РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
8 июня 2026 года г. Холмск
Холмский городской суд Сахалинской области в составе: председательствующего судьи Закурдаевой Е.А., при помощнике судьи Борисовой Ю.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению исковому заявлению Пшеничной Т. М. к Департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа, Департаменту финансов администрации Холмского муниципального округа о признании несоответствующей закону выкупной стоимости, взыскании разницы в цене, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами
УСТАНОВИЛ:
Пшеничная Т.М. обратилась в Холмский городской суд к Департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа (далее ДУМИЗ) с настоящим исковым заявлением, в обоснование которого указала следующее.
Пшеничная Т.М. является собственником аварийного жилого помещения по адресу <адрес>. 24.10.2025 заключила с ДУМИЗ соглашение об изъятии путем выкупа указанного жилого помещения.
Пунктом 4 соглашения определена выкупная стоимость жилья в размере 3 485 200 рублей, срок выплаты 31.12.2025.
В установленный срок ответчик выкупную стоимость за изъятое жилое помещение не выплатил. На досудебную претензию сообщил, что невыплата связана с отсутствием денежных средств в бюджете, предполагаемый срок выплаты до 01.07.2026.
Не согласна с нарушением обязательства со стороны ответчика по не соблюдению сроков выплаты, поскольку это нарушает права истца. Заключая соглашение, не возражала по размеру выкупной цены, предполагая о наличии возможности приобрести жилое получение на указанные деньги. Оценка жилого помещения была проведена ответчиком без участия истца.
После нарушения ответчиком обязательства о сроке выплаты и утрате возможности приобретения жилья по указанной цене, обратилась к независимому оценщику, 06.04.2026 получила отчет об оценке, солгано которому компенсация за жилое помещение составляет 3 947 7000 рублей, из которых 500 600 рублей - размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома. В соглашении от 24.10.2025 не предусмотрена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Полагает, что ответчик неверно определил величину выкупной стоимости.
10.04.2026 направила претензию о несоответствии соглашения требованиям закона и предложением внести изменения в размер неисполненного обязательства. Претензия оставлена без удовлетворения.
Ссылаясь на положения статей 282, 309, 450, 451, 168, 395 Гражданского кодекса РФ, просила суд с учетом неоднократных уточнений исковых требований, признать несоответствующей закону установленную выкупную стоимость в пункте 4 соглашения № об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанного аварийным и подлежащим сносу от 26.10.2025 в размере 3 485 200 рублей, внести изменения в пункт 4 соглашения о выкупной цене за изъятие квартиры по адресу <адрес> размере 3 947 700 рублей. Взыскать с ДУМИЗ в пользу Пшеничной Т.М. 462 500 рублей – разницу в цене, установленной соглашением от 26.10.2024 и фактической стоимостью выкупаемого жилья, взыскать за неправомерное удержание денежных средств денежную сумму в размере 166 749 рублей 41 копейку за период с 01.01.2026 по 22.04.2026.
Протокольным определением уда от 19.05.2026 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент финансов администрации ХМО.
Истец Пшеничная Т.М. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела уведомлена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Ответчик Департамент финансов, третье лицо на стороне ответчика Администрация своих представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени слушания дела уведомлены надлежащим образом.
Судом в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании представитель истца Давыдов А.В. исковые требования поддержал с учетом уточнений.
В судебном заседании представитель ответчика И Н.А. возражала портив удовлетворения иска в полном объеме.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В собственности Пшеничной ТМ. имелось жилое помещение по адресу <адрес>.
24.10.2024 между Холмским муниципальным округом в лице директора Департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области и Пшеничной Т.М. заключено соглашение № об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу.
Как следует из соглашения № в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу муниципальный округ изымает у собственника жилое помещение (квартиру) расположенное по адресу <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа.
Размер выкупной цены установлен Отчетом об оценке выкупной цены жилого помещения в соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 32 от 17.06.2025 № 25.09-77/1, подготовленным ООО «Орси» и составляет 3 485 200 рублей.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет, в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещение до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 4 Соглашения).
Муниципальный округ обязуется выплатить выкупную цену собственнику после государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в срок до 31.12.2025 путем перечисления денежных средств на счет Пшеничной Т.М. (пункт 5 соглашения №).
