дело № 2-214/2026
Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г. Покровск 03 июля 2026 года
Хангаласский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Никиенко Н.К., при секретаре Герасимовой Н.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Хангаласского района Республики Саха (Якутия) Готовцева А.А. в интересах Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) к Муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям» Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) и Емельяновой Ольге Степановне о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки и возложении обязанности, установил:
прокурор Хангаласского района РС(Я) Готовцев А.А. обратился в суд с иском в интересах Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) к Муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям» Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) (МКУ КУМИ) и Емельяновой Ольге Степановне о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на которую не разграничена, от 14 июня 2023 года №, заключенного между МКУ КУМИ и Емельяновой О.С., которым земельный участок общей площадью 1 000 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Садоводство» с кадастровым номером № находящийся по адресу <адрес>, предоставлен в собственность Емельяновой О.С, в соответствии со статей 166, 168, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности Емельяновой О.С. на спорный земельный участок, обязав Емельянову О.С. возвратить указанный земельный участок администрации Муниципального района «Хангаласский улус», а МКУ КУМИ вернуть Емельяновой О.С. уплаченную сумму за приобретение участка в размере 1 029 рублей 39 коп., в соответствии со статьи 166 пункта 1, статьи 168 пункта 2 Гражданского кодекса Российской Федерации и обязать Емельянову О.С. за свой счет обеспечить снос самовольной постройки –садового дома с кадастровым номером №, расположенного в границах указанного земельного участка в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
При этом указали, что по результатам проведенной проверки деятельности МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» Муниципального района «Хангаласский улус Республики Саха (Якутия)» установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на которую не разграничена от 14 июня 2023 года № заключенного между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» Муниципального района «Хангаласский улус Республики Саха (Якутия)» с Емельяновой О.С. на основании п.п. 9 ст.39.3 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельный участок общей площадью 1 000 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «садоводство» с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес> предоставлен в собственность Емельяновой О.С.
В соответствии с п. 2.1 указанного договора, цена участка составляла 1 029,39 рублей, актом приема передачи от 14 июня 2023 года земельный участок с кадастровым номером № передан ФИО7
24 марта 2022 года, между вышеуказанными сторонами правоотношений был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Согласно п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицам либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
В нарушение требований законодательства МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» спорный земельный участок был предоставлен Емельяновой О.С. по договору купли-продажи в собственность без проведения торгов до истечения 3-х летнего срока с момента заключения договора аренды земельного участка.
Подпунктом «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 года № 909 «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении информации в некоторые акты Правительства Российской Федерации» адрес сайта www.torgi.gov.ru определен в качестве адреса официального сайта Российской Федерации для размещения информации о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
При этом проверкой установлено, что МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» не обеспечил размещение извещения о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № на официальном сайте администрации Муниципального района «Хангаласский улус» и на официальном сайте www.torgi.gov.ru. Таким образом, основания для предоставления земельного участка без торгов отсутствовали.
Кроме того, при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора с кадастровым номером № и не устраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка (запросы в органы государственного земельного надзора и ответы на них).
Указанные нарушения подтверждаются заключением привлеченного к проверке прокуратуры главного специалиста-эксперта отдела Госземнадзора Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) ФИО8 от 08 августа 2025 года,
По результатам обследования земельного участка на предмет его целевого использования установлено, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в собственность Емельяновой О.С. с разрешенным видом использования для садоводства. Согласно актам осмотра, обследования территории от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок имеет ограждение, на участке имеется строение (дом), высаженных растений не имеется. Согласно выписке из ЕГРН, строение с кадастровым № является нежилым садовым домом, площадью 24,4 кв.м., завершенный строительством в 2018 г., право собственности на указанный дом зарегистрировано 17 июня 2022 г. и в соответствии со ст. 222 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой.
По результатам рассмотрения представления прокуратуры района от 11 августа 2025 года на имя главы Муниципального района «Хангаласский улус» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № не расторгнут.
В соответствии с п.2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из разъяснений п.7 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Согласно статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В пп.4 и 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Таким образом, срок исковой давности, установленные ст.ст. 181, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации не истекли.
