РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 июля 2026 года <.........> края
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГ. (в порядке статьи 177 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Находкинский городской суд <.........> в составе:
председательствующего судьи Комаровой В.А., при секретаре ФИО3, с участием административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО2 – ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 о признании незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.........> КУВД-001/2026-27576808/15229495-1 от ДД.ММ.ГГ., КУВД-001/2026-27576808/15229495-2 от ДД.ММ.ГГ. о приостановлении внесения изменений в записи реестра прав, ограничений прав, возложении обязанности, установил:
административные истцы ФИО2, ФИО1 обратились в суд с указанным административным иском, в обоснование которого указали, что ДД.ММ.ГГ. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения (далее – Договор).
В соответствии с пунктом 1 Договора от ДД.ММ.ГГ. продавец продает и передает покупателю, а покупатель покупает и принимает в общую долевую собственность ? долю в праве собственности на нежилое помещение площадью 180,3 кв.м. кадастровый №, расположенное по адресу: <.........>, пом. 1, этаж №.
Согласно пункту 3 Договора от ДД.ММ.ГГ. покупатель оплачивает продавцу за отчуждаемую ? долю нежилого помещения 7 200 000,00 руб. В пункте 4 Договора от ДД.ММ.ГГ. указано, что продавец получил от покупателя деньги 7 200 000,00 руб. полностью до подписания Договора. В рамках указанного Договора ФИО1 оплатил ФИО2 сумму в размере 1 200 000,00 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГ..
Переход права общей долевой собственности был зарегистрирован ДД.ММ.ГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.........> (далее - Росреестр).
После сдачи документов в Росреестр сторонами Договора установлено, что в тексте договора допущена техническая ошибка при написании цены за ? доли нежилого помещения в размере 7 200 000,00 рублей вместо правильной суммы 1 200 000,00 рублей.
В связи с этим, сторонами ДД.ММ.ГГ. подписано дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГ., в соответствии с которым стоимость ? доли нежилого помещения указана в размере 1 200 000,00 руб. Таким образом, стороны предприняли меры для устранения допущенной ошибки.
Поэтому между сведениями, содержащими в Росреестре (Договор от ДД.ММ.ГГ.) и действительными экономическими отношениями сторон (дополнение от ДД.ММ.ГГ., расписка от ДД.ММ.ГГ.) возникли противоречия.
ДД.ММ.ГГ. ФИО1 и ФИО6 в Росреестр подано заявление о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества с приложением дополнения к Договору с целью отражения корректной цены сделки в размере 1 200 000,00 рублей вместо ошибочной 7 200 000,00 рублей.
ДД.ММ.ГГ. Росреестр приостановил осуществление действий по внесению изменений в записи реестра прав и ограничений прав (уведомление о приостановлении: КУВД-001/2026-27576808/1529495-1 - адресовано ФИО2; КУВД-001/2026-27576808/1529495-2 - адресовано ФИО1).
В указанных уведомлениях Росреестр указал, что продавец получил денежные средства до подписания Договора, а сам Договор является передаточным актом, то есть обязательства сторон по Договору исполнены; надлежащее исполнение обязательств прекращает обязательство, следовательно, в исполненный договор невозможно внести какие-либо изменения (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По мнению административных истцов, уведомления Росреестра о приостановлении внесения изменений в записи реестра прав, ограничений прав от ДД.ММ.ГГ. являются необоснованными и незаконными, поскольку основаны на формальном применении статьи 408 ГК РФ без учёта технической ошибки в договоре и добросовестного волеизъявления сторон на ее исправление.
Сомнения Росреестра, выраженные в оспариваемых уведомлениях не основаны на положениях пункта 2 статьи 424 ГК РФ, более того, учет тезисов ответчика приводит к нарушению установленных гражданским законодательством принципов свободы участников сделки в заключении договора с определением условий по их усмотрению, в том числе на изменение цены сделки после заключения договора.
ДД.ММ.ГГ. в Росреестр представлены заявления о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о цене сделки 1 200 000,00 рублей, с приложением дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ. к Договору, чем реализовали право, предоставленное административным истцам пунктом 2 статьи 424 ГК РФ. В подтверждение доводов об исполнении договора купли-продажи по цене 1 200 000,00 рублей имеется расписка об оплате. Поскольку дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ. содержало в себе сведения о существенном условии Договора, то с учетом положений пунктов 55 и 59 Порядка ведения ЕГРН, у Росреестра отсутствовали основания для приостановления внесения изменений.