Согласно отчету ООО «ОРСИ» №.09-77/1 от 17.06.2025, в результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки, выкупная цена жилого помещения (квартиры) в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ, по состоянию на 09.06.2026 выкупная стоимость жилого помещения по адресу <адрес> составляет 3 485 200 рублей, из которых 3 366 000 рублей – стоимость жилого помещения с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, 119 200 рублей – потенциальные убытки, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при изъятии.
16.01.2026 администрацией ХМО направлено информационное письмо, согласно которому 25.12.2025 в Министерство строительства Сахалинской области была направлена заявка ХМО на перечисление субсидии на «Обеспечение населения Сахалинской области качественным жильем», лимиты бюджетных обязательств были доведены, но денежные средства на счет ДУМИЗ не поступали. В случае включения бюджетных обязательств в очередные поправки бюджета Сахалинской области на 2026 год данные денежные средства будут выплачены в срок до 01.07.2026.
Истцом в материалы дела представлен отчет № частнопрактикующего оценщика Ануфриевой В.Т. об оценке величины компенсации за жилое помещение, квартиру по адресу <адрес> соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса от 06.04.2026. Дата оценки 31.03.2026.
Согласно указанному отчету итоговая стоимость оценки объекта недвижимости составляет 3 947 700 рублей, из которых 3 123 700 рублей – рыночная стоимость помещения, 323 400 рублей – рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, 500 600 рублей - стоимость размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.
10.04.2026 в адрес ДУМИЗ истцом направлена претензия. Указывала что не согласна с нарушением обязательства по соблюдению сроков выплаты. После нарушения срока выплаты произведена самостоятельная оценка жилого помещения. В соглашении № не предусмотрена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, полагает, что неверно определена выкупная стоимость. Просила внести изменения в пункт 4 соглашения № об изменении цены выкупной стоимости на 3 947 000 рубле. А также указывала на необходимость выплаты за неправомерное удержание денежных средств.
Департамент финансов администрации ХМО (ДУМИЗ администрации ХМО) перечислил Пшеничной Т.М. оплату по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 34 852 рубля и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 450 348 рублей.
Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Жилищный кодекс РФ в статье 32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, как путем заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с ним о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за жилое помещение.
В силу статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1).
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (часть 4).
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6).
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, упущенную выгоду (часть 7).
Из разъяснений пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (часть 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ДУМИЗ и Пшеничная Т.М. пришли к соглашению об изъятии жилого помещения путем его выкупа, между ними было достигнуто соглашение о сумме выкупа в размере 3 485 200 рублей.
Данное соглашение об изъятии жилого помещения подписано истцом Пшеничной Т.М. в добровольном порядке.
Установлено, что до подписания соглашения предложений об изменении размера возмещения от Пшеничной Т.М. не поступало, с предлагаемым размером выкупной стоимости она была согласна, что свидетельствует о том, что условие соглашения о размере возмещения согласовано сторонами.
Определенную соглашением выкупную цену Пшеничная Т.М. получила в полном объеме 22.04.2026, то есть до обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Таким образом, соглашение № между стонами исполнено до обращения истца с иском в суд
Истцом указано, что размер выкупной стоимости не соответствует требованиям закона в связи с чем подлежит признанию несоответствующей закону установленный пунктом 4 соглашения № размер выкупной стоимости.
При этом пункт 4 соглашения № об изъятии жилого помещения содержит подробное описание стоимости изымаемого имущества, при заключении соглашения о выкупе жилого помещения истец согласилась с предложенным размером возмещения в размере, подписав соглашение об изъятии на данных условиях.
Расчет выкупной стоимости произведен уполномоченной организацией в соответствии с требованиями статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
Само по себе несогласие с размером возмещения, установленного соглашением сторон, основанием для признания стоимости выкупа недостоверной, и внесения изменений в заключенное соглашение на основании вновь предоставленного отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, определившего иную стоимость изымаемого жилого помещения по состоянию на 2026 год, не является.
Оснований для признания не соответствующим закону установленной соглашением выкупной стоимости судом по делу не установлено.
Также истцом не приведена, а судом не установлена, совокупность условий, предусмотренных положением пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ позволяющая суду принять решение об изменении условий договора в связи с существенным изменяем обстоятельств.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований о о признании не соответствующей закону установленной выкупной стоимости в пункте 4 соглашения №, внесении изменений в пункт 4 соглашения № в части размера выкупной стоимости, о взыскании доплаты выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение не имеется.
