РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> <дата> года
Дальнегорский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Салминой Е.С., при секретаре судебного заседания Колосковой Е.В., с участием представителя истцов <...> ответчика Петелиной Н.В., представителя третьего лица <...> рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению <...> к Петелиной Н. В. о признании преимущественного права покупки земельного участка и переводе прав и обязанностей покупателя,
УСТАНОВИЛ:
<...> обратились в суд с настоящим иском, уточнив его, указали в обоснование исковых требований, что являются собственниками земельного участка, по ? доли общей долевой собственности у каждого, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, общей площадью 700+/-4 кв.м., категории: земли населенных пунктов, вид использования: для жилой застройки, с кадастровым номером №, а также строений, находящихся на нем и на смежном с ним земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем ответчику Петелиной Н.В.
<дата> от Петелиной Н.В. в адрес <...> поступило предложение о выкупе земельного участка за 3000 000 рублей. <...> считая предложенную сумму злоупотреблением правом, не ответил на предложение. <дата>, Петелина Н.В. продала указанный спорный земельный участок <...> как полагают истцы, по более низкой цене, тем самым нарушив принадлежащее истцам преимущественное право покупки земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. О данном факте истцам стало известно после подачи <...> искового заявления к <...> о сносе самовольной постройки и устранении препятствий в пользовании земельным участком в Дальнегорский районный суд Приморского края от <дата>. Полагая, что срок подачи иска в суд не истек, просили признать за ними (<...>) преимущественное право покупки земельного участка с кадастровым номером №,общей площадью 840+/-кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>; перевести на них (<...>.) в равных долях права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №,общей площадью 840+/-кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенному между Петелиной Н.В. и <...>
В судебное заседание истцы <...> третье лицо <...> администрация Дальнегорского муниципального округа, Управление Росреестра по Приморскому краю, не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. Дело рассмотрено в отсутствие вышеуказанных лиц, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истцов <...> уточненные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить, также просил оставить за истцами права обращения с заявлением о взыскании судебных расходов, в настоящем иске данные требования не рассматривать.
Ранее, в судебном заседании от <дата>, <...> пояснил, что истцы имеют преимущественное право покупки земельного участка кадастровым номером №, поскольку на указанном земельном участке на момент его продажи <...> находилось самовольно возведенное их отцом строение. Указанное строение в Управлении Росреестра не зарегистрировано.
В настоящее время строение снесено, но остался его фундамент, неразрывно связанный с указанным земельным участком. Просил уточненные исковые требования удовлетворить и оставить за истцами права обращения с заявлением о взыскании судебных расходов, в настоящем иске данные требования не рассматривать (т. 1 л.д. 4-11, 168).
Ответчик Петелина Н.В. исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, расположенные строения на земельном участке, который ранее принадлежал ей на праве собственности в собственность истцам не перешли по наследству, а признаны самовольным строением.
После регистрации права собственности на земельный участок, перешедший к <...> по наследству, она предлагала матери истцов <...>. при разговоре по телефону скидку стоимости квартиры в сумме 100000 рублей взамен на участок, принадлежащий ей, на что от <...> поступил отказ.
<дата> заказным письмом в адрес истцов было направлено предложение о выкупе земельного участка, на котором имеются сооружения, построенные наследодателем.
<...> письмо не получила. <дата> от <...> поступило ответ на ее предложение, согласно которому он просил предоставить копии правоустанавливающих документов на земельный участок, а также подтверждение нарушения прав в части незаконно построенных сооружений.
В начале <дата> года представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю состоялось выездное обследование ее земельного участка, по результатам которого были выявлены признаки нарушения требований земельного законодательства Российской Федерации собственниками земельного участка с кадастровым номером №, выразившегося в самовольном занятии и использовании части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 77 кв.м., а также дополнительной территории площадью 57 кв.м., государственная собственность на которую не разграничена.
На основании проверки в отношении истцов было вынесено предписание об устранении нарушений, о сносе сооружения сроком до <дата>.
В отношении <...> <дата> вынесено постановление о назначении административного наказания за нарушение земельного законодательства. Также, в ходе внепланового инспекционного визита, при проведении проверки инспектором установлено, что часть участка, на который претендуют истцы, занимает бетонная постройка, которая не может относиться к объектам капитального строительства, линейным объектам и не имеет документального подтверждения права собственности и разрешения на ее строение.
Ввиду того, что на земельном участке имелось обременение, <дата> г. она продала земельный участок <...> за 100 000 рублей. В настоящее время самовольное сооружение истцов снесено.
