.06.2026 г. в сумме 1 268 381,24 рублей.
С учетом изложенного из общей выкупной стоимости в размере 4 694 543 рублей, подлежащей выплате ответчику Полушину А.Н., подлежит удержанию НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» сумма долга по кредитному договору № от 04.08.2016 г. по состоянию на дату исполнения настоящего решения суда, но в сумме, не превышающей остаток задолженности по состоянию на 08.06.2026 года в размере 1 268 381,24 рублей.
Поскольку права залогодержателя будут удовлетворены за счет выкупной стоимости, то обременение на изымаемую вышеуказанную квартиру, кадастровый №: вид ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 10.08.2016, номер государственной регистрации 89-89/001/201/2016-10045/1 подлежит прекращению, а заявленные администрацией г. Салехарда в данной части требования – удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Полушина А.Н. - удовлетворить, встречные исковые требования администрации г. Салехард - удовлетворить частично.
Изъять у Полушина А.Н., для муниципальных нужд, принадлежащие ему на праве общей собственности объекты недвижимости: квартиру, общей площадью 29,8 кв.м., расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровый №, а также долю в праве в общей долевой собственности на общее имущество в указанном многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером 89:08:010201:1372, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения, путем выплаты Полушину А.Н. общей выкупной стоимости в размере 4 694 543 рублей (за вычетом доли, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору № от 04.08.2016 года, подлежащего погашению из определенной выкупной стоимости некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» на дату исполнения настоящего решения суда).
Возложить обязанность на Некоммерческую организацию «Фонд жилищного строительства ЯНАО» произвести возмещение выкупной стоимости Полушину А.Н. 4 694 543 рублей, за вычетом денежных средств, подлежащих оплате Некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства ЯНАО» в пользу ПАО Сбербанк не более 1 268 381,24 рублей в течение 10 дней с момента получения банковских реквизитов.
После уплаты выкупной цены, прекратить право собственности Полушина А.Н. на объекты недвижимости: квартиру, общей площадью 29,8 кв.м., расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровый №, а также долю в праве в общей долевой собственности на общее имущество в указанном многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения.
После выплаты выкупной стоимости за изымаемые объекты недвижимости, и прекращения права собственности на жилое помещение по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, признать Полушина А.Н., Полушина К.А, утратившими право пользования данным жилым помещением и выселить их из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Возложить обязанность на Полушина А.Н. предоставить в Некоммерческую организацию «Фонд жилищного строительства ЯНАО» реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.
Признать за городским округом г. Салехард право собственности на жилое помещение: квартиру, общей площадью 29,8 кв.м., расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровый №, а также долю в праве в общей долевой собственности на общее имущество в указанном многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером 89:08:010201:1372, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения.
Прекратить обременение на изымаемую вышеуказанную квартиру, кадастровый №: вид ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 10.08.2016, номер государственной регистрации 89-89/001/201/2016-10045/1.
В остальной части исковые требования администрации г. Салехард - оставить без удовлетворения.
Самостоятельные исковые требования третьего лица публичного акционерного общества Сбербанк о возложении на некоммерческую организацию «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» обязанности перечислить выкупную стоимость, причитающуюся Полушину А.Н. в пользу банка в счет погашения задолженности по кредитному договору - удовлетворить.
Обязать Некоммерческую организацию «Фонд жилищного строительства ЯНАО» перечислить часть выкупной стоимости, уплачиваемой за изымаемые объекты недвижимости: <адрес> в г. Салехарде, а также долю в праве в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, пропорционально общей площади занимаемого помещения, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору № от 04.08.2016 года, заключенному Полушиным А.Н. с ПАО Сбербанк, на день фактического исполнения решения суда - перечисления денежных средств, в пользу ПАО Сбербанк (ИНН 7707083893), но не более остатка суммы долга по кредитному договору по состоянию на <дата> в сумме 1 268 381,24 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа.
Решение в окончательной форме изготовлено – 24.08.2026 года.
Председательствующий судья Ю.П. Липчинская