РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июня 2026 года г.Хабаровск
Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи - Ефимкиной К.Г., при секретаре судебного заседания - Дрантиевой Е.О., при участии представителей истца ООО «Геномед» Левченко Д.И., Провоторова Е.С., действующих на основании доверенностей, представителя ответчиков Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска, Администрации г.Хабаровска - Пауковой Я.Е., действующей на основании доверенностей, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Геномед» к Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, Администрации г.Хабаровска, ТСН «МИР» об установлении границы земельного участка, признании права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Геномед» обратился в суд с иском к Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, Администрации г.Хабаровска, ТСН «МИР» об установлении границы земельного участка, признании права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов,
В обоснование требований указал, что является собственником объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 10 м. по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>. Объект незавершенного строительства приобретён на основании договора купли продажи в процессе ликвидации ООО «Константа» Согласно сведениям ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № является - «Под строительство административного здания, жилого дома с подземными гаражами». Площадь указанного земельного участка составляет 5204.17 +/- 25, на участке расположен МКД <адрес> ТСН «МИР» и объект незавершенного строительства, самостоятельные земельные участки под которыми не сформированы. 30.12.2004 года между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска и ООО «Мэзон-Амур» заключен договор аренды № о предоставлении во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5204,17 м.кв, для использования под строительство административного здания, жилого дома с подземными гаражами. 12.11.2009 Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровск (Далее ДАСиЗ) выдал ООО «Мэзон-Амур» разрешение на строительство № объектов капитального строительства (административное здание, жилой дом с подземными гаражами). Срок действия разрешения продлевался до 28.12.2022. В 28.02.2011 в связи с реорганизацией ООО «Мэзон-Амур» договор аренды №3063 от 30.12.2004 изменен путем заключения дополнительного соглашения №10322.1 о смене Арендатора на ООО «М-Строй». Стороны по договору аренды №3063 неоднократно вносили соответствующие изменения, в части касающиеся размера арендной платы, путём подписания дополнительных соглашений к договору аренды № от 05.02.2009, № от 28.02.2011, № от 13.08.2012, 25.06.2015 №б/н. В 2016 году жилой дом МКД ТСН «МИР» по адресу:г. Хабаровск, <адрес> введен в эксплуатацию. 26.01.2017 в рамках судебного дела № А73-16142/2016, находящемся на рассмотрении в Арбитражном суде Хабаровского края, подписано и утверждено судом мировое соглашение, заключённое между ООО «М-Строй» с ООО «Константа» (ИНН №, ОГРН №), согласно которому в рамках погашения имеющейся задолженности по договору генерального подряда, ООО «М-Строй» были переданы ООО «Константа» права в отношении объекта незавершенного строительства. 09.06.2018 между ООО «М-Строй» и ООО «Константа» заключен и зарегистрирован в Росреестре договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером 27:23:050102:3, площадью 1582,12 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, принадлежащего ООО «Константа». 05.09.2018 в целях продолжения строительства, а также эксплуатации введённого в эксплуатацию многоквартирного дома ЖК «Ритм» (МКД <адрес>), ООО «М-Строй» и ООО «Константа» согласовали границы земельного участка под МКД с подземной парковкой. В 2021 году подземные гаражи (с павильоном выхода) введены в эксплуатацию. В последующем в отношении ООО «Константа» была инициирована процедура банкротства и начата процедура наблюдения Арбитражным судом по Хабаровскому краю по делу A73-18871-2022. 01.07.2022 ООО «М-Строй» ликвидировано. 29.09.2022 собственники общего собрания МКД по адресу: г. Хабаровск, <адрес>, проголосовали, в том числе по вопросу № 5 - уточнение границ земельного участка согласно фактическому использованию. По результатам проголосовало 85 процентов - «За». Принято решение уточнить границы земельного участка. 21.12.2023 Администрацией города Хабаровска вынесено постановление № об утверждении документации по планировке территории (проекта межевания) в границах ул. Запарина – ул. Гамарника – пер. Дзержинского – пер. Фабричного в Центральном и Индустриальном районах города Хабаровска, согласно которой предусмотрен земельный участок № под строительство объектов капитального строительства (административное здание, жилой дом с подземными гаражами). 06.08.2024 в процессе реализации имущества должника - ООО «Константа» Объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, приобретён на конкурсной основе ООО «Геномед». 14.11.2024 Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровск прекращено обременение по договору аренды № от 30.12.2004, в связи с ликвидацией ООО «М-Строй». 27.01.2026 в адрес ДАСиЗ направлен запрос о внесении изменений в постановление № об утверждении документации по планировке территории (проекта межевания) в границах ул. Запарина – ул. Гамарника – пер. Дзержинского – пер. Фабричного в Центральном и Индустриальном районах города Хабаровска, с целью образования двух земельных участков, в том числе земельного участка, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №. 04.02.2026 ДАСиЗ отказал в удовлетворении заявления. 28.01.2026 в адрес Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровск направлен запрос о предоставлении земельного участка, площадью 1377 кв.м, в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №. 12.02.2026 Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровск предоставлен ответ, согласно которому в предоставлении земельного участка отказано. 28.01.2026 в адрес ТСН «МИР» направлен запрос о согласовании раздела земельного участка в ответе от 10.02.2026 ТСН «МИР» не возражает относительно раздела земельного участка, но указывает на невозможность согласования границы земельного участка, поскольку для этого необходимо 100 процентов согласия всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в МКД, что фактически не реализуемо.
