РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 августа 2026г. г. Хабаровск
Индустриальный районный суд г.Хабаровска в составе председательствующего судьи Суворовой И.Ю., с участием представителя истца Исакова А.Ю., представителя ООО «Галант» Мельник К.А., представителя ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» Чуганенко Ю.Г., при секретаре Нечаевой Д.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рудакова Станислава Владимировича к ООО «Галант», Максимову ФИО13, Беляевой ФИО14, ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» о выделе доли нежилого помещения в натуре, признании права собственности, возложении обязанности, взыскании судебной неустойки, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования Управление Росреестра по Хабаровскому краю,
УСТАНОВИЛ:
Рудаков С.В. обратился в суд с иском к ООО «Галант», Максимову К.В., Беляевой О.Е., ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» о выделе доли нежилого помещения в натуре, признании права собственности, возложении обязанности, взыскании судебной неустойки. В обоснование заявленных требований истец указал, что 18.07.2025 на основании договора купли-продажи он приобрел у Малыгина Р.В. 40/1000 доли в нежилом здании и земельном участке расположенных по адресу: г.Хабаровск, <адрес><адрес>, за 2 000 000 руб., 12.08.2025 на основании договора купли-продажи приобрел у ООО «Галант» 56/1000 доли в нежилом здании и земельном участке расположенных по адресу: г.<адрес><адрес>, за 2 350 000 руб., 03.02.2026 на основании договора купли-продажи приобрел у ООО «Галант» 30/1000 доли в нежилом здании и земельном участке расположенных по адресу: г.<адрес><адрес> за 2 350 000 руб. Расчет по всем договорам произведен им в полном объеме.
Таким образом, он является собственником 126/1000 долей в праве общей долевой собственности в нежилом здании «Ателье», расположенном по адресу: г.<адрес>, кн №, доля в праве собственности равна общей площади 62,6 кв.м.
Остальными долевыми собственниками являются ООО «Галант», Максимов К.В. и Беляева О.Е.
Вступая в правоотношения с ООО «Галант» он имел намерение приобрести помещение I (4) общей площадью 47.5 м2 и помещение I (5) общей площадью 15.1 м2 в спорном нежилом здании, вместе с тем, поскольку как отдельные объекты недвижимости спорные помещения на учет в ЕГРН поставлены не были - их продажа была возможна только как объектов долевой собственности, о чем и были заключены соответствующие сделки, а доля в помещении выкуплена им у ООО «Галант».
Нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимости на учет в ЕГРН не значатся, в связи с чем, между собственниками здания и помещений в нем расположенных возникают регулярные недопонимания и разногласия.
Несмотря на многочисленные попытки - порядок пользования спорными помещениями соглашением собственников не определен, поскольку стороны не могут прийти к единому решению относительно учета мест общего пользования (туалеты, коридоры, подвал) и распределения между собственниками расходов на их содержание.
В досудебном порядке урегулировать спор не представилось возможным, Ответчики фактически уклоняются от определения порядка разграничения помещений в спорном здании и заключения соответствующего соглашения в порядке ст.252 ГК РФ, тем самым порождая ситуацию правовой неопределенности и невозможности ему пользоваться принадлежащими ему помещениями.
14.11.2025 на основании договора от 14.11.2025 им был заказан технический план на спорное помещение I (4) площадью 47.5 кв.м. в здании по адресу: <адрес>, кн №
На плане помещения I (4) площадью 47.5 кв.м. отчетливо видно, что оно является смежным (проходным) по отношению к помещению I (5), в связи с чем, на момент 14.11.2025 выдел в натуре и регистрация в ЕГРН помещения I (4) как отдельного объекта недвижимости - была неосуществима.
