РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
17 марта 2026 г. г. Могоча Забайкальского края
Могочинский районный суд Забайкальского края в составе:
председательствующего судьи Абраменкова Е.А., при секретаре судебного заседания Красильниковой Т.И., с участием истца Пенкиной Ю.В., представителя истца администрации Могочинского муниципального округа Забайкальского края Александровой Н.С., представителя ООО «Сибстройком» Шабашевой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пенкиной Юлии Валерьевны, Администрации Могочинского муниципального округа к обществу с ограниченной ответственностью «Сибстройком» о возложении обязанности безвозмездно устранить недостатки,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что администрацией городского поселения «Могочинское», являющейся правопредшественником администрации Могочинского муниципального округа, заключен муниципальный контракт с ООО «Сибстройком» 18.02.2014 г. 30 ноября 2023 г. застройщиком на основании акта приема-передачи переданы жилые помещения (3-4 секция), в том числе <адрес> в <адрес>. Указанная квартира передана ФИО3 по договору социального найма от 19.01.2024 №2. На основании договора социального найма с основным нанимателем вселены супруга Пенкина Ю.В. и несовершеннолетние дети. От Пенкиной Ю.В. после вселения в указанную квартиру в процессе эксплуатации в адрес администрации неоднократно начали поступать жалобы на ненадлежащее качество жилого помещения. В адрес застройщика направлялись письма с уведомлением о проведении совместного комиссионного осмотра жилого помещения. Однако застройщиком на предложенные даты не был направлен представитель для комиссионного осмотра. Комиссионными актами было установлено, что в спальне, где расположена балконная дверь – в углу между стеной и потолком повышенная влажность. На потолке во всех трех комнатах обнаружен грибок (плесень), зафиксировано неплотное прилегание балконной двери к балконному блоку. Также имеется факт неплотного прилегания входной двери к дверному блоку. Указанная влажность, грибок на стенах и потолке, нарушение температурного режима в жилом помещении является результатом некачественного монтажа балконной двери, окон, входной двери застройщиком (выполнение работ с нарушением технических требований). Согласно п. 10.1 муниципального контракта № гарантийный срок, в течение которого участник долевого строительства имеет право предъявлять требование к качеству строительства, равен 5 годам со дня ввода дома в эксплуатацию. В адрес застройщика направлялись претензии об устранении выявленных недостатков, которые ухудшают качество жилья. Требования о безвозмезном устранении недостатков объекта долевого строительства ответчик добровольно не удовлетворил (претензии остались без ответа).
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы просили обязать ответчика провести независимую экспертизу по установлению причин образования плесени на стенах, по качеству монтажа окон, балконного остекления и входной двери в <адрес> в <адрес>; безвозмездно устранить причину обледенения оконных проемов, балконной двери, входной двери и образование грибка на стенах квартиры.
В последующем истцы неоднократно уточняли исковые требования, окончательно просили (с учетом устных уточнений, занесенных в протокол судебного заседания от 17.03.2026) обязать ООО «Сибстройком» безвозмездно устранить причину обледенения оконных проемов, балконной двери, входной двери и образование грибка на стенах квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в том числе посредством утепления фасада многоквартирного дома в части стен <адрес> указанного многоквартирного дома, проведения антисептической обработки со снятием штукатурного слоя и заменой обоев в квартире.
В судебном заседании истец Пенкина Ю.В., представитель администрации Могочинского муниципального округа Александрова Н.С. поддержали уточненные исковые требования. Требование о возложении обязанности провести независимую экспертизу не поддержали.
Представитель ООО «Сибстройком» Шабашева Е.С. исковые требования не признала, указав, что Пенкина Ю.В. не является стороной договора долевого участия в строительстве, Закон РФ «О защите прав потребителей» на нее не распространяется, в связи с чем она является ненадлежащим истцом по делу. В связи с тем, что спор возник между администрацией Могочинского муниципального округа Забайкальского края и ООО «Сибстройком», дело подсудно Арбитражному суду Забайкальского края. Кроме того, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, установленного договором.
Оценив доводы искового заявления, представленные доказательства, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о законности заявленного требования на основании следующего.
Настоящее гражданское дело подсудно Могочинскому районному суду Забайкальского края в силу следующего.
Так, требование администрации Могочинского муниципального округа Забайкальского края не связано с экономической деятельностью, а вытекает из ее публичных обязанностей как органа местного самоуправления по предоставлению жилых помещений жителям муниципального округа (п. 6 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).