В связи с изложенным, административные истцы просили признать незаконными решения (уведомления) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.........> о приостановлении внесения изменений в записи реестра прав, ограничений прав от ДД.ММ.ГГ. (КУВД-001/2026-27576808/15229495-1 - адресованное ФИО2; КУВД- 001/2026-27576808/15229495-2 - адресованное ФИО1); возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.........> обязанность рассмотреть заявления ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГ. о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и осуществить соответствующее регистрационное действие.
В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что о том, что в договоре от ДД.ММ.ГГ. допущена опечатка, он и ФИО2 увидели после сдачи документов в МФЦ, в этот же день было заключено дополнительное соглашение, которое сдали только ДД.ММ.ГГ., так как до этого не было возможности явиться обоим в МФЦ.
Оспариваемое уведомление Росреестра, которое фактически является отказом во внесении изменений в записи реестра, нарушает его права, как покупателя объекта недвижимости, лишает возможности исправить допущенную в договоре купли-продажи описку, что отразится, в том числе, на стоимости страхования объекта, кроме того, в случае обращения за получением кредита под залог недвижимости также будут нарушены его права.
Согласно информационной справке Владивостокского филиала АО «СОГАЗ» от ДД.ММ.ГГ., выданной ФИО1, следует, что при заключении договора страхования недвижимого имущества размер страховой суммы, а также размер страхового взноса по договору страхования определяются страховой организацией с учетом стоимости объекта страхования. Стоимость объекта страхования может определяться на основании документов, подтверждающих его приобретение, в том числе: договора купли-продажи объекта; платежных документов, подтверждающих оплату; отчета об оценке рыночной стоимости; кадастровой стоимости; иных документов, позволяющих определить действительную стоимость имущества.
При этом цена объекта, указанная в договоре купли-продажи, по которому объект был приобретен страхователем, является одним из документов, учитываемых страховой организацией при определении страховой стоимости имущества. Страховая сумма, как правило, устанавливается в пределах действительной стоимости объекта страхования и не может превышать его страховую стоимость, если иное не предусмотрено законом или условиями страхования. Размер страхового взноса, подлежащего уплате страхователем, рассчитывается исходя из страховой суммы, характеристик объекта страхования, страховых рисков, срока страхования, тарифов страховой организации и иных условий договора страхования. Таким образом, чем выше подтвержденная стоимость объекта страхования, тем выше может быть размер страховой суммы, а, следовательно, и размер страхового взноса, подлежащего уплате по договору страхования. Окончательный размер страховой суммы и страхового взноса определяется страховой организацией индивидуально при рассмотрении заявления страхователя, представленных документов, полных сведений об объекте страхования, страховых рисков, условий страхования и применяемых страховых тарифов.
В качестве подтверждения доводов, о том, что ? доли в праве общей долевой собственности в отношении нежилого помещения площадью 180,3 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <.........> пом. 1, не могла быть оценена в 7 200 000 рублей, суду административным истцом представлены: выписка из Единого реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость нежилого помещения, кадастровый №, расположенного по адресу: <.........>, пом. 1, площадью 180,3 м3, составляет 4 364 457,19 рублей, а также справка эксперта № Общества с ограниченной ответственностью «Результат» по заявке заказчика ФИО1 от ДД.ММ.ГГ., согласно которой среднерыночная стоимость объекта - ? доли в праве общей долевой собственности в отношении нежилого помещения площадью 180,3 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <.........> пом. 1, по состоянию на ДД.ММ.ГГ. составляет (округленно) 1 844 000 рублей.
Указанные выводы, по мнению административного истца ФИО1, подтверждаются также сложившейся судебной практикой применения норм ГК РФ и Федерального закона от ДД.ММ.ГГ. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), в силу которой сформирован единый подход: после государственной регистрации перехода права собственности стороны договора купли-продажи недвижимости сохраняют возможность изменить условия сделки, включая цену, порядок оплаты, сроки исполнения и иные существенные условия, если такое изменение оформлено соглашением сторон и не противоречит закону.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 по доверенности ФИО4 также поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что оспариваемым решением Управления Росреестра, которое считают незаконным, также нарушены права и продавца ФИО2, поскольку тем по договору была получена стоимость ? доли в праве общей долевой собственности в отношении нежилого помещения площадью 180,3 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <.........> пом. 1, в размере 1 200 000 рублей, что подтверждается распиской. Оспариваемыми уведомлениями Росреестра об отказе в исправлении описки, допущенной в договоре, нарушаются права административного истца, поскольку указанная ошибка непосредственно влияет на определение размера полученного им дохода и, как следствие, на расчет налоговых обязательств. Так, при указании дохода в размере 1 200 000 рублей налоговая база формируется исходя из фактически согласованной сторонами стоимости имущества. В то же время отражение в договоре суммы 7 200 000 рублей, превышающей действительную стоимость сделки в шесть раз, создает для административного истца риск необоснованного увеличения налоговой базы и существенного возрастания налогового бремени. Нежелание Росреестра в исправлении очевидной технической ошибки не является формальным действием, не затрагивающим права заявителя, а порождает для него прямые неблагоприятные правовые и имущественные последствия, связанные с возможным начислением налога, исходя из ошибочно указанной, завышенной стоимости объекта.