При проведении сноса самовольного сооружения на земельном участке с кадастровым номером №, при котором присутствовали истцы, в период с середины мая по <дата> г., собственником земельного участка уже являлась <...>
Представитель третьего лица <...> в судебном заседании поддержал доводы ответчика Петелиной Н.В., пояснил, что преимущественного права выкупа земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 840+/-кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> истцов не возникло. На момент продажи Петелиной Н.В. земельного участка № <...> имелось самовольное сооружение истцов, часть которого была расположена на земельном участке с кадастровым номером №
На сегодняшний день, в связи с выявленными инспектором Управления Росреестра по Приморскому краю нарушениями требований земельного законодательства Российской Федерации, выразившимися в самовольном занятии и использовании истцами части земельного участка с кадастровым номером №, а также вынесенным предписанием о сносе сооружения сроком до <дата>, указанное сооружение <...> снесено.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу положений статьи 55 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
На основании пунктов 1, 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В соответствии с частью 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В силу части 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Согласно части 2 этой же статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, общей площадью 700+/-4 кв.м., категории: земли населенных пунктов, вид использования: для жилой застройки, принадлежит на праве общей долевой собственности <...> по ? доле каждому, что подтверждается копиями свидетельств о праве на наследство по закону, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от <дата> (т.1, л.д. 36-43, л.д. 71, 73).
На земельном участке с кадастровым номером №, расположен жилой дом с кадастровым номером №, который принадлежит на праве общей долевой собственности <...>(т.1, л.д. 70, 72).
Смежный с земельным участком истцов, земельный участок с кадастровым номером: № категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: ведение садоводства, площадь: 840 кв.м., адрес (местонахождение объекта): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Дом. Участок находится примерно в <адрес> м, по направлению на <адрес>, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> <адрес>, <адрес> принадлежал на праве собственности Петелиной Н.В. на основании Постановления «О предоставлении земельного участка в собственность (бесплатно) Петелиной Н.В.» №, выдан <дата> администрацией Дальнегорского городского округа Приморского края. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о чем едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации № от <дата>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 91510,58 руб. (т.1, л.д. 152-153).
Материалами дела установлено, что на части земельного участка Петелиной Н.В. были расположены сооружения, построенные отцом истцов <...>
<дата> Петелина Н.В. обратилась к <...> с предложением о выкупе принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с № в собственность за 3000000 рублей. В случае отказа об освобождении ее земельного участка от сооружений, которыми истцы занимали земельный участок ответчика (т. 1, л.д. 161).
<дата> от <...> поступил ответ на предложение Петелиной Н.В., согласно которому он просил предоставить копии правоустанавливающих документов о передаче в собственность Петелиной Н.В. земельного участка, а также подтверждение нарушения прав в части незаконно построенных сооружений (т.1, л.д. 147).
Согласно результатам выездного обследования представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю земельного участка с кадастровым номером: № по обращению Петелиной Н.В., были выявлены признаки нарушения требований земельного законодательства Российской Федерации собственниками земельного участка с кадастровым номером №, выразившегося в самовольном занятии и использовании части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 77 кв.м., а также дополнительной территории площадью 57 кв.м., государственная собственность на которую не разграничена.
Контролируемому лицу <дата> выдано предписание № об устранении выявленных нарушений обязательных требований в срок до <дата>.
В порядке ст. 28.1 КоАП РФ, уведомлением от <дата> <...> были вызваны в Управление для дачи объяснений и решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении на <дата> (т.1, л.д. 130-133).
Постановлением заместителя главного государственного инспектора Приморского края по использованию и охране земель <...> от <дата> по делу № <...> признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ, выразившееся в самовольном занятии и использовании части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 77 кв.м., а также дополнительной территории площадью 57 кв.м., государственная собственность на которую не разграничена, в районе <адрес> в г<адрес> и ей назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 5000 рублей (т.1, л.д. 123-129).
В ходе рассмотрения административного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером № представляет собой территорию, ограждением которой являются хозяйственные постройки, расположенные на земельном участке. Разграничение территории со смежным земельным участком с кадастровым номером № не имеется. На указанном объекте контроля расположен жилой дом с кадастровым номером №, принадлежащий на праве общей долевой собственности <...> (дата регистрации <дата>, №) и <...> (дата регистрации <дата>, №).
В ходе инструментального обследования установлено, что путем размещения бетонной постройки с юго-западной стороны земельного участка с кадастровым номером № занята часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 77 кв.м., находящегося в собственности Петелиной Н.В., а также путем размещения хозяйственной постройки, дровяника и навеса с северо-восточной стороны земельного участка с кадастровым номером № занята дополнительная территория площадью 57 кв.м., государственная собственность на которую, не разграничена.
Сведения о наличии прав <...> на дополнительный земельный участок общей площадью 134 кв.м. в ЕРН отсутствуют.
Как следует из пояснений сторон и истца <...> ранее участвовавшего в судебном заседании, в отношении истца <...> также вынесено аналогичное постановление о привлечении его к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ, с назначением административного наказания в виде административного штрафа.
<дата> между Петелиной Н.В. (продавец) и <...> (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: ведение садоводства, площадь: 840 кв.м., адрес (местонахождение объекта): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Дом. Участок находится примерно в 30 м, по направлению на юго-запад, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> <адрес>.
Согласно указанному договору купли-продажи от <дата>, стороны определили цену земельного участка 100 000 рублей.
