РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 сентября 2026 года г. Салехард
Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Подгайной Н.Н., при секретаре судебного заседания Кузнецовой Н.А.
с участием: истца Бойко А.С., представителя истцов Чепурнова В.Н., представителя некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства ЯНАО» Казанцевой З.С., представителя Администрации г.Салехард Зориной Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бойко А.С., ФИО2 к некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства ЯНАО», администрации г.Салехарда о признании права на заключение соглашения об изъятии недвижимого имущества без доплаты разницы в рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились к ответчикам с настоящим иском, просили признать за Бойко А.С., ФИО2 право на заключение с некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства ЯНАО» и администрацией г. Салехарда соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества – жилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, на условиях предоставления жилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, <адрес>, мкр. Обдорский, <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, без доплаты разницы в рыночной стоимости предоставляемых и изымаемых объектов недвижимости в размере 4478053 рублей.
В обоснование иска указано, что постановлением Администрации муниципального образования город Салехард от 04.07.2019 года № принято решение о развитии застроенной территории планировочного квартала в границах улиц Губкина, Арктическая. В перечень адресов, подлежащих развитию территории, был включен многоквартирный жилой <адрес>, расположенный по <адрес> основании решения о развитии застроенной территории принятого постановлением от 04.07.2019 года №, между Администрацией и некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» заключен договор о развитии застроенной территории от <дата> №. В соответствии с предметом договора, Фонд обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории ориентировочной площадью 2.5 га. Договором на застройщика возложена обязанность уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Администрации муниципального образования г. Салехард, принятого в соответствии с законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (п. 3.5.4). В этом же пункте указано, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств застройщика. Привлечение денежных средств собственников указанный договор не предусматривает. На основании распоряжения Администрации от 24.02.2025 №-р «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу», в том числе и в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, Администрацией принято решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд от 07.12.2025 №. На праве общей совместной собственности, ФИО1 и ФИО2 принадлежит квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, общей площадью 41,7 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером №, пропорционально размеру общей площади квартиры. Право общей совместной собственности зарегистрировано за истцами в ЕГРН <дата>. Сопроводительным письмом от <дата> №.1/5220 Фонд направил для подписания в адрес истцов соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. В соответствии с пунктом 2.4 соглашения, Фонд обязуется уплатить собственникам возмещение за недвижимое имущество путем передачи в собственность квартиры, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Салехард, микрорайон Обдорский, <адрес>, корпус 3, <адрес>, общей площадью 49,5 кв.м., а собственники обязуются возместить Фонду разницу в рыночной стоимости предоставляемого жилого помещения в сумме 4 478 053 рублей. C предложенным жилым помещением взамен изымаемого жилого помещения истцы согласны, однако считают, что имеются правовые основания для освобождения их от обязанности по уплате разницы в рыночной стоимости в сумме 4 478 053 рублей. В уведомлении от <дата> №, направленном всем собственникам жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом <адрес> в г. Салехард, Фондом разъяснено, что в ЯНАО дополнительные меры поддержки установлены Законом ЯНАО от <дата> № ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» (в ред. Закона ЯНАО от 29.06.2020 № 85 ЗАО). В соответствии со статьей 28-6 Закона №-ЗАО к дополнительным мерам поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений в аварийном доме, расположенном на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии относится предоставление однокомнатной квартиры или квартиры, общая площадь которой не превышает общую площадь изымаемого жилого помещения в аварийном доме более чем на десять квадратных метров, то возмещение собственником разницы в стоимости жилых помещений не осуществляется. Указанная мера дополнительной поддержки распространяется при условии, если собственник жилого помещения в аварийном доме и проживающие совместно с ним члены его семьи не совершали за последние пять лет до заключения соглашения действия и гражданско-правовые сделки с иными жилыми помещениями, пригодными для постоянного проживания, которые привели к их отчуждению. B письме от <дата> №.1/1877 Фонд обосновывает необходимость