Кроме того, одним из истцом является физическое лицо - Пенкина Ю.В.
В соответствии с ч. 1 ст. 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, ВАС РФ № 12/12 от 18.08.1992 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» гражданские дела, в том числе указанные в пункте 2 настоящего Постановления, подлежат рассмотрению в суде, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, или объединение граждан, не являющееся юридическим лицом, либо орган местного самоуправления, не имеющий статуса юридического лица.
В соответствии с ч. 7 ст. 27 АПК РФ при обращении в арбитражный суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подсудны арбитражному суду, другие - суду общей юрисдикции, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Таким образом, ни по субъектному составу (один из истцов - гражданин), ни по характеру спора (связанного с осуществлением органом местного самоуправления публичного полномочия по обеспечению граждан жилыми помещениями, а также с защитой прав нанимателя жилого помещения) не подсудны арбитражному суду.
Следовательно, настоящее дело подсудно суду общей юрисдикции.
В соответствии с ч. 9 ст. 29 ГПК РФ иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора.
Местом исполнения муниципального контракта, заключенного в целях реализации полномочия муниципального образования по обеспечению жилыми помещениями населения, и из которого вытекают спорные правоотношения, является г. Могоча.
Настоящий иск подан с соблюдением правил о территориальной подсудности, установленных ч. 9 ст. 29 ГПК РФ, и подлежит рассмотрению Могочинским районным судом Забайкальского края.
Как следует из материалов дела 18 февраля 2014 г. между городским поселением «Могочинское» и ООО «СибСтройКом» заключен муниципальный контракт № на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик, имеющий на праве аренды земельный участок общей площадью 4891 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> кадастровый №, и привлекающий денежные средства участника долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирного малоэтажного жилого дома на основании разрешения на строительство №RU 92516105-005 от 27.01.2014, обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами построить многоквартирный малоэтажный жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объекты долевого строительства в количестве 81 квартиры участнику долевого строительства (л.д. 7-47).
В указанный контракт дополнительными соглашениями от 14.03.2014, от 20.03.2014 вносились изменения (л.д. 47-48).
16 ноября 2023 г. застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с указанием адреса объекта: <адрес> (л.д. 52-53), наименование объекта 2 этап строительства многоквартирного жилого дома (3-4 секции).
По акту приема-передачи от 30.11.2023 <адрес> (в числе прочих квартир) передана застройщиком участнику долевого строительства городскому поселению «Могочинское» (л.д. 54-63).
В соответствии с Законом Забайкальского края от 05.06.2023 №2220-ЗЗК «О преобразовании всех поселений, входящих в состав муниципального района «Могочинский район» Забайкальского края, в Могочинский муниципальный округ Забайкальского края» администрация Могочинского муниципального округа Забайкальского края является правопреемником администрации городского поселения «Могочинское».
Право собственности Могочинского муниципального округа на указанную квартиру зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 64-67).
Спорная квартира по договору социального найма от 19.01.2024 № предоставлена нанимателю ФИО3 и членам его семьи: супруге – Пенкиной Ю.В., детям ФИО6, ФИО7, ФИО8 (л.д. 70-74, 75, 76).
Обращаясь с вышеуказанным иском, истцы ссылались на то, что в спорной квартире в процессе ее эксплуатации проявились недостатки в рамках гарантийного срока, а именно: нарушение температурного режима (в квартире холодно), в спальне, где расположена балконная дверь – в углу между стеной и потолком повышенная влажность; на потолке во всех трех комнатах обнаружен грибок (плесень), зафиксировано неплотное прилегание балконной двери к балконному блоку; имеется факт неплотного прилегания входной двери к дверному блоку. Указанная влажность, грибок на стенах и потолке, нарушение температурного режима в жилом помещении является результатом некачественного монтажа балконной двери, окон, входной двери застройщиком (выполнение работ с нарушением технических требований).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 7 названного закона (в редакции на дату передачи объекта долевого строительства) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В части 6 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено право участника долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока.
В соответствии с п. 12 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Законом потерпевшему предоставлено право требовать возмещения убытков в натуре (ст. 1082 ГК РФ); кроме того, лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушаемого права, а также в целях пресечения действий, нарушающих право (абз. 3 ст. 12, ст. 1065 ГК РФ).
