РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 августа 2026 года г. Ханты-Мансийск
Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Артюх О.П., при секретаре Копылове С.В., с участием представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту муниципальной собственности Администрации <адрес> о признании недействительным договора мены в части, применении последствий недействительности сделки в части, признании прекращенным обременения, взыскании денежных средств, судебных расходов, установил:
ФИО1обратился в Ханты-Мансийский районный суд с исковыми требованиями к Департаменту муниципальной собственности Администрации <адрес> о признании недействительным договора мены в части, применении последствий недействительности сделки в части, признании прекращенным обременения, взыскании денежных средств, судебных расходовмотивировав свои требования тем, что многоквартирный <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции распоряжением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-№
В соответствии с письмом Департамента градостроительства и архитектуры от ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией принято решение о признании дома аварийным с установлением срока реконструкции до ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельного участка и помещений для муниципальных нужд» принято решение об изъятии для муниципальных нужд, том числе <адрес>,принадлежащей истцу.
ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «<адрес> Ханты-Мансийск <адрес>-Югры в лице департамента муниципальной собственности Администрации <адрес> и ФИО1 заключен договор мены жилых помещений №.
По условиям договора мены: истец передал в собственность ответчика <адрес>, общей площадью № кв.м., принадлежащую истцу на праве собственности. Указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции(впоследствии-сносу).
-ответчик передал истцу квартиру№ в <адрес>, общей площадью №
Пунктами 2.1.-2.3. договора стороны признали обмениваемые квартиры неравноценными и установили обязанность истца произвести доплату в размере 4 786 000 рублей с предоставлением рассрочки на 48 месяцев равными ежемесячными платежами по 99 708,30 рублей.
Во исполнение указанного условия истцом за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату подачи настоящего иска перечислены денежные средства в общей сумме 1 196 499,60 рублей.
Сторона истца полагает, что условие договора, возлагающее на истца обязанность по оплате разницы в стоимости обмениваемых жилых помещений-недействительной, в силу противоречия требованиям закона, а также совершено под влиянием существенного заблуждения и вследствие стечения тяжелых обстоятельств.
Условие договора о доплате (пункты 21.1-2.7) ничтожно как посягающее на публичные интересы и права истца, гарантированные федеральным законом.
Истец заблуждался относительно правовых последствий заблуждения договора, полагая, что доплата является обязательной и неизбежной.
Истец был вынужден согласится на крайне невыгодные условия-многомиллионную доплату,рассрочку на 4 года и залог предоставляемой квартиры.
Истец вправе требовать возврата уплаченных денежных средств как неосновательного обогащения ответчика, возникшего вследствие исполнения ничтожного условия сделки.
С учетом изложенного, просит суд признать недействительным условием договора мены жилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Департаментом муниципальной собственности Администрации <адрес> в части возложения на истца обязанности произвести доплату за обмениваемое жилое помещение (раздел 2 договора мены полностью); применить последствия недействительности сделки в указанной части; взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 196 499,60 рублей уплаченные истцом в счет исполнения недействительного условия договора; признать прекращенным обременение в виде залога (ипотеки в силу закона) в отношении <адрес>,возникшее на основании пункта 2.6. договора; взыскать расходы по оплате государственной пошлине в размере 32 964, 99 рублей.
Истец ФИО1, представитель третьего лица Администрация <адрес>, третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель истца ФИО4, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дав пояснения согласно доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика Департамента муниципальной собственности Администрации <адрес> ФИО5, заявленные требования не признал, дал пояснения согласно возражениям на исковое заявление.
Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Материалами дела установлено, что истцу на праве собственности принадлежало жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Распоряжением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р на основании заключений от ДД.ММ.ГГГГ №, № ДД.ММ.ГГГГ № межведомственных комиссий для оценки соответствия установленным требованиям жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда, находящегося на территории <адрес>, протоколов межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Пунктом 3.1 распоряжения Департаменту муниципальной собственности администрации <адрес> предписано обеспечить расселение граждан, проживающих в муниципальных жилых помещениях многоквартирного жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ
На основании распоряжения Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р, внесены изменения в распоряжение Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №р «О признании отдельных многоквартирных жилых домов аварийными и подлежащими сносу, признании отдельных жилых помещений непригодными для проживания», многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции; Департаменту муниципальной собственности администрации <адрес> направить собственникам жилых помещений в срок до ДД.ММ.ГГГГ требования об осуществлении реконструкции дома в срок №
№ Администрацией <адрес> принято постановление № «Об изъятии земельного участка и помещений для муниципальных нужд», которым постановлено изъять для муниципальных нужд: земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; <адрес>, №, №, №, №, №, №, № в <адрес>.
Многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> включен в 1 этап Адресной программы ХМАО-Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденную постановлением Правительства ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об адресной программе ХМАО-Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2024-2030».
№ между Департаментом муниципальной собственности администрации <адрес>, действующим от имени городского округа Ханты-Мансийск <адрес> - Югры и ФИО1 заключен договор мены жилых помещений №,в соответствии со статьями 567,568 ГК РФ, Адресной программой <адрес> по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2024-2027 годы, утвержденной постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, Порядком переселения граждан из жилых домов признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ,утвержденным постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, личного заявления ФИО1 заключили настоящий договор о нижеследующем:
П.1.1. Сторона 1 передает стороне 2 в собственность жилое помещение- <адрес> жилом <адрес>, общей площадью 76,1 кв.м.,а сторона 2 передает стороне 1 в собственность жилое помещение- <адрес> жилом <адрес>, общей площадью 42,2 кв.м.
1.2. Сторона 1 является собственником <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации №.
1.3. Сторона 2 является собственником <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.
