РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 июля 2026г. город Покровск
Хангаласский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Аммосовой С.М. единолично, при секретаре Слепцовой О.И., с участием помощника прокурора Хангаласского района РС(Я) Колочевой К.А., ответчика Исаева А.П., представителя ответчика по доверенности Матвеевой С.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Хангаласского района Республики Саха (Якутия) Готовцева А.А. в интересах МО «Хангаласский район» РС (Я) к МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» МР «Хангаласский улус» РС (Я), Исаеву Аркадию Петровичу о признании договора купли- продажи земельного участка недействительным, сносе самовольной постройки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Хангаласского района Готовцев А.А. обратился в суд к ответчикам с исковым заявлением, указав, что в результате проведенной проверки установлено, что на основании договора купли- продажи земельного участка от 26.10.2023, заключенного между ответчиками, земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> предоставлен в собственность Исаева А.П. без торгов до истечения 3-х летнего срока с момента заключения договора аренды (переуступки) земельного участка. Просит признать недействительным (ничтожным) указанный договор купли- продажи земельного участка, государственная собственность на которую не разграничена. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли- продажи указанного земельного участка, прекратив зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности Исаева А.П. на земельный участок с кадастровым номером №, обязав Исаева А.П. возвратить указанный земельный участок администрации муниципального района «Хангаласский улус», обязать Исаева А.П. за свой счет обеспечить снос самовольной постройки- объекта строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № в течение 6 месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Представители ответчика КУМИ администрации МР «Хангаласский улус» РС (Я) в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель КУМИ представил возражение о не согласии с иском, указав, что совокупный срок нахождения земельного участка в аренде у Исаева А.П. составляет более 7 лет, договор аренды с Исаевым А.П. был заключен с 03.11.2016 на 5 лет, до 2021 года. Первоначальный договор был заключен с МО «Тумульский наслег», поскольку до 2017 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были возложены на органы местного самоуправления. С 01.01.2017 вступили изменения в Земельный кодекс РФ, которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были переданы на уровень муниципальных районов. В связи с данными изменениями от Исаева А.П. 09.02.2021 поступило заявление о предоставлении земельного участка без торгов. На официальном сайте было опубликовано извещение о предоставлении земельного участка. С Исаевым А.П. был заключен договор аренды. Договор купли- продажи с Исаевым А.П. был заключен 26.10.2023, поскольку при исчислении трехлетнего срока для выкупа учитывался весь период нахождения земельного участка в аренде. При выкупе 26.10.2023 учитывался весь период аренды, нарушений закона нет. Основания признания договора купли- продажи недействительным отсутствуют.
В судебном заседании пом. прокурора Колочева К.А. исковые требования поддержала, просит удовлетворить.
Истец Исаев А.П., его представитель Матвеева С.К. с иском не согласны, просят отказать в иске в связи с необоснованностью, поддержали письменный отзыв, в котором представитель указала, что были заключены два договора аренды в 2016 и 2021 годах, общий срок использования ответчиком данного земельного участка составляет 9 лет, земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования. Срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет 1 год, истец обратился в суд за пределами установленного срока исковой давности. Также пояснила, что, договор купли- продажи был заключен на законных основаниях, распоряжение администрации никем не оспорено, имеет юридическую силу. Земельный участок используется Исаевым А.П. по целевому назначению, высажены садовые кустарники: малина и другие, кроме того Исаев является <данные изъяты> совместно с соседями ФИО12 и ФИО13 держат там медовую пасеку, стоят ульи. Право возведения садового дома, нежилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – садоводство, не противоречит виду разрешенного использования земельного участка. На этом участке ведется работа со школьниками, студентами и молодежью, работает станция по кольцеванию птиц с апреля месяца.
Свидетель ФИО6 глава Тумульского наслега пояснил, что 30.03.2026 в составе комиссии провел проверку на участке <адрес>, с кадастровым номером №, участок был огорожен, стоял дом, на участке был глубокий снег. В июне ездили на этот участок, видел, что растет малина, яблоня и другие кустарники.
Свидетель ФИО7 дал суду аналогичные показания.
Свидетель ФИО8 специалист –эксперт госземнадзора Управления Росреестра РС (Я) пояснила, что составила по требованию прокуратуры Хангаласского района РС (Я) заключение. Если бы на тот момент ей было известно, что участок был на праве аренды с 2016 года, заключение было бы иным. Кроме того пояснила, что вид разрешенного использования участка: «Садоводство», что не подразумевает возведение жилого дома или садового. С видом разрешенного использования земельного «Ведение садоводства» возможно иметь дом на это участке.
Выслушав участвующих лиц, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор наделен правом обращения в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.
В соответствии со ст.39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.
По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.