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается наличие в спорной квартире перечисленных недостатков, в частности заявлениями Пенкиной Ю.В. (том 1, л.д. 77, 93, 104, 108), актом осмотра объекта от 02.11.2024 (том 1, л.д. 78), фотографиями (том 1, л.д. 79-92, 105-107), актом осмотра квартиры от 28.02.2025 (том 1, л.д. 97-98), фототаблицей (том 1, л.д. 99-100), актом осмотра от 10.07.2025 (том 1, л.д. 112-113), фототаблицей (том 1, л.д. 114-115).
Перечисленными доказательствами подтверждается, что в квартире имеется нарушение температурного режима (как следует из фотографий с изображением измерительного прибора температура от 15,7 до 17,1 градусов по Цельсию), в спальне, где расположена балконная дверь – в углу между стеной и потолком повышенная влажность (как следует из фотографий с изображением измерительного прибора показатели влажности составили 65%, 75%, 78%); на потолке во всех трех комнатах обнаружен грибок (плесень), зафиксировано неплотное прилегание балконной двери к балконному блоку; имеется факт неплотного прилегания входной двери к дверному блоку.
Кроме того, согласно техническому заключению №-О, подготовленному ООО «ЗабКСГ» от ДД.ММ.ГГГГ, наблюдается значительное снижение несущей способности отдельных конструкций и конструкции со снижением несущей способности в местах протечек с кровли, значительное снижение надежности и долговечности отдельных конструкций и конструкций со снижением долговечности в местах протечек (кирпичная кладки, строительная система), значительное снижение надежности и долговечности строения в целом (том 2, л.д. 55-75).
Согласно выводам эксперта, приведенным в экспертном заключении №/э ООО «Агентство по оценке имущества», согласно ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, находятся в ограниченно-работоспособном состоянии - категория технического состояния строительной конструкции или здания в целом, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания при проведении необходимых мероприятий по обеспечению механической безопасности здания, восстановлению или усилению конструкций.
Согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»: секции №3 и №4 МКД находятся в недопустимом состоянии - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).
Исходя из проведенного экспертом натурного осмотра, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, не отвечает критериям, предъявленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» по нескольким критериям:
- несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, находятся в ограниченно-работоспособном состоянии;
- наружные ограждающие конструкции жилого помещения имеют нарушение теплопроводности, смещение точки росы, недостаточную изоляцию от проникновения влаги на внутренних поверхностях ограждающих конструкций, которая способствует образованию и разрастанию плесени, повышенной влажности, скоплению конденсата на окнах, промерзаниям, отслоению обоев, образованию темных пятен и разводов;
- жилое помещение не достаточно защищено от проникновения от воздействия атмосферных осадков, о чем свидетельствуют многочисленные высолы на кирпичной кладке наружных стен, в верхней части под карнизами имеются выкрашивание швов вследствие протечек, промерзание внешней стены с образованием обильного конденсата, что приводит к значительному переувлажнению стен в квартире, повреждению внутренней отделки, а также неблагоприятному микроклимату.
Данные дефекты исключают возможность возникновения вследствие погрешности эксплуатации.
Обобщая данные, полученные в ходе экспертно-диагностического обследования квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, установлено, что квартира не является пригодной для круглогодичного постоянного проживания.
Экспертом также даны рекомендации:
- в связи с выявленным ограниченно-работоспособным состоянием несущих конструкций дальнейшая эксплуатация здания без проведения углубленного инструментального обследования невозможна. Существующие не устраненные дефекты могут создать реальную угрозу прогрессирующего разрушения;
- утепление фасада многоквартирного дома. Внутреннее утепление со стороны квартир недопустимо;
- проведение антисептической обработки со снятием штукатурного слоя и заменой обоев.
Экспертным заключением подтверждается, что выявленные в спорной квартире недостатки не носят эксплуатационный характер.
Указанные доказательства ответчиком не опровергнуты.
Ответчику в определении от 29.08.2025, а также неоднократно в судебном заседании разъяснялось бремя доказывания, а также его право заявить ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы, разъяснялся порядок его заявления (л.д. 1-3).
Ответчиком представлено письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы в судебном заседании, состоявшемся 16.12.2025 г.
Вместе с тем, денежные средства, причитающиеся эксперту в качестве вознаграждения, на депозитный счет управления Судебного департамента РФ в Забайкальском крае не внесены.
Судом неоднократно разъяснялся порядок заявления ходатайства, а также положения ст. 96 ГПК РФ о необходимости внесения денежных средств, причитающихся выплате эксперту.
В предоставлении отсрочки внесения денежных средств в счет выплаты эксперту судом протокольным определением отказано.