После приобретения доли 03.02.2026 у ООО «Галант» им 05.02.2026, на основании договора от 05.02.2026 заказан технический план на спорное помещение I (4, 5) площадью 62,6 кв.м. в здании по адресу: г.<адрес> кн №
На плане помещений I (4 и 5) площадью 62.6 кв.м. отчетливо видно, что вновь образованное помещение является обособленным, имеет 1 вход и 7 окон, в связи с чем, на момент 05.02.2026 выдел в натуре и регистрация в ЕГРН помещений I (4 и 5) как отдельного объекта недвижимости возможна и осуществима, в том числе без проведения дополнительного переобустройства, перепланировок и иных изменений в конструкции спорного здания.
С 12.08.2025 по настоящее время (30.03.2026) он фактически лишен права владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом, поскольку спорные нежилые помещения в здании (1-4 и 1-5) по адресу: <адрес> занимает арендатор ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» на основании договора аренды нежилого помещения №9 от 01.01.2019, заключенного между ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» и ООО «Галант».
На законные требования его и ООО «Галант» освободить занимаемые помещения ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» ответило категорическим отказом сославшись на актуальность договора аренды помещения №9 от 01.01.2019 с ООО «Галант» и отсутствием документов, подтверждающих его право собственности на занимаемые ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» нежилые помещения в спорном здании.
19.09.2025 в адрес ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» заказным письмом направлено уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения по инициативе арендодателя ООО «Галант» - вместе с тем, указанное письмо возвращено за истечением срока хранения, а ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» занимаемое помещение не освободило.
На неоднократные его просьбы освободить занимаемые помещения ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» ответило категорическим отказом.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о систематическом бездействии и игнорировании ответчиками, а равно ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» требований закона, что приводит к отрицательному результату, создавая у участника гражданского оборота впечатление стойкого пренебрежительного отношения к его правам со стороны лиц, участвующих в деле, что повторяется неоднократно и документально подтверждено.
Просил суд:
1. прекратить право общей долевой собственности Рудакова С.В. на нежилое здание, расположенное по адресу: г.<адрес> площадью 512,1 кв.м. в размере 126/1000 доли,
2. выделить на праве собственности Рудакову С.В. в нежилом здании, расположенном по адресу: г.<адрес>, долю 126/1000 в натуре площадью 62,6 кв.м., в виде обособленного помещения, состоящего из:
помещения 1 этажа I (4) площадью 47,5 кв.м. в здании;
помещения 1 этажа I (5) площадью 15,1 кв.м. в здании;
3. признать право собственности Рудакова С.В. на выделенное в натуре нежилое помещение, площадью 62,6 кв.м., расположенного по адресу: г<адрес> и указать в решении, что судебный акт по делу является основанием для погашения записи о регистрации права общей долевой собственности, на вышеперечисленные помещения, выделенные в натуре в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
4. возложить на ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» обязанность в течении 7 календарных дней с момента вступления в силу окончательного судебного акта по настоящему делу освободить помещения 1 этажа -1 (4 и 5) в здании по адресу: г.<адрес>, передать по акту Рудакову С.В. комплект ключей от входной двери в помещение,
5. исчислить и взыскать с ООО «ГПК «Землеустроитель ДВ» судебную неустойку в случае уклонения от исполнения настоящего решения в части обязанности освободить помещения в размере 500 рублей за каждый день неисполнения судебного акта,
6. взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.
Истец Рудаков С.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Ответчик Беляева О.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.