Из возражений представителя ответчика МКУ КУМИ Зенченко М.Э. просят в иске отказать. При этом указали, что спорный земельный участок был впервые предоставлен в аренду Емельяновой С.И. (отцу ответчика), на основании распоряжения главы администрации МР «Хангаласский улус» от 18 декабря 2013 года №-р, и договора аренды от 24 декабря 2013 года №, сроком на 5 лет (до 2018 года). В 2022 году право аренды на тот же участок перешло к Емельяновой О.С. на основании распоряжения главы МР «Хангаласский улус» от 24 марта 2022 года №-р и договора аренды от 24 марта 2022 года №, договор купли-продажи был заключен с Емеяльяновой О.С. 14 июня 2023 года, таким образом, арендные правоотношения являются непрерывными с 2013 года. Все требования подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации соблюдены и продажа участка без проведения торгов являлась правомерной. Поскольку продажа земельного участка осуществлялась без проведения торгов в силу прямого указания закона, у КУМИ отсутствовала обязанность по размещению извещений на официальном сайте администрации и на сайте torgi.gov.ru.
Садовый дом с кадастровым номером №, площадью 24,4 кв.м. не является самовольной постройкой, право собственности Емельяновой О.С. на указанный дом зарегистрировано в ЕГРН 17 июня 2022 года, дом не нарушает предельные параметры строительства, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Емельянова О.С. на протяжении всего периода аренды с 2013 года добросовестно пользовался земельным участком, своевременно вносил арендную плату, нарушений земельного законодательств не допускал, претензий со стороны контролирующих органов не имел, заявление о выкупе участка подано до истечения срока действия договора аренды, что соответствует требованиям закона.
Согласно разъяснений Верховного суда Российской Федерации, сделка формально нарушающая отдельные процедурные требования, не может быть признана недействительной если права третьих лиц не нарушены, публичные интересы не затронуты, приобретатель является добросовестным.
Из возражений ответчика Емельяновой О.С. просит в иске отказать и указала, что в соответствии с распоряжением главы администрации муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) №-р от 18 декабря 2013 года «О предоставлении в аренду земельного участка под садоводство Емельянову С.И.» предоставлен в аренду и заключен договор № от 24 декабря 2013 г. с ее отцом Емельяновым С.И. на земельный участок с площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу <адрес>, находящийся в государственной собственности с разрешенным использованием: садовые, огородные и дачные земельные участки. 24 марта 2022 года, на основании распоряжения главы Администрации муниципального района «Хангаласский улус» №-р от 24 марта 2022 года, договор аренды земельного участка №, право аренды на спорный земельный участок переданы дочери арендатора Емельяновой О.С. На основании заявления ответчика, в порядке пп.9 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор купли-продажи на спорный земельный участок и право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Проведение торгов для продажи земельного участка не требовалось.
Утверждение о том, что при заключении договора купли-продажи отсутствовала информация о выявленных нарушениях при использовании земельного участка, которые подтверждаются заключением Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) от 08 августа 2025 года, необходимо отметить что договор купли-продажи заключен 14 июня 2023 года, задолго до якобы выявленных нарушений. Комиссией не принято во внимание наличие двух елей и сосны, посаженных в 2016-2017 гг. ее отцом Емельяновым С.И. Доводы о самовольной постройке садового дома не обоснованы, поскольку указанный дом на земельном участке с видом разрешенного использования – садовый участок также прошел правовой анализ в государственных органах Росреестра и внесен в ЕГРН.
Садовый дом, принадлежащий ей не может быть признан объектом самовольного строительства, поскольку был возведен в период действия договора аренды с Емельяновым С.И. Объект был создан с учетом переходных положений ФЗ от 29 июля 2017 г. №217 «О введении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».
