РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 июня 2026 года г.Хабаровска
Индустриальный районный суд г.Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Карпенко А.В., с участием истца Авагимян М.И., представителя истца Авагимяна Д.Г., действующего на основании устного ходатайства, представителя ответчика Скорицкой А.А., действующей на основании доверенности от 15.05.2026, при секретаре судебного заседания Патрикеевой Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Авагимян М.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АРТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Авагимян М.И. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «АРТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
В обосновании заявленных требований указала, что между истцом и ООО «СЗ APT ДЕВЕЛОПМЕНТ» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от 12.04.2024. В соответствии с п.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц, на земельном участке площадью 18081,0 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), построить «Многофункциональный жилой комплекс по <адрес>, 1,2 очередь» 1-й этап: многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой (корпус 1)», расположенный по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>», <адрес>, примерно в 15 м на юг от ориентира жилое здание, адрес ориентира: <адрес> (далее «МКД») и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого МКД передать участнику долевого строительства в собственность, указанное в п.1.2 договора недвижимое имущество как объект долевого строительства. В соответствии с п.1.5. договора, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию: до «31» марта 2026 года. В соответствии с п.3.3 договора, цена договора составляет 14 687 475 рублей. В соответствии с п.8.1. договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) (далее - Закон о долевом участии) неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Пунктом 8.4. договора установлено, что все штрафы и пени по настоящему договору начисляются и уплачиваются в день подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Данный пункт договора является ничтожным в силу следующего, поскольку в соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недопустимыми (ничтожными). Пункт 8.4 договора, устанавливающий начисление и уплату штрафов и пеней только в день подписания акта приёма-передачи, ограничивает права потребителя и связывает факт начисления и выплаты неустойки с моментом передачи объекта строительства, что противоречит закону. 10.04.2026 в адрес застройщика направлена претензия о выплате неустойки в размере 146 874 рубля 75 копеек за период с 01.04.2026 по 10.04.2026 включительно, которая по дату подачи искового заявления истцу не выплачена. На дату подачи искового заявления размер неустойки составляет 293 749 рублей 50 копеек. Истец просит суд взыскать с ответчика неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства за период с 01.04.2026 по 20.04.2026 в размере 293 749 рублей 50 копеек, неустойку, рассчитанную исходя из размера 1/150 ставки ЦБ РФ от цены договора, составляющую 14 687 475 рублей, подлежащую начислению за каждый день просрочки, начиная с 21.04.2026 по дату передачи объекта строительства, компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей, штраф.
В ходе производства по делу истец Авагимян М.И. уточнила исковые требования, просила суд взыскать с ответчика неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства за период с 01.04.2026 по 03.06.2026 в размере 939 422 рубля 40 копеек, неустойку, рассчитанную исходя из размера 1/150 ставки ЦБ РФ от цены договора, составляющую 14 687 475 рублей, подлежащую начислению за каждый день просрочки, начиная с 21.04.2026 по дату передачи объекта строительства, компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей, штраф.
В судебном заседании истец Авагимян М.И. уточненные исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные в иске.
В судебном заседании представитель истца ФИО6 уточненные исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные в иске. Полагал, что оснований для снижения неустойки не имеется. Постановление №326 не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку мораторий действовал до 31.12.2025, а особенности начисления неустойки, начиная с 01.01.2026 года, отсутствуют.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признала, сославшись на доводы, изложенные в письменном отзыве, согласно которому в адрес участников долевого строительства застройщиком было направлено уведомление об изменении сроков строительства МКД и предложено подписать дополнительное соглашение к договору, которым внесены изменения в пункты 1.6, 1.7, 3.5 договора в части изменения срока получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию: 17.12.2026; срока передачи застройщиком объекта: до 16.01.2027 и срока условного депонирования денежных средств: до 16.01.2027. Изменение срока передачи объекта участия в долевом строительстве вызвано непредвиденными обстоятельствами, в которых отсутствует вина застройщика. На сегодняшний день имеется высокая степень готовности объекта (в районе 90% готовности). застройщиком в полном объёме построены и подключены по постоянной схеме к источникам питания все необходимые инженерные сети, за исключением электросети. Подключение к электросетям выполняется на основании договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № 1583 от 19.01.2022, заключённого с АО «Хабаровская горэлектросеть» не позднее 31.01.2026. Указанный срок дважды продлялся, что обосновывает некорректное указание сроков в проектной документации, подготовленной на основании полученных технических условий, в разрешении на строительство и, как следствие, в договоре долевого участия. Ввод объекта в эксплуатацию без технологического присоединения к электрическим сетям не представляется возможным, поскольку невозможно выполнить ряд работ, выполнение которых напрямую зависит от подключения объекта к постоянному источнику электроэнергии. АО «Хабаровская горэлектросеть» представляет собой хозяйствующий субъект, занимающий доминирующее положение на розничном рынке электрической энергии, в связи с чем, в данном случае, у застройщик не имеет возможности отказаться от договора и сменить контрагента. Заявленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства с учетом отсутствия в действиях ответчика вины и, может повлечь возникновение обстоятельств, способствующих существенному снижению финансового положения ввиду того, что на настоящий момент строительство не завершено, объект в эксплуатацию не введен, строительство ведется при 100% участии кредитных средств по договору об открытии кредитной линии с ПАО Сбербанк. Банковское финансирование не предполагает такую строку затрат как выплата застройщиком неустоек участникам долевого строительства. Наложение ареста на счета застройщика в рамках исполнительных производств приведет к прекращению банковского финансирования и, соответственно, прекращению производства строительных работ в связи с отсутствием денежных средств для их оплаты, что повлечет за собой нарушение прав других участников долевого строительства и возможное банкротство застройщика, что не позволит окончить строительство объектов, в том числе 2 очередь. На основании изложенного, ответчик просит суд учесть фактические обстоятельства настоящего дела, компенсационный характер неустойки, степень вины застройщика в данном нарушении, учитывая, что строительство дома выпало на период сложной экономической ситуации, меры, предпринимаемые Правительством Российской Федерации для минимизации последствий и повышения устойчивости российской экономики в условиях беспрецедентного санкционного режима, снизить ее размер. Просит применить положения Постановления №326 в части начисления неустойки по ставке 7,5%, а также предоставить отсрочку исполнения решения до 31.12.2026. При взыскании морального вреда просит учесть степень вины ответчика, степень нравственных страданий истца, требования разумности.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ООО «СЗ APT ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ФИО7 (Коваленко) М.И. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлось на земельном участке площадью 18081,0 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), построить «Многофункциональный жилой комплекс по <адрес>, 1,2 очередь» 1-й этап: многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой (корпус 1)», расположенный по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>», <адрес>, примерно в 15 м на юг от ориентира жилое здание, адрес ориентира: <адрес> (далее «МКД») и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого МКД передать участнику долевого строительства в собственность, указанное в п.1.2 договора недвижимое имущество как объект долевого строительства.
