РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 июля 2026 года город Салехард
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ахметгалиевой Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-56/2026, по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сатурн-С» об оспаривании решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установил:
общество с ограниченной ответственностью «Сатурн-С» (далее – ООО «Сатурн-С», общество) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1364 кв. м., этаж № 01, назначение – нежилое, наименование – торговые помещения, расположенного по адресу: <адрес> (далее также – объект недвижимости).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в соответствии с приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 октября 2023 года № 18-О «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа», по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 156 687 358 рублей 52 копейки.
ООО «Сатурн-С» обратилось в государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» (бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, представив к заявлению отчет об оценке от 1 октября 2025 года № 1630-25 «Н», выполненный ООО «Бизнес-Аудит», которым рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 124 369 000 рублей (по состоянию на дату указанную в отчете – 28 сентября 2025 года).
Решением государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» от 9 декабря 2025 года № ОРС-89/2025/000057 отказано обществу в удовлетворении заявления ввиду несоответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, использования оценщиком неполных и (или) недостоверных сведений, допущенных расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.
ООО «Сатурн-С» обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском о признании незаконным вышеуказанного решения бюджетного учреждения и об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, в размере 124 369 000 рублей, по состоянию на 28 сентября 2025 года.
В качестве административных ответчиков в административном деле участвуют: государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» и Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа; в качестве заинтересованных лиц - Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Администрация города Салехард.
В письменных возражениях на административное исковое заявление административные ответчики Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка», полагали в удовлетворении административного иска отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя административного истца и представителей административных ответчиков), суд их явку обязательной не признавал. На основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель ООО «Сатурн-С» - адвокат Сорокотяга П.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении требований административного иска настаивал. Кроме того заявил ходатайство о восстановлении пропущенного по уважительным причинам срока на предъявление административного искового заявления в суд.
Представитель государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» Ильин А.А. и представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа Кудряшов С.А., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании полагали в удовлетворении заявленных требований отказать.
Выслушав объяснения представителя административного истца Сорокотяги П.В., представителей административных ответчиков Ильина А.А. и Кудряшова С.А., исследовав материалы дела, суд Ямало-Ненецкого автономного округа находит пропущенный процессуальный срок на подачу административного искового заявления подлежащим восстановлению, а заявленные требования административного иска частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3.1 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такими комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.
В силу части 1 статьи 95 поименованного кодекса лицам, пропустившим установленный этим кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен. Такими причинами могут быть обстоятельства, объективно исключавшие возможность своевременного обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения, а также иные обстоятельства, лишавшие лицо возможности обращения в суд в установленный законом срок, оцененные судом как уважительные.
Как следует из материалов дела, оспариваемое решение бюджетного учреждения в адрес местонахождения ООО «Сатурн-С» (указанного в общедоступных сведениях ЕГРЮЛ) не направлялось. В сопроводительном письме при направлении оспариваемого решения посредством электронной почты поименован представитель общества Сорокотяга П.В., который указал, что получил решение 29 декабря 2025 года (т. 1, л.д. 40, т. 2, л.д. 32). При этом представитель общества в ходатайстве о восстановлении пропущенного процессуального срока указал, что о направленной ему 12 декабря 2025 года копии решения бюджетного учреждения он не был осведомлен и не мог его распечатать по причине ремонта системного блока компьютера. Данные доводы подтверждаются сохранной распиской по ремонту компьютерной техники от 7 декабря 2025 года.
Настоящее административное исковое заявление представителем административного истца Сорокотягой П.В. предъявлено в суд 26 марта 2026 года, в пределах трехмесячного срока после окончания ремонта компьютера и доступа к электронной почте (28 декабря 2025 года).
Учитывая конкретные обстоятельства обращения в суд общества за защитой права на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, оценив приведенные заявителем причины пропуска процессуального срока, суд находит эти причины уважительными, а срок - подлежащим восстановлению.
Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
Постановлением Правительства ЯНАО от 13.01.2023 № 21-П установлена дата перехода к применению в Ямало-Ненецком автономном округе положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценки – 1 апреля 2023 года.
С указанной даты на территории Ямало-Ненецкого автономного округа установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости и подлежат применению положения статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой стоимости, согласно части 15 которой в суде может быть оспорено решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 этого же закона в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляет 156 687 358 рублей 52 копейки.
10 ноября 2025 года общество в соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценки обратилось в государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, представив к заявлению отчет об оценке от 1 октября 2025 года № 1630-25 «Н», выполненный оценщиком ООО «Бизнес-Аудит» (далее также - отчет оценщика), которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере 124 369 000 рублей (по состоянию на дату указанную в отчете оценщика – 28 сентября 2025 года).
Решением государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» от 9 декабря 2025 года № ОРС-89/2025/000057 (также – оспариваемое решение) обществу отказано в удовлетворении заявления, ввиду несоответствия представленного отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности, использования оценщиком неполных и (или) недостоверных сведений, допущенных расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.
В рассматриваемом случае, с учетом необходимости применения по данному делу статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценки и разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021) (вопрос 4), при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости объекта недвижимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете (в данном случае по состоянию на 28 сентября 2025 года).