Срок договора аренды земельного участка от 24 декабря 2013 г. № был пролонгирован на неопределенный срок, поскольку по истечении срока договора аренды Емельянов С.И. продолжил использование земельного участка в отсутствии возражений со стороны арендодателя МР «Хангаласский район», в соответствии со ст. 621 п.2 ГК РФ. Поскольку договор аренды спорного земельного участка был заключен до введения в действие ФЗ №171 от 23 июня 2014 г., исходя из положений п.2 ст. 422 ГК РФ, установленные новым правовым регулированием правила о заключении договоров аренды по результатам аукциона, а также о срочности договоров аренды земельных участков, к спорным правоотношениям применены быть не могут. Уведомлений о расторжении договора аренды, по истечении срока договора аренды, Емельянов С.И. не получал.
Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 24 декабря 2013 г. № перешли к Емельяновой О.И. в порядке наследования, с сохранением вида разрешенного использования.
Исключительное право на приобретения земельного участка принадлежит ответчику как собственнику объекта недвижимости, правомерно возведенного на данном земельном участке.
И в соответствии со ст. ст. 166, 168, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации прокурором пропущен срок исковой давности.
В судебное заседание не явились, извещенные надлежащим образом соистцы Администрация МР «Хангаласский район», ответчик МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям», ходатайств не заявили. Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно в установленном статьями 14, 15 Федерального закона от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке размещена на сайте Хангаласского районного суда Республики Саха (Якутия), суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании представитель истца Стрежнев Л.А. поддержал исковые требования и просит их удовлетворить.
Ответчик Емельянова О.С. и ее представитель Портнягина А.П. поддержали доводы изложенные в отзыве и дополнении к ним. Емельянова О.С. пояснила, что в 2013 году ее отцу Емельянову С.И. был выделен спорный земельный участок в аренду, в 2014 году они начали там строительство садового домика, в 2016-2017 гг. ее отцом были высажены две ели и сосна. До настоящего времени они пользуются данным земельным участком, производили посадки овощей, в 2021 году отец Емельянов О.С. скончался и она по наследству приняла данный земельный участок, в 2022 и 2023 гг. она произвела оплату аренды за спорный земельный участок и ею был 24 марта 2022 года оформлен договор аренды.
Свидетель ФИО14 в судебном заседании показал, что дружил с Емельяновым С.И., в 2013 году он помогал Емельянову С.И. возводить изгородь на земельном участке в <адрес>, в 2014 году помогал строить дом, окончили строительство в 2015 году.
Свидетель ФИО15 в судебном заседании показал, что помогал Емельянову С.И. строить дом на земельном участке в <адрес>, начали ставить сруб в 2014 году, в 2015 году делали внутреннюю отделку дома. Емельянов С.И. приезжал на данный земельный участок и пользовался им до самой смерти.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор наделен правом обращения в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов. Российской Федерации, муниципальных образований.
В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.
В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена продажа без торгов, в частности, земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Аналогично в пункте 4 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
По смыслу приведенных правовых норм право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому заинтересованному лицу, а только лицу, которое надлежаще использовало этот участок. Право на выкуп земельных участков сельскохозяйственного назначения, публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежит именно лицам, осуществляющим сельскохозяйственную деятельность, и которые самостоятельно используют принадлежащие им на указанном вещном или обязательственном праве земельные участки по целевому назначению.
Согласно статье 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в 2022 и 2023 годах при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются следующие особенности: Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 09 апреля 2022 года №629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом следующих особенностей: наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (п.п. «а» п. 1 в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2022 года № 2536).
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.
Пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии следующего основания: разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
Как установлено судом, распоряжением Администрации Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2013 года №-р Емельянову Степану Иннокентьевичу предоставлен в аренду земельный участок для садоводства, площадью 1 000 кв.м., с кадастровым номером №, со сроком на 5 лет, по адресу <адрес>, в связи с чем 24 декабря 2013 года был заключен договор аренды спорного земельного участка.
Распоряжением главы Администрации Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) от 24 марта 2022 года №-р,было согласовано предоставление земельного участка, государственная собственность на которую не разграничена, расположенная по адресу <адрес>, с кадастровым номером № Емельяновой О.С., для использования садоводство, в связи с чем 24 марта 2022 года был заключен договор аренды, сроком по 23 марта 2024 года.
