РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 мая 2026 года г. Находка Приморского края
Находкинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Блаживской Л.Б., при секретаре Ли Д.Д., с участием истца Бабкиной О.А., ее представителя Середенковой О.А. по доверенности от 21.01.2026 года, представителя ответчика Соловьевой А.Н., действующей по доверенности от 06.03.2025 года № 1-31-1478, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бабкиной Ольги Александровны к администрации Находкинского городского округа о возложении обязанности, установил:
Истец Бабкина О.А. обратилась в суд с иском к администрации Находкинского городского округа о возложении обязанности, указав, что ДД.ММ.ГГ. между администрацией Находкинского городского округа (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №ф16, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, <.........> паспортом, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Земельный участок предоставляется с разрешенным использованием: склады-магазины оптовой торговли, предприятия и магазины оптовой и мелкооптовой торговли (гипермаркет). Цель использования земельного участка: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (магазин мелкооптовой торговли), степень готовности 62%. Срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. включительно. ДД.ММ.ГГ. между ФИО5 и ФИО6 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №ф16 от ДД.ММ.ГГ., в связи с продажей объекта незавершенного строительства, площадью 96, 8 кв.м., степень готовности 62%, кадастровый №, назначение: нежилое, адрес объекта: <.........>, <.........> в связи с изменением собственника и корректировкой проектной документацией. Изменения по корректировке проектной документации требовали длительное время, а так же сам период завершения строительства объект «магазин мелкооптовой торговли», расположенный в 310 м на юго-запад от <.........> с кадастровым номером № пришелся на период объявления в Российской Федерации карантина, из-за распространения коронавирусной инфекции, а в последующем объявления 2022 году специальной военной операции. Данные обстоятельства повлияли на сроки завершения строительства. В 2022 году супруг истца ФИО6 заболел. ДД.ММ.ГГ. он умер. На основании свидетельства о праве на наследство по закону ФИО2, и несовершеннолетний сын ФИО7 наследовали указанный объект незавершенного строительства по ? доли в праве. Истец регулярно и в срок оплачивает арендные платежи за пользование земельным участком. Строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № завершено. Однако ввести данный объект недвижимости в эксплуатацию не представляется возможным ввиду отсутствия прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства (срок действия договора аренды земельного участка под завершение строительства истек ДД.ММ.ГГ.). Истец неоднократно обращалась в администрацию Находкинского городского округа Управление землепользования и застройки с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду под завершение строительства на основании статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ, однако арендодатель отказал в удовлетворении требования, ссылаясь на п. 5 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ, согласно которого, предоставление земельного участка в аренду под завершение строительства осуществляется однократно. Полагает, что действия администрации Находкинского городского округа нарушают ее законные права на приобретение в аренду спорного земельного участка.
Просит обязать ответчика заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером расположенный по адресу: <.........>: <.........>.
Истец Бабкина О.А., в том числе, ФИО10, в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, полагала, действия администрации Находкинского городского округа нарушают ее законные права на приобретение в аренду спорного земельного участка. Просила иск удовлетворить.
Представитель истца Середенкова О.А., действующая по доверенности в судебном заседании поддержала пояснения своего доверителя и заявленные исковые требования, по доводам, изложенным в иске, находила их законными и обоснованными. Просила иск удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика администрации Находкинского городского округа – Соловьева А.Н., действующая по доверенности с иском не согласилась, по доводам, изложенным в письменных возражениях. Так, 19.12.2025 администрацией было принято решение об отказе истцу в продлении договора аренды спорного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в связи с отсутствием у нее преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, поскольку при нахождении на земельном участке объекта незавершенного строительства, такой земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов только однократно, соответственно данным правом истец воспользовалась в 2016 году.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.2 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
На основании п.3 ч.1 ст.39.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса <данные изъяты> договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статья 421 Гражданского кодекса <данные изъяты> устанавливает один из принципов гражданского законодательства - свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Указанный принцип, раскрывается, в том числе, через правило, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
По смыслу указанных норм понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса <данные изъяты>, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
По смыслу приведенных норм, понудить к заключению договора решением суда можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу закона либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством.
Требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ. между администрацией Находкинского городского округа (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №ф16.
Согласно предмету договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <.........>
Земельный участок предоставляется с разрешенным использованием: склады-магазины оптовой торговли, предприятия и магазины оптовой и мелкооптовой торговли (гипермаркет) (п. 1.2).
Цель использования земельного участка: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (магазин мелкооптовой торговли), степень готовности 62%. Срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГ. по 19.07.2019 включительно (п.1.3. и п. 1.4.).
18.08.2017 между Панченко И.Н. (продавец) и <данные изъяты>. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.