Учитывая изложенное, истец полагает, что отсутствует фактическая возможность на осуществление своих прав в отношении объекта незавершенного строительства, включая: заключение в установленном порядке договора аренды с администрацией г. Хабаровска, получение разрешения на строительство и завершение строительства объекта, виду бездействия и отказов со стороны администрации г. Хабаровска в разделе земельного участка с кадастровым номером №, в связи с фактической невозможностью получения 100 процентов голосов собственников объектов недвижимости МКД <адрес> ТСН «МИР», расположенных на земельном участке с кадастровым номером №.
Обращаясь с иском в суд, просил об установлении границы земельного участка, согласно заключению выполненного кадастровым инженером от 19.02.2026 года, признании права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Определением суда от 16 апреля 2026 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (Управление Росреестра по Хабаровскому краю).
В судебном заседании представители истца ООО «Геномед» Левченко Д.И., Провоторов Е.С., действующие на основании доверенности, поддержали исковые требования по доводам, изложенным в иске. Просил суд требования удовлетворить, поскольку ТСН «МИР» не возражает против установления границы земельного участка, но в силу объективных обстоятельств не представляется возможным получить согласие 100 процентов собственников, но это нарушает право истца на реализацию права оформления объекта принадлежащий истцу как завершённого строительства и сдачи его в эксплуатацию. При разделе границы земельного участка ТСН «МИР» будет оплачивать расходы по земельному участку только в пределах своей площади. ООО «Геномед» при подаче заявления, как лицо, претендующее на предоставление земельного участка, доказал, что земельный участок заявленной площади, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, необходим в площади для его эксплуатации.
Представитель ответчиков Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска (ДАСиЗ), Администрации г.Хабаровска, Паукова Я.Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала относительно доводов иска. Представила суду письменный отзыв на исковое заявление, а также просила в требованиях отказать. Дополнительно суду пояснила, что Департамент является органом администрации г.Хабаровска осуществляющим в пределах своих полномочий управление и распоряжение земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с п.2.2. Положения департамент от имени города выступает арендодателем земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена, заключает договоры аренды муниципальных земельных участков, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена. Вместе с тем, полагает, что истец ошибочно связывает потребность в площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости. Доказательств обоснованности истребуемой площади земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта капитального строительства истцом не представлено.
Представитель ответчика Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, ТСН «МИР», в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте судебного разбирательства дела надлежащим образом. В соответствии с п.3 ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей ответчиков.
ТСН «МИР» представил письменный отзыв, в котором, не возражал по заявленным истцом требованиям, ссылаясь на объективную невозможность в 100 процентом согласовании собственниками МКД установленного кадастровым инженером раздела земельного участка.
Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (Далее Управление Росреестра по Хабаровскому краю), извещался о дате и времени судебного разбирательства дела надлежащим образом. В соответствии с п.3 ст.167 ГПК РФ, суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.
