РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 марта 2026 года г. Хабаровск
Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Руденко А.В., при секретаре Айдарове Ф.М.
с участием представителя ответчика Куликова О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Альфа-Банка» к Дороган Евгении Викторовне о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на предмет залога,
УСТАНОВИЛ:
АО «Альфа-Банк» (далее также – Банк, истец) обратилось в суд с иском к Дороган Е.В. (далее также – ответчик, заемщик) о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, обосновывая свои требования тем, что 29.12.2023 между Дороган Е.В. и АО «Альфа-Банк» заключен кредитный договор № № (далее – Кредитный договор).
В соответствии с Кредитным договором Банк предоставил ответчику кредит в размере 2 344 500 руб. на срок 120 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 15% годовых.
Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита – для приобретения предмета ипотеки, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес> общей площадью 92,10 кв.м., кадастровый №.
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по Кредитному договору является ипотека, возникающая в силу закона и удостоверенная выпиской из ЕГРН.
Залог по Кредитному договору № № зарегистрирован в установленном порядке.
Ответчик длительное время не исполняет свои обязательства по договору № №.
Банк предъявил заемщику требование о досрочном возврате суммы кредита, а также начисленных процентов, неустоек.
На момент предъявления иска требование не исполнено.
Сумма задолженности по кредитному договору № № составляет 2 034 554,96 руб., в том числе: просроченный долг 2 027 475,64 руб., штрафы и неустойки – 7 079,32 руб.
Кредитным договором предусмотрено, что в случае неисполнения заемщиком требования о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору в течение 15 календарных дней, считая с даты предъявления письменного требования, Банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.
Согласно отчету об оценке № стоимость нежилого помещения составляет 9 043 000 руб., соответственно, в силу п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» начальная продажная цена составит 7 234 400 руб. (80% от рыночной стоимости).
Просит суд взыскать с Дороган Евгении Викторовны в пользу АО «Альфа-Банк» задолженность по кредитному договору № № в размере 2 034 554,96 руб.
Обратить взыскание на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 92,10 кв.м., кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену в размере 7 234 400 руб.
Взыскать с Дороган Евгении Викторовны в пользу АО «Альфа-Банк» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 55 346 руб.
В судебное заседание представитель истца, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, при подаче иска заявил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчик Дороган Е.В., уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения и обеспечила явку своего представителя Куликова О.В., который в судебном заседании не отрицал наличие задолженности по кредитному договору №, указал, что она образовалась в результате наложения арбитражным судом ареста на денежные средства Дороган Е.В. в порядке субсидиарной ответственности. Просит суд предоставить отсрочку реализации предмета залога, поскольку продажная стоимость имущества в несколько раз превышает размер задолженности по договору, в связи с чем обращение взыскания на предмет залога будет являться несоразмерной мерой относительно нарушенного обязательства.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 1 п.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В силу ст. 8 п.1 пп.1 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Исходя из положений ст.ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей.
Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей. При этом, стороны не лишены возможности предложить иные условия договора.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (ст. 807 ГК РФ).
В силу положений статей 307-328 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
Исходя их статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу статей 819, 820 ГК РФ, по кредитному договору кредитор обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных Договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.
В положениях ст. 809 ГК РФ закреплено, что заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных Договором.
Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (ст. 811 п. 2 ГК РФ).
В соответствии со ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за неисполнение последним его обязательства полностью или в части.
В соответствии со ст. 362 ГК РФ договор поручительства должен быть совершен в письменной форме.
В соответствии со ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель или должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, взысканных неисполнением или ненадлежащем исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
В судебном заседании установлено, что 29.12.2023 между Дороган Е.В. и АО «Альфа-Банк» заключен кредитный договор № №.
В соответствии с Кредитным договором Банк предоставил ответчику кредит в размере 2 344 500 руб. на срок 120 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 15% годовых.
Целями использования заемщиком кредита в силу п. 12 Кредитного договора являются потребительские цели, не связанные с предпринимательской деятельностью.
