ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> <Дата>
Партизанский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Якуниной Л.В., при секретаре судебного заседания ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Корпорация развития жилищного строительства» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате за найм жилого помещения, коммунальных услуг, взыскании суммы причиненных убытков, расходов по оплате государственной пошлины,
УСТАНОВИЛ:
АО «Корпорация развития жилищного строительства» (далее – АО «КРЖС») в лице представителя по доверенности ФИО4 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2 указав, что являются собственником жилого помещения по адресу: <адрес>А, <адрес>. Между истцом (наймодателем) и ФИО2 (наниматель) <Дата> был заключен договор коммерческого найма квартиры на срок с <Дата> по <Дата>, в дальнейшем продлевался по <Дата>. В связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств договор найма на новый срок не заключался, о чем было направлено уведомление и разъяснения порядка освобождения и возвращения квартиры по акту приема-передачи. В назначенное время ответчик не явился, доступ в квартиру не обеспечил, в целях проверки ее технического и санитарного состояния. Квартира была передана ФИО2 по акту приема-передачи <Дата>, в которой были зафиксированы недостатки причиненные имуществу истца в период владения имуществом ответчиком, на устранение которых истцом понесены расходы, также у ответчика возникла задолженность по оплате найма жилого помещения, потребленных коммунальных услуг. Ответчик недостатки указанные в акте не устранил, в связи с чем истец понес убытки на восстановление нормального состояния жилого помещения и упущенную выгоду, поскольку в период устранения недостатков не мог заключить новый договор аренды.
Ссылаясь на положения ст.ст. 309,310,678,682,15 ГК РФ, ст.153 ЖК РФ просит суд взыскать с ФИО2 задолженность в размере 9 569,18 руб., из которых: задолженность по оплате за найм жилого помещения за период с <Дата> по <Дата> в размере 4 450 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с <Дата> по <Дата> в размере 5 119,18 руб.; убытки в размере 526 380,55 руб., из которых: реальный ущерб в размере 490 830,55 руб. и упущенная выгода в размере 35 550 руб.; расходы по оплате государственной госпошлины в размере 15719 руб.
В судебное заседание представитель истца по доверенности ФИО4 не явилась, ранее в судебном заседании поддержала требования по доводам, изложенным в исковом заявлении в полном объёме.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена неоднократно по всем имеющимся адресам, почтовая корреспонденция возвращена «по истечении срока хранения».
Суд на основании ст. 167, 233 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, с учетом согласия истца определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.
Гражданские права и обязанности, согласно подп.1 п. 1 ст.8 ГК РФ, возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п.1 ст.674 ГК РФ).
Согласно ст.678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В соответствии с п.3 ст.682 ГК РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
В соответствии с п.1 ст.153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если такая возможность не установлена законом или соглашением сторон.
Как установлено судом, и следует из материалов дела, согласно выписки ЕГРН №КУВИ№___ от <Дата> квартира, расположенная по адресу: <адрес>А, <адрес> на праве собственности принадлежит АО «Корпорация развития жилищного строительства», право собственности зарегистрировано <Дата> на основании договора купли-продажи жилых помещений №___-КП от <Дата>.
Из договора коммерческого найма квартиры от <Дата> следует, что между АО «Корпорация развития жилищного строительства» (наймодатель) и ФИО2 (наниматель), предметом которого является передача наймодателем нанимателю во временное владение и пользование, за плату квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, а также на движимое имущество находящееся в квартире, на срок с <Дата> по <Дата>. Совместно с нанимателем в квартире вправе проживать члены семьи нанимателя: ФИО5 -муж, дети – ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8 (п.1.1, 1.6, 3.2 договора).
Из акта приема-передачи имущества от <Дата> следует, что ФИО2 приняла имущество, с инструкцией по эксплуатации квартир в многоквартирном жилом доме ознакомлена, обязуется соблюдать её положения, претензий по состоянию имущества нет, о чем имеется ее подпись (л.д 47-49).
Договор коммерческого найма квартиры, заключенный с ФИО2 неоднократно перезаключался, последний раз <Дата> до <Дата>. Был также составлен перечень допустимых ухудшений, согласно которого к допустимым ухудшениям квартиры относятся: 1. Изменения, письменно согласованные с наймодателем без требования по возвращению к первоначальному состоянию (например, коммуникации, зашитые в стяжку и в штукатурку, провода, дополнительные розетки и т.д.); 2. Дефекты, возникшие в результате усадки здания: усадочные трещины, перекос дверей, перекос оконных рам, нарушение целостности стекол вследствие перекоса оконных рам. 3. Дефекты, возникшие в результате пользования (эксплуатации) квартиры нанимателем: мелкие царапины (менее 3мм длиной, менее 1 мм глубиной, менее 1 мм шириной), не портящие общий внешний вид квартиры; пол – небольшие редкие потертости менее 1мм глубиной, не портящие общий внешний вид квартиры.
