РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 августа 2026 года г. Лабытнанги
Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: председательствующего судьи Даниленко И.А., при секретаре судебного заседания Васильевой Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Приуральского района к Копалиани Зазе Ардевановичу об изъятии объекта незавершенного строительства, встречному исковому заявлению Копалиани Зазы Ардевановича к Администрации Приуральского района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, установил:
представитель Администрации Приуральского района Клебанский Р.В., действующий на основании доверенности, обратился в Лабытнангский городской суд ЯНАО с исковым заявлением к Копалиани З.А. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, планируемого назначения – многоквартирный жилой дом, площадью застройки 931 кв.м., степенью готовности 15 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ЯНАО..., путем продажи с публичных торгов.
В обоснование заявленных требований указано, что 04 августа 2021 года между Администрацией города Лабытнанги (арендодатель) и Копалиани З.А. (арендатор) согласно распоряжению первого заместителя главы Администрации города Лабытнанги от 03 июня 2021 года №686 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», протоколу о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 29 июля 2021 года (извещение о проведении торгов № 240621/23944888/25 от 24 июня 2021 года), в соответствии с п. 17 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской федерации, заключен договор аренды земельного участка №ЯНО-Л-02-9805, по условиям которого Копалиани 3.А. в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 89:09:020101:2006, общей площадью 4254 кв.м., находящийся по адресу: ..., с видом разрешенного использования: Среднеэтажная жилая застройка. На дату предоставления земельного участка объекты недвижимого имущества на нем отсутствовали. В соответствии с п.2.1 Договора срок аренды участка установлен с 04 августа 2021 года по 03 июня 2026 года (58 месяцев). 3 июня 2026 года срок договора истек. Согласно выписке из ЕГРН от 20 мая 2026 года №КУВИ-001/2026-68651489 на земельном участке с кадастровым номером № объекты недвижимости в пределах земельного участка отсутствовали. 4 июня 2026 года специалистами сектора муниципального земельного контроля отдела муниципального контроля управления муниципального контроля Департамента на основании проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, площадью 4254 кв.м., расположенного по адресу: ..., о чем составлен акт осмотра №141 и фототаблица к нему. При осмотре установлено, что на данном земельном участке размещено свайное поле, состоящее из 26 свай. Также на земельном участке располагаются строительная техника, временные движимые объекты (балок, металлический контейнер), железобетонные сваи, запасные части для специализированной строительной техники, зеленые насаждения (кустарники). Согласно выписке из ЕГРН от 10 июня 2026 года №КУВИ-001/2026-79085733 в границах земельного участка значится зарегистрированным объект недвижимости с кадастровым номером №. Объект недвижимости с кадастровым номером № представляет собой объект незавершенного строительства, поставленный на кадастровый учет 08 июня 2026 года. Планируемое назначение объекта - многоквартирный жилой дом, площадь застройки 931 кв.м., степень готовности объекта 15%. Плавообладателем (собственником) данного объекта незавершенного строительства является Копалиани 3.А. Таким образом на дату прекращения срока действия договора аренды земельного участка в связи с истечением срока, на земельном участке находился указанный выше объект незавершённого строительства, принадлежащий Копалиани З.А.
В процессе производства по делу ответчиком Копалиани З.А. предъявлен встречный иск к Администрации о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: ..., для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, на три года без проведения торгов (л.д.88-92).
В обоснование встречных требований указано, что 02 июня 2026 года обратился с заявлением для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на объекта незавершенного строительства, однако отсутствие на дату окончания срока действия договора аренды 03 июня 206 года в ЕГРН сведений об объект недвижимости, не означает отсутствие самого объекта в натуре. 26 мая 2026 года в пределах срока действия договора арены обратился с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, но получил отказ.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 12 августа 2026 года, встречное исковое заявление принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском (л.д.146-147).
В судебном заседании представитель Администрации Приуральского района Чумак О.О., действующая на основании доверенности, требования первоначального иска поддержала, при этом удовлетворение требований встречного искового заявления оставила на усмотрение суда.
Ответчик по первоначальном иску и истец по встречному Копалиани З.А. просил требования встречного иска удовлетворить, первоначальный иск оставить без удовлетворения, для завершения строительства, оформления правового статуса объекта и использования земельного участка в соответствии с его назначением.
Суд, выслушав изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст.46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) каждая сторона в гражданском процессе должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон. Эти данные устанавливаются объяснениями сторон, письменными материалами дела (ст.55 ГПК РФ).
