РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 августа 2026 года г. Хабаровск
Индустриальный районный суд г.Хабаровска в составе:
председательствующего судьи - Ефимкиной К.Г., при секретаре судебного заседания - Продан Е.О., с участием представителя истца Пилипенко Л.А. – Чуприной Т.А., действующей на основании доверенности, с участием представителей ответчика ЖСК «Рубин» Орловой А.С., Мельникова А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пилипенко Леонида Алексеевича к Жилищно-строительному кооперативу «Рубин» о признании права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства, о включении в члены ЖСК «Рубин»,
УСТАНОВИЛ:
Пилипенко Л.А. обратился в Индустриальный районный суд г. Хабаровска с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Рубин» о признании права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства, о включении в члены ТСЖ «Рубин».
В обоснование заявленных исковых требований указано, что 03.02.2015 г. между ООО «Стройинвест» и КПК «Амурский Сберегательный» был заключен договор займа № на сумму 12 200 000 рублей. 31.07.2017 г. КПК «Амурский Сберегательный» в качестве отступного по договору займа № заключил с ООО «Стройинвест» договор уступки прав требования № по договору участия в долевом строительстве № от 05.04.2017 г., согласно которому к КПК «Амурский Сберегательный» переходит право требования по договору участия в долевом строительстве в отношении объекта, находящегося в многоквартирном жилом доме и одноуровневой подземной парковке по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска. По окончанию строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает КПК «Амурский Сберегательный» трехкомнатную квартиру. 18.07.2014 г. между ООО «Хабтрион» и КПК «Амурский Сберегательный» был заключен договор займа № на сумму 5000000 рублей. 18.07.2017 г. КПК «Амурский Сберегательный» в качестве отступного по договору № от 18.07.2014 г. заключил с ООО «Хабтрион» договор уступки прав требования № по договору долевого участия № от 05.03.2017 г. 25.08.2017 г. Следственным департаментов МВД России возбуждено уголовное дело в отношении неустановленных лиц по ч.2 ст.172.2 УК РФ. Истец Пилипенко Л.А. был вкладчиком КПК «Амурский Сберегательный», признан потерпевшим по уголовному делу. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 17.08.2018 КПК «Амурский сберегательный» был признан банкротом, открыта процедура конкурсного производства, была инициирована процедура реализации имущества кооператива. Конкурсным управляющим КПК «Амурский сберегательный» были проданы объекты, находящиеся в объекте незавершенного строительства в многоквартирном доме по ул. Рокоссовского в г.Хабаровске. 09.10.2024 г. истцом было приобретено право требования по договору долевого участия в объекте незавершенного строительства в многоквартирном доме по ул. Рокоссовского в г.Хабаровске, конкурсным управляющим кооператива Щеткиным Д.О. выдана справка от 09.10.2024, подтверждающая полную оплату приобретенного объекта. Истец обращался в ЖСК «Рубин» и ООО «Актив-Трейд» с заявлением о принятии его в члены кооператива, а также о признании за ним права собственности на спорный объект, однако ему было отказано.
Обращаясь в суд с иском, просит признать право собственности на недвижимость: трехкомнатную квартиру, блок-секция № 1, дом № 2, этаж 4, пятая по счету слева-направо 87,34 кв.м. в г. Хабаровске, <адрес>, и однокомнатная квартира, блок-секция № 1, дом № 2, этаж 2, вторая по счету слева направо 44,78 кв.м. в г. Хабаровск, <адрес> и одноуровневой подземной парковке по ул.Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: Хабаровский край, г.Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м. по направлению на северо-запад от ориентира «жилое здание», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.
В ходе судебного разбирательства истец увеличил исковые требования, просил также включить в члены ЖСК «Рубин», поскольку признание права собственности приведет к возникновению прав и обязанностей по его содержанию, в досудебных обращениях о включении в члены ЖСК «Рубин» было отказано.
