РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
<адрес> <дата> года
Дальнегорский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Салминой Е.С., при секретаре судебного заседания Колосковой Е.В., с участием директора ООО «ЖилБыт» <...>., представителя ООО «ЖилБыт» <...>., ответчика Счаснова А.В., представителя ответчика Счаснова А.В.- Петряева А.В., директора ООО «ДальЖК» <...>., представителя Государственной жилищной инспекции ПК <...> рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ЖилБыт» к Счаснову А. В., ООО «ДальЖК» о признании решения общего собрания собственников жилья недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ООО «ЖилБыт» обратилось в суд с иском к Счастнову А.В., указав, что в период с <дата> по <дата> было проведено общее собрание собственников помещений <адрес> в <адрес>. Повестка дня в числе прочего содержала вопрос о расторжении договора с управляющей компанией ООО «ЖилБыт», обслуживающей дом до настоящего времени. Был составлен протокол общего собрания собственников помещений <адрес> в <адрес> от <дата>, в котором указано, что общее количество голосов, принадлежащих собственникам, принявшим участие в голосовании - 1 652, 46 голосов, что составляет 60, 62 % от числа голосов всех собственников. По указанному вопросу были следующие результаты голосования: за - 1 652, 46 голосов, что составляет 60, 62 % от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании; против- 0 голосов, что составляет 0 % от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании; воздержались - 0 голосов, что составляет 0 % от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании. При подсчете голосов, согласно предоставленных решений в ООО «ЖилБыт», количество голосов собственников, принявших участие в общем собрании, составило 1 540,79 кв. м., что составляет 1 540,79 голосов, что равняется 53,84% от общей площади многоквартирного дома - 2 861,60 кв. м.
ООО «ЖилБыт» считает, что протокол общего собрания собственников помещений в части расторжения договора с управляющей компанией, обслуживающей дом до настоящего времени, является недействительным по следующим основаниям: орган управления многоквартирного дома - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 Жилищного кодекса РФ). И в его полномочиях - выбирать и менять способ управления многоквартирным домом. У инициатора общего собрания собственников есть обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, - передавать копии решений и протокола общего собрания собственников в управляющую организацию. Пунктом 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от <дата> №, устанавливает последствия при: принятии решения о смене способа управления многоквартирным домом общим собранием собственников, истечении срока договора управления многоквартирным домом, досрочном расторжении договора управления.
В перечисленных случаях инициатор общего собрания собственников, орган управления ТСЖ и ЖК/ЖСК в течение 5 рабочих дней направляет действующей управляющей организации, в орган Государственного жилищного надзора и орган муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на общем собрании решении. Указанные обязательные действия собственников при принятии решения о расторжении договора управления многоквартирным домом в том числе содержатся в письме Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от <дата> N 45051-АТ/04.
В свою очередь ООО «ЖилБыт» получило уведомление от ООО «ДальЖК» (исх. № от <дата>), в котором управляющая организация уведомила о принятии решения собственниками жилых помещений в <адрес> в <адрес> о расторжения договора управления и потребовала направить техническую документацию по дому в адрес общества. При этом к письму не были приложены какие - либо документы. ООО «ЖилБыт» был направлен ответ в адрес ООО «ДальЖК» с просьбой принять меры по соблюдению требований действующего жилищного законодательства и направить в адрес ООО «ЖилБыт» необходимого пакета документов.
В ответ на данное письмо ООО «ДальЖК» направило в адрес ООО «ЖилБыт» копию описи документов и кассового чека, согласно которым копия протокола общего собрания собственников, сообщения о проведении общего собрания, копии реестров, копия договора управления, копии бюллетеней для голосования, сопроводительное письмо были направлены в адрес ООО «ЖилБыт» только <дата> Данные действия являются нарушением порядка и сроков уведомления ООО «ЖилБыт», осуществляющей управление общим имуществом многоквартирного дома и противоречит действующим нормам жилищного законодательства.
В нарушение п. 2 ч. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ, в представленных в ООО «ЖилБыт» бюллетенях имеется графа для указания номера документа, подтверждающего право собственности на жилое помещение, но в данных графах во всех бюллетенях указаны кадастровые номера помещений, а не номера документов, подтверждающих право собственности.
