РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25.05.2026 г. Находка
Находкинский городской суд Приморского края в составе: председательствующего судьи Подложнюк Е.Н., при секретаре Шемендюк В.Е.
с участием: представителя истца ФИО10, представителя ответчика ФИО7, рассмотрев открытом судебном заседании исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании аванса,
УСТАНОВИЛ:
Истец Погосян Г.К. обратился в суд с иском к Маковей Р.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании аванса, в размере 4 800 000 рублей. В обосновании исковых требований указано о том, что 13.08.2025 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества:
- жилой дом площадью 113,1 кв.м., расположенный по адресу: РФ, <.........>, кадастровый №;
- жилой дом площадью 113,1 кв.м., расположенный по адресу: РФ, <.........>, кадастровый №;
- земельный участок, кадастровый № площадью 812 кв.м., расположенный по адресу: РФ, <.........> <.........>;
- земельный участок, кадастровый № площадью 826 кв.м., расположенный по адресу: РФ, <.........> <.........>;
- земельный участок, кадастровый № площадью 707 кв.м., расположенный по адресу: РФ, <.........> объект незавершенного строительства.
Согласно расписке от 13.08.2025 Погосян Г.К. передал Маковей Р.В. в качестве аванса по вышеуказанному договору денежные средства в размере 4 800 000 рублей.
В связи с тем, что Погосян Г.К. отказался заключать договор купли-продажи недвижимого имущества, уведомлением от 10.11.2025 просил ответчика возвратить ему оплаченный аванс в размере 4 800 000 рублей, ответом от 13.11.2025 ответчик отказался возвратить аванс со ссылкой на п. 5 предварительного договора.
Истец Погосян Г.К. в судебное заседание не явился, направил для участия своего представителя ФИО10, которая исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что отсутствие воли истца на заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества связано с уголовным преследованием ответчика и возможными притязаниями на имущество со со тороны
Ответчик Маковей Р.В. в судебное заседание не явился, направил для участия своего представителя ФИО7, которая с исковыми требованиями не согласился, представила письменные возражения, согласно которым ответчик в лице представителя по доверенности ФИО8, 19.09.2025 сообщил истцу о готовности заключить основной договор купли-продажи 10.11.2025 и попросил к указанной дате связаться с представителем. Позже от истца поступило уведомление от 10.11.2025 о расторжении предварительного договора купли-продажи, согласно которому истец, ссылаясь на то, что ему стало известно о том, что передаваемые земельные участки принадлежат ответчику на праве аренды, а не на праве собственности, известил об отсутствии намерения заключать договор купли-продажи и просил вернуть денежные средства в размере 4 800 000 рублей.
На указанное уведомление ответчик направил в адрес истца обращение от 12.11.2025, в котором указал на то, что все земельные участки принадлежат ему на праве собственности, также дополнительным уведомлением от 13.11.2025 ответчик обратил внимание истца о невозможности возврата денежных средств со ссылкой на п. 5 предварительного договора купли-продажи. Со ссылкой на положения ст. ст. 309 ГК РФ, 421 ГК РФ, полагает, что основания для расторжения предварительного договора купли-продажи, отсутствуют. Кроме того, несмотря на то, что денежные средства в размере 4 800 000 рублей поименованы в предварительном договоре купли-продажи как аванс, принимая во внимание условие о его невозвратности, представляют собой, по сути обеспечительный платеж в счет серьезности намерений покупателя (истца), что соответствует ст. 422 ГК РФ.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 названного кодекса).
Как указано в пункте 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В судебном заседании установлено, что 13.08.2025 между Маковей Романом Валентиновичем и Погосян Георгием Камоевичем заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязуются в срок до 13.11.2025 заключить договор купли-продажи, согласно которому продавец Маковей Р.В. обязуется продать, а покупатель купить и принять в собственность объекты:
- жилой дом площадью 113,1 кв.м., расположенный по адресу: РФ, <.........>, кадастровый №;
- жилой дом площадью 113,1 кв.м., расположенный по адресу: РФ, <.........>, кадастровый №;
- земельный участок, кадастровый № площадью 812 кв.м., расположенный по адресу: РФ, <.........>;- земельный участок, кадастровый № площадью 826 кв.м., расположенный по адресу: РФ, <.........>;
- земельный участок, кадастровый № площадью 707 кв.м., расположенный по адресу: РФ, <.........> объект незавершенного строительства.