В судебное заседание истец Пилипенко Л.А. не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца Пилипенко Л.А. – Чуприна Т.А., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, ссылаясь на изложенные в иске обстоятельства. Дополнительно суду пояснила, доказательства фактической оплаты денежных средств хранятся в материалах уголовного дела № 1-186/2026 и не могли быть представлены Финисовым управляющим в рамках процедуры банкротства в виду приобщения данных подлинников документов в качестве вещественных доказательств, при расследовании уголовного дела. Покупая уступку прав требований, истец пытался вернуть утраченные денежные средства, которые были им внесены в КПК, покупая уступку прав требования, рассчитывал получить жильё, тем самым компенсировав утрату денежных средств, поскольку является потерпевшим в рамках уголовного дела.
В судебном заседании представители ответчика ЖСК «Рубин», Мельников А.В., являющийся председателем ЖСК «Рубин», Орлова А.С., действующая на основании доверенности, исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, представили письменный отзыв.
В судебное заседание представители третьих лиц Управления Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО, ООО "Актив-Трейд" в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд с учетом мнения представителя истца, представителей ответчика, положений ст.167 ГПК РФ, полагал возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав пояснения представителя истца, представителей ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.08.2018 ООО «Техмонтаж» признано банкротом.
ЖСК «Рубин» создан 23.08.2022 в соответствии с решением общего собрания учредителей кооператива, как добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях завершения строительства объекта: «Многоквартирные жилые дома и подземная автопарковка по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска», расположенных по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также последующего управления многоквартирным домом.
Кооператив является некоммерческой организацией, созданной в форме потребительского кооператива в целях привлечения инвестора (генерального подрядчика), который за предоставление части свободных помещений обязуется достроить и сдать в эксплуатацию жилищный комплекс, состоящий двух многоквартирных жилых домов и подземной автопарковки по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска.
Жилищно-строительный кооператив, в соответствии с законодательством о Градостроительной деятельности, выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию двух многоквартирных жилых домов и подземной автопарковки в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Члены кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирных жилых домов и подземной автопарковки.
Требования устава кооператива обязательны для исполнения всеми его органами и членами (пункт 1.10 устава).
Пунктом 2.1 устава предусмотрено, что основными целями деятельности кооператива является завершение строительства многоквартирных домов и подземной автопарковки по ул.Рокоссовского в Индустриальном районе г.Хабаровска, расположенный по адресу: Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 км по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договора, предусматривающих передачу жилого помещения и машиномест.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2023 года по делу № А73-11617/2018 принято решение: передать ЖСК «Рубин» принадлежащий ООО «Техмонтаж» объект незавершенного строительства «Многоэтажные жилые дома и подземная автопарковка по ул.Рокоссовского в Индустриальном районе г.Хабаровска», расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г.Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира- жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>. ЖСК «Рубин» переданы права застройщика на земельный участок с кадастровым номером №, возникшие из договора аренды от 03.10.2008 г. №, заключенного ООО «Техмонтаж» и Министерством имущественных отношений Хабаровского края, и дополнительного соглашения от 24.12.2012 к договору аренды. ЖСК «Рубин» передана проектная и техническая документация, а также разрешение на строительство, необходимые для завершения строительства объектов незавершенного строительства ЖК «Рубин», ЖК «Искра» и подземной автопарковки. Признаны погашенными требования участников строительства ООО «Техмонтаж», включенные в реестр участников строительства, на дату вынесения настоящего акта.
По смыслу пункта 1 статьи 382, пункта 1 статьи 389.1, статьи 390 ГК РФ уступка требования производится на основании договора, заключенного первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием).
В силу статьи 421 ГК РФ, такой договор между цедентом и цессионарием может являться договором, предусмотренным законом или иными правовыми актами, смешанным договором или договором, который не предусмотрен законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 421 ГК РФ стороны также вправе, в частности, заключить договор, по которому первоначальный кредитор (цедент) обязуется уступить новому кредитору (цессионарию) требование к должнику, а новый кредитор (цессионарий) принимает на себя обязанность передать первоначальному кредитору (цеденту) часть того, что будет исполнено должником по уступаемому требованию.
В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Предметом заявленных истцом требований является помещение в объекте незавершенного строительства.
В качестве основания иска истец указывает на переход к ней права собственности на данное помещение в объекте незавершенного строительства.
Таким образом, в предмет доказывая по данному спору входит установления факта возникновения у истца на любом законном основании права собственности на спорное помещение.