Соглашений между ООО «ЖилБыт» и собственниками многоквартирного <адрес> о расторжении договора управления не заключалось. При этом ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, четко предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом.
Согласно сведениям, указанным в протоколе общего собрания собственников от <дата> собственниками не было принято решений о смене способа управления многоквартирным домом. Срок окончания заключенного договора управления между ООО «ЖилБыт» и собственниками <адрес> определен условиями действующего договора управления, продленного собственниками многоквартирного <адрес> на общем собрании, что достоверно подтверждается протоколом общего собрания № от <дата>
Согласно п. 6.5 договора управления, настоящий договор может быть расторгнут по решению общего собрания собственников, но не ранее окончания срока действия договора (июль 2026 г.) и полной оплаты услуг и работ, произведенных управляющей компанией в рамках исполнения настоящего договора. Необходимо отметить, что у собственников на дату подачи настоящего искового заявления, имеется непогашенная задолженность по оплате услуг и работ в сумме 407 052 руб. 44 коп. Сумма задолженности подтверждена вступившими в законную силу судебными актами, но на дату принятия решения о расторжении договора (<дата>) не погашена собственниками.
Согласно п. 7.3 договора управления, при отсутствии заявления на расторжение договора от одной из сторон один месяц до окончания срока действия договора, настоящий договор считается продленным на следующий календарный год и на тех же условиях. Но от собственников <адрес> в ООО «ЖилБыт» не поступало никаких заявлений. ООО «ЖилБыт» не извещалось о намерении собственников расторгнуть договор никогда. Настоящий договор управления размещен в общем доступе на официальном сайте для раскрытия информации ГИС ЖКХ с <дата> г.
Также в ООО «ЖилБыт» отсутствуют заявления, акты или какие-либо другие документы о невыполнении управляющей организацией условий договора, нарушении качества каких-либо услуг, неисполнения каких-либо обязанностей или работ. Таким образом, исходя из совокупности норм жилищного законодательства, а также положений действующего договора управления многоквартирным домом, решение собственников о расторжении договора управления многоквартирным домом является незаконным при отсутствии доказательств нарушений со стороны ООО «ЖилБыт».
В дальнейшем от представителя ООО «ЖилБыт» поступили дополнения к исковому заявлению, указав в нем, что в нарушение Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ №/пр «Об утверждении требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядка направления подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в уполномоченный исполнительный орган субъекта РФ, осуществляющий государственный жилищный надзор» в протоколе общего собрания от <дата> в поле информации об инициаторе не содержится сведений о документе, удостоверяющем личность инициатора общего собрания, данные физических лиц (фамилия, имя, отчество, страховой номер индивидуального лицевого счета, содержащийся в страховом свидетельстве обязательного пенсионного страхования (ч. 10 ст. 47 Жилищного кодекса РФ), номер и дата государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве собственности.
Помимо вышеперечисленных фактов необходимо отметить, что на многоквартирном <адрес> в <адрес> открыт специальный счет для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома №. Данный счет был открыт ТСЖ «Инженерная». При переходе многоквартирного дома в управление ООО УО «Гарант» (в настоящее время ООО «ЖилБыт») единовременно было принято решение о смене владельца специального счета (вопрос № повестки дня общего собрания собственников Протокола № общего собрания собственников от <дата>).
При смене управляющей компании, которая являлась владельцем специального счета капремонта, собственники обязаны на общем собрании принять решение о выборе нового владельца специального счета. Договор специального счета сохраняется в силе, в нем возможна замена стороны только в случае принятия собственниками решения о замене владельца специального счета. В нарушение положений действующего жилищного законодательства, в настоящий период времени (спустя месяц) ООО «ЖилБыт» продолжает являться владельцем специального счета для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного <адрес> в <адрес>.
Решение о смене владельца собственниками не принято, у ООО «ЖилБыт» отсутствует копия такого решения, администрация <адрес> муниципального округа также бездействует. Иные обстоятельства также нарушают права и законные интересы юридического лица, в связи с необходимостью нести ответственность по ведению специального счета, выставлению обязательных платежей, а также по ежемесячной оплате облуживания данного счета.