Ответчик Максимов К.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее в ходе рассмотрения дела исковые требования не признал, по доводам, изложенным в письменных возражениях. Суду показал, что доводы Рудакова С.В. о том, что другие сособственники чинят ему препятствия в доступе и использовании помещений в нежилом здании, являются надуманными, не соответствующими действительности и не подтвержденными какими-либо доказательствами. Он, а также остальные дольщики никогда не возражали и не возражают против использования истцом общего имущества соразмерно его доле в 126/1000. Истец имеет (и всегда имел) беспрепятственный доступ в здание, в связи с чем, права истца как собственника 126/1000 долей ответчиком не нарушаются. Ссылка на «невозможность пользования» заявлена истцом исключительно с целью ввести суд в заблуждение и искусственно создать видимость неразрешимого спора для обоснования неправомерного выдела только «полезной» площади здания. Предложенный истцом вариант выдела сформирован исключительно из «полезной» (основной) площади здания. При этом истец полностью исключает из своего расчета общую площадь здания - коридоры, тамбуры, лестничные марши, холлы, технические помещения, санузлы и узлы учета коммуникаций. Заявляя права только на «полезную» площадь, истец фактически пытается безвозмездно увеличить свою реальную долю в праве, переложив бремя содержания, обслуживания и соразмерного уменьшения площадей мест общего пользования на остальных собственников. В соответствии с действующим законодательством, выдел доли в натуре допускается строго в границах принадлежащих собственнику долей. Поскольку истец при формировании своих требований намеренно исключил из расчета площади общего пользования (коридоры, технические узлы, лестничные марши, санузлы), для правильного разрешения спора требуется определить точные технические характеристики здания и рассчитать баланс распределения долей. Истец ошибочно утверждает, что испрашиваемые им помещения могут быть выделены в качестве самостоятельного, независимого объекта недвижимости. Данный довод полностью опровергается техническим устройством здания. Здание <адрес> оснащено общими (неделимыми) инженерными коммуникациями: система отопления, энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение.
Выдел помещений истца в натуре без переноса, переустройства и создания абсолютно автономных, изолированных вводов инженерных систем (что требует разработки проекта, получения технических условий и согласия ресурсоснабжающих организаций г. Хабаровска) без серьезной перестройки помещений других дольщиков технически невозможен. В случае удовлетворения иска ответчик и другие собственники будут поставлены в зависимость от истца, через чьи «самостоятельные» помещения продолжат проходить общие транзитные сети, либо истец продолжит безвозмездно использовать ресурсы через общее ВРУ и общие узлы учета.
Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.
Представитель истца Исаков А.Ю. при рассмотрении дела настаивал на удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в иске. Суду показал, что перед заключением договоров купли-продажи от 18.07.2025, от 12.08.2025 и от 03.02.2026 Рудаковым С.В. (в лице его супруги Лучшевой К.А.) и ООО «Галант» (в лице Малыгина Р.В. и его риелтора-представителя Анастасией) обсуждалось приобретение Рудаковым С.В. конкретных помещений с определенными площадями. Поскольку как отдельные объекты недвижимости спорные помещения на учет в ЕГРН поставлены не были, их продажа была возможна только как объектами долевой собственности, о чем и были заключены соответствующие сделки, таким образом была приобретена доля, пропорциональная помещениям у ООО «Галант».
При этом ООО «Галант» (с 29.01.2025) было уведомлено о том, что Рудакова С.В. интересуют конкретные помещения в здании с определенной площадью и уже ООО «Галант» при заключении сделки с Рудаковым С.В. исчислял доли в праве собственности, пропорционально площадям помещений, которые желал приобрести истец у ООО «Галант».
Указанная позиция истца подтверждается текстовой и аудио-переписки Лучшевой К.А. и Анастасии (риелтор ООО Галант) в мессенджере «WhatsApp» от 29.01.2026 и 30.01.2026.
Кроме того перепиской Лучшевой К.А. и Малыгиным Р.В. (директор ООО Галант) в мессенджере «WhatsApp» от 09.06.2025 где перед заключением всех сделок между ООО «Галант» и Рудаковым СВ. сторонами были определены конкретные помещения как предмет дальнейших сделок между сторонами и уже ООО «Галант» была просчитана их цена.
Таким образом, перед заключением каждой сделки, сторонами оговаривалось конкретное помещение в здании, на которое претендовал истец и его площадь, площадь мест общего пользования в указанных расчетах в целом не участвовала и к учету сторонами не принималась. При этом при заключении каждой сделки, продавец ООО «Галант» в лице директора Малыгина Р.В. и его представителем Анастасией самостоятельно исчисляли необходимую долю в праве, которую требуется указать в договоре купли-продажи, которая будет пропорциональна приобретаемой истцом полезной площади помещения, а не общей в здании (которая включает в себя и полезную площадь, и площадь мест общего пользования).
