РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 мая 2026 года г. Лабытнанги
Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: председательствующего судьи Даниленко И.А., при секретаре судебного заседания Васильевой Ю.С., с участием помощника прокурора г. Лабытнанги Милевского Г.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зуевой Ольги Михайловны, Захаровой Алисы Эдуардовны к Администрации Приуральского района о возложении обязанности заключить соглашение об изъятии жилого помещения путём его выкупа, взыскании судебных расходов, установил:
Зуева О.М., Захарова А.Э. обратились в Лабытнангский городской суд ЯНАО с исковым заявлением к Администрации Приуральского района о возложении обязанности заключить соглашение об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер № путём его выкупа у Зуевой О.М. 2/3 доли в общей долевой собственности путем предоставления возмещения рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также всех убытков, причинённых собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытков, которые он несет в связи с изменением места проживания, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 4 145 786 руб., у Захаровой А.Э. выкупить 1/3 путем возмещения суммы 2 072 893 руб., а также взыскать расходы на оплату услуг оценщика в размере 24 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., и почтовые расходы.
В обоснование требований иска указали, что Зуева О.М. (доля в праве общей долевой собственности 2/3) и Захарова А.Э. (доля в праве общей долевой собственности 1/3), являются долевыми собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: ..., общей площадью 53,7 кв.м., на основании договора приватизации квартиры № 293 от 09 июня 2006 года, договора дарения доли квартиры от 21 июля 2017 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 09 февраля 2026 года (кадастровый №). На основании заключения межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 02 октября 2017 года № 222, жилой дом по ... признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с распоряжением Администрации г. Лабытнанги от 04 октября 2017 года № 1033 «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу, и сроках отселения из аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов», распоряжения заместителя Главы Администрации г. Лабытнанги «О внесении в некоторые распоряжения заместителя главы Администрации города Лабытнанги» от 23 января 2025 года № 35 расселение вышеуказанного дома запланировано до 31 декабря 2025 года. Распоряжением заместителя главы Администрации города Лабытнанги Приуральского района № 26 от 22 января 2026 года внесены изменения, которым срок расселения продлен до 31 декабря 2026 года. Постановлением Администрации г. Лабытнанги от 19.12.2024 г. № 1948 «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд» земельный участок с кадастровым номером 89:09:030104:37, площадью 1497 кв.м. под многоквартирным домом № по ..., а также жилые помещения в данном доме, в том числе и принадлежащая истцам ..., изъяты для муниципальных нужд. Срок действия настоящего постановления установлен в 3 года. Процедура изъятия земельного участка под многоквартирным домом № по ... в ... начата с момента издания постановления Администрации г. Лабытнанги от 19 декабря 2024 года № 1948 «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд», соответственно у собственников спорного жилого помещения возникло право требования от органа местного самоуправления исполнения требований статьи 32 Жилищного кодекса РФ. Поскольку практически весь дом расселен, за исключением двух квартир в доме, Зуева О.М. неоднократно приходила на личный прием в Управление жилищной политики Администрации Приуральского района для разрешения данного вопроса. На что ей поясняли, что срок расселения дома установлен до 31 декабря 2026 года, ждите, и, что в случае несогласия можете в суд для разрешения вопроса. В связи с чем, она была вынуждена обратиться в ООО «Бизнес-Оценка» для определения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения. Согласно отчёту от 26 февраля 2026 года № 64/26 рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, включая общее имущество в многоквартирном жилом доме, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с учётом доли в праве общей собственности на это имущество, величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт, убытков составила - 6 218 679 рублей, в том числе: стоимость жилого помещения, земельного участка и мет общего пользования - 4 659 066 рублей, убытки - 368 592 рубля, размер компенсации за непроизведенный ремонт - 1 191 021 рубль. 20 марта 2026 года Зуева О.М. обратилась в Администрацию Приуральского района с заявлением (претензией) о заключении с истцами соглашения об изъятии жилого помещения путем выкупа с выкупной стоимостью 6 218 679 рублей. Письмом от 09 апреля 2026 года за исх. № 101-09/299.517 ответчик сообщил, что в Департамент градостроительства землепользования и имущественных отношений Администрации Приуральского района направлено письмо для осуществления закупки по определению рыночной стоимости объекта оценки и что по результатам оценки с ними будет заключено Соглашение. Таким образом, соглашение о размере возмещения между сторонами не достигнуто. Соглашение об изъятии жилого помещения, подлежащего сносу с предоставлением возмещения за жилое помещение, между сторонами не заключалось. Из полученного от Администрации Приуральского района ответа от 06.03.2026 г. за исх. № 101-09/130.309 следует, что первая приватизация жилого помещения в доме произведена 20 мая 1992 года. Соответственно на дату первой приватизации жилого помещения (20 мая 1992 года) многоквартирный дом находился в эксплуатации более 10 лет, а потому срок проведения комплексного капитального ремонта наступил.
