РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Надымский городской суд ЯНАО в составе:
председательствующего судьи Тренихиной Т.В.
при секретаре Кармацких И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Надыме ЯНАО 2 апреля 2026 г. гражданское дело по иску РА к Департаменту градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
РА обратился в суд с иском к Департаменту градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указал, что *дата* им приобретен объект незавершенного строительства, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер *№ обезличен*, построенный на арендованной земле на основании договора аренды земельного участка от *дата*. Предыдущим владельцем было получено разрешение на строительство кафе-закусочной и заключен договор аренды от 18.04.2007 № *№ обезличен* по спорному земельному участку, на 5 лет. В связи с окончанием срока действия договора аренды, предыдущий владелец воспользовался правом разово продлить договор аренды в судебном порядке на 3 года и выставил объект незавершенного строительства на продажу, так и не достроив его. Впоследствии им был изменен вид строительства с «кафе-закусочная» на «индивидуальный гараж». Приказом Департамента от 05.07.2024 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *№ обезличен* исходя из вида строительства, в связи с чем было заключено дополнительное соглашение к договору аренды. *дата* он обратился в Департамент с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части срока пользования земельным участком, но получил отказ со ссылкой на то, что строительство на земельном участке должно быть завершено. Получить разрешение на строительство гаражей, вместо кафе-закусочной ему удалось только *дата*, срок аренды земельного участка истекал *дата*. Ввиду неблагоприятных для строительства погодных условий, он не смог закончить строительство объекта на арендованном земельном участке. В настоящее время степень готовности объекта 80%. 19.01.2026 он вновь обратился в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, но получил отказ, т.к. предыдущий собственник незавершенного строительством объекта уже воспользовался правом однократного продления договора аренды для завершения строительства. Вместе с тем, в случае незаключения договора аренды, он понесет значительные финансовые потери, вложенные денежные средства на оформление документов на строительство, приобретение материалов, оплата работы наемным рабочим. В настоящее время он продолжает оплачивать арендную плату за спорный участок, задолженности не имеет. После 18.01.2026 земельный участок у него не изымался, ранее заключенный договор аренды земельного участка не расторгался. Просит обязать Департамент заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером *№ обезличен*, на срок 49 лет с разрешенным видом использования – для хранения автотранспорта.
Истец и его представитель, действующая по доверенности ЕА в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам искового заявления, дополнительно пояснив, что задолженности по арендной плате на февраль 2026 года истец не имеет, требований об освобождении земельного участка или об изъятии объекта строительства ему не предъявлялось, таких намерений муниципалитет не высказывал. Просили исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика и 3-го лица – Администрации Надымского района в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, в отзывах ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, указав, что в отношении земельного участка, находящегося в составе земель, государственная собственность на которые не разграничена, из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером *№ обезличен*, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 600 кв.м., ранее были заключены следующие договоры аренды земельного участка: от 28.09.2007 № *№ обезличен* между Администрацией муниципального образования Надымский район и ВИ на срок 5 лет под строительство кафе-закусочной, срок договора истек *дата* В этот период ВИ выдано разрешение на строительство кафе-закусочной от *дата* на срок до 07.02.2011; от 22.02.2013 № *№ обезличен* между Администрацией муниципального образования Надымский район и ВИ на срок 3 года под строительство кафе-закусочной, срок договора истек 06.12.2015; *дата* № *№ обезличен* между Администрацией муниципального образования Надымский район и ВИ сроком на 3 года, для завершения строительства принадлежащего последнему на праве собственности объекта незавершенного строительства кафе-закусочной, общей площадью застройки 242,7 кв.м., степенью готовности 10%, кадастровый номер незавершенного строительства *№ обезличен*, срок договора истек *дата*; по решению Надымского городского суда от 22.12.2022 между Департаментом градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района и ВИ заключен договор аренды земельного участка от 18.04.2023 № *№ обезличен*, на срок 3 года, для завершения строительства, принадлежащего последнему на праве собственности объекта незавершенного строительства кафе-закусочной, общей площадью застройки 242,7 кв.м., степенью готовности объекта 10%, кадастровый номер незавершенного строительства *№ обезличен*, срок договора с 26.01.2023 по 25.01.2026. В связи с возникновением 25.05.2023 права собственности на объект незавершенного строительство с кадастровым номером *№ обезличен* у РА30.08.2023 было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 18.04.2023 № *№ обезличен*, которым произведена замена арендатора с ВИ на РА Дополнительным соглашением № 2 к договору аренды данного земельного участка от 04.10.2024 с 15.07.2024 изменен вид разрешенного использования земельного участка кадастровый номер *№ обезличен* на – «хранение автотранспорта». 18.08.2025 Департаментом градостроительной политики РА выдано разрешение на строительство № *№ обезличен*, где наименование объекта капитального строительства, предусмотренного проектной документацией указано «реконструкция объекта незавершенного строительства под индивидуальные гаражи», срок действия разрешения по 18.01.2026. В настоящее время на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства кадастровый номер *№ обезличен*. Предыдущий собственник ВИ уже реализовал свое право на однократное продление срока аренды без аукциона для завершения строительства. В то же время, спорный земельный участок не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды, т.к. на нем расположен незавершенный строительством объект. Вместе с тем, повторное предоставление земельного участка кадастровый номер *№ обезличен* истцу в аренду для завершения строительства объекта на новый срок без проведения торгов, законодательством не предусмотрено, а оснований для заключения договора аренды земельного участка на 49 лет невозможно, т.к. расположенный на нем объект недостроен, его строительство не окончено. Таким образом, истцу необходимо вначале заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства сроком до 3-х лет, завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию. Просят отказать истцу в удовлетворении исковых требований.