После совершенных сделок при встречах обсуждались возможные варианты решения сложившейся ситуации, которая выражалась в том, что истцу не были выделены никакие помещения в спорном здании, арендатор с арендуемого помещения не съехал. Представителем истца был подготовлен проект соглашения о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимого имущества, вместе с тем, в ходе встречи он на обозрение сторон не предоставлялся и ими не подписывался, поскольку в ходе устных переговоров стороны не смогли прейти к единому решению относительно учета мест общего пользования (туалетов, коридоров, подвала).
Таким образом, Рудаков С.В. до обращения с данным иском в суд принимал меры решить спорную ситуацию, заключить соглашение либо о выделе его доли в натуре, либо заключить соглашение о порядке пользования помещениями, иным образом разрешить спорный вопрос.
Вместе с тем, сами собственники не смогли прийти к взаимопониманию, при этом со 02.12.2025 по настоящее время - 03.08.2026 истцу так и не было представлено никакого помещения в пользование, соответственно право Рудакова С.В. продолжает нарушаться, а ответчиками никаких мер к урегулированию ситуации не предпринято.
Представитель ответчика ООО «Галант» Мельник К.А. при рассмотрении дела исковые требования не признал, по доводам, изложенным в возражениях. Суду показал, что при проведении расчетов истец не учел положения действующего законодательства, что привело к неверному расчету размера площади помещения, на которое он может претендовать (при наличии оснований). Согласно техническому паспорту здания «Ателье» общая площадь здания с подвалом составляет 512,1 кв.м. в том числе 220,6 кв.м. основная площадь ателье; 108,9 кв.м. вспомогательная площадь ателье; 106,2 кв.м. основная торговая площадь; 34,7 кв.м. вспомогательная торговая площадь; 41,7 кв.м. подвал.
Полагает, что при наличии оснований на выдел доли из общедолевого имущества следует производить расчет из площадей здания, которые не относятся к общему имуществу.
По первому этажу здания общая площадь составляет 245,4 кв.м., площадь общего имущества на первом этаже здания составляет 76,4 кв.м.
По второму этажу здания общая площадь составляет 225 кв.м., площадь общего имущества на втором этаже здания составляет 32,6 кв.м.
Таким образом, из общей площади здания 512,1 кв.м. необходимо исключить площадь общего имущества 150,7 кв.м., следовательно, площадь, из которой возможно выделить долю составляет 361,4 кв.м.
Доля истца в спорном здании равна 126/1000, соответственно площадь, на которую он может претендовать составляет 45,53 кв.м. Из приведённых расчетов следует, что истец может претендовать на помещение I (4), площадь которого составляет 47,5 кв.м. с учетом компенсации остальным собственникам стоимости их долей. При этом в случае выдела истцу доли из общего имущества в виде площади на помещение I (4) будет создана ситуация при которой вход в помещение I (5) для других собственников (пользователей) будет невозможен, так как помещение I (4) является связующим (транзитным), соответственно будет создана угроза несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности в виде невозможности использования помещения I (5) по целевому назначению, и как следствие существенного снижения его материальной ценности.
Не оспаривал, что при заключении с Рудаковым С.В. договоров купли-продажи обсуждался вопрос передачи ему конкретных нежилых помещений, как и то, что до настоящего времени Рудакову С.В. во исполнение договоров купли-продажи не переданы какие-либо помещения.
Представитель ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» Чуганенко Ю.Г. при рассмотрении дела исковые требования не признала, по доводам изложенным в возражениях Суду показала, что ООО «Галант» ведет себя недобросовестно, продавая принадлежащие ему доли в здании всегда к просмотру показывает нежилые помещения, которые по договору аренды длительное время занимает ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» исполняя свои обязательства по оплате арендных платежей.
Договор аренды нежилого помещения №09 от 01.12.2019 расторгнут по соглашению сторон от 01.12.2020.
15.05.2022 между ООО «ГПК « Землеустроитель ДВ» (Арендатор) и ООО «Галант» (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения №09, состоящего из 2-х смежных кабинетов, площадью 31,5 кв.м., расположенных на 1-ом этаже нежилого здания, под офис, расположенных по адресу: г<адрес>. В настоящее время договор сторонами не расторгнут и считается действующим.