Спорные отношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
04 августа 2021 года между Администрацией г. Лабытнанги и Копалиани З.А., согласно распоряжению первого заместителя главы Администрации города Лабытнанги от 03 июня 2021 года №686 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», протоколу о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 29 июля 2021 года (извещение о проведении торгов № 240621/23944888/25 от 24 июня 2021 года), в соответствии с п. 17 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской федерации, заключен договор аренды земельного участка №ЯНО-Л-02-9805,по условиям которого Копалиани 3.А. в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 89:09:020101:2006, общей площадью 4254 кв.м., находящийся по адресу: ..., с видом разрешенного использования: Среднеэтажная жилая застройка (л.д.16-18).
Из п.1.2 Договора следует, что на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.
В соответствии с п.2.1 Договора, срок аренды участка устанавливается с 04 августа 2021 года по 03 июня 2026 года (58 месяцев).
Согласно выписке из ЕГРН от 20 мая 2026 года, какие-либо объекты не зарегистрированы на земельном участке (л.д.19-27).
26 мая 2026 года Копалиани З.А. обратился с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов сроком на 60 месяцев (л.д.28).
Решением от 04 июня 2026 года Копалиани З.А. отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов, поскольку в пределах земельного участка по истечении срока действия договора аренды отсутствуют объекты недвижимости (л.д.29).
Из акта осмотра от 04 июня 2026 года № 141 следует, что на земельном участке с кадастровым номером № размещено свайное поле из 26 свай. Также на земельном участке располагаются строительная техника, временные движимые объекты (балок, металлический контейнер), желеобетонные сваи, запасные части для специализированной строительной техники, зеленые насаждения (кустарники) (л.д.30).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от ДД/ММ/ГГ объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ... со степенью готовности 15%, принадлежит на праве собственности Копалиани З.А. с 08 июня 2026 года (л.д.36-37).
Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.В силу подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.
Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пп. 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пп. 2).
В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды установлены п.3 ст. 39.6 ЗК, а условия реализации такого права п.4 указанной статьи.
В силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года, но в случае если после реализации права на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен, в связи с истечением срока, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства является нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.
Ответчик Копалиани З.А. предъявил встречные требования о возложении на Администрацию обязанности заключить договор аренды на земельный участка без торгов на три года для завершения строительства, представив в обоснование требований проектные документы в отношении ОНС (л.д.94-111).
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость, земельным участком.
Поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером № занят объектом недвижимого имущества, принадлежащего Копалиани З.А. этот земельный участок необходим ему для завершения строительства дома.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен Копалиани З.А. с видом разрешенного использования срежнеэтажная жилая застройка, в период действия договора аренды Копалиани З.А. выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, возведен объект незавершённого строительства в виде 26 свай, в орган государственной регистрации Копалиани З.А. обратился в период срок действия договора аренды – 02 июня 2026 года, что подтверждается квитанцией об отплате государственной пошлины за процедуру государственного кадастрового учета и регистрации права, а также заявлением от 02 июня 2026 года, что свидетельствует о наличии на предоставленном земельном участке ОНС до даты прекращения договора аренды.
Право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью застройки 931 кв.м., зарегистрировано в установленном законом порядке на праве собственности за Копалиани З.А.
Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
На основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При таких обстоятельствах встречные требования Копалиани З.А. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, планируемого назначения – многоквартирный жилой дом, площадью застройки 931 кв.м., степенью готовности 15 %, подлежат удовлетворению.
В связи с удовлетворением встречных требований, первоначальные требования Администрации Приуральского района к Копалиани З.А. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
исковое заявление Администрации Приуральского района к Копалиани Зазе Ардевановичу об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, планируемого назначения – многоквартирный жилой дом, площадью застройки 931 кв.м., степенью готовности 15 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов, оставить без удовлетворения.
Встречный иск Копалиани Зазы Ардевановича к Администрации Приуральского района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.
Возложить на Администрацию Приуральского района обязанность предоставить Копалиани Зазе Ардевановичу, ДД/ММ/ГГ года рождения, земельный участок на условиях аренды без проведения торгов сроком на три года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ....
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Лабытнангский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий: подпись.
Мотивированное решение изготовлено 31 августа 2026 года.
Копия верна.
Судья Лабытнангского городского суда ЯНАО И.А. Даниленко