уплаты разницы в рыночной стоимости предоставляемого жилого помещения на основании того, что согласно сведениям из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости, <дата> ФИО1 была произведена государственная регистрация прекращения права на объект недвижимости (1/3 доли в праве), расположенный по адресу: Российская Федерация, Луганская Народная Республика, <адрес>. Данное обстоятельство, как указано в письме, препятствует предоставлению дополнительных мер поддержки по обеспечению жилищных прав истцов, а именно предоставлению взамен изымаемого жилого помещения другой квартиры без доплат за разницу в рыночной стоимости (Закон ЯНАО от 30.05.2005 № 36-ЗАО (ред. от 25.11.2025)). Истцы считают данную позицию ответчика ошибочной и не основанной на нормах законодательства Российской Федерации, а также сложившейся судебной практикой по аналогичным делам. Деятельность по развитию застроенных территории регулировалась положениями ст. ст. 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» были внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, который дополнен главой 10 «Комплексное развитие территории». Частью 5 ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ предусмотрено, что договоры о развитии застроенной территории, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров, с учетом особенностей, предусмотренных ч. 6 настоящей статьи. Таким образом, в силу прямого указания закона (ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ) в отношении многоквартирного дома расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, подлежат применению нормы о развитии застроенных территорий. В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Таким образом, при смене владельца квартиры, находящейся на территории, подлежащей развитию (РЗТ), все права и обязанности, предусмотренные договором о развитии застроенной территории, автоматически переходят к новому собственнику. Это связано с тем, что все ранее существовавшие правовые отношения, касающиеся как самого жилого помещения, так и земельного участка, сохраняют свою юридическую силу и переходят к новому владельцу в полном объеме. Общественные отношения, связанные с обеспечением жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки, урегулированы Законом №-ЗАО, целью которого является обеспечение условий для осуществления гражданами, проживающими в Ямало-Ненецком автономном округе, жилищных прав. В соответствии с положениями ст. 28-6 Закона №-ЗАО (в редакции до внесения в нее изменений Законом Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 декабря 2019 № 130-ЗАО) обеспечение жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством путем выкупа указанных жилых помещений физическим или юридическим лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 286 Закона ЯНАО № 36-ЗАО). Физическое или юридическое лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, вправе по соглашению с собственником жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставить ему другое жилое помещение взамен сносимого. Если взамен жилого помещения, подлежащего сносу, предоставляется однокомнатная квартира или общая площадь предоставляемого жилого помещения не превышает общую площадь сносимого жилого помещения более чем на десять квадратных метров, то возмещение собственником сносимого жилого помещения разницы в стоимости жилых помещений не осуществляется (ч. 2 ст. 28-6 Закона № 36-ЗАО). Законом Ямало-Ненецкого автономного округа от <дата> №-ЗАО «О внесении изменений в статьи 28-3 и 28-6 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» часть 2 статьи 28-6 дополнена абзацем следующего содержания: «Предоставление жилого помещения в соответствии с абзацем вторым настоящей части осуществляется при условии, если собственник жилого помещения, подлежащего сносу, и проживающие совместно с ним члены его семьи не имеют в собственности на территории Российской Федерации иных жилых помещений, пригодных для проживания, и не совершали за последние пять лет до заключения соглашения действия и гражданско-правовые сделки с такими жилыми помещениями, которые привели к их отчуждению, за исключением безвозмездного отчуждения в федеральную собственность, собственность автономного округа или собственность муниципальных образований в автономном округе, либо имеют в собственности на территории Российской Федерации иные жилые помещения, пригодные для проживания, но обеспечены общей площадью таких жилых помещений на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения, подлежащего сносу.». Приведенные изменения вступили в силу со дня официального опубликования, то есть с 24 декабря 2019 года. Впоследствии приведенная ст. 28-6 Закона № 36-ЗАО претерпевала изменения, внесенные в нее Законами Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 июня 2020 года № 85-ЗАО, от 23 апреля 2021 года № 48-ЗАО, от 28 июня 2021 года № 72-ЗАО. В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1 Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность). При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование - в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства - должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 года № 11-П, от 27 июня 2013 года № 15-П, от 23 декабря 2013 года № 29-П, от 22 апреля 2014 года № 12-П и др.). Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени, в том числе, предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права. Законы ЯНАО от 23 декабря 2019 года № 130-ЗАО, от 29 июня 2020 года № 85-ЗАО, от 23 апреля 2021 года № 48-ЗАО, от 28 июня 2021 года № 72-ЗАО не содержат положений о распространении нового правового регулирования на отношения, возникшие до вступления в силу таких изменений, в связи с чем, указанные правовые нормы, как не имеющие обратной силы, не могут применяться к настоящему жилищному спору. Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанным выше нормативных актах оговорки об их обратной силе, реализация жилищных прав Истцов должна реализовываться без учета ограничений, введенных Законом ЯНАО от 23.12.2019 № 130-ЗАО и последующими Законами ЯНАО от 29.06.2020 № 85-ЗАО, от 23.04.2021 № 48-ЗАО, от 28.06.2021 № 72-ЗАО, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, Истцы как собственники жилого помещения, расположенного на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, вправе были рассчитывать на защиту своих прав с учетом законодательства, действующего на момент заключения договора о развитии застроенной территории. Закон ЯНАО № 130-ЗАО от 23 декабря 2019 г. не содержит положений о распространении своего действия на отношения, возникшие из договоров о развитии застроенных территорий, заключенных до его вступления в силу, то есть до 24 декабря 2019 г., в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору. Таким образом, статья 28-6 Закона № 36-ЗАО в действующей редакции не может применяться к отношениям сторон, возникшим в процессе реализации договора о развитии застроенных территорий, заключенного до внесения изменений в указанную норму Законом № 130-ЗАО. Указанные выше выводы полностью согласуются со сложившейся судебной практикой по аналогичным делам. Кроме этого, жилое помещение, предлагаемое Истцам и указанное в Соглашении, предоставляется в рамках мероприятий по реализации жилищных прав граждан при переселении из жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии, о чем свидетельствует проект четырехстороннего Соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в преамбуле которого содержится ссылка на договор о развитии застроенной территории от 28.11.2019 № 371/1, как основание заключения данного соглашения. Цель изъятия недвижимого имущества - для муниципальных нужд, в целях развития застроенной территории в границах улиц Губкина, Арктическая (п. 1.2 Соглашения об изъятии недвижимого имущества). В рассматриваемом случае, расселение жильцов осуществляется не по причине аварийности дома и не в рамках муниципальных программ, предполагающих снос многоквартирного дома, а по иным обстоятельствам - в целях обеспечения застроенной территории.
В судебном заседании истец Бойко А.С. и его представитель Чепурнов В.Н., действующий на основании доверенности № от 20.03.2026 года, также действующий на основании этой же доверенности в интересах ФИО2, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика Администрации г.Салехард Зорина Т.И., действующая на основании доверенности № от 12.01.2026 года, исковые требования не признала.
В судебном заседании представитель НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» ФИО6, действующая на основании доверенности № от <дата>, исковые требования не признала.
ПАО Сбербанк своего представителя для участия в деле не направило.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Изучив исковое заявление, материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Как следует из выписки из ЕГРН, объект недвижимости по адресу: ЯНАО, <адрес>, площадью 41.7 кв.м, с кадастровым номером 89:08:010203:276, с <дата> принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО1, ФИО2 на основании договора купли-продажи от <дата>.
Истцы зарегистрированы по указанному адресу.
Распоряжением администрации г. Салехард от 25.02.2025 года №-рпризнан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> ЯНАО.
Постановлением Администрации г.Салехард от 07.12.2025 года № в соответствие с ч.10 чт.32 ЖК РФ, п.п.3 ст.56.2, п.п.4 п.2 ст.56.3, ст. 56.6 ЗК РФ, постановлено изъять земельный участок для муниципальных нужд площадью 1753 кв.м с кадастровым номером №, категорией земель –земли населенных пунктов, с разрешенным использованием земельного участка-среднеэтажная жилая застройка, у правообладателей недвижимости (собственников жилых помещений) многоквартирного дома по адресу: ЯНАО, <адрес>, а также расположенных на нем объектов недвижимого имущества, в том числе <адрес>.
28.11.2019 года между Администрацией МО г.Салехард и Некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства ЯНАО» заключен договор о развитии застроенной территории №, предметом которого является деятельность сторон по развитию застроенной территории в границах улиц Губкина, Арктическая ориентировочной площадью 2.5 га, обозначенной на схеме. На указанной территории находятся здания, строения и сооружения, подлежащие сносу. Согласно приложению 2 к указанному договору, <адрес> в г.Салехард включен в такой перечень.