По заказу ООО ГПК «Землеустроитель ДВ» кадастровым инженером подготовлено заключение, согласно которому спорное помещение, расположенное на 1-ом этаже здания, а именно помещение №4 - перепланировано, создана стена с организацией дверного проема. Между помещением №4 и 5 организован дверной проем в несущей (капитальной) стене - реконструкция. Конфигурация санузла также не соответствует представленным документам помещения. В помещении №10 произведена перепланировка и переустройство. В холле 1-го этажа отсутствуют помещения №№1,2,3, возведена пристройка.
Согласно заключению специалиста от 20.07.2026 в здании расположенном по адресу: г.Хабаровск, ул.Волочаевская-2, произведена перепланировка, реконструкция и переустройство.
Разрешительной документации на проведение переустройства, реконструкции и перепланировки, а также ввода в эксплуатацию здания после изменений конструктивных элементов, в соответствии с действующим законодательство РФ, истцом не представлено.
Из выписок ЕГРН следует, что за истцом и ответчиками зарегистрировано право собственности на долю в спорном здании, однако площади не указаны.
В результате проведенной реконструкции, переустройства и перепланировки здания, общая площадь помещений в здании изменилась, изменения в ЕГРН не вносились, в связи с чем, должны выделить идеальные доли собственников не представляется возможным.
Исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, заслушав участников процесса, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (ст.8 ГК РФ).
Согласно положений ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст.244 ГК РФ).
В силу ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (ст.247 ГК РФ).
В соответствии со ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с п.3 ст.252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п.4 ст.252 ГК РФ).
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст.249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N64).
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.3).
При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (п.4).
Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (п.5).
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
При рассмотрении дела судом установлено, что 18.07.2025 на основании договора купли-продажи Рудаков С.В. приобрел у Малыгина Р.В. 40/1000 доли в нежилом здании и земельном участке расположенных по адресу: <адрес><адрес> за 2 000 000 руб., 12.08.2025 на основании договора купли-продажи приобрел у ООО «Галант» 56/1000 доли в нежилом здании и земельном участке расположенных по адресу: г.Хабаровск, <адрес><адрес> 2 350 000 руб., 03.02.2026 на основании договора купли-продажи приобрел у ООО «Галант» 30/1000 доли в нежилом здании и земельном участке расположенных по адресу: г.Хабаровск, ул.Волочаевская-2 за 2 350 000 руб.
Расчет по всем договорам Рудаковым Р.В. произведен в полном объеме, что не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела.
Согласно выписке ЕГРН по состоянию на 01.06.2026 собственниками (общая долевая собственность) нежилого здания, расположенного по адресу: г.Хабаровск, ул.Волочаевская-2 являются: ООО «Галант» в размере 636/1000 доли, Рудаков С.В. в размере 126/1000 доли, Максимов К.В. в размере 148/1000 доли, Беляева О.Е. в размере 90/1000 доли.
В обоснование заявленных требований истец указал, что при совершении сделок купли-продажи он имел намерение приобрести в собственность помещения расположенные на первом этаже здания, а именно I(4) общей площадью 47.5 м2 и I(5) общей площадью 15.1 м2, о чем и была достигнута договоренность между ним и продавцом. Однако поскольку как отдельные объекты недвижимости спорные помещения на учет в ЕГРН поставлены не были, их продажа была возможна только как объектов долевой собственности, о чем и были заключены соответствующие сделки.
После заключения договоров ему не были переданы нежилые помещения, о продаже которых была достигнута договоренность при совершении сделок, как и иные соответствующие приобретенной им доле, как и не была достигнута договоренность между всеми собственниками о порядке пользования зданием.
Из представленных истцом документов следует, что перед заключение договоров купли-продажи, между сторонами велась переписка, согласно которой к продаже предлагались нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания, а именно I(4) общей площадью 47.5 м2 и I(5) общей площадью 15.1 м2, что по расчетам продавцов составляло 126/1000 доли.