В соответствии с п.3.3 договора, цена договора составляет 14 687 475 рублей.
Обязательства по оплате строящегося жилого помещения были исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается выпиской по счету Эскроу ПАО Сбербанк от 11.04.2024 на сумму 14 687 475 рублей.
Согласно п.1.5 договора, срок получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию 17.11.2025.
В соответствии с п.1.6 договора, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию: до 31.03.2026.
Однако ответчик обязательство по передаче строящегося жилого помещения в установленный срок не исполнил.
10.04.2026 истец Авагимян М.И. обратилась в адрес ответчика с претензией о нарушении сроков передачи объекта долевого строительства, и взыскании неустойки в размере 146 874 рубля 75 копеек. Ответ на претензию получен не был.
Согласно ч.1 ст.307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и.т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.401 Гражданского кодекса РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
В соответствии со ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Истцом заявлена неустойка за период с 01.04.2026 по 03.06.2026 в сумме 939 422 рубля 40 копеек.
Данный расчет судом проверено, признан обоснованным, арифметически верным.
Представителем ответчика заявлено ходатайство о снижении подлежащей взысканию суммы неустойки.
Согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2).
Из разъяснений, содержащихся в п.69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).
В абз.2 п.34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание положения ст.333 ГК РФ и разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исходя из соблюдения требований о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая компенсационную природу неустойки, баланс интересов сторон, фактические обстоятельства дела, степень и характер вины ответчика, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 500 000 рублей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу ст.330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.
Присуждая неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
При таких обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию неустойка, рассчитанная исходя из размера 1/150 ставки ЦБ РФ в размере 15% годовых от цены договора в размере 14 687 475 рублей, за каждый день просрочки, начиная с 04.06.2026 по дату передачи объекта строительства.
Доводы представителя ответчика о снижении ставки для расчёта неустойки до 7,5%, являются несостоятельными по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Пунктом 2 указанного постановления предусмотрено, что в период с 01.07.2023 до 31.12.2025 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
Абзацем первым пункта 1 Постановления № 326 предусмотрено, что в период начисления неустойки (пени), предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 включительно.
Из буквального толкования данной нормы следует, что начисление неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не производится в указанный период. Однако истом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 01.04.2026 по 03.06.2026.
Суд не находит правовых оснований для предоставлении отсрочки исполнения решения до 31.12.2026.
Согласно пункту 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2026 включительно. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 01.01.2026, может быть продлена на срок до 31.12.2026 включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Указанная отсрочка распространяется на требования, предъявленные до вступления в силу Постановления № 326, а также на требования, заявленные до 01.01.2026 года. На новые требования о взыскании финансовых санкций с застройщиков, которые нарушили положения договора долевого участия и сдали объект с нарушением сроков после 01.01.2026, мораторий не распространяется.
Истец обратился с настоящим иском в суд 20.04.2026 года, то есть после 01.01.2026, следовательно, предусмотренная данным постановлением отсрочка к требованиям истца применению не подлежит.
Согласно ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда, при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Учитывая, что права истца как потребителя ответчиком были нарушены, факт причинения истцу нравственных страданий нашел свое подтверждение в судебном заседании, исходя из характера спорных правоотношений, степени вины ответчика, ценности защищаемого блага, длительности периода нарушения прав истца, суд определяет размер компенсации морального вреда в сумме 20 000 рублей.
В соответствии с ч.3 ст.10 Закона о долевом участии при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Судом установлено, что в досудебном порядке истец обращалась к ответчику с требованиями о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Учитывая, что ответчик меры к досудебному урегулированию спора не предпринял, суд полагает необходимым взыскать с ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 26 000 рублей (500 000 +20 000/5).
В соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» пропорционально удовлетворенной части исковых требований, вследствие чего, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 18 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Авагимян М.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АРТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа - удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АРТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН 1212700010071, ИНН 2722135561) в пользу Авагимян М.И. <данные изъяты>) неустойку за период с 01.04.2026 по 03.06.2026 в размере 500 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 26 000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АРТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН 1212700010071, ИНН 2722135561) в пользу Авагимян М.И. <данные изъяты> неустойку, рассчитанную исходя из размера 1/150 ставки ЦБ РФ в размере 15% годовых от цены договора в размере 14 687 475 рублей, за каждый день просрочки, начиная с 04.06.2026 по дату передачи объекта строительства.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «АРТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН 1212700010071, ИНН 2722135561) в доход муниципального образования городской округ «город Хабаровск» государственную пошлину в размере 18 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Хабаровска.
Судья Карпенко А.В.
Мотивированное решение изготовлено 26.06.2026