Как следует из пункта 5 договора, продавец уведомила покупателя, что в отношении продаваемого земельного участка ограничения и обременения в соответствии с требованиями земельного и водного законодательства не установлены. В настоящее время на части земельного участка продавца, площадью 77 кв.м., установлено самовольное пользование лицом, в отношении которого Управлением Росреестра по Приморскому краю проводится проверка и решается вопрос о привлечении к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ (т.1, л.д. 143-146).
Право собственности на земельный участок зарегистрировано <...> в установленном законом порядке, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации № от <дата> (т.1, л.д. 53-60).
<дата> <...>. в Дальнегорский районный суд Приморского края подано исковое заявление к <...> о сносе самовольной постройки и устранении препятствий в пользовании земельным участком № (т.1. л.д. 61-63).
Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежавшем истцам на праве собственности, расположен жилой дом с кадастровым номером №, который принадлежит на праве общей долевой собственности <...>
Путем размещения бетонной постройки с юго-западной стороны земельного участка с кадастровым номером № занята часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 77 кв.м., находящегося ранее в собственности Петелиной Н.В.
Права на объект бетонной постройки ни за кем не зарегистрированы. Истцы сособственниками указанного объекта не являются, общая долевая собственность у истцов с ответчиком отсутствует.
К тому же, материалами дела подтверждено, что в настоящее время объект бетонной постройки, часть которого была расположена на земельном участке с кадастровым номером №, снесен.
Соответственно, истцы не являются участниками долевой собственности строений, расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером №, и не обладают правом требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что физический пользователь построенной части объекта постройки не обладает преимущественным правом покупки земельного участка по смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким образом, к данным спорным правоотношениям не могут быть применены последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Таким образом, принадлежащие одному собственнику объект недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно.
Пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
В настоящем деле, земельный участок с кадастровым номером № отчуждался по договору от <дата> не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимости.
Объект бетонной постройки, часть которого была расположена на земельном участке с кадастровым номером №, снесен.
На основании изложенных доводов, исключительных случаев, в силу которых у истцов могло бы возникнуть право собственности на земельный участок, судом не установлено.
Доводы истцов о том, что на месте снесенной бетонной постройки остался фундамент, который связывает судьбу объекта с земельным участком с кадастровым номером № основаны на неверном толковании норм права и не могут быть признаны судом исключительными.
Доводы истцов о том, что предложенная ответчиком цена в 3 000 000 рублей являлась злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) с целью воспрепятствования реализации их прав, судом отклоняются, поскольку у истцов отсутствовало преимущественное право, ответчик своими действиями по предложению выкупа не мог нарушить их субъективные гражданские права.
Более того, согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Петелина Н.В., как законный владелец земельного участка, была вправе распорядиться им по своему усмотрению, в том числе путем продажи третьему лицу.
Также ответчиком, в числе вышеуказанных доводов о несогласии с исковыми требованиями, заявлено о пропуске трех месячного срока исковой давности, установленного пунктом 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец указывает, что узнал о сделке в феврале 2026 года при рассмотрении гражданского дела № по иску <...> к <...> о сносе самовольно возведенных строений и уборке строительного мусора.
Настоящее исковое заявление подано в Дальнегорский районный суд Приморского края <дата> (т.1, л.д. 74).
Ответчиком представлены в ходе судебного заседания сведения о направлении предложения истцам о выкупе земельного участка с почтовым треком отслеживания отправления, а также ответ <...> на указанное предложение.
Управлением Росреестра по Приморскому краю было осуществлено выездное обследование земельного участка Петелиной Н.В., в рамках которого <дата> истцам выдано предписание № об устранении выявленных нарушений обязательных требований в срок до <дата>.
Уведомлением от <дата> <...> были вызваны в Управление для дачи объяснений и решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении на <дата>.
<дата>, постановлением заместителя главного государственного инспектора Приморского края по использованию и охране земель <...> по делу № <...> признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ
<дата> Петелиной Н.В. продан земельный участок с кадастровым номером № <...>
Гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (нарушение права преимущественной покупки). При этом истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (без применения специальных последствий предусмотренных пунктов 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации), о чем разъяснено в абзаце 4 пункта 14 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 10/22.
По смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Истцы должны были знать о сделке при проявлении должной добросовестности, и личной заинтересованности в выкупе земельного участка.
Таким образом, истцами пропущен трехмесячный срок для предъявления заявленных требований.
Оснований уважительности причин пропуска срока для предъявления иска в суд истцами не представлено.
В связи с чем, правовых оснований для удовлетворения иска судом не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление <...> (паспорт гражданина Российской Федерации: серия № №, выдан <дата> ОУФМС России по <адрес> <адрес>) <...> (паспорт гражданина Российской Федерации: серия № №, выдан <дата> Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) к Петелиной Н. В. (паспорт гражданина Российской Федерации: серия № №, выдан <дата> Отделом УФМС России по Приморскому краю в <адрес>) о признании преимущественного права покупки земельного участка и переводе прав и обязанностей покупателя, – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Дальнегорский районный суд Приморского края в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.С. Салмина
(мотивированное решение изготовлено: <дата> )