Установлено судом и то, что несмотря на выполнение Рудаковым С.В. своих обязательств по договорам купли-продажи, спорные помещения не переданы в его владение и пользование, как и не предложены альтернативные варианты.
Доказательств того, что между всеми собственниками нежилого помещения достигнуто соглашение о порядке пользования им, представлено не было. Кроме того, стороны при рассмотрении дела не оспаривали, что такое соглашение между ними не достигнуто.
Поскольку для всех вещей существуют определенные действующим законодательством критерии делимости, а именно отсутствие законодательных запретов раздела вещи, сохранение частями целевого назначения вещи и сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании, то исходя из смысла п.3 ст.252 ГК РФ, наличие технической возможности реального раздела недвижимого имущества, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности, с учетом его состояния и характеристик является значимым для дела обстоятельством.
Таким образом, судом установлено, что ответчики, являясь долевыми сособственниками нежилого здания фактически владеют спорным имуществом, при этом в пользование и владение Рудакову С.В. принадлежащая ему доля фактически не предоставлена, при этом между участниками общей долевой собственности не достигнуто соглашение о способе и условиях раздела объекта недвижимости в натуре или порядка его пользования, что послужило основанием для обращения Рудакова С.В. с иском в суд.
Доказательств того, что разделом нежилого помещения его собственникам будет причинен ущерб, или раздел помещения нарушит его функциональность, в соответствии с положениями ст.ст.12, 56 ГПК РФ не представлено.
Согласно техническому паспорту здания Ателье, а также представленным истцом техническим планам помещений следует, что помещения I (4 и 5) площадью 62.6 кв.м. являются обособленным, имеют 1 вход (вход в помещение 5 осуществляется через помещение 4) и 7 окон, следовательно, выдел в натуре и регистрация в ЕГРН помещений I (4 и 5) как отдельного объекта недвижимости возможен, в том числе без проведения дополнительного переобустройства, перепланировок и иных изменений в конструкции спорного здания, что фактически не оспаривалось ответчиками.
Из представленного ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» заключения кадастрового инженера от 20.07.2026 следует, что в здании ателье (помещения I (4 и 5), расположенного по адресу: г.Хабаровск, ул.Волочаевская-2 произведена перепланировка, реконструкция и переустройство, которая не соответствует конфигурации отраженной в техническом паспорте по состоянию на 29.09.2008 и техническом плане от 14.11.2025, что свидетельствует о незаконности перепланировки, проведение которой в нарушение требований действующего законодательства не является безусловным основанием полагать о невозможности выдела истцу в натуре помещений I (4 и 5).
Ходатайства о назначении экспертизы для разрешения вопроса о возможности технического выдела доли истца в натуре, сторонами в ходе рассмотрения дела заявлено не было, как и не было представлено доказательств проведенной перепланировки в установленном законном порядке или решения о сохранении нежилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии.
Из представленной технической документации следует, что спорные помещения предназначены для самостоятельного использования, не связаны с техническим обслуживанием помещений, к общему имуществу здания не относятся, выдел долей в натуре между собственниками нежилых функциональных помещений ранее не производился.
Таким образом, в судебном заседании нашли свое подтверждение доводы истца о наличии технической возможности реального раздела спорного объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности сторонам, с учетом его состояния и технических характеристик.
Исходя из норм действующего законодательства, единственным препятствием к удовлетворению требований собственников о выделе доли является техническая невозможность такого выдела. Поскольку законом истцу предоставлено право на выдел его долей в праве общей долевой собственности, и такое право обусловлено исключительно технической невозможностью произведения выдела, возражения ответчиков о несогласии с выделом правого значения не имеют.
Соответственно, суд приходит к выводу о том, что выдел в натуре нежилых помещений по варианту, предложенному истцом, возможен, поскольку предусматривает выделение истцу изолированных помещений с сохранением их функционального назначения, с возможностью обеспечения отдельных входов, и обособленного обеспечения их функционирования. При этом обстоятельств, при которых выдел доли истца в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, в частности невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности, неудобство в пользовании при рассмотрении дела не установлено.