Наниматель обязан поддерживать в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в ней, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей квартиры или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, немедленно принимать за свой счет все возможные меры к их устранению и сообщать о них наймодателю, в управляющую организацию, обслуживающую жилой дом, или соответствующие аварийные службы. Производить за свой счет текущий ремонт квартиры и находящегося в ней санитарно-технического и иного оборудования. Своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение, содержание жилья и потребляемые нанимателем коммунальные услуги в соответствии с показаниями приборов учета (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, отопление и др.). При прекращении договора освободить квартиру и сдать наймодателю по акту сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование и иное имущество наймодателя, находящегося в ней, оплатить стоимость не произведенного и входящего в его обязанности ремонта квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, или произвести его за свой счет, а также полностью погасить задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и пользования телефоном. При этом текущий ремонт, не произведенный нанимателем, оплачивается по смете, составленной юридическим или физическим лицом, уполномоченный наймодателем на выполнение соответствующих работ (п.п. 2.1.4, 2.1.7, 2.1.9, <Дата> договора).
При прекращении договора в связи с истечением срока его действия, а также в случае расторжения договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон, наниматель, и иные лица, проживающие с ним в квартире, подлежат выселению в последний день срока действия договора, если соглашением сторон не установлен иной срок. К указанному сроку наниматель обязан произвести полный расчет за наем квартиры, а также за потреблённые в период проживания коммунальные услуги, произвести текущий ремонт квартиры и находящегося в ней движимого имущества, включая санитарно-техническое и иное оборудование, для восстановления ее нормального/рабочего состояния, освободить квартиру от любого имущества, а также произвести уборку и вывезти любые отходы и мусор. Наниматель обязан передать квартиру и находящееся в ней движимое имущество наймодателя в состоянии, в котором наниматель принял имущество с учетом нормального износа и допустимых ухудшений. Передача квартиры и движимого в ней имущества наймодателю осуществляется путем подписания сторонами акта сдачи-приемки. В случае если наниматель в установленные сроки не произвел текущий ремонт квартиры или движимого имущества, либо отказался от устранения недостатков, или не явился для передачи квартиры наймодателю, наймодатель осуществляет восстановительный ремонт квартиры и/или имущества наймодателя, и/или уборку (клининг) квартиры и вывоз отходов и мусора с привлечением третьих лиц, при этом наниматель обязан возместить наймодателю все расходы (убытки) которые понес наймодатель в связи с выполнением указанных работ (п.5.7.1., 5.7.1.1, 5.7.1.2, 5.7.1.3 договора).
Плата за жилое помещение устанавливается в размере 13 500 руб. за один месяц (п.4.2 договора). Договор прекращается в связи с истечением срока действия договора, в связи с расторжением по инициативе любой из сторон, в связи с отказом в одностороннем порядке наймодателя от договора (п.5.1 договора). Наниматель несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный квартире и находящемуся в ней движимому имуществу действиями (бездействиями) нанимателя, граждан, которые совместно проживают с нанимателем, третьих лиц. Наниматель обязан возместить причиненный вред в полном объеме (п.6.4 договора) (л.д.21-34).
<Дата> истцом в адрес ФИО2 направлено уведомление №№___ о принятом наймодателем решении об отказе в заключении договора коммерческого найма квартиры на новый срок и разъяснении порядка, установленного пунктом <Дата> Договора, предусматривающего обязанность нанимателя при выселении из квартиры по окончанию срока его действия передать АО «Корпорация развития жилищного строительства» по акту приема-передачи квартиру и находящееся в ней движимое имущество, включая санитарно-техническое и иное оборудование, принадлежащее наймодателю, а так же оплатить стоимость не произведенного ей и входящего в её обязанности ремонта квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, или произвести его за свой счет, а также полностью погасить задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и пользования телефоном, передаче ключей от входной двери в квартиру и ключей от подъезда многоквартирного жилого дома (в случае их наличия). Разъяснено, о необходимости <Дата> в 13:00 обеспечить представителю АО «КРЖС» доступ в квартиру для предварительного осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения (л.д. 62-65).
<Дата> составлен акт об отсутствии доступа в квартиру, по адресу: <адрес>А, <адрес>, для осмотра технического и санитарного состояния квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, подписанный представителем АО «Корпорация развития жилищного строительства» ФИО9, представителем УК ООО «Домотех» ФИО10 и жителем из №___ квартиры ФИО12 (л.д.68).
Согласно акта передачи квартиры от <Дата> АО «Корпорация развития жилищного строительства» приняла квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес> от ФИО2, составлен список претензий по состоянию имущества, устраняемых за счёт нанимателя, в акте прием- передачи ФИО2 подписываться отказалась (л.д.66-67).
