РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 августа 2026 года г. Ханты-Мансийск
Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Клименко Г.А., при секретаре судебного заседания Серпутович М.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ханты-Мансийского районного суда гражданское дело № 2-2487/2026 по исковому заявлению Чёрного Артёма Петровича, Чёрной Екатерины Евгеньевны к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Торговый дом Спутник» о защите прав потребителей, установил:
Чёрный Артем Павлович, Чёрная Екатерина Евгеньевна обратились в Ханты-Мансийский районный суд к ответчику Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Торговый дом Спутник» о защите прав потребителей.
Требования мотивированы тем, что 12.05.2025 года между Чёрным А.П., Чёрной Е.Е. и ответчиком АО «Специализированный застройщик «Торговый дом Спутник» был заключен Договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства являлась квартира с условным номером 692, проектной общей приведенной площадью 32,20 кв.м. Цена договора составила 12 482 270 рублей 40 копеек. Истцами обязательства по оплате исполнены в полном объеме. 08.09.2025 года сторонами подписан передаточный акт к Договору, в котором указана фактическая общая приведенная площадь переданной квартиры 31 70 кв.м Площадь переданного объекта оказалась меньше проектной площади, оплаченной истцами на 0,6 кв.м, что составляет 1,86% от проектной площади. Пунктом 4.6 Договора установлено, что в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной площади более, чем на 3% производится перерасчет, а изменение площади в пределах 3% возврату не подлежит. Истцы считают данное условие недействительным, ущемляющим права потребителей. 09.03.2026 года истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием выплатить денежные средства за недостающую площадь. Претензия получена ответчиком 18.03.2026 года. До настоящего времени требования истцов в добровольном порядке не удовлетворены, ответ на претензию не получен. На дату подачи искового заявления, 17 апреля 2026 года, просрочка составляет 20 дней (с 29.03.2026 по 17.04.2026 включительно). Сумма неустойки составляет 46373 рубля 80 копеек. Неустойка подлежит начислению по день фактического исполнения требования, но не более 231 868 рублей 80 копеек. Истцы просят признать недействительным пункт 4.6 Договора участия в долевом строительстве № Кавказский б-р-1.6 (кв)/2/18/4(1) (АК) от 12.05.2025 в части, устанавливающей, что изменение общей проведенной площади объекта долевого строительства в пределах 3% не влечет изменения цены договора, как ущемляющее права потребителей. Взыскать с ответчика в пользу Чёрного Артема Петровича и Чёрной Екатерины Евгеньевны в равных долях денежные средства в размере 231 868 рублей 80 копеек в счет соразмерного уменьшения цены договора за недостающую площадь объекта долевого строительства; неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены за период с 29.03.2026 по день вынесения решения суда в размере 1% от суммы 231868,80 рублей за каждый день просрочки, но не более 231 868,80 рублей. Взыскать с ответчика в пользу Чёрного Артёма Петровича компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей. Взыскать с ответчика в пользу Чёрной Екатерины Евгеньевны компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей. Взыскать с ответчика в пользу Чёрного Артёма Петровича и Чёрной Екатерины Евгеньевны в равных долях штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителей (п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
В последствие истцы увеличили исковые требования в части компенсации морального вреда. Просят взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере по 50 000 рублей в пользу каждого. Кроме того, просят увеличить размер неустойки на 10 000 рублей.
Истцы Чёрный А.П., Чёрная Е.Е., представитель ответчика АО Специализированный застройщик «Торговый дом Спутник» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истцы ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.
В материалах дела представлены возражения ответчика на исковое заявление, согласно которым ответчик считает требования незаконными, не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. Так, площадь квартиры изменилась на 0,50 кв.м, что составляет 1,86%, то есть в пределах, установленных оспариваемым пунктом договора. Цена договора изменению не подлежит. Условия договора согласуются с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, согласно которым допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Ответчик заявляет о пропуске истцами срока исковой давности заявленного требования о признании пункта недействительным. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика в случае его неявки.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Исследовав и проанализировав письменные материалы дела, представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам и по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется а предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2024 года) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
Как установлено в судебном заседании и видно из материалов дела, 12 мая 2025 года между Чёрным Артёмом Петровичем, Чёрной Екатериной Евгеньевной и Акционерным обществом Специализированный застройщик «Торговый дом Спутник» был заключен Договор участия в долевом строительстве № Кавказский б-р-1.6(кв)-2/18/4(1) (АК).
Согласно пункту 3.2 Договора объектом долевого строительства являлась квартира с условным номером 692, проектной общей приведенной площадью 32,30 кв.м.