Согласованная сторонами цена объектов составляет 24 000 000 рублей (п. 3 предварительного договора).
Согласно п. 4 предварительного договора, расчет стоимости объектов будет произведен в следующем порядке: до подписания настоящего договора покупатель передал продавцу аванс в сумме 4 800 000 рублей. Переданные денежные средства, в сумме 4 800 000 рублей входят в цену объектов, и считаются сторонами авансом, переданным покупателем и принятым продавцом.
Оставшаяся часть стоимости объектов в сумме 19 200 000 рублей будет передана покупателем продавцу на условиях, определенных основным договором купли-продажи, но не позднее 13.11.2025.
Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объектов в срок до 13.11.2025. В случае отказа покупателя от заключения основного догоовра купли-продажи объектов в установленный срок, сумма аванса продавцом покупателю не возвращается (п. 5 предварительного договора).
Согласно расписки от 13.08.2025 Маковей Р.В. получил от Погосян Г.К. денежные средства в размере 4 800 000 рублей в качестве аванса за вышеуказанные объекты недвижимости.
Уведомлением от 13.08.2025 Погосян Г.К. уведомил Маковей Р.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи от 13.08.2025, в котором содержалась просьба о возврате уплаченного аванса в размере 4 800 000 рублей.
12.11.2025 представитель Маковея Р.В. направил Погосян Г.К. уведомление в котором подтвердил намерение заключить основной договор купли-продажи.
13.11.2025 Погосян Г.К. повторно уведомил Маковей Р.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи от 13.08.2025, в котором также содержалась просьба о возврате уплаченного аванса в размере 4 800 000 рублей до 15.11.2025.
Уведомлением от 13.11.2025 представитель Маковей Р.В. отказал Погосян Г.К. в возврате уплаченного аванса в размере 4 800 000 рублей по предварительному договору купли-продажи от 13.08.2025, в связи с тем, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи, в случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи, сумма аванса продавцом покупателю не возвращается.
Таким образом, установлено, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами не заключен.
В своих возражения ответчик ссылается на то, что 4 800 000 рублей являются задатком, который не подлежит возврату, так как основной договор не был заключен по вине покупателя.
Данные доводы судом признаются несостоятельными, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 ст. 380 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно пункту 4 статьи 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.
При этом следует учитывать, что пункт 3 статьи 380 ГК РФ предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы.
Согласно п. 4 предварительного договора стороны установили, что 4 800 000 рублей являются авансом, который входит в цену объектов, следовательно, суд приходит выводу, что ввиду незаключения основного договора аванс подлежит возврату вне зависимости от того, по чьей вине договор не был заключен.
Оснований полагать, что помимо платежной внесенный платеж выполнял дополнительные функции, не имеется.
Вместе с тем, учитывая, что в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором от 13.08.2025, прекращены, оснований для его расторжения судом, не имеется.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 57 600 рублей, в связи с тем, что исковые требования имущественного характера удовлетворены, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма уплаченной госпошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования Погосян Георгия Камоевича к Маковей Роману Валентиновичу о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании аванса – удовлетворить частично.
Взыскать с Маковей Романа Валентиновича ДД.ММ.ГГ. года рождения паспорт № в пользу Погосян Георгия Камоевича ДД.ММ.ГГ. года рождения паспорт №, денежные средства в размере 4 800 000 рублей, расходы по оплате госпошлины 57 600 рублей, всего 4 857 600 рублей.
Исковые требования о расторжении предварительного договора купли-продажи от 13.08.2025 - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Находкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.Н. Подложнюк
Мотивированное решение изготовлено 03.06.2026