Пунктом 11 Кредитного договора предусмотрено обеспечение исполнения обязательств по договору залогом предмета ипотеки - нежилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 92,10 кв.м., кадастровый №.
Также 29.12.2023 между АО «Альфа-Банк» и Дороган Е.В. заключен договор ипотеки № № в целях обеспечения Кредитного договора.
Предметом ипотеки является коммерческая недвижимость нежилое помещение по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 92,10 кв.м., кадастровый №, принадлежащее на право собственности Дороган Е.В. с 12.03.2022.
Таким образом, вопреки доводам иска Кредитный договор заключен не на цели приобретения ответчиком указанной недвижимости, нежилое помещение принадлежало Дороган Е.В. на момент заключения Кредитного договора и предоставлено ей в качестве залога по Кредитному договору.
Согласно выписке из лицевого счета заемщика просроченная задолженность составляет 2 034 554,96 руб., в том числе просроченная задолженность по основному долгу 2 027 475,64 руб., неустойки за образование просроченной задолженности по основному долгу – 3 496,45 руб., неустойки за образование просроченной задолженности по начисленным процентам – 3 582,87 руб.
Проверив правильность представленного расчета, суд находит его верным, в связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика задолженности подлежат удовлетворению в полном объеме.
Переходя к вопросу об обращении взыскания на заложенное имущество суд исходит из следующего.
В силу ст. 51 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке на основании решения суда.
Основания обращения взыскания на заложенное имущество раскрыты в ст. 348 ГК РФ, часть 1 которой предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
В свою очередь ч. 3 указанной нормы Закона предусматривает, что если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Обращение взыскания на заложенное имущество в силу п.1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из положений п. 3 ч. 1 статьи 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 статьи 130 ГК РФ, права, на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу п.1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Как установлено судом и указано ранее, у ответчика имеется задолженность перед истцом по кредитному договору в общей сумме 2 034 554,96 руб.
Таким образом, обязанность ответчика по погашению сложившейся задолженности по кредитном договору, в том числе по основному долгу, не прекращена, не исполнена.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество судом должен быть решен вопрос об определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом начальная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно отчету об оценке №, подготовленный ООО «Русоценка» 26.05.2025, рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 92,10 кв.м., кадастровый № составляет 9 043 000 руб.
Указанное заключение суд признает допустимым доказательством по делу, поскольку оно составлено компетентным лицом, не противоречит иным доказательствам по делу, оснований сомневаться в его достоверности не усматривается, в нем в полной мере изложены ответы на поставленные судом вопросы, стороной ответчика доказательств, опровергающих выводы оценщика, не представлено.
Таким образом, исходя из изложенного, требования истца об обращении взыскания на предмет залога являются обоснованными и подлежат удовлетворению, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены (исходя из стоимости) оценочной объектов недвижимости в размере 7 234 400 руб. или 80% от рыночной стоимости.
Суд находит заслуживающими внимания доводы ответчика о возможности предоставления отсрочки продажи заложенного имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 350 ГК РФ при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.
Согласно п.п 77-82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» если предметом залога является недвижимое имущество, суд вправе предоставить отсрочку только в случае, если залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности (пункт 3 статьи 54 Закона об ипотеке). При этом не имеет правового значения, является залогодатель должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, или третьим лицом (пункт 1 статьи 1 Закона об ипотеке).
Отсрочка реализации предмета залога не освобождает от возмещения возникших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки (пункт 2 статьи 350 ГК РФ, пункт 3 статьи 54 Закона об ипотеке).
Порядок предоставления отсрочки, изменения ее условий определяется статьями 203, 434 ГПК РФ, статьей 324 АПК РФ (п. 77).
Предоставляя отсрочку, суд вправе обязать должника или залогодателя - третье лицо производить периодическую уплату определенной суммы денежных средств в счет погашения долга по обеспеченному требованию. В случае неисполнения ими соответствующих обязательств суд по ходатайству залогодержателя может отменить отсрочку (п. 78).