В части требований о взыскании в пользу Пшеничной Т.М. денежных средств за неправомерное удержание денежных средств в размере 166 479 рублей 41 копейка за период с 01.01.2026 по 22.04.2026 суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Приведенная норма предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которых на должника возлагается обязанность по уплате кредитору процентов за пользование денежными средствами. При этом по смыслу данной нормы ее положения подлежат применению к любому денежному обязательству независимо от того, в материальных или процессуальных правоотношениях оно возникло.
Поскольку ДУМИЗ в установленный соглашением срок не исполнены обязательства по выплате денежных средств, то проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию за период с даты нарушения обязательства по дату его фактического исполнения, то есть с 01.01.2026 по 22.04.2026.
Довод представителя ответчика об отсутствии вины в ненадлежащем исполнении обязательств, ввиду отсутствия бюджетного финансирования из средств областного бюджета, суд признает несостоятельным, поскольку, право на получение Пшеничной Т.М. выкупной цены и сроки ее выплаты были установлены соглашением, поэтому истец вправе требовать его исполнения в установленные сроки. Возникновение финансовых трудностей у ответчика не освобождает его от своевременного исполнения принятого на себя обязательства и не может создавать для истца негативных последствий, поскольку в данном случае осуществление финансово-хозяйственной деятельности и определение способа исполнения зависит от действий ДУМИЗ. Доказательств того, что ответчиком предпринят исчерпывающий объем действий для удовлетворения законных требований истца, суду не представлено.
По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» невозможность исполнения должником обязательства, в том числе, вследствие тяжелого финансового положения, отсутствия бюджетного финансирования, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, об отсутствии его вины в неисполнении обязательств не свидетельствуют.
Кроме того, как следует из информационного письма администрации от 16.01.2026, заявка на перечисление субсидии на «Обеспечение населения Сахалинской области качественным жильем» была направлена лишь 25.12.2025, при этом срок исполнения соглашения истекал 31.12.2025.
Истцом представлен расчет о взыскании процентов за период с по 22.04.2026.
При этом, согласно статье 193 Гражданского кодекса РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Согласно пункту 1 статьи 194 Гражданского кодекса РФ если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.
Последним днем исполнения соглашения № 13 являлось 31.12.2025.
Согласно производственным календарям на 2025 и 2026 годы, 31.12.2026 являлось нерабочим днем, первый рабочий день в 2026 году – 12.01.2026. Следовательно последним днем исполнения обязательства является 12.01.2026.
Таким образом, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат исчислению за период с 13.01.2026 по 22.04.2026.
Судом расчет произведен самостоятельно.
Период дн. дней в году ставка, % проценты, ?
13.01.2026 – 15.02.2026 34 365 16 51 943,80
16.02.2026 – 22.03.2026 35 365 15,5 51 800,58
23.03.2026 – 22.04.2026 31 365 15 44 400,49
Сумма процентов: 148 144 рубля 87 копеек.
При таких обстоятельствах, суд полагает требования о взыскании в пользу истца денежных средств в порядке статьи 395 Гражданского кодекса РФ подлежащими удовлетворению частично, в размере 148 144 рубля 87 копеек.
Поскольку соглашением от имени Холмского муниципального округа заключено ДУМИЗ, денежные средства в счет оплаты соглашения также перечислены Пшеничной Т.М. ДУМИЗ (согласно платежным поручениям ИНН плательщика 6509002636), то судом денежные средства взыскиваются с ДУМИЗ, как стороны по соглашению нарушившей сроки исполнение обязательства.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление Пшеничной Т. М. к Департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа, Департаменту финансов администрации Холмского муниципального округа удовлетворить частично.
В удовлетворении требований Пшеничной Т. М. к Департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа, Департаменту финансов администрации Холмского муниципального округа о признании несоответствующей закону выкупную стоимость установленную в пункте 4 соглашения № об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанного аварийным и подлежащим сносу от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 485 200 рублей, внесении изменения в пункт 4 соглашения о выкупной цене за изъятие квартиры по адресу <адрес> размере 3 947 700 рублей, взыскании денежных средств в размере 462 500 рублей - отказать.
Взыскать с Департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа (ИНН 6509002636) в пользу Пшеничной Т. М. (СНИЛС №) за неправомерное удержание денежных средств денежную сумму в размере 148 144 рубля 87 копеек за период с 13.01.2026 по 22.04.2026, с отказом во взыскании в большем размере.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Холмский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Закурдаева Е.А.
Мотивированное решение изготовлено 23 июня 2026 года.
Копия верна: судья Закурдаева Е.А.