Так, продавец продает, а покупатель покупает и принимает на праве собственности объект незавершенного строительства площадью 96,8 кв.м., степень готовности объекта – 62%, кадастровый №, назначение - нежилое; адрес объекта: <.........> <.........>.
С согласия администрации Находкинского городского округа (арендодатель), между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., заключено соглашение о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ф16 от ДД.ММ.ГГ., в соответствии с которым, ФИО5 являющейся арендатором земельного участка площадью 1500 кв.м., с кадастровым №, <.........>: <.........>, разрешенное использование: склады - магазины оптовой торговли, предприятия и магазины оптовой и мелкооптовой торговли (гипермаркет), передает Бабкину Р.Л. свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № ф16 от ДД.ММ.ГГ., заключенному между администрацией Находкинского городского округа и ФИО5
Передача всех прав и обязанностей от Панченко И.Н. к <данные изъяты>. по договору аренды земельного участка №ф16 от ДД.ММ.ГГ. производится в полном объеме на срок действия договора.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ. <данные изъяты> умер. Наследниками по закону после смерти <данные изъяты> является его супруга Бабкина О.А. и сын ФИО7
ДД.ММ.ГГ. наследникам выданы свидетельства о праве на наследство по закону, каждому по ? доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью 96,8 кв.м., степень готовности объекта – 62%, адрес объекта: <.........> <.........>.
Таким образом, объект незавершенного строительства, с кадастровым номером: № площадью 96,8 кв.м., степень готовности объекта – 62%, адрес объекта<.........> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО7 и <.........>: № что также подтверждается выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГ..
Принадлежность объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером<.........>, истцу и ее несовершеннолетнему сыну Бабкину А.Р. подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Из пояснений истца следует, что период завершения строительства указанного здания пришелся на период объявления в Российской Федерации карантина из-за распространения коронавирусной инфекции, а в по следующем объявления в 2022 году специальной военной операции, что повлияло на сроки завершения строительства, а также возможность оформления разрешительных документов на строительство № RU№ на внесение изменений в проектную документацию ее супругом ФИО6 при жизни (заявление от ДД.ММ.ГГ.).
Как следует из материалов дела, в настоящее время строительство объекта недвижимости с кадастровым номером <.........> завершено.
С целью введения данного объекта недвижимости в эксплуатацию, оформления своих прав на спорный земельный участок, истец неоднократно обращалась в администрацию Находкинского городского округа Управление землепользования и застройки с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Как усматривается из материалов дела, обращение истца с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка основано на положениях статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с наличием на участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу.
Между тем, указанный объект недвижимого имущества на момент рассмотрения иска не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Фактическое завершение строительных работ само по себе не означает утрату объектом статуса объекта незавершенного строительства, поскольку юридическим основанием признания здания завершенным строительством является разрешение на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которое является необходимым условием государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на объект как созданный объект недвижимости (часть 3 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
При этом для осуществления действий по вводу объекта в эксплуатацию предполагается наличие прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, что следует из смысла части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГ. без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона №-Ф3.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Изложенное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ. №-КАД21-17-К5.
Поскольку ответчик, как собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта недвижимости, расположенного в границах спорного земельного участка, путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, в порядке, предусмотренном подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на предоставление участка в аренду без проведения торгов.
В ином случае возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
Кроме того, суд принимает во внимание, что при окончании договора аренды уполномоченным органом требования об изъятии данного участка в адрес истца не поступали, договор аренды не расторгался, сведений о нарушении истцом условий договора, ввиду которых ответчик, наделен правом в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды № ф16 от ДД.ММ.ГГ., не представлено.
Истец продолжает оплачивать арендные платежи по договору аренды земельного участка, а ответчик принимает их в качестве арендных платежей по ранее заключенному договору. Задолженности по оплате не имеет, доказательств обратного материалы дела не содержат, ответчиком не представлено.
Совокупность вышеприведенных обстоятельств свидетельствует о том, истец, пользуясь земельным участком на правах аренды, осваивает участок согласно предусмотренному договором аренды разрешенному использованию, и разрешению на строительство, на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, право собственности на который подлежит регистрации, истцом осуществляется строительство объекта «Магазин мелкооптовой торговли» на основании полученного разрешения на строительство № RU№, при этом в настоящее время разрешения на строительство не требуется, оно носит уведомительный характер.
Проанализировав установленные обстоятельства, оценив доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил:
исковые требования Бабкиной Ольги Александровны к администрации Находкинского городского округа о возложении обязанности удовлетворить.
Обязать администрацию Находкинского городского округа, ИНН 2508113047, ОКТМО 05714000001, заключить с Бабкиной Ольгой Александровной, <данные изъяты>, договор аренды земельного участка с кадастровым номером № <.........>
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Находкинский городской суд Приморского края.
Судья Л.Б. Блаживская