Заслушав в судебном заседании пояснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, оценив и исследовав письменные материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, ООО «Геномед» является собственником объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, дата и номер регистрации прав собственности № от 27.01.2020, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, адрес: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 10 м. по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.Объект незавершенного строительства приобретён на основании договора купли продажи в процессе ликвидации ООО «Константа» (ИНН №). Согласно сведениям ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № является - «Под строительство административного здания, жилого дома с подземными гаражами». Площадь указанного земельного участка составляет 5204.17 +/- 25, на участке расположен МКД и объект незавершенного строительства, самостоятельные земельные участки под которыми не сформированы.
30.12.2004 года между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска и ООО «Мэзон-Амур» заключен договор аренды № о предоставлении во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером № площадью 5204,17 м.кв, для использование под строительства административного здания, жилого дома с подземными гаражами. 12.11.2009 Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровск выдал ООО «Мэзон-Амур» разрешение на строительство № объектов капитального строительства (административное здание, жилой дом с подземными гаражами). Срок действия разрешения продлевался до 28.12.2022. В 28.02.2011 в связи с реорганизацией ООО «Мэзон-Амур» договор аренды № от 30.12.2004 изменен путем заключения дополнительного соглашения № о смене Арендатора на ООО «М-Строй». Стороны по договору аренды № неоднократно вносили соответствующие изменения, в части касающиеся размера арендной платы, путём подписания дополнительных соглашений к договору аренды № от 05.02.2009, № от 28.02.2011, № от 13.08.2012, 25.06.2015 №б/н. В 2016 году жилой дом (<адрес>) введен в эксплуатацию. 26.01.2017 в рамках судебного дела № А73-16142/2016, находящемся на рассмотрении в Арбитражном суде Хабаровского края, было подписано и утверждено Судом мировое соглашение, заключённое между ООО «М-Строй» с ООО «Константа» (ИНН №, ОГРН №), согласно которому в рамках погашения имеющейся задолженности по договору генерального подряда, ООО «М-Строй» были переданы ООО «Константа» права в отношении объекта незавершенного строительства. 09.06.2018 между ООО «М-Строй» и ООО «Константа» заключен и зарегистрирован в Росреестре договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1582,12 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, принадлежащего ООО «Константа».
05.09.2018 в целях продолжения строительства, а также эксплуатации введённого в эксплуатацию многоквартирного дома ЖК «Ритм» (МКД №13 по пер. Дзержинского), ООО «М-Строй» и ООО «Константа» согласовали границы земельного участка под МКД с подземной парковкой.
В 2021 году подземные гаражи (с павильоном выхода) введены в эксплуатацию. В последующем в отношении ООО «Константа» была инициирована процедура банкротства и начата процедура наблюдения Арбитражным судом по Хабаровскому краю по делу A73-18871-2022. 01.07.2022 ООО «М-Строй» (ИНН №) ликвидировано, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. 29.09.2022 собственники общего собрания МКД по адресу: <адрес>, проголосовали, в том числе по вопросу №5 - уточнение границ земельного участка согласно фактическому использованию. По результатам проголосовало 85 процентов - «За». Принято решение уточнить границы земельного участка. 21.12.2023 Администрацией города Хабаровска вынесено постановление № об утверждении документации по планировке территории (проекта межевания) в границах ул. Запарина – ул. Гамарника – пер. Дзержинского – пер. Фабричного в Центральном и Индустриальном районах города Хабаровска, согласно которой предусмотрен земельный участок №13 под строительство объектов капитального строительства (административное здание, жилой дом с подземными гаражами).
06.08.2024 в процессе реализации имущества должника - ООО «Константа» Объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, был приобретён на конкурсной основе ООО «Геномед».
14.11.2024 Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровск прекращено обременение по договору аренды № от 30.12.2004 в связи с ликвидацией ООО «М-Строй», что отражено в ответе от 04.02.2026 №.
27.01.2026 в адрес Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровск направлен запрос о внесении изменений в постановление № об утверждении документации по планировке территории (проекта межевания) в границах ул. Запарина – ул. Гамарника – пер. Дзержинского – пер. Фабричного в Центральном и Индустриальном районах города Хабаровска, с целью образования двух земельных участков, в том числе земельного участка, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.
04.02.2026 Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровск письмом №01-71/872 отказал в удовлетворении вышеуказанного заявления.
28.01.2026 в адрес Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровск направлен запрос о предоставлении земельного участка, площадью 1377 кв.м, в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №. 12.02.2026 Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровск предоставлен ответ, согласно которому в предоставлении земельного участка отказано в виду отсутствия законных на то оснований.