При отпадении обстоятельств, послуживших основанием для предоставления отсрочки, или при их изменении должник, залогодатель или залогодержатель вправе обратиться в суд с ходатайством об отмене отсрочки до истечения ее срока или об изменении ее условий (п. 80).
Суд отказывает в предоставлении отсрочки реализации заложенного недвижимого имущества, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а также если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом) (пункт 4 статьи 54 Закона об ипотеке).
Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом, суд по заявлению залогодателя признает решение не подлежащим дальнейшему исполнению (п.п. 81,82).
Разрешая вопрос об установлении порядка реализации заложенного имущества, суд, руководствуясь п. 2 ст. 350 ГК РФ, учитывает, что обращение взыскания на предмет залога является способом защиты прав кредитора, однако в исключительных случаях допускается предоставление должнику отсрочки продажи заложенного имущества при наличии обстоятельств, свидетельствующих о возможности погашения задолженности без утраты предмета залога.
В ходе судебного разбирательства установлено, что размер задолженности перед Банком составляет 2 034 475 руб., в то время как рыночная стоимость заложенного нежилого помещения определена оценщиком в сумме 9 043 000 руб.
Таким образом, соотношение суммы долга и стоимости предмета залога является существенно несбалансированным; стоимость имущества более чем в четыре раза превышает размер задолженности.
При таких обстоятельствах обращение взыскания на имущество с его последующей реализацией повлечет для ответчика несоразмерные потери, что не соответствует принципу разумности и справедливости.
Ответчиком представлены суду доказательства наличия реальной возможности погашения образовавшейся задолженности путем внесения ежемесячных платежей без утраты заложенного имущества. При этом суд учитывает, что условиями кредитного договора ежемесячный платеж предусмотрен в размере 38 103,61 руб., а предложенный ответчиком способ погашения задолженности предполагает внесение ежемесячных платежей в сумме 60 000 руб., что превышает первоначальные договорные обязательства и свидетельствует о его добросовестном намерении максимально оперативно погасить долг.
Учитывая, что данный график платежей для ответчика является исполнимым, а банк в случае нарушения условий отсрочки не лишен возможности обратиться с заявлением об изменении порядка исполнения решения, суд приходит к выводу, что предоставление отсрочки соответствует балансу интересов сторон и цели сохранения имущества должника при условии погашения задолженности.
При этом суд разъясняет ответчику, что предоставленная отсрочка не освобождает его от обязанности по внесению ежемесячных платежей в установленном размере. В случае неисполнения графика платежей Банк вправе обратиться в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество, что повлечет его немедленную реализацию с публичных торгов.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы.
При таких обстоятельствах дела, суд приходит к выводу взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в общем размере 55 346 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление АО «Альфа-Банка» к Дороган Евгении Викторовне о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.
Взыскать с Дороган Евгении Викторовны,ДД.ММ.ГГГГ г.р. (ИНН №) в пользу АО «Альфа-Банк» (ИНН №) задолженность по кредитному договору от 29.12.2023 № № в размере 2 034 554,96 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 55 346 руб.
Обратить взыскание на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 92,10 кв.м., кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену в размере 7 234 400 руб.
Предоставить отсрочку реализации с публичных торгов нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>), общей площадью 92,10 кв.м., кадастровый №, сроком на один год с даты вступления решения суда в законную силу.
На период отсрочки возложить на Дороган Евгению Викторовну, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (ИНН №) обязанность производить периодическую уплату денежных средств в сумме 60 000 руб. в месяц в счет погашения долга по обеспеченному требованию, а также уплачивать ежемесячно проценты на оставшуюся сумму долга в размере, определяемом ключевой ставкой Банка России на соответствующие периоды для обеспечения интересов АО «Альфа-Банк» к возмещению возросших за время отсрочки издержек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровском краевом суде в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска.
Судья А.В. Руденко
Мотивированное решение изготовлено 18 марта 2026 года.
Судья А.В. Руденко