В судебное заседание административный истец ФИО2, административные ответчики – представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.........>, регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.........> края ФИО5, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.
Согласно представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.........> (далее – Управление Росреестра) возражениям, с требованиями ФИО1, ФИО2 Управление не согласно, считает действия государственного регистратора законными и обоснованными. ФИО1 и ФИО2 обратились в Управление с заявлением № КУВД-001/2025-55644994 о государственной регистрации права общей долевой собственности (? доли в праве) в отношении помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, <.........>, г.о. Находкинский, <.........>, помещ. 1, с кадастровым номером 25:31:010210:6230 (далее - спорный объект). В качестве документа-основания был приложен договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ.. В Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГ. внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО2 (? доля в праве) и ФИО1 (? доля в праве) в отношении спорного объекта. ДД.ММ.ГГ. в Управление обратились ФИО1 и ФИО2 с заявлением о внесении изменения в запись реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГ. в связи с изменением сведений в документе-основании. В качестве документа-основания заявителями представлено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ. к договору купли-продажи нежилого помещения.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Законом № 218-ФЗ. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных Законом сведений (статья 1 Закона № 218-ФЗ). В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Перечень оснований и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав закреплен статьей 26 Закона № 218-ФЗ. По результатам проведенной правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, Управлением принято уведомление о приостановлении внесения изменений в записи реестра прав, ограничений прав от ДД.ММ.ГГ. КУВД-001/2026-27576808/15229495-1 в связи со следующим.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По общему правилу цена является существенным условием договора купли-продажи.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность изменения и расторжения договора, однако такая возможность допускается в период действия договора, то есть в период, когда обязательства, предусмотренные договором, еще не исполнены сторонами. При этом, обязательства сторон по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. исполнены надлежащим образом, правовые последствия договора купли-продажи наступили - ДД.ММ.ГГ. зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 (? доля в праве) и ФИО1 (? доля в праве) на спорный объект, передача недвижимого имущества осуществлена, в связи с чем, в соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства сторон по данному договору прекращены. Пунктом 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. установлено, что расчет между сторонами произведен в полном объеме. Кроме того, пунктом 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. закреплено, что вышеуказанный договор является одновременно передаточным актом. Пунктами 3, 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. цена договора указана цифрами и прописью. Надлежащее исполнение прекращает обязательство, соответственно, в него не представляется возможным внести какие-либо изменения цены проданного имущества (п. 1 ст. 408 ГК РФ, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ. №, Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГ. №А- 7499/2020).
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).
Учитывая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. исполнен сторонами в полном объеме, действия государственного регистратора соответствуют нормам действующего законодательства, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В связи с чем, заинтересованные лица в соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГ. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» вправе обратиться в суд для решения вопроса о наличии или отсутствии права, тогда такое решение будет являться основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании вышеизложенного, представитель административного ответчика просила в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
Изучив заявленные административными истцами требования, возражения административного ответчика, выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав представленные доказательства, принимая во внимание, что в соответствии с п. 6 ст. 226 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 227 КАС РФ суд вправе принять решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Из материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГ. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 договора от ДД.ММ.ГГ. продавец продает и передает покупателю, а покупатель покупает и принимает в общую долевую собственность ? долю в праве собственности на нежилое помещение площадью 180,3 кв.м. кадастровый №, расположенное по адресу: <.........>, пом. 1, этаж №.
Согласно пункту 3 договора от ДД.ММ.ГГ. покупатель оплачивает продавцу за отчуждаемую ? долю нежилого помещения 7 200 000,00 рублей. В пункте 4 договора от ДД.ММ.ГГ. указано, что продавец получил от покупателя деньги 7 200 000,00 руб. полностью до подписания договора.
В рамках указанного договора ФИО1 оплатил ФИО2 сумму в размере 1 200 000,00 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГ..
Переход права общей долевой собственности был зарегистрирован Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГ..
После сдачи документов в Росреестр сторонами договора установлено, что в тексте договора допущена техническая ошибка при написании цены за ? доли нежилого помещения в размере 7 200 000,00 рублей вместо правильной суммы - 1 200 000,00 рублей.