Из выписки из ЕГРН от 17 июня 2022 года следует, что садовый дом, расположенные по адресу <адрес>, с кадастровым номером № 2018 года постройки, принадлежит на праве собственности Емельяновой О.С. с 17 июня 2022 года.
На основании свидетельства о праве на наследство по закону от 09 марта 2022 года, Емельянова О.С. приняла в наследство права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 24 декабря 2013 года.
Из договора № купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 14 июня 2023 года, заключенного между МКУ КУМИ и Емельяновой О.С. следует, что Емельянова О.С. приобретает в собственность земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес>, для садоводства, общей площадью 1 000 кв.м., цена участка составляет 1 029 рублей 39 коп., в связи с чем право собственности за Емельяновой О.С. было зарегистрировано 26 июня 2023 года.
Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.
Таким образом, суд установил, что Емельянов С.И. с 24 декабря 2013 года на основании аренды и до своей смерти, а после Емельянова О.С. владели и пользовались спорным земельным участком более 3-х лет, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, задолженность за пользование земельным участком, наследников Емельяновой О.С. была погашена в полном объеме.
В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. В п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Применительно к приобретению земельных участков без торгов, такие случаи установлены пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного в договоре аренды земельного участка.
В силу положений ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (п. 1); гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (п. 4).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 сентября 2021 года № 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.
Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.
Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи (новый договор аренды).
Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 18 сентября 2020 года № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» использование земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, уход за почвой, уборка урожая).
Как следует из заключения Управления Росреестра по Республики Саха (Якутия) от 08 августа 2025 года, в ходе осмотра обследования территории от 07 августа 2025 года, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, с видом разрешенного использования: садоводство, имеет ограждение, на участке имеется строение (дом), высаженных растений не имеется.
Согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 установлено, что при «садоводстве» разрешено осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур, однако как установлено судом, что на спорном земельном участке имеются лишь высаженные хвойные деревья в количестве 3 штук, что не может считаться полноценным использованием земли по назначению. Иных доказательств наличия посадок плодовых, ягодных культур стороной ответчика суду не представлено.
Согласно ст. 195, ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года №327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.
Доводы ответчика о пропуске срока суд находит несостоятельным, поскольку орган прокуратуры Республики Саха (Якутия) узнал о нарушениях исходя из заключения Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) при приведении прокурорской проверки 08 августа 2025 года, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности истцом не пропущен и требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (п. 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи от 14 июня 2023 года № Емельянова О.С. передала МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» МР «Хангаласский улус» денежную сумму в размере 1 029 руб. 39 коп.
Поскольку сделка купли-продажи спорного земельного участка признается ничтожной (недействительной), то имеются основания применения двойной реституции, а именно, не только возврате земельного участка и прекращении права собственности на Емельяновой О.С., но и о возврате полученного по сделке МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» МР «Хангаласский улус» денежных средств в размере 1 029 руб. 39 коп.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования прокурора Хангаласского района Республики Саха (Якутия) Готовцева А.А. в интересах Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) к Муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям» Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) и Емельяновой Ольге Степановне о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки и возложении обязанности удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на которую не разграничена, от 14 июня 2023 года №, заключенный между Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям» Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) и Емельяновой Ольгой Степановной, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес>, с видом разрешенного использования: садоводство.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на которую не разграничена, от 14 июня 2023 года №, заключенного между Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям» Муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) и Емельяновой Ольгой Степановной в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес> с видом разрешенного использования: садоводство.
Прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности Емельяновой Ольги Степановны на земельный участок кадастровым номером № находящийся по адресу <адрес> и возложить на Емельянову О.С. обязанность передать земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес>, Администрации Муниципального района «Хангаласский улусу».
Возложить на Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям» Муниципального района «Хангаласский улус» вернуть Емельяновой Ольге Степановне сумму за приобретение земельного участка в размере 1 029 (одна тысяча двадцать девять) рублей 39 коп.
Обязать Емельянову Ольгу Степановну за свой счет обеспечить снос садового дома с кадастровым номером №, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес>, в течение 6-и месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
ФИО17
-
Судья: Н.К. Никиенко решение принято в окончательной форме 06 июля 2026 г.