Просил признать недействительным решение общего собрания собственников <адрес> в <адрес>, оформленных протоколом общего собрания собственников помещений от <дата>, взыскать с ответчика в пользу истца оплаченную по делу государственную пошлину.
Представителем ответчика Счаснова А.В. – Петряевым А.В. на исковое заявление поданы возражения, из которых следует, что в соответствии с правовой позицией, закрепленной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> № и системно применяемой судами общей юрисдикции (включая Верховный Суд РФ), односторонний отказ собственников от услуг управляющей компании не ограничен какими-либо сроками, если собственники на общем собрании приняли решение о выборе иной управляющей организации.
Ограничение права собственников на смену управляющей организации в договоре (в т.ч. установление запрета на расторжение до определенной даты) ничтожно, поскольку противоречит императивным нормам ЖК РФ.
Наличие задолженности за коммунальные услуги предоставляет ООО «ЖилБыт» право взыскивать данные денежные средства с конкретных должников в рамках отдельных производств, но по закону не лишает граждан права сменить управляющую компанию и не делает недействительными результаты общего собрания собственников.
Общая жилая площадь МКД составляет 2725,80 кв.м. В голосовании приняли участие собственники, обладающие 1652,46 кв.м голосов, что составляет 60,62% от общего числа голосов. Таким образом, кворум для принятия решений имелся. По ключевым вопросам (расторжение договора с ООО «ЖилБыт» и выбор ООО «ДальЖК») «ЗА» проголосовало 100% участников собрания (1652,46 кв.м). Подавляющее большинство собственников однозначно и открыто выразило свою волю. Указание в решениях собственников ФИО, адреса квартиры и кадастрового номера объекта недвижимости позволяет суду и контролирующим органам однозначно идентифицировать каждого проголосовавшего по записям ЕГРН. Кадастровый номер - это уникальный, неизменяемый, юридически значимый идентификатор объекта в ЕГРН. Отсутствие паспортных данных или СНИЛС в листах голосования не может искажать действительную волю собственников. Реализация собственниками законного права на выбор новой управляющей организации не может быть ограничена или заблокирована вопросом переоформления специального счета капремонта. Жилищный кодекс прямо предусматривает алгоритм действий на случай, если собственники не выбрали нового владельца счета в установленный срок. Согласно ч. 8 ст. 175 ЖК РФ, если решение не принято в течение месяца, орган местного самоуправления (Администрация Дальнегорского городского округа) обязан самостоятельно принять решение об определении регионального оператора владельцем специального счета. Таким образом, продолжение нахождения счета в ведении ООО «ЖилБыт» не является основанием для отмены решения собственников о смене управляющей компании. Права истца не могут защищаться путем принуждения граждан оставаться под управлением организации, от услуг которой они отказались.
Истец ошибочно трактует норму ч.8.2 ст.162 ЖК РФ, утверждая, что состоявшаяся в <дата> автоматическая прологанция договора заблокировала право собственников на смену управляющей организации на целый год. Автоматическая пролонгация обязательств в силу закона или условий самого договора не является заключением новой сделки и не прерывает течение общего срока действия договора. Она представляет собой лишь изменение условия о сроке одного и того же непрерывного обязательства. Стороны не подписывали новый документ и не утверждали новые условия на общем собрании.
Из материалов дела следует, что МКД № по <адрес> находится под непрерывным и фактическим управлением ООО «ЖилБыт» с 2016 года.
Ограничение ч.8.2 ст.162 ЖК РФ, запрещающее собственникам менять УК без объяснения причин в первый год, направлено исключительно на защиту стабильности отношений при первоначальном выборе компании на доме. Поскольку ООО «ЖилБыт» осуществляет управление домом около 10 лет, установленный законом годичный барьер давно исчерпан, а пролонгация в июле 2025 не обнуляет этот период. В официальном Реестре собственников МКД, приобщенном к материалам дела, одновременно содержатся как кадастровые номера помещений, так и номера государственной регистрации права собственности. Указанная информация дублируется и связана между собой в базе данных Росреестра. Оспаривая законное право жителей на смену управляющей организации, истец умалчивает о систематическом нарушении со своей стороны базовых стандартов управления МКД, что влечет за собой право собственников на односторонний отказ от договора ввиду его ненадлежащего исполнения контрагентом. Кроме того, фактическое расстояние от офиса ООО «ЖилБыт» до <адрес> составляет 4,5 км., что значительно превышает установленный законом трехкилометровый лимит. Просил в удовлетворении исковых требований ООО «ЖилБыт» отказать.