Согласно договора подряда №___ от <Дата> между АО «Корпорация развития жилищного строительства» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор о выполнении работ по текущему ремонту жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>А, <адрес> на сумму 483 394 руб. (л.д 70-78).
Оплата подтверждается платежным поручением №___ от <Дата>, уплаченное в адрес получателя ИП ФИО1, на сумму 241 697 руб., назначение платежа «Аванс по договору №___ от <Дата> (Текущий ремонт квартиры: <адрес>А <адрес>) согл. сч. №___ от <Дата>. Сумма 241697-00», платежным поручением №___ от <Дата> уплаченное в адрес получателя ИП ФИО1, на сумму 241 697 руб., назначение платежа «Окончательный платеж по договору №___ от <Дата> (Текущий ремонт квартиры: <адрес>А <адрес>) согл. сч. №___ от <Дата>. Сумма 241697-00» (л.д 80-81).
В период проведения ремонтных работ, в адрес АО «КРЖС» управляющая организация выставила счета за содержание жилья и коммунальные услуги в общей сумме 7 436,55 руб. (л.д.85-90).
Для удовлетворения текущей потребности в арендном жилье в <адрес> с учетом наличия уже построенного жилья необходимо еще как минимум 320 жилых помещений, что подтверждается письмом администрации <адрес> от <Дата> №___ (л.д.91).
После завершения работ по ремонту квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>А, <адрес>, истец <Дата> заключил договор коммерческого найма на указанное жилое помещение со следующим нанимателем (л.д.92-104).
В соответствии со ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями или бездействиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом удовлетворение исковых требований, по общему правилу, возможно при доказанности всей совокупности условий деликтной ответственности. Следовательно, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие вышеперечисленного состава правонарушения, а также размер подлежащих возмещению убытков, при этом, вина ответчика предполагается, если не будет доказано обратное.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата> №___ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление №___) разъяснено, что по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с попущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.
С учетом установленных обстоятельств, поскольку ответчик в период заключенного договора коммерческого найма не поддерживал в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в ней, не обеспечил их сохранность, что подтверждается актом приема-передачи от <Дата>, в котором были зафиксированы недостатки, причиненные имуществу истца в период владения ответчиком, имуществу истца был причинен ущерб, расходы на устранение которого были затрачены истцом и не возмещены ответчиком, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению.
Причинная связь между противоправными действиями ответчика и возникшими убытками подтверждается актами приема-передачи имущества, согласно которым ответчик <Дата> принял жилое помещение в исправном, жилом состоянии, а <Дата> вернул имущество истцу с недостатками, устранить которые отказалась.
Ответчиком не оплачена задолженность по оплате за найм жилого помещения за период с <Дата> по <Дата> в размере 4 450 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с <Дата> по <Дата> в размере 5 119,18 руб. Сумма убытков, связанных с восстановительным ремонтом квартиры составила 483 394 руб., что подтверждается договором на выполнение работ по текущему ремонту жилого помещения и платежными поручениями об оплате указанных работ, убытки связанные с оплатой содержания жилья и коммунальных услуг, составили 7 436,55 руб. и подтверждаются карточкой расчётов управляющей организации за период с <Дата> по <Дата>. В период с <Дата> по <Дата> жилое помещение, принадлежащее истцу, находилось в непригодном состоянии и осуществлялся вынужденный ремонт квартиры, истец был лишен возможности заключить договор коммерческого найма с другим нанимателем, и не получил доход, на который рассчитывал от использования своего имущества, который за период с <Дата> по <Дата> составил 35 550 руб.
Расчет размера задолженности по оплате за найм жилого и коммунальных услуг, а также расчет ущерба, исходя из представленных документов судом признается арифметически верным, контррасчета ответчиком в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца уплаченная при подаче иска государственная пошлина в сумме 15 719 руб., что подтверждается платежным поручением от <Дата> №___ (л.д.15-16).
Руководствуясь ст. ст. 233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление акционерного общества «Корпорация развития жилищного строительства» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате за найм жилого помещения, коммунальных услуг, взыскании суммы причиненных убытков, расходов по оплате государственной пошлины, - удовлетворить.
Взыскать с ФИО2, <Дата> года рождения (ИНН №___) в пользу АО «Корпорация развития жилищного строительства» (ИНН №___) задолженность в размере 9 569,18 руб., из которых: задолженность по оплате за найм жилого помещения за период с <Дата> по <Дата> в размере 4 450 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с <Дата> по <Дата> в размере 5 119,18 руб.; убытки в размере 526 380,55 руб., из которых: реальный ущерб в размере 490 830,55 руб. и упущенная выгода в размере 35 550 руб.; расходы по оплате государственной госпошлины в размере 15 719 руб., всего взыскать 551 668,73 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Л.В. Якунина