РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 марта 2026 г. с. Белозерское
Белозерский районный суд Курганской области в составе председательствующего судьи Воронежской О.А., при секретаре Алексеевой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Епишиной Тамары Витальевны к Архипову Дмитрию Андреевичу о расторжении договора купли-продажи земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
Епишина Т.В. обратилась в Белозерский районный суд Курганской области с исковым заявлением к Архипову Д.А. о расторжении договора купли-продажи земельных участков. В обоснование исковых требований, с учетом их изменения в порядке ст. 39 ГПК РФ, указано, что 24 ноября 2022 г. между сторонами заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенных по адресу: <адрес> По условиям данного договора ответчик должен был произвести расчет с истцом до 24 апреля 2022 г. в размере 669 300 рублей. В связи с неисполнением условий договора в части оплаты истец направил ответчику претензию с требованием произвести расчет до 1 сентября 2025 г., которое до настоящего времени не исполнено. На основании изложенного просит суд расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи земельных участков от 24 ноября 2022 г., за исключением земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №.
Истец Епишина Т.В. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.
Представитель истца Епишиной Т.В. по доверенности Нечеухин И.В. в судебное заседание не явился, уведомлялся надлежащим образом. Просил о рассмотрении дела без его участия, при этом указал, что настаивает на удовлетворении измененных исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 24 ноября 2022 г., заключенного между сторонами, за исключением земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, от заключения с ответчиком мирового соглашения отказывается.
Ответчик Архипов Д.А. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия. При этом направил в адрес суда мировое соглашение, по условиям которого стороны расторгают договор купли-продажи от 24 ноября 2022 г. в части, за исключением земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, все остальные земельные участки переходят обратно в собственность истца.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу п. 1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Пунктами 1 и 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (п. 1 ст. 485 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что 24 ноября 2022 г. между Епишиной Т.В. (продавец), в интересах которой по доверенности действовал Бобовский Е.Ю., и Архиповым Д.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, № №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, площадью 106 000 кв.м. каждый, расположенных по адресу: <адрес> (п. 1 договора купли-продажи).
Согласно п. 3 данного договора купли-продажи указанные объекты оцениваются по соглашению сторон и продаются каждый за 29 100 рублей, общая сумма составляет 669 300 рублей, которые будут переданы покупателем продавцу после подписания настоящего договора в срок до 24 апреля 2022 г.
Пунктом 11 договора купли-продажи предусмотрено, что Архипов Д.В. приобретает право собственности на объекты недвижимости с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.
Согласно выпискам из ЕГРН от 29 января и 2 февраля 2026 г. право собственности Архипова Д.А. на основании вышеуказанного договора купли-продажи зарегистрировано на земельные участки, расположенные по адресу: Курганская область, Белозерский район, с. Нижнетобольное, в бывших границах ПСК «Маяк», с кадастровыми номерами: № – 10 марта 2023 г., № - 10 марта 2023 г., № - 9 марта 2023 г., № - 10 марта 2023 г., № - 9 марта 2023 г., № - 6 марта 2023 г., № - 9 марта 2023 г., № - 9 марта 2023 г., № - 10 марта 2023 г., № - 9 марта 2023 г., № - 6 марта 2023 г., № - 9 марта 2023 г., № - 14 марта 2023 г., № - 7 марта 2023 г., № - 9 марта 2023 г., № - 9 марта 2023 г., № - 9 марта 2023 г., № - 9 марта 2023 г., № – 10 марта 2023 г., № - 10 марта 2023 г., № - 3 марта 2023 г., № - 3 марта 2023 г., № – 1 декабря 2022 г., что также подтверждается копиями реестровых дел.
Как следует из вышеуказанных выписок ЕГРН, ранее собственников земельных участков являлась Епишина Т.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, переменившая отчество «Викторовна» на «Витальевна», о чем составлена запись акта о перемене имени № от 12 марта 2021 г.