Таким образом, в оспариваемом решении бюджетного учреждения правильно указана дата определения рыночной стоимости объекта недвижимости – 28 сентября 2025 года.
В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Суд соглашается с оспариваемым решением бюджетного учреждения об отказе в установлении рыночной стоимости по вышеприведенным законом основаниям, ввиду следующего.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет оценщика не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, при его составлении используются стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как указано в оспариваемом решении бюджетного учреждения представленный обществом отчет оценщика не соответствует приведенным требованиям.
В решении бюджетного учреждения приведены допущенные в отчете оценщика нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 10, 13 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», пункта 3 федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», пунктов 1, 3 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», пунктов 2, 7, 8 федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пунктов 5, 11, 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» и иные нарушения.
По настоящему делу на основании статьи 77 КАС РФ в целях проверки достоверности отчета оценщика и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЭКО-Н» ФИО1
По результатам проведенной по делу экспертизы в экспертном заключении № 3А-56/2026/ЭО/16-0626 от 26 июня 2026 года указано, что отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
Эксперт также пришел к выводу, что в отчете допущены нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, в том числе и ряд нарушений приведенные в оспариваемом решении бюджетного учреждения (нарушение требований ФСО III, ФСО V, ФСО VI).
По заключению судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 89:08:010106:123, по состоянию на 28 сентября 2025 года, составляет 137 807 000 рублей.
В рассматриваемом случае эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости спорного объекта. Заключение эксперта содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости и нарушениях, допущенных в отчете оценщика, выводы эксперта основаны на результатах анализа материалов дела и не содержат противоречий.
Письменное возражение государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» на заключение эксперта, в котором приведены мотивы о том, что эксперт не подтвердил ряд нарушений в отчете оценщика указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, не учитывает, что данное обстоятельство не имеет правового значения. В данном случае ряд нарушений указанных в решении бюджетного учреждения экспертом был подтвержден и соответствует материалам дела, следовательно, у бюджетного учреждения не имелось законных оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании отчета оценщика.
При таком положении представленный обществом отчет оценщика является недопустимым доказательством и не может достоверно отражать рыночную стоимость объекта недвижимости.
В данном случае итоговая величина рыночной стоимости принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости не могла быть признана достоверной для установления кадастровой стоимости бюджетным учреждением.
Таким образом, оспариваемое решение об отказе в установлении рыночной стоимости, принятое бюджетным учреждением в соответствии частями 3, 9, 13 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценки, приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287, является законным и обоснованным, требования административного истца о признании данного решения незаконным подлежат оставлению без удовлетворения.
При разрешении требований административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.
Поскольку статья 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 КАС РФ.
При этом в силу пунктов 2 и 3 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение.
В рассматриваемом случае, несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального законодательства, при этом согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.
Таким образом, из анализа действующего законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права административного истца на установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
Правовой подход о том, что и в случае отказа в удовлетворении административного иска о признании незаконным решения бюджетного учреждения, суд обязан по существу разрешить заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, изложен в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2023 года № 82-КАД23-1-К7.
Ввиду того, что в данном случае предъявленный административным истцом в суд отчет оценщика по определению рыночной стоимости объекта недвижимости не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости следует признать заключение эксперта ООО «ЭКО-Н» № 3А-56/2026/ЭО/16-0626 от 26 июня 2026 года, которое отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости.
Письменные возражения бюджетного учреждения на вышеуказанное заключение эксперта, подлежат отклонению.
В соответствии с частью 1, 2 и 3 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту; в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту. В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта.
Вышеуказанных правовых оснований для проведения по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы не имеется.
В заключении эксперта был обоснован выбор подходов и методов, используемых при проведении оценки рыночной стоимости объекта оценки, экспертом принято решение применить доходный и сравнительный метод оценки, что соответствует требованиям пунктов 1 и 2 федерального стандарта оценки (ФСО V).
В рамках выбранных методов оценки экспертом приведены мотивы, обоснования, необходимые корректировки экспертом вносились, учитывалось назначение объектов – аналогов и объекта оценки.
Доводы замечаний бюджетного учреждения на заключение эксперта не учитывают, что выводы эксперта в рамках сравнительного подхода основаны на использовании достаточной и достоверной ценовой информации об объектах - аналогах (с указанием источника информации и приведением характеристик объектов - аналогов), различия между объектом оценки и аналогами устранялись экспертом путем внесения в значения единиц сравнения соответствующих корректировок. В рамках доходного метода оценки экспертом правомерно определена ставка капитализации, которая соответствует виду денежного потока (арендному доходу от объекта оценки) и отражает связанный с денежным потоком риск.
Кроме того, при применении двух подходов и методов оценки экспертом использована процедура согласования их результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Подходы и методы оценки эксперта соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, заключение эксперта отвечает критериям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выводы эксперта являются определенными и однозначными и не вводят в заблуждение.
Доводы бюджетного учреждения в замечаниях на заключение эксперта, которые, по сути, основаны на необходимости учета стоимости доли земельного участка, на котором расположен объект оценки, являются несостоятельными.