Истец Зуева О.М., которая также представляет интересы истца Захаровой А.Э. на основании нотариальной доверенности (л.д.164-167) в ходе рассмотрения дела поддержала заявленные требования в полном объеме. Пояснила, что в администрации ознакомилась с проведённой ими оценкой рыночной стоимости жилого помещения ООО «Союз Экспертизы и Права», с которой не согласилась по причине того, что в оценке неверно определена общая площадь жилого помещения – 51,9 кв.м., вместо 53,7, а также полагала, что стоимость за непроизведенный капительный ремонт чрезмерно занижена. По указанным основаниям отказалась от подписания соглашения на условиях данного Отчета и была вынуждена обратиться к независимому оценщику.
Истцы Захарова А.Э., будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принимала.
В судебном заседании представитель Администрации Приуральского района Кузнецова Э.Ю., действующая на основании соответствующей доверенности, участия не принимала, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, направила в суд письменные возражения на исковое заявление. В обоснование доводов возражений указано, что процедура, предшествующая изъятию жилого помещения, предусмотренная ч.4 ст. 32 ЖК РФ не соблюдена, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
При указанных обстоятельствах, суд в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных в установленном законом порядке.
Выслушав истца, представителя ответчика, заслушав заключение помощника прокурора г. Лабытнанги, полагавшего требования подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, а согласно ст.27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства.
В силу п.2 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме предусмотренных данной статьей случаев и производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков.
Положениями ст.ст.36 - 38 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Согласно ст.10 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных Федеральным законом, в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, предусмотренным законом и т.п.
Согласно пп.1, 8, 9 ч.1 ст.14 ЖК РФ, положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47 (далее по тексту – Постановление Правительства РФ №47), определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц является компетенцией органа местного самоуправления.
Как следует из материалов дела, Зуева О.М. является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности, а Захарова А.Э. является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении, расположенном по адресу: ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09 февраля 2026 года (л.д.137-141)
Заключением межведомственной комиссии от 02 октября 2017 года № 222 об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, выявлены основания для признания многоквартирного ... в ... аварийным и подлежащим сносу (л.д. 147).
Распоряжением заместителя главы Администрации города Лабытнанги от 04 октября 2017 года № 1033 «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу и установлении сроков для отселения из аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов» многоквартирный дом, расположенный по адресу: ... признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 148).
Постановлением Администрации города Лабытнанги от 19 декабря 2024 года № 1948 произведено изъятие земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 1497 кв.м., а также расположенного на нем многоквартирного ... в ... и жилых помещений в нём, включая квартиру истцов (л.д.149).
20 марта 2026 года истцы обратились в Администрацию Приуральского района с обращением, в котором просили выкупить у них жилое помещение за выкупную стоимость 6 218 679 рублей (л.д.150).
В ответ на обращение истцов Администрацией Приуральского района дан ответ от 09 апреля 2026 года № 101-09/299.517 в котором сообщается, что департаментом градостроительства землепользования и имущественных отношений Администрации Приуральского района направлено письмо от 04 марта 2026 года № 89939/101-07/1299 для осуществления закупки по определению рыночной стоимости объекта оценки, с истцами по результатам оценки будет заключено соглашение (л.д.152).
Таким образом, соглашения о размере возмещения между сторонами не достигнуто.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу регулируется положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской ФедерацииНа основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа на основании части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Из материалов дела следует, что процедура изъятия жилого помещения у истца, органом местного самоуправления начата, поскольку органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом для муниципальных нужд, сведения о признании дома аварийным и подлежащим сносу внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается указанной выше выпиской из ЕГРН.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В соответствии со статьёй 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В силу ст. 12 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Из материалов дела также следует, что органом местного самоуправления произведена оценка стоимости принадлежащего истцам жилого помещения, размер которой в соответствии с отчетом об оценке №105-И-26 от 13 апреля 2026 года, выполненным ООО «Союз Экспертизы и Права» составил 5 288 000 рублей.
Будучи несогласной с указанной выкупной стоимостью, а также исходя из того, что в данном Отчете имеется ошибка в указании общей площади жилого помещения, Зуева О.М. обратился в ООО «БИЗНЕС-ОЦЕНКА» с целью определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ..., рыночной стоимости доли в праве общей долевой стоимости на общее имущество, расположенное в указанном доме, и рыночной стоимости доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Кроме того, эксперту поручалось определить размер убытков, причинённых собственникам жилого помещения изъятием жилого помещения и размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.