Доводы ответчиков о том, что если и подлежит выделу в натуре доля истца, то выделу подлежит не только полезная площадь здания, но и площади общего пользования (коридоры, технические узлы, лестничные марши, санузлы), с учетом которой полезная площадь подлежащая выделу будет меньше, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку судом установлено и сторонами не оспорено, что при заключении договоров купли-продажи Рудаковым С.В. нежилых помещений между ним и продавцом была достигнута договоренность о приобретении в собственность именно помещений I (4 и 5) площадью 62.6 кв.м., в связи с чем, продаваемая истцу доля в праве общей долевой собственности продавцом исчислялась исходя из площади данных нежилых помещений.
Таким образом, недобросовестное поведение продавца в части исполнения договоров купли-продажи, не принятие мер к передаче истцу в пользование и владение имущества, не достижение между всеми собственниками соглашения о порядке пользования принадлежащим им зданием, нарушает право истца как собственника недвижимого имущества, за восстановлением которого он обратился с данным иском в суд.
Непринятие ранее иными собственниками мер к выделению им в натуре помещений согласно принадлежащих им долей, не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
При установленных по делу фактических обстоятельствах, суд полагает, что заявленные Рудаковым С.В. требования в этой части подлежат удовлетворению
Разрешая требования о возложении на ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» обязанность освободить помещения 1 этажа I(4 и 5) в здании по адресу: <адрес> и передачи Рудакову С.В. комплекта ключей от входной двери в помещение, начислении неустойки, суд находит что они заявлены преждевременно, поскольку спорные помещения ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» занимает на основании договора аренды с ООО «Галант» от 15.05.2022, который не расторгнут. При этом право Рудакова С.В. на спорные помещения на дату заявления данного требования не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем, заявленные в этой части требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований и с учетом долей в праве собственности, в связи с чем, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины с ООО «Галантв сумме 49 887,20 руб., Максимова К.В. в сумме 9279,60 руб., Беляевой О.Е. в сумме3543,20 руб.
На основании изложенного, руководствуясь положениями ст.ст.56, 194-198 ГПК РФ, суд –
РЕШИЛ:
Исковые требования Рудакова ФИО15 к ООО «Галант», Максимову ФИО16, Беляевой ФИО17, ООО «Гражданско-правовая компания «Землеустроитель ДВ» о выделе доли нежилого помещения в натуре, признании права собственности, возложении обязанности, взыскании судебной неустойки – удовлетворить частично.
Прекратить право общей долевой собственности Рудакова ФИО18 в размере 126/1000 доли на нежилое здание, расположенное по адресу: г<адрес>.
Выделить на праве собственности Рудакову ФИО19 в нежилом здании, расположенном по адресу: г.<адрес>, долю 126/1000 в натуре - площадью 62,6 кв.м, в виде обособленного помещения, состоящего из:
- помещения 1 этажа I (4) площадью 47,5 кв.м. в здании по адресу: г.Хабаровск, <адрес>;
- помещения 1 этажа I (5) площадью 15,1 кв.м. в здании по адресу: г.<адрес>
Признать право собственности Рудакова ФИО20 на выделенное в натуре нежилое помещение, площадью 62,6 кв.м., расположенное в здании по адресу: г.Хабаровск, <адрес>
Решение суда является основанием погашения в ЕГРН записи о регистрации права общей долевой собственности Рудакова С.В. на долю в размере 126/1000 доли на нежилое здание, расположенное по адресу: г<адрес>
В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.
Взыскать в пользу Рудакова ФИО21 (паспорт гражданина РФ №) расходы по оплате государственной пошлины: с ООО «Галант» (ИНН 2723020740) в сумме 49 887,20 руб., Максимова ФИО22 (паспорт гражданина №) в сумме 9279,60 руб., Беляевой ФИО23 (паспорт гражданина № в сумме3543,20 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 01.09.2026.
Судья И.Ю. Суворова