РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 мая 2026 года г. Салехард
Салехардский городской суд ЯНАО в составе председательствующего судьи Подгайной Н.Н.
при секретаре судебного заседания Кузнецовой Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казарян Л.А. к Администрации города Салехард о признании права собственности на объект капитального строительства,
УСТАНОВИЛ:
Казарян Л.А. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации города Салехарда, с учетом уточнений, просил признать за Казарян Л.А. право собственности на капитальный объект завершенного строительства: вид объекта недвижимости: здание, назначение: гараж, площадью 98 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>
В обоснование иска указано, что истец на основании договора аренды земельного участка для строительства здания, строения, сооружения по результатам аукциона от 23.12.2016 № владеет и пользуется земельным участком общей площадью 111 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: ЯНАО, <адрес> в целях строительства объекта «Стоянка грузового транспорта». Договор аренды является действующим, срок его действия не истек, задолженность по арендной плате отсутствует. В период действия договора аренды истцом за счет собственных средств на земельном участке возведен объект капитального строительства – гаражный бокс для стоянки грузового транспорта, расположенный в границах участка общей площадью 111 кв.м. Объект строительства имеет признаки недвижимого имущества: прочно связан с землей, имеет фундамент, несущие конструкции и не может быть перемещен без несоразмерного ущерба по назначению. Разрешение на строительство получено не было, в связи с чем, спорный объект формально подпадает под признаки самовольной постройки, предусмотренные п. 1 ст. 222 ГК РФ. Вместе с тем строительство осуществлено на земельном участке, предоставленном истцу на законном основании, в пределах его границ и в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Истец добросовестно осуществляет владение и пользование участком, несёт бремя его содержания, оплачивает арендные платежи. После завершения строительства истец предпринял все предусмотренные законом меры по легализации объекта в административном внесудебном порядке. Так, Казарян Л.В. обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако получил отказ. Кроме того, истцу отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в порядке статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации. По инициативе истца 23.01.2026 ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы» выполнена строительно-техническая экспертиза, в рамках которой установлено, что проведенные обследовательские работы на объекте позволяют сделать вывод о работоспособном состоянии основных несущих и ограждающих конструкций объекта - гаражный бокс, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. Объект является строением, пригодными для эксплуатации в соответствии с его функциональным назначением. Выполненные работы на объекте в целом соответствует действующими СНиП, СП и технических регламентов, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям. Гаражный бокс возведен в границах красных линий, предусмотренных градостроительными планами земельного участка, не создают какие-либо ограничений по внутриквартальным противопожарным проездам. Спорный объект соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам, его техническое состояние является удовлетворительным, угрозы жизни и здоровью граждан не создаются. Строение не препятствует использованию смежных земельных участков, не нарушает права третьих лиц и не влечет негативных последствий. Истец владеет земельным участком на законном основании, - по действующему договору аренды, спорные объекты расположены в пределах его границ, их сохранении не нарушает права третьих лиц и не создает угрозы безопасности, что подтверждено заключением экспертиза.
В судебном заседании представитель истца – адвокат Писарев М.Н. поддержал исковые требования, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Представитель Администрации г.Салехард и Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации г.Салехард Чупров К.Д., действующий на основании доверенности, в судебном заседании оставил разрешение спора на усмотрение суда с учетом представленных суду документов.
Третьи лица Яковлев Д.А., Управление Россреестра по ЯНАО, АО «Салехардэнерго» в судебное заседание не явились.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
Согласно ст. 264 Гражданского кодекса РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Статьей 41 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли определенных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Частью 6 ст. 52 ГрК РФ предусмотрена обязанность лица, осуществляющего строительство, осуществлять строительство капитального объекта, в том числе с учетом ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
В силу ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами; помимо прочего могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц, на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с п.39 названного постановления право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Из представленных суду документов следует, что 23 декабря 2016 года между Администрацией МО г. Салехард и Казарян Л.А. заключен договор аренды земельного участка для строительства здания, строения сооружения по результатам аукциона №. На основании протокола подведения результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 13.12.2016 № истцу на условиях аренды передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: ЯНАО, <адрес> для строительства объекта «Стоянка грузового транспорта», общей площадью 111 кв.м. Срок аренды участка определен до 12.12.2026.
Как следует из выписки из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: объекты гаражного назначения, код 2.7.1, с месторасположением по адресу: ЯНАО, <адрес> 6, с 12.03.2018 года зарегистрирован на праве аренды за Казарян Л.А. на основании договора аренды земельного участка № от 23.12.2016 года.
Казарян Л.В. обратился в Администрацию г. Салехарда с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Решением Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации МО г. Салехард №/РВ от 13.01.2025 принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с отсутствием документов, указанных в части 3 статьи 55 ГрК РФ.