В рассматриваемом случае судебная экспертиза проводилась в целях определения рыночной стоимости конкретного объекта оценки (нежилого помещения), а не его кадастровой стоимости.
Согласно статье 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся, в том числе: отдельные материальные объекты (вещи), имущество определенного вида (движимое или недвижимое), иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к самостоятельной недвижимой вещи (недвижимости) отнесены нежилые помещения и земельные участки.
Статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пунктом 4 ФСО № 7 установлено, что по заданию на оценку объектами оценки могут выступать по отдельности, в том числе следующие объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, жилые и нежилые помещения.
Таким образом, из вышеуказанных норм следует, что самостоятельным объектом оценки может выступать отдельное нежилое помещение и необходимость дополнительно включать в рыночную стоимость нежилого помещения еще и стоимость доли земельного участка, на котором расположено нежилое помещение, отсутствует.
Ссылки в возражениях бюджетного учреждения на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и методические указания о государственной кадастровой оценке, нельзя признать корректными, поскольку данные нормы регулируют иные правоотношения и не могут быть применены для определения рыночной стоимости самостоятельного объекта оценки (нежилого помещения).
Следуя логике возражений бюджетного учреждения на заключение эксперта, при определении рыночной стоимости нежилого помещения эксперту необходимо было учитывать (увеличивать стоимость нежилого помещения) не только на стоимость доли земельного участка, но и на стоимость доли в праве собственности на общее имущество в здании, в котором расположено нежилое помещение (технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие конструкции этих здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.п.).
Вместе с тем такое расширение объекта оценки противоречит приведенным нормам об оценочной деятельности и цели оценки по настоящему делу.
Кроме того, в пунктах 10 и 11 ФСО № 7 установлено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При анализе рынка недвижимости оценщиком выполняются, в том числе основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Следовательно, при определении рыночной стоимости нежилого помещения с учетом мотивации покупателей и продавцов, ликвидности и других оснований, в качестве ценообразующих факторов учитывается место расположения здания, в котором находиться нежилое помещение, состав принадлежащего в силу закона общего имущества, в том числе и земельного участка.
Таким образом, эксперт при определении рыночной стоимости объекта оценки (нежилого помещения) правомерно не включил в нее стоимость доли земельного участка, на котором расположено здание. При этом, при применении методов оценки в отношении нежилого помещения эксперт проанализировал рынок недвижимости и необходимые вышеуказанные ценообразующие факторы.
Несогласие в возражениях бюджетного учреждения с корректировками и достоверностью источников информации в заключении эксперта, не свидетельствует о его противоречивости либо недостоверности, поскольку эксперт при установлении различия между объектом оценки и аналогами вносил в значения единиц сравнения соответствующие корректировки, материалы и документы, иллюстрирующие выводы эксперта представлены в заключении.
Иные доводы в возражениях бюджетного учреждения, основанные на субъективном мнении, не могут свидетельствовать о нарушении экспертом требований федеральных стандартов оценки.
В указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости объекта оценки, которые основаны на результатах анализа материалов дела, выводы эксперта не содержат противоречий. Использование экспертом общедоступной информации по объектам аналогам и анализ доходности рынка недвижимости является в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 82 КАС РФ составной частью исследования. Введенные экспертом корректировки согласуются с федеральными стандартами оценки и являются мотивированными. В отношении объектов аналогов использовалась достоверная исходная информация, и по основным ценообразующим факторам аналоги правомерно были использованы экспертом.
Доводы в возражениях на заключение эксперта, которые основаны на различии ранее установленной кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, не учитывают следующего.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 октября 2023 года № 18-О в порядке массовой государственной оценки объектов недвижимости, при этом при индивидуальной оценке рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости допустимы определенные расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости.
Выводы эксперта были основаны на материалах дела и не содержат какой либо неполноты либо противоречивости, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.
С учетом того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной экспертизы.
Поскольку вопрос применения кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной решением суда, урегулирован статьей 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указание в резолютивной части решения суда даты подачи заявления при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не требуется (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (вопрос 6).
Поступившее в суд заявление от эксперта ООО «ЭКО-Н» о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 80 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного истца, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (вопрос 10) отмечено, что при разрешении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел, следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.
В связи с тем, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не носит самостоятельного характера, а является производным требованием от требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, соответственно само по себе удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не свидетельствует о принятии итогового судебного акта не в пользу бюджетного учреждения, чье решение судом признано правомерным и не подлежащим отмене.
Соответствующая правовая позиция изложена в апелляционном определении Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 15.08.2023 № 66а-714/2023.
При указанных обстоятельствах судебные расходы, понесенные в связи с производством судебной экспертизы в размере 80 000 рублей подлежат отнесению на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела, требованиям статьи 111 КАС РФ и приведенным разъяснениям Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решил:
в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Сатурн-С» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» от 9 декабря 2025 года № ОРС-89/2025/000057 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отказать.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1364 кв. м., этаж № 01, назначение – нежилое, наименование – торговые помещения, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 137 807 000 (сто тридцать семь миллионов восемьсот семь тысяч) рублей, по состоянию на 28 сентября 2025 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сатурн-С» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭКО-Н» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 31 июля 2026 года.
Председательствующий подпись