РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 мая 2026 года город Дальнегорск
Дальнегорский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Манякиной А.В., при секретаре судебного заседания Ступницкой Н.С., с участием истца Орлова И.Б., и его представителя Булатова А.А., представителя ответчика администрации Дальнегорского муниципального округа Приморского края – Карпушкиной Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Орлова Игоря Борисовича к администрации Дальнегорского муниципального округа Приморского края о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
Орлов И.Б. обратился в суд с настоящим иском, указав, что он является собственником земельного участка, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>Д, кадастровый №. На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> №, акт приема-передачи от <дата>, договора купли-продажи от <дата>, акт приема-передачи от <дата>, договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> №, договора купли-продажи от <дата> № истец является собственником нежилого помещения - часть здания склада с пристройками, крытой платформой и навесом, назначение: нежилое, 1-2 - этажный, общая площадь <...> кв.м, инв. №, <...>-пристройка, а3-пристройка, Г-крытая платформа, Г1-навес, адрес объекта: <адрес>, <адрес>Д, кадастровый №. Истец произвел реконструкцию нежилых помещений и данные нежилые помещения истец стал использовать как магазин строительных товаров. <дата> в выдаче разрешения на реконструкцию объекта нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>Д, на земельном участке площадью <...> кв.м., с кадастровым номером: №, а также в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (реконструкции) нежилого здания-магазина, расположенного по адресу: Приморский край, г. Дальнегорск, <адрес>Д, с кадастровым номером: №, расположенного на земельном участке площадью <...> кв.м, с кадастровым номером: №, было отказано. В соответствии с экспертным заключением (строительно-техническое исследование) № от <дата>, выполненное ООО «<...>» - Комплексное обследование технического состояния здания: «Магазин строительных товаров «<...>» по адресу: <адрес>» установлено, что: Капитальное строение - здание магазина по адресу: <адрес>, <адрес>Д, кадастровый №, общей площадью <...>7 м2, земельный участок с кадастровым номером: № - соответствует требованиям пожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных, технических и иных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Физический износ строения составляет 21 %, что соответствует удовлетворительному состоянию. В соответствии с разделом 5 ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» здание магазина является пригодным для эксплуатации по назначению.
Просит признать право собственности на самовольную постройку - здание магазина по адресу: <адрес>, <адрес>Д, кадастровый №, общей площадью <...> м2, расположенный на земельном участке, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>Д. Категория земель - земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования - магазины. Кадастровый № - в результате реконструкции.
В судебном заседании истец Орлов И.Б. и его представитель Булатов А.А., исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации Дальнегорского муниципального округа Приморского края Карпушкина Н.А. оставила вопрос на усмотрение суда, но с учетом наличия строительно-технического заключения о безопасности объекта против удовлетворения иска не возражала.
Свидетель В. в судебном заседании показал, что он является экспертом ООО «<...>», он осматривал нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>Д, была произведена фото-фиксация и сделан технический отчет о состоянии конструкции на основании ГОСТа, который определяет Правила обследования зданий и сооружений, в настоящее время состояние не плохое, поддерживается хозяином, конструкции в рабочем состоянии, нарушений не было. Здание магазина соответствует пожарным, градостроительным, санитарным нормам, нормально функционирует. Исходя из документации, которую они смотрели, изначально было не все сразу куплено, постепенно докупались помещения нужно было все собрать в первоначальный проект на реконструкцию, а потом постепенно добавлялись дополнительные помещения по мере приобретения помещений, поэтому нужно было сделать заключение по всему зданию, то есть предварительно был сделан технический план кадастровым инженером, подсчитаны площади, реально существующие и площади, которые вошли в отчет. В отчете отражено, что состояние конструкции не представляет угрозу для человека, безопасно, процент износа составляет 20 %, это вполне удовлетворительное состояние здания. Согласно технического плана кадастрового инженера, здание находится в пределах отведенных земельных участков, в пределах права собственности. В состав объекта не входят помещения третьих лиц. Это здание не обособленное, ранее был комплекс зданий, есть стены совмещенные, то есть за магазином стена и там еще помещение, который в состав объекта не входит. Здание идет 1-этажное, но высота большая свыше 6 метров и административная часть, внутри здания, она делит этот один этаж на две части и эта административная часть является 2-этажной. Площадь обоих этажей входит в общую площадь. Изменились правила подсчета общей площади, раньше в технических паспортах площадь считалась внутри каждого помещения и потом общая складывалась, на сегодняшний день помещение считается по внутренним граням наружных стен, и все внутренние стены, перегородки, колоны, входят в общую площадь, поэтому сейчас площадь больше, чем по старым документам, изменился СНиП и Правила расчета общей площади. Переустройство выразилось в том, что соединялись помещения общие с организацией торговых площадей и залов, административная часть не менялась, был меньше торговый зал, расширились, стены не сносились, пробивались проемы для сообщения, несущие конструкции не затрагивались. Объект является каркасное здание. Капитальная стена, полностью отсекает магазин от других помещений, капитальная стена реконструкции не подвергалась.