Как следует из материалов дела, между КПК «Амурский сберегательный» и ООО «Стройинвест» был заключен договор уступки прав требования № от 05.04.2017, по которому ООО «Стройинвест» уступил своё право требования, принадлежащее ему на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 05.04.2017, заключенного между ООО «Техмонтаж» (Застройщик) и ООО «Стройинвест» (Участник долевого строительства).
На основании договора уступки прав требования, КПК «Амурский Сберегательный» является участником долевого строительства следующих жилых помещений в доме № на ул. Рокоссовского в г. Хабаровске:
однокомнатная квартира, первая по счету слева направо на лестничной площадке, этаж 4, жилой дом № 2, блок-секция 1, площадью 41,17 кв.м., однокомнатная квартира, вторая по счету слева направо на лестничной площадке, этаж 4, жилой дом № 2, блок-секция 1, площадью 44,78 кв.м., однокомнатная квартира, третья по счету слева направо на лестничной площадке, этаж 4, жилой дом № 2, блок-секция 1, площадью 38,88 кв.м,, однокомнатная квартира; четвертая по счету слева направо на лестничной площадке, этаж 4, жилой дом № 2, блок-секция 1 площадью 39,18 кв.м., трехкомнатная квартира, пятая по счету слева направо на лестничной площадке, этаж 4, жилой дом № 2, блок-секция 1, площадью 87,34 кв.м.
Как предусмотрено ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора цессии), государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
В силу ч.2 статьи 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ, принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда).
Судом установлено, что определением Арбитражного суда Хабаровского края от 28.07.2022 в удовлетворении требований конкурсного управляющего КПК «Амурский сберегательный» о включении в требования о передаче жилых помещений в реестр требований участников строительства ООО «Техмонтаж» отказано.
Из содержания данного определения Арбитражного суда Хабаровского края следует, что конкурсный управляющий КПК «Амурский сберегательный» обратился с заявлением о включении в реестр требований участников строительства ООО «Техмонтаж» право требования по договору долевого участия в строительства многоквартирного жилого дома от 05.04.2017, заключенного между ООО «Техмонтаж» (Застройщик) и ООО «Стройинвест», и договору уступки права требования от 05.04.2017 №.
При этом, Арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований конкурсного управляющего, поскольку не предоставлены документы, подтверждающие оплату цены договора участия в долевом строительстве от ООО «Стройинвест» к ООО «Техмонтаж».
Определение Арбитражного суда Хабаровского края от 28.07.2022 вступило в законную силу и заинтересованными лицами не оспаривалось.
Повторное доказывание фактов установленных судом не допускается. Ссылка ситца на материалы уголовного дела не отменяет преюдицию, поскольку уголовное дело не является доказательством оплаты, а лишь содержит непроверенные в рамках банкротства документы.
Материалы уголовного дела это доказательство оплаты само по себе. Это лишь носитель информации, которую суд в рамках банкротства уже оценил и отверг или не принял во внимание.
При рассмотрении дел о банкротстве применяется повышенный стандарт доказывания для аффинированных иди подозрительных сделок.
Материалы уголовного дела не подменяют собой доказательства, которые должны были быть представлены в арбитражный процесс.
Истцом было приобретено право требования 09.10.2024 г. по договору долевого участия в объекте незавершенного строительства в многоквартирном доме по ул. Рокоссовского в г.Хабаровске. На момент когда процедура включения в реестр кредиторов уже была окончена.
Конкурсным управляющим кооператива Щеткиным Д.О. выдана справка от 09.10.2024, подтверждающая полную оплату приобретенного объекта, с указанием, что документы подтверждающие внесение оплаты изъяты приобщены к уголовному делу №, возбужденному 25.08.2017 в отношении неустановленных лиц по ч.2 ст.172.2 УК РФ по факту организации деятельности по привлечению денежных средств физических лиц, через кредитно-потребительские кооперативы.
Истец обращался в ЖСК «Рубин» и ООО «Актив-Трейд» с заявлением о принятии его в члены кооператива, а также о признании за ним права собственности на спорный объект, однако ему было отказано.