Согласно п.3.5.4 договора застройщик обязуется уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Администрации муниципального образования город Салехард, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п.3.5.3 настоящего договора. Возмещение за жилое помещение (земельный участок), сроки и другие условия изъятия определяются соглашением, заключенным Сторонами с собственником изымаемого жилого помещения (земельного участка) в соответствии с законодательством Российской Федерации и Ямало-Ненецкого автономного округа. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств Застройщика. Максимальный срок исполнения указанного обязательства: в течение 1 года 6 месяцев с момента исполнения Администрацией пункта 3.2.2. настоящего Договора.
Как следует из п.3.2.2 Договора администрация имеет право принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной Территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Максимальный срок выполнения указанного обязательства: в течение 1 года с момента признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу, либо, в случае, если решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу принято до заключения настоящего договора - в течение 1 года с момента заключения настоящего договора.
Письмом от 21.05.2026 №.1/5220 НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» направил в адрес истцов отчет об оценке и соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.
Как следует из отчета об оценке недвижимого имущества ООО «Антанта» № от <дата> рыночная стоимость объекта недвижимости по адресу: ЯНАО, <адрес>, площадью 41.7 кв.м, с кадастровым номером №, составляет 5947947 рублей.
Как следует из выписки из ЕГРН, объект недвижимости по адресу: ЯНАО, городской округ <адрес>, площадью 49.5 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства ЯНАО».
Согласно отчету об оценке имущества оценщиком ФИО7 №, от <дата> рыночная стоимость объекта недвижимости по адресу: ЯНАО, городской округ <адрес>, микрорайон Обдорский, <адрес>, корпус 3, <адрес>, площадью 49.5 кв.м, с кадастровым номером № составляет 10 426 000 рублей.
Согласно п.1.2 Соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд цель изъятия недвижимого имущества по адресу: ЯНАО, <адрес>, площадью 41.7 кв.м, с кадастровым номером №, - развитие застроенной территории жилой застройки в <адрес> в границах улиц Губкина, Арктическая. Как следует из п.2.4 Соглашения Фонд обязуется уплатить собственникам возмещение за недвижимое имущество путем передачи им в собственность квартиры, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, городской округ <адрес>, микрорайон Обдорский, <адрес>, корпус 3, <адрес>, общей площадью 49,5 кв.м., Этаж №, кадастровый номер объекта №, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в многоквартирном доме включая земельный участок с кадастровым номером №. Рыночная стоимость указанной Квартиры определяется на основании отчета об оценке от <дата> № и составляет 10 426 000 (Десять миллионов четыреста двадцать шесть тысяч) рублей 00 копеек. В связи с тем, что рыночная стоимость предоставляемого в качестве возмещения жилого помещения выше размера возмещения, согласно части 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, собственник обязуется возместить Фонду разницу в рыночной стоимости предоставляемого жилого помещения и размера возмещения в сумме 4 478 053 (Четыре миллиона четыреста семьдесят восемь тысяч пятьдесят три) рубля 00 копеек путем перечисления на расчетный счет Фонда.
Факт того, что Фонд предложил истцам указанное жилое помещение подтверждается актом о предложении жилого помещения от 17.04.2026 года.
Соглашение об изъятии жилого помещения между сторонами не достигнуто.
У ФИО1 <дата> прекращено право собственности на 1/3 долю в жилом помещении по адресу: РФ, ЛНР, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Исходя из положений статьи 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8). Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч.8.1).
Федеральный закон от <дата> № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
В п. 3 ст. 2 этого же Закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст.ст. 32, 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В случае, когда жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного жилого помещения либо его выкуп.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
До внесения изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», вступившим в силу с 30.12.2020, указанный Кодекс содержал главу 5.1 (признанную утратившей силу названным Федеральными законом).
Статьей 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ установлено, что положения законодательных актов Российской Федерации, измененных данным Федеральным законом, распространяются на правоотношения, возникшие после дня вступления в силу настоящего Федерального закона с учетом особенностей, установленных ч. 2 - 9 статьи 18. Согласно ч. 5 указанной статьи договоры о развитии застроенной территории, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров, с учетом особенностей, предусмотренных ч. 6 настоящей статьи.
На основании п. 1 ч. 6 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации при реализации договоров о развитии застроенной территории в отношении жилых помещений в многоквартирных домах, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в решение о развитии застроенной территории, применяются положения, предусмотренные статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, при условии, что общими собраниями собственников помещений указанных многоквартирных домов принято решение, предусмотренное пунктом 4.6 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).