Постановлением главы г.Салехард №-ПГ от 30.10.2025 года отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном на площадке № в части уменьшения минимального отступа объекта от границ земельного участка до 1 метра с южной стороны.
На основании заявления Казарян Л.А. подготовлен градостроительный план земельного участка с указанием места нахождения земельного участка и описания границ земельного участка.
Как следует из технического плана, подготовленного кадастровым инженером 10.07.2024 в связи с созданием здания (гараж, гараж для грузового транспорта), площадью 98 кв.м, завершенного строительством объекта недвижимости в 2024 г., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет, согласно п.п.1 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство требуется.
АО «Салехардэнерго» 07.02.2025 года была направлена информация о возможности подключения объекта капитального строительства: здание, расположенного на земельном участке к централизованной системе холодного водоснабжения, и водоотведения АО «Салехардэнерго» объекта «гараж» по адресу: ЯНАО, <адрес> с кадастровым номером №.
Согласно ответу АО «Салехардэнерго» на судебный запрос, сведения о принадлежности АО «Салехардэнерго» линий электропередач, находящихся вблизи земельных участков с кадастровыми номерами № и №, не имеется.
Истом суду представлен технический отчет эксперта ФИО7 ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы» №-СЭ от <дата> по строительно – технической экспертизе объектов: «Гаражные боксы, расположенные на земельном участке с кадастровыми номерами № по адресу: ЯНАО, г. Салехард», согласно которому, проведенные обследовательские работы несущих и ограждающих конструкций объекта, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: ЯНАО, г. Салехард позволяют оценить техническое состояние несущих и ограждающих конструкций определить, как работоспособное состояние, соответствующее действующим СНиП, СП и техническим регламентам. Проведенные обследовательские работы техническое состояние внутренней отделки, устройства полов и систем инженерного обеспечения объекта показали на его удовлетворительное состояние, соответствующее действующим нормам, не препятствует нормальной эксплуатации объекта. Проведенные обследовательские работы несущих и ограждающих конструкций здания гаража выявили отсутствие отклонений от действующих СНиП, СП и технических регламентов. Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций определено как работоспособное, не препятствующее безопасной эксплуатации объекта. Здание в целом соответствует требованиям противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм. Габариты гаражного бокса выведены за пределы пятна застройки на 1.2м. В тоже время, линия застройки гаражных боксов на земельном участке с кадастровыми номерами № по адресу: ЯНАО, г. Салехард» выдержана линией застройки на соседних прилегающих участках. Гаражные боксы на земельном участке с кадастровыми номерами № возведены в существующей гаражной застройке. Их размещение в границах пятна застройки, предусмотренное градостроительными планом земельных участков с кадастровыми номерами № по адресу: ЯНАО, г. Салехард» привело бы к излому общей линии застройки, к нарушению эстетического вида комплекса гаражных боксов. В тоже время, гаражные боксы не выходят за красные линии застройки, предусмотренные градостроительными планом земельных участков с кадастровыми номерами № не создают какие-либо ограничения по внутриквартальным проездам, не нарушают габариты противопожарных проездов. Проведенные обследовательские работы на объекте позволяют сделать вывод о работоспособном состояние основных несущих и ограждающих конструкций объекта: гаражные боксы, расположенные на земельном участке с кадастровыми номерами № по адресу: ЯНАО, г. Салехард». Объекты являются строениями, пригодными для эксплуатации в соответствии с их функциональным назначением. Выполненные работы на объекте в целом соответствует действующими СНиП, СП и технических регламентов, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 подтвердил данное им заключение, указанное в отчете №-СЭ от 23.01.2026 года, показал, что объект - гараж соответствует установленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно отчету об оценке ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы» № от 09.02.2026 года стоимость объекта недвижимого имущества: гараж для грузового автотранспорта общей площадью 98 кв.м, расположенного в г.Салехард ЯНАО составляет 4 650 000 рублей.
Таким образом, из представленных документов следует, что на земельном участке истцом возведен (создан) объект недвижимости (гараж, капитальный объект завершенного строительства), который соответствует установленным требованиям закона, а сохранение объекта недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и считает возможным признать право собственности Казарян Л.А. на капитальный объект завершенного строительства: вид объекта недвижимости: здание, назначение: гараж, площадью 98 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>
В соответствии с п.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В силу пп.5 п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно п.1 ст.28 указанного закона государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о регистрации права собственности, а также внесения иных соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.193-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования Казарян № к Администрации города Салехард о признании права собственности на объект капитального строительства.
Признать право собственности Казарян №, родившегося <дата> года рождения (паспорт №) на капитальный объект завершенного строительства: вид объекта недвижимости: здание, назначение: гараж, площадью 98 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о регистрации права собственности, а также внесения иных соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.
В окончательно форме решение будет составлено /составлено 11.06.2026 года.
Судья Н.Н. Подгайная