В связи с неисполнением условия договора купли-продажи земельных участков в части оплаты, 1 августа 2025 г. истец вручил ответчику претензию с требованием произвести расчет до 1 сентября 2025 г., а в случае его неисполнения, расторжении договора купли-продажи в связи с нарушением существенных условий договора и возврате земельных участков, которое до настоящего времени не исполнено.
Соглашение об изменении или расторжении договора между сторонами не заключалось.
Поскольку ответчик нарушает существенные условия договора, не исполняет обязательство по оплате стоимости приобретенных им земельных участков в срок и в размере, установленном в договоре, истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи земельных участков, с учетом его изменения в порядке ст. 39 ГПК РФ, в части, за исключением земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г., неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Учитывая изложенное, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи земельных участков.
Это нарушение является существенным (п. 2 ст. 450 ГК РФ), так как оно касается оплаты, которая является одним из основных условий договора (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 486 ГК РФ).
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
В п. 13 договора купли-продажи от 24 ноября 2022 г. стороны определили, что в случае нарушения обязательств по настоящему договору продавцом или покупателем договор подлежит расторжению.
Судом установлено и следует из материалов дела, что переход к ответчику права собственности на объекты недвижимости (земельные участки) был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчик свои обязательства по оплате земельных участков не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.
Доказательств исполнения условий заключенного между сторонами договора купли-продажи земельных участков в части оплаты вопреки ст. 56 ГПК РФ материалы дела не содержат.
Кроме того, изучив условия представленного сторонами мирового соглашения, об отказе в заключении которого в последующем заявил представитель истца, суд с учетом требований ст. ст. 153.8, 153.10 ГПК РФ, не усматривает оснований для его утверждения по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 153.9 ГПК РФ мировое соглашение заключается в письменной форме и подписывается сторонами или их представителями при наличии у них полномочий на заключение мирового соглашения, специально предусмотренных в доверенности или ином документе, подтверждающем полномочия представителя. Мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, о размере и сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой.
Мировое соглашение исполняется лицами, его заключившими, добровольно в порядке и в сроки, которые предусмотрены этим мировым соглашением (ч. 1 ст. 153.11 ГПК РФ).
Суд не утверждает мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (ч. 6 ст. 153.10 ГПК РФ).
В то же время из содержания представленного мирового соглашения, по условиям которого стороны расторгают договор купли-продажи от 24 ноября 2022 г. в части, за исключением земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, № №, все остальные земельные участки переходят обратно в собственность истца, нельзя сделать однозначный вывод о согласованных сторонами его условиях, в том числе о сроках и порядке расторжения договора купли-продажи и перехода конкретных земельных участков в собственность истца.
Данное мировое соглашение, по сути, является отзывом ответчика на исковое заявление Епишиной Т.В., с учетом его изменения в порядке ст. 39 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, исходя из принципа диспозитивности, суд принимает решение только по заявленным истцом исковым требованиям, поскольку выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
При указанных обстоятельствах, установив факт нарушения ответчиком, как покупателем, обязанности по оплате стоимости приобретенных им по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком как покупателем условий договора и наличии оснований для его расторжения в части земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №.
Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.
Исходя из ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Удовлетворение иска о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности Архипова Д.А. на вышеуказанные земельные участки, в части которых договор купли-продажи расторгнут, и восстановления записи в ЕГРН о праве собственности истца на данные земельные участки.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Епишиной Тамары Витальевны к Архипову Дмитрию Андреевичу о расторжении договора купли-продажи земельных участков удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи от 24 ноября 2022 г., заключенный между Епишиной Тамарой Витальевной (паспорт №) и Архиповым Дмитрием Андреевичем (паспорт №), в части земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, № №, №, №, №, №, №, №, №, №.
Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности Архипова Дмитрия Андреевича (паспорт №) на земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>», с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, в части которых договор купли-продажи от 24 ноября 2022 г. расторгнут, и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Епишиной Тамары Витальевны (паспорт №) на данные земельные участки.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белозерский районный суд Курганской области.
Судья О.А. Воронежская
(Мотивированное решение суда составлено 27 марта 2026 г.)