Суд определил, с учетом мнения истца и его представителя, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Установлено, что РА с *дата* являлся собственником объекта незавершенного строительства – кафе-закусочной, общей площадью застройки 242,7 кв.м., степенью готовности 10%, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер *№ обезличен*, на основании договора купли-продажи от 23 мая 2023 года, право собственности зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 10, 11-12).
Предыдущим собственником указанного объекта незавершенного строительства являлся ВИ
Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, ранее был предоставлен прежнему собственнику спорного объекта незавершенного строительства по договору аренды от 28 сентября 2007 года № *№ обезличен*, с учетом дополнительного соглашения № 1 от 24 октября 2011 года, на 5 лет, до 23.07.2012, для использования в целях строительства кафе-закусочной (л.д. 13-14).
22 февраля 2013 года между Администрацией муниципального образования Надымский район и ВИ вновь заключен договор аренды № *№ обезличен* земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер *№ обезличен*, находящийся по адресу: <адрес>, под строительство кафе-закусочной, общей площадью 600 кв.м., на 3 года, сроком действия с 07.12.2012 по 06.12.2015.
31 декабря 2015 года между Администрацией муниципального образования Надымский район и ВИ снова заключен договор аренды № *№ обезличен* земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, степенью готовности 10%, находящийся по адресу: <адрес>, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, на 3 года, сроком действия с 07.12.2015 по 06.12.2018.
Решением Надымского городского суда ЯНАО от 22.12.2022 на Департамент градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района возложена обязанность заключить с ВИ договор аренды земельного участка площадью 600 кв.м., кадастровый номер *№ обезличен*, расположенного по адресу: <адрес>, на котором расположено недвижимое имущество – кафе-акусочная, объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 242,7 кв.м., степенью готовности 10%, сроком на 3 года.
В связи с чем, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, общий процент готовности - 10%, Департаментом градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района ВИ предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен данный объект, на 3 года, со сроком действия с 26.01.2023 по 25.01.2026, на основании договора аренды № *№ обезличен* от 18 апреля 2023 года.
Дополнительным соглашением № 1 от 30 августа 2023 года, в связи со сменой собственника объекта незавершенного строительства, произведена замена на стороне арендатора с ВИ на РА с 25.05.2023 (л.д. 15).
Приказом Департамента градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района от 05.07.2024 № 578 на основании заявления РА изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *№ обезличен*, с 15.07.2024 изменен вид использования земельного участка с «земельного участка, предоставленного для размещения торговли, общественного питания и бытового обслуживания», на «хранение автотранспорта», в связи с чем заключено дополнительное соглашение № 2 от 4 октября 2024 года к договору аренды от 18 апреля 2023 года № *№ обезличен* (л.д. 17, 18).
В настоящее время на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства – индивидуальные гаражи, площадью застройки 342 кв.м., степенью готовности 80%, принадлежащий РА о чем представлена выписка из ЕГРН (л.д. 24-27).
Истец 26.03.2025 обратился в Департамент градостроительной политики и земельных отношений с заявлением о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 18 апреля 2023 года № *№ обезличен* части срока пользования либо заключении договора аренды испрашиваемого земельного участка на новый срок (л.д. 19).
Письмом без номера и даты истцу отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка в части срока пользования земельным участком и в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок, по причине того, что ранее земельный участок предоставлялся для завершения строительства предыдущему собственнику объекта (л.д. 20).
18.08.2025 истцу выдано разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства под индивидуальные гаражи (л.д. 21-23_.
19.01.2026 РА вновь обратился с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду для реконструкции объекта незавершенного строительства под индивидуальные гаражи на 3 года (л.д. 28, 29), но 09.02.2026 получил отказ письмом № *№ обезличен* по тем же основаниям, что и ранее (л.д. 30).
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не заявляет о намерении воспользоваться правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
Вместе с тем, истцом заявлены требования о предоставлении ему спорного земельного участка на 49 лет.
В силу п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в аренду: на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов (подп. 2); на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта (подп. 11); на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом (подп. 17).
Учитывая, что истцом испрашивается земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства – гаражей, то с ним не может быть заключен договор аренды на 49 лет, т.к. он не подпадает под вышеперечисленные основания (размещается не линейный объект, земельный участок не для сельскохозяйственного производства и истец не является собственником оконченного строительством здания, сооружения, расположенных на данном земельном участке.
При таких обстоятельствах, исковые требования АР подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования РА к Департаменту градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить частично.
Возложить на Департамент градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района (ИНН 8903037207, ОГРН 1218900003189) обязанность заключить с РА, *дата* года рождения, уроженцем с. <адрес> (паспорт серии *№ обезличен*, выдан 21.04.2021 УМВД России по ЯНАО, код подразделения 890-006) договор аренды земельного участка с кадастровым номером *№ обезличен*, с разрешенным видом использования – для хранения автотранспорта, сроком на 3 года, для завершения строительства незавершенного строительством объекта – индивидуальные гаражи, расположенного на данном земельном участке, степенью готовности 80%.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в срок 1 месяц со дня вынесения мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Надымский городской суд ЯНАО.
Мотивированное решение составлено 3 апреля 2026 г.
Судья подпись Т.В. Тренихина
Копия верна. Судья: Т.В. Тренихина