Из отчета об оценке от 26 февраля 2026 года № 64/26 выполненного ООО «БИЗНЕС-ОЦЕНКА», следует, что рыночная стоимость принадлежащего истцам недвижимого имущества составила 6 218 679 рублей, из которых: стоимость жилого помещения, доли общего имущества в многоквартирном доме, стоимость доли земельного участка под жилым объектом – 4 659 066 рублей; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома - 1 191 021 руб., затраты, необходимые на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения – 358 592 руб. (л.д.9-122).
Таким образом, данный отчет об оценке подлежит принятию как надлежащее доказательство размера стоимости возмещения за жилое помещение, учитывая и то, что ответчиком выводы оценщика в приведенном отчете не оспорены, представленный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
По общему правилу, предусмотренному статьей 421 Гражданского кодекса РФ, понуждение к заключению договора не допускается.
С учетом изложенного, суд находит требования иска обоснованными, в виду чего на ответчика подлежит возложению обязанность выкупить у Зуевой О.М. 2/3 доли в жилом помещении за выкупную стоимость в размере 4 145 786 рублей, у Захаровой А.Э. 1/3 доли в жилом помещение за выкупную стоимость в размере 2 072 893 рублей, включая рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом их доли в праве общей собственности на такое имущество, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, а также убытки.
В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
При изложенных обстоятельствах, право собственности Зуевой О.М. на 2/3 доли и право собственности Захаровой А.Э. на 1/3 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении, по адресу: ..., кадастровый №, подлежит прекращению после выплаты им возмещения за жилое помещение ответчиком.
Истцами также заявлено требование о возмещении судебных расходов.
В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Как усматривается из материалов дела, истцом Зуевой О.М. понесены следующие расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела: юридические услуги – 15 000 рублей; государственная пошлина – 3 000 рублей; почтовые расходы 1 108 рублей 48 копеек и расходы по оценке – 24 000 рублей.
Факт несения данных расходов подтверждаются следующими документами:
- расходы на оценку в сумме 24 000 рублей – договором на оказание услуг по оценке имущества № 64/26 от 17 февраля 2026 года с приложением к нему, актом сдачи-приемки выполненных работ от 03 марта 2026 года, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 64 от 03 марта 2026 года на сумму 24 000 рублей, кассовым чеком на сумму 24 000 рублей (л.д.153-157, 159);
- расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей – чеком по операции от 22 апреля 2026 года (л.д.8);
- расходы за юридические услуги в сумме 15 000 рублей – договором об оказании юридической помощи от 06 февраля 2026 года, распиской о получении денег по договору на оказание юридических услуг от 06 февраля 2026 года, актом оказанных услуг от 20 апреля 2026 года (л.д.160-162);
- почтовые расходы в сумме 1 108 рублей 48 копеек – кассовыми чеками от 22 апреля 2026 года (л.д.168).
Учитывая, что решение суда состоялось в пользу истцов, суд находит требование о возмещении указанных выше судебных расходов обоснованными, поскольку они понесены в рамках рассмотрения настоящего дела и были необходимы. Заявленный размер расходов по оплате юридических услуг соответствует требованиям разумности и соотносим с объемом оказанных истцу юридических услуг, понесены фактически.
Вместе с тем, поскольку судебные расходы в указанных выше размерах понесены только Зуевой О.М., то они подлежат взысканию с ответчика в ее пользу.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
исковые требования Зуевой Ольги Михайловны, Захаровой Алисы Эдуардовны удовлетворить.
Возложить обязанность на Администрацию Приуральского района выкупить у Зуевой Ольги Михайловны, ... 2/3 доли, у Захаровой Алисы Эдуардовны, ... 1/3 доли в жилом помещении, общей площадью 53,7 кв.м., расположенном по адресу: ..., с кадастровым номером № и выплатить возмещение за жилое помещение Зуевой Ольге Михайловне в размере 4 145 786 рублей, Захаровой Алисе Эдуардовне в размере 2 072 893 рубля, с учетом их долей в праве общей собственности на такое имущество.
Прекратить право собственности Зуевой Ольги Михайловны, ... на 2/3 доли, Захаровой Алисы Эдуардовны, ... на 1/3 доли в общей долевой собственности на жилое помещение, общей площадью 53,7 кв.м., расположенном по адресу: ..., кадастровый №, поле выплаты им возмещения за жилое помещение.
Взыскать с Администрации Приуральского района (ОГРН 1258900002910) в пользу Зуевой Ольги Михайловны, ... в счет возмещения расходов по оплате услуг оценки 24 000 рублей, расходов по оплате услуг представителя 15 000 рублей, по уплате государственной пошлины 3 000 рублей, почтовые расходы в размере 1 108 рублей 48 копеек.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Лабытнангский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: подпись.
Мотивированное решение изготовлено 15 мая 2026 года.
Копия верна.
Судья Лабытнангского городского суда ЯНАО И.А. Даниленко