28.01.2026 в адрес ТСН «МИР» направлен запрос о согласовании раздела земельного участка.
10.02.2026 ТСН «МИР» предоставлен ответ, согласно которому ТСН «МИР» участка не возражает относительно раздела земельного участка, между тем, согласовать границы не представляется возможным, поскольку для этого необходимо 100 процентов согласия всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в МКД, что фактически не реализуемо.
Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участка, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что предусмотренные в абзаце втором пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации способы определения порядка пользования земельным участком связаны, с одной стороны, с реализацией основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а с другой - с требованием стабильности и преемственности ранее сложившихся отношений. При этом возможность выбора в конкретной ситуации одного из указанных способов с учетом заслуживающих внимания обстоятельств конкретного дела позволяет учесть многообразие жизненных ситуаций, с тем, чтобы обеспечить справедливую защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности (Определения от 11 мая 2012 г. № 749-О, от 24 сентября 2012 г. № 1585-О, от 17 июня 2013 г. № 993-О).
Тем самым, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник. Право пользования земельным участком ООО «Геномед» распространялось в том числе, на строительство конкретного объекта на основании выданного разрешения на строительство №, с внесенными изменениями.
На момент приобретения истцом объекта незавершенного строительства, разрешение на строительство прекратило свое действие, поскольку конкурсный управляющий не предпринял действий по его продлению.
С учетом вышеуказанного, переход прав собственности на объект незавершенного строительства прямо обязывает истца осуществить завершение строительства объекта незавершенного строительства на общих основаниях, путем получения нового разрешения на строительства, разработке проектной документации и совершения иных обязательных в данной части процедур и действий.
Вместе с тем, без оформления прав на образуемый земельный участок сделать это не представляется возможным.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
К недвижимым вещам согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства установлены п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.
Так, земельный участок предоставляется однократно без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства с целью завершения строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ):
- если собственник приобрел право собственности на объект незавершеного строительства по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка;
- либо если срок действия ранее заключенного договора аренды земельного участка истек, и в течение 6 месяцев со дня истечения его срока уполномоченным органом в суд не заявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (судом отказано в удовлетворении этого требования) или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка по этому основанию невозможно, если земельный участок ранее уже предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства одному из предыдущих собственников этого объекта.
Пункт 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ устанавливает специальные правила для предоставления в аренду на новый срок земельных участков в случае если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г. Тогда собственник указанного объекта имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ (см., например, постановление Шестнадцатого ААС от 25.03.2024 № 16АП-548/24).
Приведенная норма применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся по этому основанию любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства (см. п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022).
Предоставление земельного участка для завершения строительства по этому основанию осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства (определения ВС РФ от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).
Иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в вопросе нахождения границы земельного участка и разрешении спора о принадлежности той или иной части земельного участка.
При этом решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости. Поскольку в рамках заявленного требования об установлении границ земельного участка подлежит установлению смежная граница между земельными участками, надлежащим ответчиком по такому иску является смежный землепользователь (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.04.2021 № 15-КГ21-1-К1).
В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек. Результатом разрешения спора о границах является внесение соответствующих изменений в уникальные характеристики объекта недвижимости (в правоустанавливающие документы) либо прекращение нарушения права лица на земельный участок.
Согласно части 8 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Положениями части 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действовавшей до 1 июля 2022 г.) установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Аналогичные правила установлены в пункте 1.1 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ныне действующей редакции.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона.
Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, разрешаются в судебном порядке (часть 5 статьи 40 Закона о кадастре, статья 64 Земельного кодекса РФ).
Площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).
Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования испрашиваемой площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости.
При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.
Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
При этом из статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п.1).
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п.2).
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (пункты 2 и 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Правилами землепользования и застройки, установлено, что испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ЦО-1, в которой максимальный размер земельного участка составляет 120 000 кв.м.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -Федеральный закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, а также сведений о виде их разрешенного использования (часть 7 статьи 1, пункт 4 части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ).
Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, на основании, в том числе законно сформированного и поставленного на кадастровый учет объекта недвижимости.
Содержащиеся в Едином государственном реестре сведения о земельном участке никем не оспаривались и в силу закона признаются достоверными.