Из этого следует, что к спорным правоотношениям, возникшим в связи с необходимостью переселения истца из жилого дома, признанного аварийным, но расположенным на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, подлежат применению нормы о развитии застроенных территорий.
Законом Ямало-Ненецкого автономного округа от 30.05.2005 36-ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» (далее – Закон ЯНАО №36-ЗАО), а именно – статьей 28-6 установлены дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки (в редакции Закона ЯНАО от 23.04.2021 N 48-ЗАО).
В первоначальной редакции данная статья, включенная в текст Закона №36-ЗАО Законом ЯНАО от 24.05.2012 № 34-ЗАО, предусматривала меры по обеспечению жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.
Изменения в указанную статью внесены Законом ЯНАО от 23.12.2019 N 130-ЗАО, вступившим в силу 24.12.2019. В последующем в данную статью неоднократно вносились изменения Законами Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.06.2020 № 85-ЗАО, от 23.04.2021 № 48-ЗАО, от 28.06.2021 № 72-ЗАО.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1 Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).
При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование - в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства - должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27.11.2008 №11-П, от 27.06.2013 №15-П, от 23.12.2013 № 29-П, от 22.04.2014 № 12-П и др.).
Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.
Законы ЯНАО от 23.12.2019 № 130-ЗАО, от 29.06.2020 № 85-ЗАО, от 23.04.2021 № 48-ЗАО, от 28.06.2021 № 72-ЗАО не содержат положений о распространении нового правового регулирования на отношения, возникшие до вступления в силу таких изменений. Таким образом, данные нормы не имеют обратной силы, не могут применяться к спорным правоотношениям.
Следовательно, обеспечение жилищных прав должно осуществляться без учета изменений, введенных Законом ЯНАО от 23.12.2019 №130-ЗАО и последующими Законами ЯНАО от 29.06.2020 №85-ЗАО, от 23.04.2021 № 48-ЗАО, от 28.06.2021 №72-ЗАО, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, истцы как собственники жилого помещения, расположенного на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, вправе были рассчитывать на защиту своих прав с учетом законодательства, действующего на момент возникновения у них соответствующего права, то есть на момент заключения договора о развитии застроенной территории.
В соответствии со ст. 28-6 Закона ЯНАО №36-ЗАО (в первоначальной редакции, действующей на дату заключения договора о развитии застроенной территории, до внесения изменений Законом Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.12.2019 № 130-ЗАО) обеспечение жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством путем выкупа указанных жилых помещений физическим или юридическим лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (ч. 1).
Физическое или юридическое лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, вправе по соглашению с собственником жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставить ему другое жилое помещение взамен сносимого.
Если взамен жилого помещения, подлежащего сносу, предоставляется однокомнатная квартира или общая площадь предоставляемого жилого помещения не превышает общую площадь сносимого жилого помещения более чем на десять квадратных метров, то возмещение собственником сносимого жилого помещения разницы в стоимости жилых помещений не осуществляется (ч. 2).
В соответствии с ч. 1, 8 ст. 28-6 Закона ЯНАО №-ЗАО в действующей редакции в случае предоставления собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, отвечающем критериям, установленным в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенном в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки (далее - жилое помещение в доме, отвечающем критериям), взамен жилого помещения в доме, отвечающем критериям (в виде квартиры или комнаты), передаваемого безвозмездно в собственность автономного округа или собственность муниципальных образований в автономном округе либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор, соответственно однокомнатной квартиры или одной комнаты, когда размер возмещения за освобождаемое жилое помещение в доме, отвечающем критериям, меньше стоимости предоставляемого жилого помещения, размер возмещения за освобождаемое жилое помещение в доме, отвечающем критериям, приравнивается к стоимости предоставляемой однокомнатной квартиры или одной комнаты. В случае если жилое помещение в доме, отвечающем критериям, принадлежит на праве общей собственности нескольким собственникам, мена жилого помещения в доме, отвечающем критериям, осуществляется при наличии согласия всех собственников. Мена долей в праве общей собственности на жилое помещение не осуществляется (ч. 1).
Дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями, предусмотренные настоящей статьей в отношении указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи собственников жилых помещений в доме, отвечающем критериям, предоставляются при условии, если на дату принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки собственник жилого помещения в доме, отвечающем критериям, и проживающие совместно с ним члены его семьи не имеют иных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, находящихся в их собственности либо занимаемых на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, либо имеют такие жилые помещения, но обеспечены общей площадью жилых помещений на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения в доме, отвечающем критериям, а также если собственник жилого помещения в доме, отвечающем критериям, и проживающие совместно с ним члены его семьи не совершали за последние пять лет до заключения соглашения действия и гражданско-правовые сделки с иными жилыми помещениями, пригодными для постоянного проживания, которые привели к их отчуждению, за исключением безвозмездного отчуждения в федеральную собственность, собственность автономного округа или собственность муниципальных образований в автономном округе (ч. 8).
Между тем, как было указано выше, реализация жилищных прав истца должна осуществляться без учета ограничений, введенных Законом ЯНАО от 23.12.2019 №130-ЗАО и последующими Законами ЯНАО от 29.06.2020 №85-ЗАО, от 23.04.2021 № 48-ЗАО, от 28.06.2021 №72-ЗАО.
В связи с этим факт отчуждения истцом находившегося в его собственности жилого помещения не имеет значения для разрешения дела и не влияет на право истцов на получение дополнительных мер поддержки, установленных статьей 28-6 Закона ЯНАО №36-ЗАО.
Жилое помещение, предлагаемое истцам и указанное в проекте соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, предоставляется в рамках мероприятий по реализации жилищных прав граждан при переселении из жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии, о чем свидетельствует проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.
Как указано выше, согласно п.2.4 Соглашения Фонд обязуется уплатить собственникам возмещение за недвижимое имущество путем передачи им в собственность квартиры.
Закон предусматривает право, а не обязанность юридического лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, по соглашению с собственником жилого помещения, расположенного на такой территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставить ему другое жилое помещение взамен сносимого. Вместе с тем, как видно из проекта соглашения, направленного истцам Фондом, а также доводов истцов, между ними достигнуто соглашение в части способа обеспечения жилищных прав истца путем предоставления другого жилого помещения. Спор между истцами и ответчиками возник только относительно наличия либо отсутствия у истца обязанности произвести доплату за предоставляемое жилое помещение.
Из материалов дела следует, что площадь жилого помещения, подлежащего изъятию у истцов по адресу: ЯНАО, <адрес>, составляет 41.7 кв.м, а площадь предоставляемого жилого помещения взамен аварийного и подлежащего сносу по адресу: ЯНАО, городской округ <адрес>, микрорайон Обдорский, <адрес>, корпус 3, <адрес>, - 49.5 кв.м., что не превышает 10 кв.м.
Поскольку общая площадь предоставляемого жилого помещения не превышает общую площадь сносимого жилого помещения более чем на десять квадратных метров, то возмещение собственниками сносимого жилого помещения разницы в стоимости жилых помещений не осуществляется.
С учетом изложенного, истцами избран надлежащий способ защиты права, поскольку они имеют право на предоставление жилого помещения взамен сносимого без возмещения разницы в стоимости, и, соответственно, на заключение соглашения об изъятии жилого помещения на условиях без доплаты разницы в стоимости указанных объектов.
С учетом требований закона, установленных по делу обстоятельств и представленных суду доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и считает необходимым признать за ФИО1, ФИО2 право на заключение с некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства ЯНАО» и администрацией <адрес> соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества – жилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, на условиях предоставления жилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, <адрес>, мкр. Обдорский, <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, без доплаты разницы в рыночной стоимости предоставляемых и изымаемых объектов недвижимости в размере 4478053 рублей.
Вынесение настоящего решения суда не освобождает истцов от исполнения обязательств перед ПАО Сбербанк по кредитному (ипотека) договору.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 193-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования Бойко А.С., Бойко Н.Е. к некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства ЯНАО», администрации г. Салехарда о признании права на заключение соглашения об изъятии недвижимого имущества без доплаты разницы в рыночной стоимости удовлетворить.
Признать за Бойко А.С., Бойко Н.Е. право на заключение с некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства ЯНАО» и администрацией <адрес> соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества – жилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, на условиях предоставления жилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, <адрес>, мкр. Обдорский, <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, без доплаты разницы в рыночной стоимости предоставляемых и изымаемых объектов недвижимости в размере 4478053 рублей.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа.
Решение в окончательной форме составлено 22.09.2026 года.
Судья Н.Н. Подгайная