В соответствии с пунктом 4.1 Договора цена составила 12 482 270 рублей 40 копеек.
Обязательства по оплате цены договора исполнены истцами в полном объеме, что подтверждается п.2 Передаточного акта от 08.09.2025 года.
08 сентября 2025 года сторонами подписан Передаточный акт к Договору.
Согласно пункту 1 Передаточного акта фактическая общая приведенная площадь переданной квартиры составила 31,70 кв.м.
Фактическая площадь переданного объекта меньше проектной площади на 0,6 кв.м, что составляет 1,86% от проектной площади.
Пунктом 4.6 Договора установлено, что в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной площади более чем на 3% производится перерасчет, а изменение площади в пределах 3% возврату не подлежит.
Истцы находят данное условие договора недействительным, как ущемляющим права потребителя.
09 марта 2026 года истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием выплатить денежные средства за недостающую площадь.
Претензия была получена ответчиком 18 марта 2026 года, что подтверждается уведомлением о вручении.
До настоящего времени требования истцов в добровольном порядке не исполнены.
Рассматривая требования истцов в части признания недействительным пункт 4.6 Договора участия в долевом строительстве № Кавказский б-р-1.6 (кв)/2/18/4(1) (АК) от 12.05.2025 в части, устанавливающей, что изменение общей проведенной площади объекта долевого строительства в пределах 3% не влечет изменения цены договора, как ущемляющим права потребителей, суд отказывает в их удовлетворении в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда балкон, терраса цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 4.4 Договора участия в долевом строительстве № Кавказский б-р-1.6(кв)-2/18/4(1) (АК) от 12.05.2025 года стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 3%. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 3% включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения цена договора изменению не подлежит. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к Проектной приведенной площади более, чем на 3% стороны производят расчеты исходя из разницы площадей, превышающей 3%. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п.4.1 настоящего договора. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
В силу пункта 4.5 Договора если общая приведенного площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше Проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 3%, то участник долевого строительства обязуется осуществить доплату за разницу площадей, превышающую 3% в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком. При этом разница в пределах 3%, оговоренного в настоящем пункте отклонения в площади объекта долевого строительства, оплате не подлежит.
Согласно пункту 4.6 Договора если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше Проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 3%, то участнику долевого строительства после подписания сторонами Передаточного акта возвращается разница, превышающая 3%, в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. При этом разница в пределах 3%, оговоренного в настоящем пункте отклонения в площади объекта долевого строительства, возврату не подлежит.
Условия договора согласуются с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 2141-ФЗ.
Согласно ч.1 статьи 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (ч.2 ст.5 Закона об участии в долевом строительстве).
По смыслу приведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определить окончательную цену договора, как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
Условия Договора участия в долевом строительстве согласуются с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с абз.2 п.1.1 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимые расхождения между проектной и реальной площадью. Квартиры не должны превышать 5%.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
Действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
При заключения договора участия в долевом строительстве № Кавказский б-р-1.6(кв)-2/18/4(1) (АК) от 12.05.2025 года истцам была предоставлена информация о том, что по завершению строительства фактическая площадь может быть как больше, так и меньше проектной площади, определенной Договором.
Истцы были ознакомлены с данной информацией, выразили согласие на приобретение объекта, фактическая площадь которого по завершению строительства может быть меньше проектной площади, определенной в договоре.
Передача участникам объекта большей или меньшей площади не является нарушением условий договора, соответственно, оснований для взыскания компенсации денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора за недостающую площадь объекта долевого строительства, в пользу истцов у суда не имеется.
Поскольку суд отказывает в удовлетворении вышеуказанных требований истцов, основания для взыскания судебной неустойки в порядке статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Требования истцов о компенсации морального вреда, взыскании с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя удовлетворению не подлежат, поскольку заявленные требования являются производными от основного требования. В удовлетворении которого истцам судом отказано.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу положений пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии с пунктом 102 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
В силу статьи 112 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.
Ответчиком заявлено ходатайство о применении к заявленным требованиям истцов срока исковой давности.
В силу ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
На уважительность причин пропуска срока исковой давности истцы не ссылались, полагая, что срок исковой давности ими не пропущен.
На основании п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования Чёрного Артёма Петровича (№), Чёрной Екатерины Евгеньевны (№) к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Торговый дом Спутник» (№) о защите прав потребителей – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Ханты-Мансийский районный суд.
Мотивированное решение суда составлено и подписано составом суда 31 августа 2026 года.
Судья Ханты-Мансийского районного суда Г.А.Клименко