Администрация <адрес> муниципального округа в возражениях на иск ООО «ЖилБыт» просила в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что ООО «Жилбыт» является ненадлежащим истцом по делу. Правом на обжалование решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наделены орган государственного жилищного надзора и орган муниципального жилищного контроля. Истец в данном случае не относится ни к одной из вышеперечисленных категорий.
Определением <адрес> районного суда Приморского края от <дата> в качестве соответчика по гражданскому делу привлечено ООО «ДальЖК» в лице генерального директора <...>
Определением Дальнегорского районного суда в качестве третьего лица привлечена Государственная жилищная инспекция Приморского края.
В судебном заседании директор ООО «ЖилБыт» <...> заявленные требования с учётом уточнений поддержал в полном объёме.
Дополнительно представитель истца ООО «ЖилБыт» <...> в судебном заседании пояснила, что договор управления домом был продлен в <дата> году на тех же условиях, дом был включен в реестр лицензий ООО Жилбыт. У ответчика имелась копия договора, по условиям договора УК собственники должны были уведомить УК, провести общее собрание и расторгнуть договор управления. Общее собрание состоялось в декабре, УК не уведомляли. Причины расторжения договора не указано, договор был расторгнут по волеизъявлению собственников. На сегодняшний день не решен вопрос с открытым счетом на капитальный ремонт, в ГИС ЖКХ также регулярно размещается информация по капитальному ремонту, УК содержит расчетный счет и выставляет квитанции. Полагают, что администрацией должно было быть принято решение о распределении счета. Не указаны идентификаторы, которые должны быть указаны в решении, в решении отсутствуют сведения, которые должны были быть в решении.
Представитель ответчика Счастнова А.В. – Петряев А.В. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что <адрес> находится территориально на недопустимом расстоянии от офиса истца. Собственники обращались в управляющую организацию, просили провести ряд ремонтных работ, но реакций на данные обращения не было. Не согласны с тем, что нарушены сроки – новая сделка не заключалась, просто имело место продление ранее взятых на себя обязательств. Решение о смене владельцев спецсчета принято, работа ведется.
Ответчик Счаснов А.В. поддержал доводы своего представителя, просил в иске отказать.
ООО «ДальЖК» в лице генерального директора <...> исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать. Поддержала доводы представителя ответчика Счастнова А.В. – Петряева А.В.
Представитель Государственной жилищной инспекции Приморского края <...> в судебном заседании пояснил, что в инспекцию поступило заявление от Жилбыта <дата> о включении дома в реестр лицензий, поскольку предыдущая лицензия окончилась. Впоследствии опять было подано заявление о включении в реестр лицензий на основании договора с ДальЖК. Полагает, что процедура направления уведомлений соблюдена. Документы были размещены в ГИС ЖКХ в разделах договоров и голосование и имеются до настоящего времени. Соблюден ли срок размещения документов пояснить не может. Двух действующих договоров управления одновременно быть не может. Свидетель <...> в суде пояснил, что проживает по адресу <адрес>, является собственником жилого помещения. В <дата> году они собирались у Главы администрации по поводу бездействия УК Гарант (теперь ЖилБыт), в течение многих лет УК бездействовала. Производились ремонты кровли в <дата> – отвечала ему компания. Видел, что ремонты не проводились, сам ремонтировал крышу. В УК ДальЖК обратился и они сразу же сделали кровлю. Ливневый сток прогнил, обращался, не был заменен. Зимой снег на крыльце числили своими силами, проводили субботники, поскольку мусор не вывозился. Глава на их обращение посоветовал сменить УК, они ее сменили.
Суд выслушав стороны по делу, свидетеля, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Из положений части 1 статьи 47 ЖК РФ следует, что в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
Согласно ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (часть 1).
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3).
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (часть 4).
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 5).