В силу положений ст.390 ГК РФ, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Из положений ст. 390 ГК РФ, следует, что недействительность переданного требования в случае, если такое будет установлено, является основанием для привлечения цессионарием к ответственности цедента. При этом обстоятельства, связанные с наличием либо прекращением договора участия в долевом строительстве и его исполнением, сами по себе не находятся в причинной связи с действительностью и заключенностью оспариваемого договора цессии.
В силу положений ст.382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии со ст.201.10 ФЗ № 127 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 04.08.2026) "О несостоятельности (банкротстве)", права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям. Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований участников строительства.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
В силу ст.8 ст.201.10 вышеуказанного закона, членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).
Как установлено судом и не оспаривалось участниками процесса требования истца в реестр требований участников ООО «Техмонтаж» включены не были.
Обратившись в Управление Росреестра по Хабаровскому краю о государственной регистрации договора уступки права от 09.10.2024 истцу было отказано.
Согласно уведомлению от 09.09.2025 было установлено, что ЕГРН не содержит сведений о регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 05.04.2017, регистрационный номер № от 08.09.2017, поскольку данная запись Погашена 30.03.2023 на основании Определения шестого арбитражного апелляционного суда № от 07.03.2023, согласно которого ЖСК «Рубин» передано право застройщика на земельный участок с кадастровым номером № возникшие на основании договора аренды от 03.10.2018 № 10129, а также признаны погашенными требования участников долевого строительства ООО «Техмонтаж», включенные в реестр участников строительства на дату внесения данного судебного акта.
Исходя из установленных судом обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что приобретение права требования, не включенного в реестр кредиторов, это операция с высокой ответственностью риска, при этом ответственность в полной мере лежит на покупателе (цессионарии).
Закон не запрещает покупать такие требования в порядке ст.382 ГК РФ, однако это не гарантирует автоматического включения в реестр и не освобождает от неблагоприятных последствий. Если срок для включения в реестр уже пропущен, покупка требования его не восстанавливает. Требование будет удовлетворяться за счет имущества оставшегося после погашения реестровых кредиторов (п.4 ст.142 Закона № 127).
В данном случае покупатель рискует приобрести фактически отсутствующую задолженность. При попытке включения в реестр именно покупатель должен доказать суду реальность задолженности и обоснованность требования. Покупатель при приобретении должен проявить должную осмотрительность, при приобретении уступки права проверив её наличие включение в реестр.
Продавец (цедент) по общему правилу отвечает лишь за действительность права (его существование), но не за его реальную взыскиваемость (платежеспособность должника) если договором не предусмотрено иное (ст.390 ГК РФ).
При покупке прав требования покупатель должен был изучить первичные документы (договоры, акты, счета-фактуры) подтверждающие оплату/задолженность, убедиться в какой процедуре банкротство находится должник и не пропущен ли срок для включения в реестр.
Истец в договор цессии имел право включить ответственность продавца, если требование окажется недействительным или недокументированным.
В данном случае объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию, в виду чего требование истца могло быть преобразовано в денежное и подлежало включению в реестр кредиторов в период процедуры банкротства.
Таким образом, в данном случае при покупке уступки права истцу надлежало проявить должную осмотрительность и заботливость при заключении договора от 09.10.2024, а именно, удостовериться в наличии у КПК «Амурский сберегательный» права на уступаемое требование в объекте незавершенного строительства, путем проверки реестра требований КПК «Амурский сберегательный», поскольку конкурсному управляющему, при наличии определения Арбитражного суда Хабаровского края от 28.07.2022, достоверно было известно об отсутствии у КПК «Амурский сберегательный» права требования на спорное помещение в объекте незавершенного строительства.
Истец основывает право на уступке, которая не была включена в реестр требований кредиторов цедента. Это означает, что в рамках банкротства переход права не подтвержден, истец не доказал наличие у него права требования, достаточного для признания права собственности.
При указанных обстоятельствах, требование истца о признании права собственности удовлетворению не подлежит.
Поскольку в удовлетворении требований истца о признании права собственности отказано, оснований для включения истца в члены ЖСК «Рубин» также не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Пилипенко Леонида Алексеевича к Жилищно-строительному кооперативу «Рубин» о признании права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства, о включении в члены ЖСК «Рубин», – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья К.Г. Ефимкина
Мотивированное решение изготовлено 16.09.2026 г.