Решение
Именем Российской Федерации
07 апреля 2026 г. г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г.Улан-Удэ в составе судьи Гурман З.В., при секретаре Хаташкееве А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО12 к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» о признании права собственности на здание гаража, установил:
Обратившись в суд с указанным иском, представитель истца Булдаева Е.В. сослалась на то, что ФИО12 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> Право собственности зарегистрировано на основании договора дарения от 31 марта 2025г. Вид разрешенного использования земельного участка – для хранения автотранспорта, до 28 июня 2025г. – занимаемый зданием склада. На земельном участке в 2004г. построен гараж. 03 октября 2025г. ФИО12 обратилась с заявлением о государственном кадастровом учете гаража и одновременной государственной регистрации права собственности на гараж, 06 октября 2025г. Управлением Росреестра направлено уведомление с рекомендацией прекратить рассмотрение заявления, с указанием на то, что использование земельного участка «хранение автотранспорта» не предполагает размещение гаражей для собственных нужд, кроме того вид разрешенного использования был изменен. С указанным не согласны, поскольку истец имеет права, допускающие строительство на земельном участке, постройка соответствует установленным требованиям на день обращения в суд, сохранение постройки не нарушает прав и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Поэтому, ссылаясь на положения ст. 222 ГК РФ как на правовое основание заявленных требований, просила признать право собственности ФИО12 на здание гаража, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по ул. <данные изъяты>
Истец ФИО12 надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась.
В судебном заседании по делу, состоявшемся 11 марта 2026 г., судом принято заявление представителя истца ФИО12 Булдаевой Е.В. об изменении оснований иска. Из содержания заявления следует, что спорный гараж возведен в 2004 г., до введения в действие Градостроительного кодекса. Поскольку выдача разрешения на строительство гаража в данном случае не требуется, при этом в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25 марта 2008 г. №817-82, в жилых зонах допускается размещение гаражей, и вид разрешенного использования выбран в соответствии с утвержденными основными видами разрешенного использования земельных участков, а доказательством возникновения права собственности на гараж является договор дарения, просила признать за ФИО12. право собственности на указанный в иске гараж, ссылаясь на положения ст. 218 ГК РФ, ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» как на правовое основание исковых требований.
В судебном заседании по делу, состоявшемся 26 марта 2026 г., представитель истца ФИО12 Булдаева Е.В. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении об изменении оснований иска от 11 марта 2026 г. При этом суду поясняла, что в 1990-х годах спорный участок был предоставлен на праве бессрочного пользования ФИО20. На части территории участка имелось здание склада, что отражено в плане отвода, оставшаяся часть участка была свободной. ФИО20 в 2003г. дал устное разрешение ФИО22 для строительства гаража в свободной части участка. Бобров построил гараж в 2004г., в 2011г. Корытов зарегистрировал право на участок, при этом произвел его раздел и уточнение границ. Часть участка, где находился гараж ФИО22, была ему продана на основании договора купли-продажи. При заключении договора был неверно указан кадастровый номер участка, вместо участка под №11 был указан участок под №10. Фактически на участке под №10 расположено здание, но в ЕГРН было указано наоборот. Только в 2025г. все было приведено в соответствие на основании мирового соглашения, после чего права были перерегистрированы. ФИО22 при жизни переоформил участок на сыновей, те в свою очередь переоформили его на истца, после чего истец зарегистрировала права на участок под №11. При подготовке технического плана было выявлено несоответствие, также был изменен вид разрешенного использования. Когда обратились за государственной регистрацией, Росреестр отказал, сославшись на то, что в классификатор были внесены изменения в октябре 2025 г. Теперь гараж с назначением «для собственных нужд» не может быть зарегистрирован согласно Правил землепользования и застройки. Гараж не является самовольной постройкой, поскольку на участок зарегистрировано право собственности, поэтому сторона истца просит признать право пользования гаражом, возведенным до введения в действие Градостроительного кодекса, на основании ст. 218 ГК РФ.
В настоящем судебном заседании представитель истца ФИО12 Булдаева Е.В. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении об изменении оснований иска от 11 марта 2026 г. При этом суду пояснила, что гараж ФИО22 был построен с соблюдением требований законодательства и правил землепользования и застройки. Гараж был построен в 2003г., пользовались им непрерывно, также принимались меры по его узаконению. В акте от 4 декабря строение было указано как хозяйственное помещение, поскольку под определение хозяйственное помещение, в том числе относятся гаражи. Ответчиками не представлено сведений о том, что ордер ФИО22 не был согласован, ордер на проведение работ не является разрешением на строительство, он предоставляется для земляных работ. Гараж был построен на участке, предоставленном на законных основаниях, вид разрешенного использования выбирает сам собственник участка, строительство гаража может осуществляться на любом участке, предоставляемом для строительства. Закон о гаражной амнистии распространяется на участки и гаражи. Регистрация права собственности на гараж осуществляется на основании технического плана, в их случае препятствием для осуществления регистрации стало внесение изменений в градостроительный регламент.
Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ Протасова Д.Г. против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве и дополнительных пояснениях. В частности, указала, что согласно Решению Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25 марта 2008 г. №817-82 «О правилах землепользования и застройки городского округа г. Улан-Удэ», зона Ж-3 предназначена для смешанной жилой застройки, она выделена для формирования жилых районов, включающих различные типы жилых объектов. Правилами землепользования и застройки г. Улан-Удэ в зоне Ж-3 установлен вид разрешенного использования «Хранение автотранспорта» (код 2.7.1), предусматривающий размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2, 4.9. Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. №П/0413 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» установлено три вида разрешенного использования для гаражей:
«Размещение гаражей для собственных нужд» (код 2.7.2), предусматривающий размещение гаражей, используемых гражданами для собственных нужд;
«Хранение автотранспорта» (код 2.7.1), предусматривающий размещение гаражей для размещения автотранспорта, не относящегося к личному либо служебному транспорту собственника (правообладателя) земельного участка, а также многоуровневых гаражей;
«Служебные гаражи» (код 4.9), предусматривающий размещение гаражей для хранения служебного автотранспорта.
Поскольку из пояснений стороны истца следует, что гараж (склад) используется истцом для личных нужд, то вид разрешенного использования «Хранение автотранспорта» для личных нужд использоваться не может.
Представитель соответчика МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ» Никольская И.В. против удовлетворения исковых требований ФИО12 возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве. При этом суду пояснила, что спорный гараж имеет признаки самовольной постройки, установленный законом порядок при его возведении соблюден не был, поэтому право собственности на него на основании ст. 218 ГК РФ (как просит сторона истца) признано быть не может. На момент возведения гаража земельный участок предназначался для размещения склада, не был предназначен для возведения гаража. Кроме того, ФИО22 не был получен ордер на строительство работ, необходимые разрешения и согласования.
Выслушав пояснения участников процесса, допросив свидетеля ФИО20., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 9 ч. 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения
В силу п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков для земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются градостроительным регламентом, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, с 18 августа 2025 г. ФИО12 является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> (вид разрешенного использования – «для хранения автотранспорта», до 28 июня 2025 г. – «занимаемый зданием склада»).
Право собственности ФИО12 возникло на основании определения Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 08 августа 2025 г. об утверждении мирового соглашения по делу по иску ФИО20 ФИО12 к ФИО39., ФИО40 о признании права собственности на земельные участки, признании права общей долевой собственности.
На указанном земельном участке, находящимся в собственности ФИО12., расположено строение, которое, как утверждает сторона истца, представляет собой гараж, возведенный в 2004 г. для личных нужд супругом истца ФИО22 (умершим 01 июля 2025 г.).
Ранее земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, входил в состав земельного участка, занимаемого зданием склада, общей площадью 100 кв.м., предоставленного Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 21 июля 1998 г. №196 «О предоставлении в пользование, собственность или аренду земельных участков» ФИО20
Как установлено судом, после проведения ФИО20 процедуры раздела указанного земельного участка 31 мая 2011 г. между ФИО20 и ФИО22 был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>
03 октября 2025 г. ФИО12 обратилась с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на здание гаража, на что уполномоченным должностным лицом ей было направлено сообщение о том, что гараж расположен в территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3), в которой градостроительным регламентом не предусмотрено размещение гаражей для собственных нужд, в связи с чем заявителю было рекомендовано прекратить рассмотрение заявления.
Обращаясь в суд с настоящим иском в интересах ФИО12 о признании права собственности на гараж, ее представитель Булдаева Е.В. в обоснование исковых требований ссылается на положения ст. 218 ГК РФ, ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Поскольку на момент строительства спорного объекта недвижимости какие-либо оформленные права в отношении земельного участка, на котором он расположен, у ФИО22. отсутствовали, при этом оформленный в его собственность позднее земельный участок относился к категории земель населенных пунктов, занимаемых зданием склада, что не допускало возможности возведения на нем гаража, это не позволяет суду прийти к выводу о создании спорного объекта в соответствии с требованиями закона, и право собственности на указанный объект не может быть признано за истцом на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ.
Оснований для признании права собственности на гараж в соответствии с положениями ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» суд также не усматривает, поскольку данной нормой права регулируется предоставление гражданам для собственных нужд земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения гаражей, тогда как по данному делу ФИО12 заявлены требования о признании права собственности на гараж, возведенный на земельном участке, в настоящий момент находящийся в собственности истца.
То обстоятельство, что в настоящий момент земельный участок истца имеет вид разрешенного использования «для хранения автотранспорта», само по себе основанием к удовлетворению иска являться не может, поскольку такой вид разрешенного использования (код 2.7.1) в соответствии с действующим Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. №П/0412, предполагает размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2 (размещение гаражей для собственных нужд), 4.9 (служебные гаражи).
С учетом изложенного, правовых оснований заявленных требований (ст. 218 ГК РФ, ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), исковые требования ФИО12 признаются судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению, что не исключает возможности применения иного способа защиты предполагаемого нарушенного права, в том числе, в судебном порядке. При этом в рамках данного дела первоначальные основания иска (ст. 222 ГК РФ) представителем истца изменены, необходимые доказательства для разрешения исковых требований по указанным основаниям – заключение судебной строительно-технической экспертизы – не представлены, что лишает суд возможности разрешить исковые требования с применением положений ст. 222 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 -198 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ФИО12 оставить без удовлетворения.
Настоящее решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца с момента его принятия судом в окончательной форме.
В окончательной форме решение суда принято 10 апреля 2026 г.
Судья З.В.Гурман