2.1. Стоимость принадлежащей Стороне 1 на праве собственности <адрес> составляет 9 036 000 рублей согласно отчету ИП ФИО6 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №/ДД.ММ.ГГГГ/№ от ДД.ММ.ГГГГ.
2.3. Обмениваемые квартиры признаются неравноценными и сторона 2 производит оплату стороне 1 в размере 4 786 00 рублей.
В соответствии с пунктом 12 Порядка стороне 2 устанавливается рассрочка платежа сроком на 4 года, равными частями, в порядке, определенном графиков платежей, согласно приложению к настоящему договору.
2.6. До полной оплаты всей суммы,указанной в пункте 2.3. настоящего договора,<адрес> признается находящейся в залоге у стороны 1.
Истцом были перечислены денежные средства в размере 1 196 499 рублей 60 копеек, во исполнение вышеуказанного договора.
Истец полагает, что указанный договор в части возложения на него обязанности доплатить за обмениваемое жилое помещение и установления залога (ипотеки) является недействительным, поскольку он был введены в заблуждение относительно невозможности предоставления им обмениваемого жилого помещения без доплаты и был вынужден по подписать договор в силу невозможности проживания в прежнем жилом помещении.
Согласно ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).
Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является недействительной (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Разъяснения, изложенные в подпункте «и» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», даны применительно к ситуации о возможности возложения обязанности на орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, предоставить собственнику жилого помещения в многоквартирномдоме, признанном аварийном и подлежащем сносу, но не включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, другое пригодное для проживания жилое помещение на праве собственности.
Применение такого подхода разъяснялось в абзаце втором разделе III Обзора судебной практике по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ
Как указывалось выше, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в 1 этап Адресной программы ХМАО-Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной постановлением Правительства ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об адресной программе ХМАО-Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2024-2030».
При этом значение понятия «переселение граждан из аварийного, жилищного фонда», используемого в Адресной программе, соответствует значениям указанных понятий в Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ N185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
В свою очередь п. 3 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» предусмотрено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, истец вправе претендовать на переселение в соответствии с проводимыми в рамках расселения мероприятиями, финансирование которых паспортом Адресной программы, ее разделом 6 «Обоснование ресурсного обеспечения», осуществляется за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средств бюджета автономного округа и средств бюджетов муниципальных образований автономного округа.
При этом ни федеральным законодательством, ни региональной адресной программой не установлено положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья.
То, что возможность доплаты предусмотрена муниципальной программой, не должно умалять жилищных прав истцов на переселение, которое осуществляется в рамках Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», региональной адресной программы.
Адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2024-2027 годы, в соответствии с которой были изъяты жилые помещения по <адрес>, утверждена постановлением Правительства Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в целях реализации Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», постановления Правительства ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об адресной программе ХМАО-Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2024-2030», которые не предусматривают доплату.
Указанной адресной программой установлено, что предоставляемые жилые помещения должны быть равнозначны как по общей площади, так и по количеству комнат ранее занимаемым жилым помещениям.
Если предоставить равноценное по площади жилое помещение ввиду его отсутствия у застройщика или лиц, не являющихся застройщиками домов, в которых расположены эти помещения, не предоставляется возможным, то предоставляется жилое помещение большей площади. При этом финансирование расходов, связанных с предоставлением гражданам жилых помещений большей площади. При этом финансирование расходов, связанных с предоставлением гражданам жилых помещений большей площади ранее занимаемых жилых помещений, осуществляется за счет средств бюджета автономного округа и средств бюджета ХМАО-Югры.
В соответствии с п.1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных п.1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются существенными.
Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным.
В соответствии с п.35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общий положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», предусмотренная пунктом 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.
Лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность.
Предполагается, что лицо, предоставившее заверение, исходило из того, что другая сторона будет на него полагаться.
В судебном заседании установлено, что истец вынужден был подписать договор мены с доплатой, поскольку многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> №. был признан аварийным и подлежащим реконструкции.
Таким образом, стороной ответчика не предоставлены доказательства того, что истцу предлагалось равнозначное по квадратуре жилье.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый пункт договора мены, предусматривающие возложение на истцов доплаты за предоставляемое жилое помещение, а также предусматривающие установление обременения в виде ипотеки до внесения указанной доплаты, нарушает жилищные права истцов при переселении их из аварийного жилого помещения, оспариваемые условия договора мены противоречат положениям статьи 32 ЖК РФ, статьи 16 Федерального законаот ДД.ММ.ГГГГ №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», что в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания оспариваемых положений договора недействительными и применении последствий недействительности сделки в виде возврата истцу уплаченных по недействительному договору 1 196 499 рублей 60 копеек и прекращения обременения в виде ипотеки на предоставленное жилое помещение.
С учетом положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Департамента муниципальной собственности Администрации <адрес> в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 964 рубля 99 копеек.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать недействительным раздел 2 Стоимость квартир и порядок оплаты разницы (пункты 2.1. - 2.7.) договора мены жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного <адрес>ом Ханты-Мансийска <адрес>-Югры, представляемым Департаментом муниципальной собственности администрации <адрес> с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, в части устанавливающей доплату за предоставляемое жилое помещение.
Применить последствия недействительности сделки и взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации <адрес>(№) в пользу ФИО1 (паспорт серии №) денежные средства в размере 1 196 499 рублей 60 копеек, уплаченные последним в счет исполнения недействительного условия договора №.
Признать прекращенным обременение в виде залога (ипотеки в силу закона) в отношении <адрес>, возникшее на основании пункта 2.6. договора.
Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации <адрес> (№) в пользу ФИО1 (паспорт серии №) расходы по оплате государственной пошлине в размере 32 964 рубля 99 копеек.
Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятии решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.
Мотивированное решение изготовлено и подписано составом суда 07 сентября 2026 года.
Судья Ханты-Мансийского районного суда О.П. Артюх