В силу п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 названной статьи.
В пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрена продажа без торгов, в частности, земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Аналогично в п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ.
По смыслу приведенных правовых норм право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому заинтересованному лицу, а только лицу, которое надлежаще использовало этот участок. Право на выкуп земельных участков сельскохозяйственного назначения, публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежит именно лицам, осуществляющим сельскохозяйственную деятельность, и которые самостоятельно используют принадлежащие им на указанном вещном или обязательственном праве земельные участки по целевому назначению.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" Правительство РФ наделено правом в 2022, 2023 и 2024 годах при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.
Реализуя данные полномочия, Правительство РФ приняло Постановление от 09 апреля 2022 года № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы».
Согласно подпункту «а» п. 1 названного Постановления № 629, в 2022–2024 годах, наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом РФ, допускается продажа без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст. 39.2 Земельного кодекса РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, а также при наличии в установленных правилами землепользования и застройки градостроительных регламентах испрашиваемого вида разрешенного использования земельного участка применительно к территориальной зоне, в границе которой расположен земельный участок.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов строго регламентирован ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.
В частности, п.14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что отказ уполномоченного органа допускается в случае, если установленное разрешенное использование земельного участка объективно не соответствует тем целям его использования, которые гражданин указал в своем заявлении о предоставлении земли.
Как установлено в судебном заседании, на момент обращения Исаева А.П. с заявлением о выкупе земельного участка, ни одного из предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении участка в собственность у КУМИ администрации МР «Хангаласский улус» РС (Я) не имелось.
В п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020г.) разъяснено, что при решении вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в пп.9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет, для исчисления трехлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтен не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.
Как установлено судом, решением наслежной администрации с.Тумул от 03 ноября 2016г. №-з предварительно согласовано предоставление земельного участка Исаеву А.П. из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, находящийся в государственной собственности, в связи с чем 03 ноября 2016 года был заключен договор аренды земельного участка.
Распоряжением главы Администрации муниципального района «Хангаласский улус» РС (Я) от 26 апреля 2021 года №-р, было согласовано предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которую не разграничена, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № Исаеву А.П., вид разрешенного использования: садоводство, в связи с чем 24 апреля 2021 года был заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. для садоводства, срок не установлен, с ежегодной оплатой 2 266 руб. 24 коп.
Тем самым Исаев А.П. последовательно заключал договоры аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства с Администрацией Тумульского наслега в 2016г., затем с администрацией МР «Хангаласский улус» РС (Я) в 2021г. Затем обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность арендованного земельного участка без проведения торгов в соответствии с п. 9 ч.2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Из договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № от 26.10.2023, заключенного между МКУ КУМИ и Исаевым А.П. следует, что Исаев А.П. приобретает в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес>, с видом разрешенного использования: садоводство, общей площадью <данные изъяты> кв.м., цена участка составляет 557 руб. 15 коп.
Как следует из представленной выписки из ЕГРН от 13.02.2024 за Исаевым А.П. зарегистрировано право собственности на земельный участок.
Согласно заключению главного специалиста- эксперта отдела госземнадзора Управления Росреестра по РС (Я) от 08.08.2025 земельный участок был предоставлен в собственность без проведения торгов до истечения 3-х летнего срока с момента договора аренды. На участке отсутствует строение и высаженные растения. В соответствии с видом разрешенного использования земельного участка «садоводство» предполагает осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанных с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных. Собственники обязаны использовать земельные участки по целевому назначению.
Поскольку специалист Аргунова А.И., осуществляющая государственный земельный надзор, признала несостоятельность первоначальных выводов акта от 08.08.2025 года, данный документ исключается судом из числа доказательств.
Основанием для обращения прокурора с иском послужил вывод о том, что 3-х летний срок последнего договора в 2021 году не истек на момент выкупа 26.10.2023.
Как следует из материалов дела и объяснений сторон, выводы прокурора о нарушении КУМИ администрации МР «Хангаласский улус» РС (Я) положений земельного законодательства при заключении договора купли-продажи от 26.10.2023 № основаны на неполном установлении юридически значимых обстоятельств, поскольку в ходе досудебной проверки истцом не был исследован и учтен факт первоначального наделения Исаева А.П. правом аренды на спорный участок.
Судом установлено, что спорный земельный участок находился в аренде у Исаева А.П. с 2016 года до дня приобретения в собственность - 26.10.2023, более 3-х лет.
Фактов ненадлежащего использования земельного участка судом не установлено.