Согласно ч. 2. ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Согласно ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме, с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу части 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Судом установлено, что на основании договора управления от <дата> ООО "Гарант" (ООО «ЖилБыт») являлось управляющей организацией, обслуживающей многоквартирный <адрес>, расположенный по <адрес> <адрес> (т.1 л.д.72-73).
Договор управления заключен на основании решения общего собрания собственников МКД № по <адрес> <адрес>, оформленного протоколом от <дата> (т.1 л.д.160-164).
Договор управления заключен на три года. При отсутствии заявления на расторжение договора от одной из Сторон за один месяц до окончания срока действия договора, настоящий Договор считается продленным на следующий календарный год и на тех же условиях (пункт 7.3 Договора управления)
Настоящий договор может быть расторгнут в случаях: расторжение договора с Управляющей компанией по решению общего собрания собственников, но не ранее окончания срока действия Договора и полной оплаты услуг и работ, произведенных Управляющей компанией в рамках исполнения настоящего Договора; ликвидация Управляющей компании; по другим причинам, определенным действующим законодательством РФ (п.6.5 Договора управления).
В период с <дата> по <дата> по инициативе собственника помещения № Счаснова А.В. было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> <адрес> очно-заочной форме, что подтверждается протоколом №б/н внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Общая площадь МКД составляет 2725,80 кв.м., что составляет 100% жилой площади.
Во внеочередном собрании собственников помещений, проведенном с <дата> по <дата> приняли участие 39 собственника, общей площадью 1652,46 кв.м., что составляет 60,62% от жилой и нежилой площади многоквартирного дома.
Согласно представленному протоколу, на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома обсуждались, в том числе вопросы о расторжении договора с ООО «ЖилБыт», выбора способа управления многоквартирным домом № по адресу <адрес> <адрес>, выбора управляющей организации ООО «ДальЖК» для заключения договора управления на содержание, текущий ремонт общего имущества и коммунальных услуг в многоквартирном доме.
В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, собственниками помещений приняты решения по вопросу № о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО «ЖилБыт», по вопросу № выбран способ управления многоквартирным домом – управление управляющей компанией ООО «ДальЖК».
<дата> между ООО «ДальЖК» и собственниками помещений многоквартирного дома заключен договор управления многоквартирным домом.
Арсеньевским территориальным отделом государственной жилищной инспекцией Приморского края в целях исполнения ч.3 ст.198 ЖК РФ, в соответствии с пунктом 6 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от <дата> №/пр проведена проверка лицензиата ООО «ДальЖК» о внесении изменений в реестр лицензий Приморского края сведений в отношении многоквартирного <адрес> <адрес>, по результатам рассмотрения которой было вынесено заключение №№ от <дата> и принято решение: внести изменения в реестр лицензий Приморского края путем исключения многоквартирного <адрес> г.Дальнегорск из перечня домов, находящихся под управлением лицензиата ООО «ЖилБыт»; внести изменения в реестр лицензий Приморского края путем включения многоквартирного <адрес> <адрес> в перечень домов, находящихся по управлением лицензиата ООО «ДальЖК» (т.1 л.д.210-211).
При проведении Государственной жилищной инспекцией проверки документов, установлено, что согласно бюллетеням, в голосовании приняли наличие 39 собственников помещений с количеством голосов 1652,46, что является 60,62 % от общего 100% количества 2725,80 голосов.
Согласно бюллетеням, размещенным в ГИС ЖКХ в количестве 38 с количеством голосов 1683,05, что является 61,74% от общего 100% количества 2725,80 голосов. Кворум на общем собрании собственников помещений дома имеется, решения приняты по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в соответствии с представленной повесткой собрания.
Изучив представленные бюллетени, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение было принято при наличии необходимого кворума, соответственно, собрание было правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня.
Результаты голосования полностью соответствуют формулировке поставленных на повестку общего собрания вопросов и не выходят за их пределы.
Истец, обращаясь в суд с иском основывает свои требования на отсутствие у ответчика и других собственников помещений в МКД оснований для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 7677/11, действительное волеизъявление собственников на смену способа управления управляющей компании может быть установлено при участии в деле их самих или созданных ими юридических лиц, выражающих их интересы (кооператив, товарищество).