В связи с этим, сторонами ДД.ММ.ГГ. подписано дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГ., в соответствии с которым стоимость ? доли нежилого помещения указана в размере 1 200 000,00 рублей.
ДД.ММ.ГГ. ФИО1 и ФИО6 в Росреестр подано заявление о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества с приложением дополнения к Договору с целью отражения корректной цены сделки в размере 1 200 000,00 рублей вместо ошибочной 7 200 000,00 рублей.
ДД.ММ.ГГ. Росреестр приостановил осуществление действий по внесению изменений в записи реестра прав и ограничений прав (уведомление о приостановлении: КУВД-001/2026-27576808/1529495-1 - адресовано ФИО2; КУВД-001/2026-27576808/1529495-2 - адресовано ФИО1) на срок до ДД.ММ.ГГ..
В указанных уведомлениях Росреестр указал, что обязательства сторон по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. исполнены, надлежащее исполнение обязательств прекращает обязательство, следовательно, в исполненный договор невозможно внести какие-либо изменения (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). ФИО1 и ФИО6 рекомендовано подать заявления о прекращении государственной регистрации, разъяснены порядок, сроки обжалования уведомлений.
В судебном заседании по ходатайству административных истцов в качестве свидетеля допрошен ФИО7, который пояснил суду, что имеет высшее юридическое образование, оказывает юридические услуги, ДД.ММ.ГГ. по просьбе ФИО2 подготовил договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <.........>, пом. 1, этаж №, между ФИО2 и ФИО1, а также расписку о получении денежных средств в размере 1 200 000 рублей. За оказанные услуги свидетелем ФИО7 получено вознаграждение в размере 5 000 рублей, о чем ФИО2 выдана соответствующая расписка.
Из показаний свидетеля следует, что подготовленные документы были переданы ФИО2 в день обращения в МФЦ на <.........>, где он передал файл с документами ФИО2 и уехал, так как спешил. В передаваемом файле сверху находилась расписка на сумму 1 200 000 рублей, снизу лежал договор на сумму 7 200 000 рублей. При этом договор перед передачей сторонам свидетель повторно не проверил. В тот же день ФИО2 сообщил свидетелю о выявленной в договоре ошибке, выразившейся в указании цены 7 200 000 рублей вместо фактически согласованной сторонами цены 1 200 000 рублей. Он извинился, заверил того, что указанное возможно исправить и подготовил дополнительное соглашение между сторонами, которое передал ФИО2 В настоящее время ему стало известно, что Росреестр отказал во внесении изменений в записи реестра.
Оценивая показания свидетеля ФИО7 по правилам статьи 84 КАС РФ, суд признает их относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами по административному делу.
Показания свидетеля имеют непосредственное значение для правильного разрешения спора, поскольку ФИО7 являлся лицом, фактически подготовившим договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., расписку о получении денежных средств и последующее дополнительное соглашение. Следовательно, свидетель сообщил суду сведения об обстоятельствах, источником которых является его личное участие в подготовке документов, представленных сторонами в Росреестр и исследованных судом.
Оснований сомневаться в достоверности показаний свидетеля суд не усматривает, поскольку они последовательны, логичны, согласуются с письменными доказательствами по делу: распиской от ДД.ММ.ГГ. на сумму 1 200 000 рублей, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ., пояснениями административного истца ФИО1 и представителя административного истца ФИО2, а также с представленными сведениями о кадастровой и среднерыночной стоимости спорного объекта.
Показания свидетеля подтверждают, что указание в договоре купли-продажи цены 7 200 000 рублей являлось не результатом действительного волеизъявления сторон на совершение сделки по указанной цене, а технической ошибкой, допущенной при подготовке текста договора. Данная ошибка была выявлена сторонами в день подписания договора и устранена путем заключения дополнительного соглашения.
Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 3 и 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, запись ЕГРН является доказательством совершения органом государственной регистрации прав регистрационного действия (регистрация права, регистрация обременения) и подтверждает возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно статье 1 Закона № 218-ФЗ ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Законом о недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным Законом сведений (часть 2); под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» сведений об объекте недвижимости (часть 7).
Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 21 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии с пунктом 52 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки (утв. Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГ. N П/0241), в записи реестра прав на недвижимость о вещных правах на объекты недвижимости указываются сведения о реквизитах, существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе сведения о цене возмездной сделки, если право возникает на основании сделки об отчуждении.
В силу пункта 56 указанного Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, если право возникает на основании сделки об отчуждении, в записи о праве указываются сведения о существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе о цене возмездной сделки.