Согласно заключению кадастрового инженера (обоснование площади земельного участка) по результатам обследования в натуре территории земельного участка с кадастровым номером № от 19.02.2026, раздел земельного участка возможен. Земельный участок на местности, разделен на два участка под каждый объект капитального строительства в соответствии с фактическим использованием. Образуемые земельные участки соответствуют требованиям земельного и градостроительного законодательства, а также существующим правилам землепользования и застройки г. Хабаровска, в том числе, требованиям, обеспечивающим возможность рационального использования участков согласно разрешенному использованию.
Кроме того, раздел земельного участка под каждый объект недвижимости соответствует параметрам строительства, установленным для территориальной зоны Ц-1 (таблица1). К каждому участку обеспечен доступ с земель общего пользования. Площадь земельного участка под многоквартирный жилой дом составила 3827 кв.м. Площадь земельного участка под зданием составила 122 кв.м. Процент застройки составляет 32%.
Площадь земельного участка под объектом незавершенного строительства составила 805.6 кв.м. на земельном участке площадью 1377 кв.м, процент застройки составляет 58%, что превышает 40 % порог для зоны Ц-1.
Такой вариант раздела, учитывает фактическое землепользование c учетом расположения объектов и элементов благоустройства, что не нарушает права заинтересованных лиц, поскольку технически на местности ничего не меняется, вновь образуемый земельный участок площадью 1377 кв.м не является чрезмерным или избыточным по отношению к объекту незавершенного строительства, составляющего 58 % застройки, и необходим для окончания строительства и последующей эксплуатации объекта. Кроме того, такая площадь и конфигурация земельного участка представляется единственно возможной с учетом существующей застройки, несмотря на то, что для обслуживания такого объекта требуется участок большей площади, на что истец не претендует и не может претендовать.
Частью 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
Как следует из действующих Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденных решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 (в редакции от 18.02.2025 № 203) земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ц-1-1. Пределы размеры земельных участков территориальной зоне от 800 кв.м до 120000 кв.м.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату или договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса (подпункт 6).
В силу пункта 1 статьи 39.20 указанного Кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов предусмотрен ст. 39.17 ЗК РФ. В соответствии с подп. 3 п. 5 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. N 935-0, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Из названных норм закона следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества.
В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.
По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.
Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ земельного участка без проведения торгов производится исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.
Судом при рассмотрении настоящего спора установлено наличие имеющегося доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.
Заключение (обоснование площади земельных участков) кадастрового инженера принимается судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях, достоверность заключение не оспорена и оно соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ.
Требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указывает в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности. В то же время, каких-либо иных условий данная норма не содержит.
Учитывая вышеизложенное, исходя из совокупного анализа вышеприведенных норм земельного и гражданского законодательства в их системной взаимосвязи следует, что при предоставлении в собственность земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать функциональное использование земельного участка исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и площадь участка должна быть соразмерна площади объектов недвижимости, что подтверждено документально.
При этом, площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Однако каких-либо доказательств, опровергающих имеющиеся в материалах дела заключение кадастрового инженера ответчиком не представлено в обоснование возражений заявленных исковых требований.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Геномед» к Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, Администрации г.Хабаровска, ТСН «МИР» об установлении границы земельного участка, признании права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, – удовлетворить частично.
Установить (определить) границы земельного участка площадью 3827 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом с подземными парковками с кадастровым номером № по точкам координат:
Обозначение характерных точек границ
Координаты, м
X
Y
3
455211,74
3178739,91
14
455196,31
3178792,92
5
455220,68
3178820,56
6
455197,25
3178840,30
10
455189,14
3178831,58
11
455170,52
3178811,65
7
455162,24
3178802,80
8
455137,58
3178776,39
9
455151,27
3178763,90
4
455177,29
3178741,47
3
455211,74
3178739,91
Признать за ООО «Геномед» (ИНН7701759381) право на заключение договора аренды без проведения торгов земельного участка площадью 1377 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, в границах координат:
Обозначение характерных точек границ
Координаты, м
X
Y
1
455211,74
3178739,91
2
455231,87
3178762,27
3
455211,62
3178779,72
4
455177,29
3178741,47
5
455197,83
3178723,76
1
455211,74 3
3178739,91
В удовлетворении исковых требований к Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, ТСН «МИР» - отказать.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья К.Г. Ефимкина
Мотивированный текст решения изготовлен 29.06.2026