Согласно статьям 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм Жилищного кодекса Российской Федерации такое право имеется у стороны только в силу наличия и существования заключенного между собственниками жилых помещений и управляющей организацией договора. В свою очередь, отсутствие договора, либо его расторжение влечет утрату указанного права. Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Являясь органом управления многоквартирного дома общее собрание собственников помещений многоквартирного дома вправе принять решение о смене управляющей организации в пределах компетенции, предусмотренной ст. 44 Жилищного кодекса РФ, и отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Исходя из изложенного, деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.
Истец указывает, что управляющей компанией не допущено существенных нарушений условий договора управления, собственниками помещений многоквартирного дома в адрес истца уведомление о расторжении договора, протокол собрания не направлялись. Срок действия договора на момент проведения собрания о смене управляющей компании не истек.
Как следует из материалов дела и установлено судом, п.7.3 договора управления многоквартирного дома от <дата> предусмотрено, что договор заключен на три года.
При отсутствии заявления на расторжение договора от одной из сторон за один месяц до окончания срока действия договора, настоящий договор считается продленным на следующий календарный год и на тех же условиях.
Согласно п.6.5 вышеуказанного договора, настоящий договор может быть расторгнут в случаях: - расторжение договора с управляющей компанией по решению общего собрания собственников, но не ранее окончания срока действия Договора и полной оплаты услуг и работ произведенных Управляющей компанией в рамках исполнения настоящего Договора; - ликвидации Управляющей компании; - по другим причинам, определённым действующим законодательством РФ.
В судебном заседании допрошенный в качестве ответчика Счаснов А.В., который является жителем <адрес> <адрес> и собственником квартиры в данном жилом доме суду пояснил, что дом надлежащим образом не обслуживался, постоянно текла кровля, на все направляемые в адрес ООО «ЖилБыт» жалобы, ответов не поступало, в связи с чем собственниками было принято решение сменить управляющую компанию с ООО «ЖилБыт» на ООО «ДальЖК».
Данные обстоятельства подтверждаются и пояснениями свидетеля <...> в судебном заседании, который также пояснил, что в течение многих лет УК бездействовала, он сам ремонтировал крышу, ливневый сток прогнил, не был заменен, зимой снег на крыльце числили своими силами, проводили субботники, поскольку мусор не вывозился.
Данные пояснения ответчика и свидетеля подтверждаются также и представленными актами о последствиях залива, заявлениями на ремонт подъезда, водосточной трубы и иные.
В связи с чем, суд полагает, что доводы истца о том, что управляющей компанией не было допущено существенных нарушений условий договора управления, не имеют правового значения.
Суд полагает, что приняв на общем собрании решение о расторжении договора с прежней управляющей компанией ООО «ЖилБыт» в связи с избранием новой управляющей компанией ООО «ДальЖК» собственники реализовали свое право на односторонний отказ от исполнения договора управления и данное обстоятельство закону не противоречит.
Доводы истца о том, что собственники помещения не вправе расторгнуть договор управления до истечения срока его действия несостоятельны, поскольку принимая решение о выборе иной управляющей компании, собственники фактически выразили свое несогласие с качеством оказываемых услуг прежней управляющей организацией. Само несогласие истца с наличием оснований для отказа от договора управления в одностороннем порядке не является препятствием для рассмотрения указанного вопроса на общем собрании собственников и принятия по нему решения, и не свидетельствует о возникновении у истца каких-либо убытков.
Таким образом, собственниками помещений многоквартирного дома при принятии решения об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом с истцом не допущено нарушения норм действующего законодательства.
Пунктом 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Из приведенной нормы следует, что не любое нарушение требований жилищного и гражданского законодательства является основанием для признание недействительными решений общего собрания собственников помещений МКД, а только такое существенное нарушение закона, которое указывает на их ничтожность либо влияет на волеизъявление участников собрания и нарушает права и законные интересы лица, оспаривающего такие решения.
Согласно п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны в том числе, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.
Как видно из представленных бюллетенях, собственники жилых помещений при их заполнении действительно не указали реквизиты документа, подтверждающего их право собственности на жилое помещение.
