РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
1 июля 2026 года г. Хабаровск
Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Михеевой Н.А., при секретаре судебного заседания Гусихиной Е.А., с участием представителя истца Лагодича Е.В., представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Дом Арт» Косиновой Е.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирновой Анастасии Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дом Арт» о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, установил:
Смирнова А.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дом Арт» (далее ООО «СЗ «Дом Арт») о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
В обоснование исковых требований истец указала, что 11.02.2026 между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> (далее Договор). Стоимость квартиры составила 8 266 549 руб. Обязательства по оплате исполнены истцом в полном объеме, денежные средства перечислены ответчику 13.02.2026. В соответствии с п. 3.2. Договора передача квартиры осуществляется по передаточному акту в трехдневный срок со дня полного расчета, последним днем срока передачи квартиры являлось 16.02.2026. 12.02.2026 при осмотре квартиры были выявлены многочисленные строительные недостатки. 27.03.2026 после устранения недостатков состоялся повторный осмотр, после которого сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, ключи переданы истцу в день подписания акта. Фактическая передача квартиры состоялась 27.03.2026, то есть с нарушением установленного Договором срока на 39 дней. Для выявления и фиксации недостатков, а также для защиты своих прав истец вынужденно понесла расходы на оплату услуг специалиста в области строительно-технической экспертизы в размере 9 000 руб., юридическую помощь в размере 80 000 руб. 29.02.2026 истец направила ответчику претензию с требованием возместить убытки и уплатить неустойку за просрочку передачи, претензия оставлена без ответа.
Истец просит суд взыскать с ответчика убытки в размере 89 000 руб., неустойку за просрочку передачи квартиры за период с 17.02.2026 по 27.03.2026 в размере 1 611 977 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований.
В судебном заседании представитель истца Лагодич Е.В. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, поддержал доводы, изложенные в отзыве на возражения ответчика, дополнительно суду пояснил, что ответчиком не представлено доказательств исключительных обстоятельств для снижения неустойки и явной несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства.
В судебном заседании представитель ответчика Косинова Е.К. против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на доводы, изложенные в возражениях на иск.
В судебное заседание истец Смирнова А.А. не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, обеспечила явку своего представителя.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с абзацем первым статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Положениями п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
Как следует из материалов дела: 11.02.2026 между Смирновой А.А. и ООО «СЗ «Дом Арт» заключен договор купли-продажи <адрес>
Согласно п. 2.1 Договора цена объекта недвижимости составляет 8 266 549 руб.
Денежные средства в размере 8 266 549 руб. оплачены истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 3.2 Договора определено, что передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем на момент подписания договора не осуществлена. В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача квартиры, в том состоянии, каком она имеется на день подписания Договора, не обремененной задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением квартирой, осуществляется по передаточному акту в трехдневный срок со дня полного расчета сторон по договору купли-продажи. Днем полного расчета будет считаться дата поступления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в п. 2.3. Договора.
Квартира осмотрена покупателем до совершения настоящей сделки, ее качество удовлетворяет их полностью.
12.02.2026 между истцом в лице представителя по доверенности Лагодич Е.В. и представителем продавца Неяскиной Н.В. подписан акт № 01/26 обследования (осмотра) квартиры № 45 в жилом доме по адресу: <адрес> в ходе осмотра квартиры выявлены строительные дефекты, недостатки и несоответствия.
12.02.2026 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием безвозмездного устранения недостатков, указанная претензия получена ответчиком 18.02.2026.
Уведомлением от 18.03.2026 ответчиком истцу указано, что замечания по недостаткам квартиры устранены либо не нашли своего подтверждения, в связи с чем истец приглашена 27.03.2026 на повторный совместный осмотр для подписания акта приема-передачи.
27.03.2026 между истцом и ответчиком подписан акт приема –передачи квартиры.
Поскольку в установленный договором купли-продажи срок квартира не была передана истцу ответчиком, указанное является основанием для взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной пунктом 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей».
Согласно представленному истцу расчету неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с 17.02.2026 по 27.03.2026 (39 дней) составляет 1 611 977 руб. 25 коп. (8 266 549 руб. х 0,5% х 39 дней). Указанный расчет проверен судом и признан арифметически верным, произведенным в соответствии с условиями договора купли –продажи в части срока передачи квартиры, а также в соответствии с требованиями пунктом 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей».
Между тем, ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в связи с ее несоразмерностью нарушению обязательства. Заявляя о снижении неустойки, ответчик также ссылался на нарушение сроков передачи объекта, в том числе, в связи с политической обстановкой, несением убытков перед подрядчиками.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляют суду право в зависимости от конкретных обстоятельств дела решить вопрос о соразмерности неустойки (штрафной санкции) по заявлению должника и не ставят реализацию права должника на уменьшение неустойки в зависимость от фактического списания неустойки, ее зачета в счет долга или оплаты должником в недобровольном порядке по причине доминирующего положения кредитора.
Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года N 253-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, по существу, речь идет об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7), при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Пунктом 77 постановления Пленума N 7 предусмотрено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 55 и статей 67, 196 ГПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется статьями 59 и 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств.