Сведения о цене сделки вносятся с учетом следующего: 1) при отчуждении (приобретении) одного объекта, когда приобретателем по договору является одно лицо либо объект недвижимости приобретается в общую совместную собственность, в запись о праве вносятся слова "цена объекта по договору" и сведения о цене, указанной в договоре.
Таким образом, Закон № 218-ФЗ не содержит ограничений на изменение условий сделки как до, так и после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю. Изменение условий сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части сроков, цены, порядка исполнения обязательств, в случае если эти условия прямо касаются сведений, вносимых в ЕГРН, должно сопровождаться государственной регистрацией изменений в соответствующие подразделы ЕГРН.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как следует из положений пункта 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
По общему правилу, вытекающему из пункта 1 статьи 450 ГК РФ, любое изменение договора, в том числе и о цене товара, производится по согласию сторон, которое оформляется путем составления дополнительного соглашения.
Допуская возможность изменения цены договора, закон не регламентирует данную процедуру определенными временными рамками.
Исходя из приведенного правового регулирования, принимая во внимание, что возможность изменения цены сделки допускается в случаях, когда соответствующее условие согласовано обеими сторонами договора либо предусмотрено нормативными правовыми актами, суд приходит к выводу о том, что доказательств, подтверждающих правомерность принятия Управлением Росреестра оспариваемых решений, административным ответчиком не представлено.
Доводы административного ответчика о том, что исполнение договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности исключают возможность внесения изменений в сведения ЕГРН о цене сделки, суд признает несостоятельными.
Сам по себе факт регистрации перехода права собственности не свидетельствует о невозможности последующего внесения в ЕГРН достоверных сведений о существенных условиях сделки, если такие сведения подтверждены соглашением сторон и представленными доказательствами. Иное толкование приводило бы к сохранению в публичном реестре сведений, не соответствующих действительным правоотношениям сторон, что противоречит назначению Единого государственного реестра недвижимости как достоверного источника сведений о зарегистрированных правах и основаниях их возникновения.
Суд учитывает, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ. подписано обеими сторонами договора, то есть выражает согласованное волеизъявление продавца и покупателя. Соглашение совершено в письменной форме, соответствует форме основного договора и направлено на уточнение существенного условия договора — цены отчуждаемой ? доли нежилого помещения.
При этом совокупность доказательств по делу, а именно расписка на сумму 1 200 000 рублей, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ., показания свидетеля ФИО7, сведения о кадастровой стоимости объекта и справка эксперта о среднерыночной стоимости ? доли - подтверждает, что фактически согласованная сторонами цена сделки составляла 1 200 000 рублей, а указание в договоре цены 7 200 000 рублей являлось технической ошибкой.
Ссылка Росреестра исключительно на статью 408 ГК РФ носит формальный характер и не опровергает представленные административными истцами доказательства действительной цены сделки.
Органом регистрации при принятии оспариваемых уведомлений не были приняты во внимание положениями статей 424, 450, 551, 554 - 555 ГК РФ, а также Федерального закона № 218-ФЗ.
Поскольку представленное в орган регистрации дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ. содержало в себе сведения о существенном условии договора, которое в соответствии с пунктами 55 и 59 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости содержится в ЕГРН, оснований для отказа во внесении указанных сведений о цене договора в ЕГРН у административного ответчика не имелось.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемые решения (уведомления) Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав, адресованные ФИО1 и ФИО2, являются незаконными, нарушают права и законные интересы административных истцов, в связи с чем, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
С учетом положений ст. 227 КАС РФ суд считает необходимым обязать Управление Росреестра устранить допущенные нарушения прав и законных интересов административных истцов путем повторного рассмотрения в установленный законом срок и в установленном законом порядке заявлений ФИО1, ФИО2 от ДД.ММ.ГГ. о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав в отношении нежилого помещения, площадью 180,3 кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: <.........>, пом. 1, этаж №.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 227 – 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <.........> о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГ. КУВД-001/2026-27576808/15229495-1, адресованное ФИО2.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <.........> о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГ. КУВД-001/2026-27576808/15229495-2, адресованное ФИО1.
Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <.........> устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО1, ФИО2 путем повторного рассмотрения в установленный законом срок и в установленном законом порядке заявлений ФИО1, ФИО2 от ДД.ММ.ГГ. о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав в отношении ? доли в праве собственности на нежилое помещение, площадью 180,3 кв.м. кадастровый №, расположенное по адресу: <.........>, пом. 1, этаж №.
Решение может быть обжаловано в <.........>вой суд с подачей жалобы через Находкинский городской суд <.........> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.А. Комарова