РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Надымский городской суд ЯНАО в составе:
председательствующего судьи Тренихиной Т.В.
при секретаре Кармацких И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Надыме ЯНАО 13 октября 2026 г. гражданское дело по иску АК к Департаменту градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
АК обратился в суд с иском к Департаменту градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указал, что *дата* между ним и Администрацией муниципального образования Надымский район был заключен договор аренды земельного участка *№ обезличен* сроком на 3 года, с 31.07.2017 по 30.07.2020, по условиям которого ему предоставлен земельный участок, находящийся в составе земель, государственная собственность на которые не разграничена, из категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером *№ обезличен*, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 800 кв.м. На участке расположено недвижимое имущество – объект незавершенного строительства, назначение: иное сооружение, площадью 178,5 кв.м., степень готовности 20%, которое ему принадлежит на праве собственности. В связи с серьезными проблемами со здоровьем его отца КМ *дата* года рождения, проживавшего в Самарской области, ему часто приходилось выезжать к нему для присмотра за отцом (по очереди с родной сестрой), что влекло за собой большие финансовые и временные затраты. Впоследствии случилась пандемия ввиду заболеваемости коронавирусной инфекцией. В 2020 году отец умер, действие договора аренды земельного участка прекратилось, а дом достроен не был. 09.09.2026 он обратился с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером *№ обезличен* в аренду сроком на 3 года для завершения строительства объекта с кадастровым номером *№ обезличен*. 11.09.2026 Департаментом ему было отказано в связи с тем, что предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов возможно только однократно на срок до 3-х лет в целях завершения строительства. Оплату по договору аренды земельного участка он производит регулярно по настоящее время. Просит обязать Департамент заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером *№ обезличен*, общей площадью 800 кв.м., на срок 3 года для завершения строительства объекта с кадастровым номером *№ обезличен*, расположенного по адресу: <адрес>.
Истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчика и 3-го лица – Администрации Надымского района, действующая по доверенностям ИВ в судебное заседание не возражала против исковых требований, пояснив, что в отношении земельного участка, находящегося в составе земель, государственная собственность на которые не разграничена, из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером *№ обезличен*, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 800 кв.м., ранее были заключены следующие договоры аренды земельного участка: от *дата* № *№ обезличен* между Администрацией муниципального образования Надымский район и ЗАО «<данные изъяты>» на срок 10 лет, под строительство дома-кордона со вспомогательными постройками, договор расторгнут с 31.03.2017. 31.08.2017 между Администрацией муниципального образования Надымский район и АК заключен договор аренды земельного участка *№ обезличен* на срок 3 года под размещение объекта незавершенного строительства, назначение – иное сооружение, площадью 178,5, степень готовности 20%. Срок договора истец 30.07.2020. В настоящее время на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства кадастровый номер *№ обезличен*, собственник АК уже реализовал свое право на однократное продление срока аренды без аукциона для завершения строительства. В то же время, спорный земельный участок не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды, т.к. на нем расположен незавершенный строительством объект. Вместе с тем, повторное предоставление земельного участка кадастровый номер *№ обезличен* истцу в аренду для завершения строительства объекта на новый срок без проведения торгов, законодательством не предусмотрено.
Суд определил, с учетом мнения представителя ответчика и 3-го лица, рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
Заслушав представителя ответчика и 3-го лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Установлено, что АК с *дата* является собственником объекта незавершенного строительства, площадью застройки 178,5 кв.м., степенью готовности 20%, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер *№ обезличен*, на основании договора купли-продажи от 03.02.2017, право собственности зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 10-14).
Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, ранее был предоставлен прежнему собственнику объекта незавершенного строительства – ЗАО «<данные изъяты>» по договору аренды от *дата* № *№ обезличен*, на 10 лет, по 12.04.2019, под строительство дома-кордона со вспомогательными постройками.
Соглашением от 31.08.2017 данный договор аренды земельного участка был расторгнут.
31.08.2017 между Администрацией муниципального образования Надымский район и АК заключен договор аренды *№ обезличен* земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер *№ обезличен* находящийся по адресу: <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, назначение: иное сооружение, площадь объекта 178,5 кв.м., степень готовности 20%, вид разрешенного использования земельного участка – жилая застройка, общей площадью 800 кв.м., на 3 года, сроком действия с 31.07.2017 по 30.07.2020 (л.д. 15-20).
Из материалов дела следует, что 23.09.2020 у истца умер отец, проживавший в г. Тольятти из-за заболевания головного мозга, которым он болел 5 лет (л.д. 27-28, 29).
Кроме того, в связи с пандемией в 2020 году имели место ограничения для граждан посещения общественных мест, что также сказалось на сроках строительства объекта.
Учитывая указанные причины, суд полагает, что эти обстоятельства стали объективным препятствием для истца в окончании строительства объекта в срок, установленный договором аренды земельного участка *№ обезличен* от 31.08.2017.
В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером *№ обезличен* расположен объект незавершенного строительства, площадью застройки 178,5 кв.м., степенью готовности 20%, принадлежащий АК о чем представлена выписка из ЕГРН.
Истец обратился в Департамент градостроительной политики и земельных отношений с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, в чем ему письмом от 11.09.2026 было отказано по причине того, что ранее земельный участок предоставлялся для завершения строительства данного объекта (л.д. 24).
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не заявляет о намерении воспользоваться правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования АК к Департаменту градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.
Возложить на Департамент градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района (ИНН 8903037207, ОГРН 1218900003189) обязанность заключить с АК, *дата* года рождения, уроженцем <адрес> (паспорт серии *№ обезличен*, выдан 18.08.2008 УФМС России по ЯНАО в г. Надым) договор аренды земельного участка с кадастровым номером *№ обезличен*, площадью 800 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства, сроком на 3 года, для завершения строительства незавершенного строительством объекта, расположенного на данном земельном участке, степенью готовности 20%.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в срок 1 месяц со дня вынесения мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Надымский городской суд ЯНАО.
Составление мотивированного решения 16 октября 2026 г.
Судья подпись Т.В. Тренихина
Копия верна. Судья: Т.В. Тренихина