В соответствии с разъяснениями, изложенным в пунктах 69, 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).
Степень соразмерности заявленных штрафных санкций, к которым относится неустойка, последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
С учетом вышеприведенных требований закона, степени вины ответчика, периода просрочки исполнения обязательств, взыскание неустойки за период с 17.02.2026 по 27.03.2026 (39 дней, т.е. чуть больше месяца) в размере 1 611 977 руб. 25 коп., что составляет 1/5 долю стоимости квартиры (при ее стоимости в размере 8 266 549 руб., оплаченных за счет собственных средств в размере 2 500 000 руб., кредитных средств в размере 5 766 549 руб.), а также доводы стороны истца об отсутствии правовых оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 333 Гражданского кодекса для снижения неустойки, противоречат принципу разумности. При этом суд учитывает, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, а не способом обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, ее размер должен соответствовать последствиям нарушения обязательств, с учетом установленных по делу обстоятельств.
С учетом фактических обстоятельств дела, периода просрочки передачи квартиры (39 дней), требований разумности, суд приходит к выводу о необходимости снижения заявленной ко взысканию неустойки с учетом положений ст. 333 ГК РФ до 500 000 руб. Указанный размер неустойки является соразмерным последствиям нарушения прав истца, не противоречит правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, направлен на соблюдение баланса прав двух сторон.
По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1 и 2 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", в случае продажи товара ненадлежащего качества потребитель вправе требовать от продавца возмещения причиненных убытков.
Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункт 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункта 31 постановления постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. При этом следует иметь в виду, что убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором, а также что уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают лицо, нарушившее право потребителя, от выполнения в натуре возложенных на него обязательств перед потребителем (пункты 2, 3 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).
Под убытками в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые потребитель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как указано в иске, в связи с передачей квартиры с недостатками истцом понесены расходы на оплату услуг специалиста для выявления и фиксации дефектов в размере 9 000 руб., а также на оплату юридической помощи в размере 80 000 руб.
Несение указанных расходов подтверждается договором № 11-ЗПП-26 от 11.02.2026, заключенным между ИП Лагодичем Е.В. (Исполнитель) и истцом (Заказчик), предметом которого является оказание юридических услуг в связи с правовым сопровождением приема-передачи объекта недвижимости – квартиры <адрес> а также актом оказанных услуг к данному договору от 31.03.2026. В рамках данного договора на исполнителя возлагается обязанность по привлечению специалиста для проведения строительно-технического осмотра объекта, расходы на оплату услуг которого несет заказчик. При этом п. 2.1.4 определено, что при необходимости Исполнитель обязуется подготовить исковое заявление в суд и представлять интересы заказчика в судебных органах (составляется отдельный договор и оговариваются условия такой работы в настоящий договор услуга представительства в суде не входит).
Указанные расходы состоят в причинно-следственной связи с нарушением ответчиком обязательства передать товар надлежащего качества в установленный срок.
Таким образом, данные расходы являются убытками, которые подлежат возмещению на основании ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, и вопреки доводам возражений ответчика не подлежат снижению.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца убытков в размере 89 000 руб.
В силу ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Таким образом, законом установлена презумпция причинения морального вреда потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, в связи с чем, потребитель освобождается от необходимости доказывания в суде факта своих физических и нравственных страданий.
В соответствии с правовой позицией, содержащейся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п.45).
Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения прав истца как потребителя, суд, принимая во внимание характер причиненных истцу страданий, а также фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред, степень вины ответчика, требования разумности и справедливости, полагает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 302 000 руб. (500 000 руб. + 89 000 руб. +15 000 руб.) х 50 %.
Доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца в связи с наличием в договоре купли-продажи квартиры п. 3.2, в соответствии с которым определено, что квартира осмотрена покупателем до совершения настоящей сделки, ее качество удовлетворяет их полностью суд находит несостоятельными. Из пояснений представителя истца следует, что договор купли-продажи был заключен в офисе риэлторской компании без фактического осмотра квартиры, истцу были продемонстрированы фотографии, макет и модель приобретаемого объекта недвижимости. Доказательств обратного, а именно фактического осмотра объекта продажи до подписания договора купли-продажи, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчиком суду не представлено.
Довод возражений ответчика о том, что положения ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» не подлежат применению в рассматриваемом случае в связи с отсутствием предварительного договора купли-продажи не могут быть приняты судом во внимание, поскольку основаны на неверном и произвольном толковании норм материального права.
На основании статьи 103 ГПК РФ, статьи 333.19 НК РФ, с ответчика в пользу местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 19 780 руб.
На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Смирновой Анастасии Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дом Арт» о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Дом Арт» (ИНН 2724231486) в пользу Смирновой Анастасии Александровны (паспорт №) неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 17.02.2026 по 27.03.2026 в размере 500 000 руб., убытки в размере 89 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., штраф в размере 302 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Дом Арт» (ИНН 2724231486) в бюджет муниципального образования городского округа «Город Хабаровск» государственную пошлину в размере 19 780 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Хабаровский краевой суд, через Индустриальный районный суд г. Хабаровска.
Судья Н.А. Михеева
Мотивированное решение суда изготовлено 9 июля 2026 года.