Для выполнения требований ст. 96 ГПК РФ судом предоставлялось время ответчику, для чего судебные заседания неоднократно откладывались.
В судебном заседании, состоявшемся 16.03.2026 г., судом вновь объявлен перерыв до 17.03.2026 г. для предоставления ответчику возможности внесения денежных средств в счет выплат эксперту, однако, в судебном заседании, состоявшемся 17.03.2026 г., доказательства внесения денежных средств ответчиком не предоставлены, указано, что денежная сумма не депозитный счет не вносилась.
В связи с несоблюдением порядка заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы ходатайство протокольным определением возвращено ответчику.
Таким образом, доказательства наличия недостатков в жилом помещении по вине застройщика ответчиком не опровергнуты.
Недостатки выявлены в пределах гарантийного срока, установленного Федеральным законом №214-ФЗ, а также п. 10.1 Муниципального контракта.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о доказанности наличия недостатков, образовавшихся по вине ответчика. Указанные недостатки являются следствием некачественных работ по строительству квартиры, что следует из заключения эксперта.
Поскольку выявленные недостатки проявляются постоянно, требование истца о безвозмездном устранении причины указанных недостатков является правомерным.
Таким образом, требование истцов является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Довод ответчика о том, что в муниципальном контракте указан иной адрес строительства (<адрес>), не может повлечь отказ в удовлетворении исковых требований, поскольку согласно дополнительным соглашениям к муниципальному контракту, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, акту приема-передачи жилого помещения между администрацией и застройщиком ООО «Сибстройком» при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию ему присвоен адрес: <адрес> (том 1, л.д. 47, 48, 52-53, 54-63).
Довод ответчика о том, что Пенкина Ю.В. не является стороной муниципального контракта, следовательно, является ненадлежащим истцом по иску, не свидетельствует о незаконности заявленных исковых требований, поскольку Пенкина Ю.В. является членом семьи нанимателя спорного жилого помещения по договору социального найма.
В силу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Именно Пенкиной Ю.В. в результате незаконных действий ответчика причиняется вред, не позволяющий ей эксплуатировать жилое помещение по назначению.
Законом потерпевшему предоставлено право требовать возмещения убытков в натуре (ст. 1082 ГК РФ); кроме того, лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушаемого права, а также в целях пресечения действий, нарушающих право (абз. 3 ст. 12, ст. 1065 ГК РФ).
Закрепленное в п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ право нанимателя требовать от наймодателя проведения капитального ремонта жилого помещения не ограничивает Пенкину Ю.В., как потерпевшее лицо, в ее праве обратиться с требованием в порядке главы 59 ГК РФ к застройщику. При этом материалами дела подтверждается, что недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания жилого помещения наймодателем, а в результате некачественных работ по строительству многоквартирного дома ответчиком в рамках муниципального контракта.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.
Ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения удовлетворению не подлежит.
Согласно ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора или заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке приказного производства.
Между тем, как следует из представленных в материалы дела доказательств претензионных порядок был соблюден.
Так, администрацией Могочинского муниципального округа в адрес генерального директора ООО «Сибстройком» направлялись претензии (том 2, л.д. 28).
Вопреки доводам ответчика о том, что указанные претензии были направлены ненадлежащим образом, посредством электронной почты, а не письмом, в связи с чем они не были получены ответчиком, - в деле имеется ответ на претензию ООО «Сибстройком», подписанный генеральным директором ФИО10 (том 2, л.д. 30).
При этом ООО «Сибстройком» неоднократно приглашалось для проведения комиссионного осмотра письмами администрации (том 1, л.д. 109-110, 111, 94-95, 96).
Участие своего представителя в комиссионном обследовании жилого помещения ООО «Сибстройком» не обеспечило.
В связи с чем, следует прийти к выводу, что досудебный порядок урегулирования спора перед подачей искового заявления был соблюден.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет Могочинского муниципального округа подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 руб.
руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Сибстройком» (ИНН 7536133100) безвозмездно устранить причину обледенения оконных проемов, балконной двери, входной двери и образование грибка на стенах квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в том числе посредством утепления фасада многоквартирного дома в части стен <адрес> указанного многоквартирного дома, проведения антисептической обработки со снятием штукатурного слоя и заменой обоев в квартире.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибстройком» в местный бюджет государственную пошлину в размере 3000 руб.
В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Сибстройком» об оставлении искового заявления без рассмотрения отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда через Могочинский районный суд Забайкальского края в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Е.А.Абраменков
Мотивированное решение составлено 17.03.2026 г.