Свидетель Б. в судебном заседании показал, что он является экспертом ООО «<...>», обследование нежилых помещений расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>Д, проводилось визуальным осмотром, выявление просадка фундамента не обнаружено, состояние здания оценивалось по визуальному осмотру, по расчетам, согласно ГОСТа 31937 - состояние удовлетворительное. Здание пригодное для эксплуатации, не нарушает права и интересы третьих лиц, не создает угрозы, все строительные нормы соблюдены Работы были выполнены внутри здания - сооружение пристройки, которая раньше была как крыльцо и остекление пристройки, несущие стены не трогали.
Суд, выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) от <дата> № 190-ФЗ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.
Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме», утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>, требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 222 ГК РФ.
Как следует из п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от <дата>, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что земельный участок площадью <...> кв.м, с кадастровым номером: № и нежилое помещение - часть здания склада с пристройками, крытой платформой и навесом с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>Д принадлежат на праве собственности истцу Орлову И.Б. (л.д. 14-26).
Согласно сообщению Отделения № Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» Федеральное БТИ» по Приморскому краю от <дата>, как орган, уполномоченный на проведение государственного учета объектов недвижимого имущества, сформировал часть здания склада с навесом и крытой платформой по адресу г. <адрес>, <адрес>Д по заявке собственника четырех нежилых помещений, расположенных в данном здании склада - Орлова Игоря Борисовича. В состав части здания склада вошли: нежилые помещения №№ (свидетельство о государственной регистрации № от <дата>); нежилые помещения №№, № (свидетельство о государственной регистрации № № от <дата>); нежилые помещения №№, № (свидетельство о государственной регистрации № от <дата>); нежилые помещения № (свидетельство о государственной регистрации № от <дата>). В результате произведенных внутренних перепланировок не носящих капитального характера, в экспликации к поэтажному плану части здания склада поименованы 38 помещений - на первом этаже и 20 помещений на втором этаже, общей площадью <...> кв.м. (л.д. 44).
Указанные нежилые помещения были реконструированы истцом (для использования как магазина строительных товаров) без получения соответствующего разрешения.
<дата> истцу ответчиком был направлен отказ в выдаче разрешения на реконструкцию объекта и на ввод в эксплуатацию объекта, так как разрешение на реконструкцию не выдавалось (л.д. 61-65).
Истцом представлено экспертное исследование № от <дата> проведенного ООО «<...>» (л.д. 83-152).
Согласно выводам, содержащимся в представленном истцом экспертном исследовании об определении технического состояния несущих и ограждающих конструкций, состояния инженерных сетей, внутренней отделки здания магазина по адресу: <адрес>, г. <адрес> <адрес>Д, капитальное строение – здание магазина по адресу <адрес>, <адрес>Д соответствует требованиям пожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных, технических и иных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Физический износ строения составляет 21 %, что соответствует удовлетворительному состоянию (л.д. 106).
Допрошенные в судебном заседании В. и Б., который являются строительными экспертами ООО «<...>», будучи предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, выводы, изложенные в экспертном исследовании, подтвердили. Оснований не доверять показаниям данных свидетелей у суда не имеется.
Суд полагает, что экспертное исследование является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеизложенными нормами права, оценив собранные по делу доказательства, учитывая, что отсутствие разрешения на строительство не является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на спорный объект и что истец является собственником земельного участка, расположенный по вышеуказанному адресу, фактически имеет в пользовании нежилое помещения – магазин строительных товаров, расположенный на указанном участке, принимая во внимание, что реконструированное нежилое здание – магазин строительных товаров строительным и противопожарным нормам и правилам соответствует, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и признании за истцом права собственности на реконструированный объект - здание магазина строительных товаров общей площадью 5108,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.
Руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Орлова Игоря Борисовича к администрации Дальнегорского муниципального округа Приморского края о признании права собственности на самовольную постройку - удовлетворить.
Признать за Орловым Игорем Борисовичем (ИНН №) право собственности на реконструированный объект - здание магазина строительных товаров общей площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, расположенный на земельном участке площадью <...> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – магазины, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>Д.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Дальнегорский районный суд Приморского края в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья А.В. Манякина
(мотивированное решение изготовлено – <дата>)