Вместе с тем, суд признает несостоятельным довод представителя ответчика Матвеевой С.К. о пропуске истцом годичного срока исковой давности, установленного п. 2 ст.181 ГК РФ для оспоримых сделок. Из существа заявленных требований и системного толкования ст.ст. 166, 168 ГК РФ и ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что прокурором оспаривается договор купли-продажи как совершенный с нарушением прямого законодательного запрета на отчуждение публичных земель без соблюдения установленных процедур - без торгов и до истечения нормативного срока аренды.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Из разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 ч.1 Гражданского кодекса РФ", следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.
Срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов, не являющихся стороной оспариваемой сделки, исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, фактически уклонившись от рассмотрения заявленных требований и оценке представленных сторонами доказательств.
В соответствии с п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Поскольку оспариваемый договор заключен 26.10.2023, а прокурор обратился в суд в пределах трехлетнего срока, срок исковой давности по данному спору не истек. Однако указанное обстоятельство не является основанием для удовлетворения иска, поскольку судом установлена законность совершения сделки по существу и соблюдение предусмотренного законом срока непрерывного владения.
Таким образом, судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером № находился в непрерывном пользовании Исаева А.П. на основании последовательно заключенных договоров аренды: с 03.11.2016 по договорному обязательству с МО «Тумульский наслег» и с 2021 года по договору с КУМИ района, заключенному в связи с изменением законодательства о разграничении полномочий органов местного самоуправления. Смена арендодателя была вызвана изменением положений Земельного кодекса РФ в части перераспределения полномочий между органами местного самоуправления поселений и муниципальных районов, что не прерывает преемственность правоотношений сторон и не аннулирует срок добросовестного владения. 26.10.2023 между КУМИ Администрации МР «Хангаласский улус РС (Я) и Исаевым А.П. заключен оспариваемый договор купли-продажи. Оснований для признания договора купли- продажи недействительной и применения последствий ее недействительности не имеется.
Требования прокурора Хангаласского района о понуждении ответчика Исаева А.П. за свой счет обеспечить снос объекта строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, как самовольной постройки, не имеют оснований для их удовлетворения в силу следующего.
Согласно п. 1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п.1).
Согласно материалам дела и выписке из ЕГРН, спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «Садоводство» (код 1.5 Классификатора ВРИ), что исключает возможность возведения на нем объектов капитального жилищного строительства (жилых и садовых домов).
Согласно ч. 7 ст. 54 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" для целей применения в настоящем Федеральном законе, других федеральных законов и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками. Положения настоящей части не распространяются на земельные участки с видом разрешенного использования "садоводство", предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.
Вместе с тем, по смыслу статьи 222 ГК РФ, в качестве самовольной постройки может быть признан только объект, обладающий признаками недвижимого имущества (капитального строения), прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Стороной истца (прокурором) в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств того, что спорное строение является объектом капитального строительства, имеет фундамент, несущие капитальные конструкции, возведено с нарушением строительных норм или создает угрозу жизни и здоровью граждан. Само по себе наличие временного некапитального строения на участке для временных нужд садоводства не свидетельствует о нарушении ст. 222 ГК РФ.
В ходе судебного разбирательства установлено, что расположенный на участке объект используется Исаевым А.П. исключительно в качестве временного летнего хозяйственно-бытового строения для обеспечения пчеловодства (обслуживания ульев, хранения инвентаря) и обеспечения работы научно-исследовательской станции по кольцеванию птиц, изучению флоры и фауны.
В ходе судебного заседания ответчик Исаев А.П. и его представитель указали, что в планах инициирование изменение вида разрешенного использования земельного участка, допускающего размещение данного строения, поскольку Исаев А.П. добросовестно полагал, что наименование ВРИ «Садоводство» тождественно понятию «Ведение садоводства», предполагающему право возведения садового и жилого дома, в связи с чем и осуществил возведение строения для бытовых нужд, пасеки и научной работы со студентами и школьниками.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, снос объекта является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Если установленные нарушения правового режима земельного участка являются устранимыми, в том числе путем изменения вида разрешенного использования земельного участка, и объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, его снос признается несоразмерным и не отвечающим принципам справедливости правосудия.
Поскольку спорный земельный участок принадлежит Исаеву А.П. на праве собственности на основании договора, который признан судом законным и обоснованным, учитывая то, что Исаев А.П. намерен изменить вид разрешенного использования земельного участка, в настоящее время оснований для удовлетворения требований о сносе постройки не имеется.
Таким образом, исковые требования прокурора подлежат отказу в удовлетворении.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления прокурора Хангаласского района Республики Саха (Якутия) Готовцева А.А. в интересах МО «Хангаласский район» РС (Я) к МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» МР «Хангаласский улус» РС (Я), Исаеву А.П. о признании договора купли- продажи земельного участка недействительным, сносе самовольной постройки - отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
ФИО15
Решение изготовлено в окончательной форме 21 июля 2026г.
-
Судья Аммосова С.М.