Однако, при наличии сведений Единого государственного реестра собственников спорного жилого многоквартирного дома, содержащегося в реестре собственников помещений многоквартирного дома, являющегося приложением к протоколу оспариваемого общего собрания, следует учитывать, что письменная форма протокола соблюдена, а отсутствие в бюллетенях сведений о правоустанавливающих документах, к существенному нарушению правил составления протокола влияющими на результаты голосования не может быть отнесено, и не может служить безусловным основанием для их признания недействительными, поскольку представленные в приложении сведения не препятствуют установлению личности проголосовавшего лица, проверке наличия у него полномочий на участие в собрании и установлению его волеизъявления, оформление решений участников общего собрания с нарушением таких требований, само по себе не свидетельствует о фактическом не участии в голосовании указанных собственников помещений и необходимости исключения таких решений при определении кворума общего собрания.
Ссылки представителя истца на неполные указания инициалов голосовавших, реквизитов документов, количество голосов, которыми обладает соответствующее лицо, не влекут признание решения общего собрания недействительными, поскольку не являются в соответствии со статьями 181.4, 181.5 ГК РФ основаниями оспоримости или ничтожности решений общего собрания; существенных нарушений правил составления протокола не установлено.
Порядок оформления общего собрания собственников регламентирован ЖК РФ и подзаконными актами. С <дата> вступил в силу приказ Минстроя России от <дата> №/пр «Об утверждении Требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и Порядка направления подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в уполномоченный исполнительный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный надзор»
В соответствии с пунктами 16 и 17 Требований №/пр при проведении ОСС оформляется протокол и приложения к нему, обеспечивающие потдверждение факта уведомления, участия и результатов голосования.
Данные требования ответчиком соблюдены, что также подтверждено проведенной проверкой Государственной жилищной инспекцией, которая по результатам проверки, нарушений порядка проведения общего собрания не установил.
Неуказанное в бюллетенях реквизитов правоустанавливающих документов собственников помещений МКД (при отсутствии доводов об отсутствии у проголосовавших лиц права собственности на соответствующие помещения) не относится к числу нарушений, предусмотренных ст.181.4 и ст.181.5 ГК РФ.
Истцом не представлено доказательств того, что допущенные по его мнению, нарушения повлияли на результаты голосования, привели к отсутствию кворума, исказили волеизъявление собственников помещений.
Признание решений общего собрания недействительными при отсутствии существенных нарушений закона противоречило бы принципам правовой определенности и стабильности гражданского оборота.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что решения, принятые на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, в данном случае ни одним из собственников данного жилого дома не оспариваются.
Доводы представителя истца о нарушении сроков уведомления о результатах проведенного общего собрания, были предметом проверки Государственной жилищной инспекции, которая нарушений не обнаружено, решение органа ГЖИ истцом не обжаловалось.
Доводы истца о том, что собственниками многоквартирного дома не принято решение о смене владельца специального счета при проведении собрания собственников, несостоятельны, ввиду следующего.
Часть 8 статьи 175 Жилищного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае. Если управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управлением многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.
Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее, чем в течение двух месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом, прекращения управления многоквартирным домом лицами, являющимися владельцами специального счета и указанными в настоящей части. Дата прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом определяется в соответствии с требованиями статей 162 и 200 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд приходит к выводу, что вопрос о смене владельца специального счета не должен решаться на общем собрании собственников по смене способа управления МКД.
Доводы истца о том, что у собственников многоквартирного дома имеется непогашенная задолженность по оплате услуг и работ в сумме 407052 рубля 44 копейки, не является основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку управляющая компания имеет право обратиться с требованием о взыскании задолженности в порядке установленным гражданским законодательством.
При указанных обстоятельствах суд полагает, что исковые требования ООО «ЖилБыт» удовлетворению не подлежат.
Поскольку судом отказано в основном требование о признании недействительным решения общего собрания собственников дома, следовательно, требование о взыскании уплаченной государственной пошлины, не подлежит удовлетворению, поскольку оно производно от основного требования.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ООО «ЖилБыт» к Счаснову А. В., ООО «ДальЖК» о признании решения общего собрания собственников жилья недействительным– оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Дальнегорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.С. Салмина
(мотивированное решение изготовлено с учётом выходных дней: <дата>)