РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 августа 2026 года г. Братск
Падунский районный суд города Братска Иркутской области в составе председательствующего судьи Ковалевой И.С., при секретаре ФИО2, с участием представителя истца Фомина В.В. – Павлова С.В., действующего на основании доверенности, представителя ответчика администрации г. Братска, третьего лица комитета по градостроительству администрации г. Братска Шадрина С.С., действующего на основании доверенностей, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Фомина В.В. к администрации города Братска о признании права собственности на нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
Фомин В.В. обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Братска, в котором с учетом уточнения просит признать за собой право собственности на объект капитального строительства – здание нежилое, магазин продовольственных товаров, этажность – 1, площадь – 119,4 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (адрес)
В обоснование иска указано, что на основании разрешения на строительство № от (дата) Фоминым В.В. возведен объект капитального строительства – здание нежилое, магазин продовольственных товаров, этажность – 1, площадь 119,4 кв.м., расположенный по адресу: (адрес).
В составленном по результатам технического обследования техническом плане нежилого здания в связи с образованием здания в результате завершения строительства незавершенного строительством объекта с кадастровым номером № указано, что здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: (адрес).
Застройка указанного земельного участка производится на основании договора № аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости от (дата), заключенного между КУМИ г. Братска (Арендодатель) и Фоминым В.В. (Арендатор). По предмету договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 0,1300 га, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес), с разрешенным использованием – магазины, код 4.4 (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.), для завершения строительства объекта недвижимости. Срок аренды – с (дата) по (дата).
В августе 2021 года спорное здание завершено строительством; достигнута степень готовности к эксплуатации – 100%.
(дата) ответчиком принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания по причинам, не связанным с самим объектом капитального строительства: истечение срока действия договора аренды, отсутствие заезда/выезда с земельного участка с кадастровым номером №. Данные обстоятельства возникли по независящим от застройщика Фомина В.В. причинам.
Таким образом, истец лишен возможности оформления своего права собственности на реконструированное здание в установленном законом порядке.
Невозможность осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в результате действий ответчика, нарушает права истца.
В судебное заседание истец Фомин В.В., будучи надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием его представителя по доверенности Павлова С.В., о чем имеется письменное ходатайство (том л.д. 145), ранее в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал по доводам, изложенным в иске.
Представитель истца Павлов С.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержал по доводам, изложенным в иске, суду пояснил, что спорный объект недвижимости соответствует проектной документации, расположен на земельном участке, предоставленном истцу по договору аренды, задолженность по аренде отсутствует. Отказ ответчика на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного истцом здания по причине невыполнения заезда/выезда, формальный. Проектная документация по строительству спорного объекта была утверждена в 2018 году, имелась в распоряжении ответчика. По проекту выезд с земельного участка, арендуемого истцом, должен был быть осуществлен через соседний земельный участок, на тот момент принадлежащий муниципалитету. Вместе с тем, в 2024 году данный земельный участок посредством торгов был продан Гомзякову С.Л., что явилось препятствием к оформлению выезда в соответствии с проектом.
Представитель ответчика администрации г. Братска, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица протокольным определением суда от (дата) комитета по градостроительству администрации г. Братска, Шадрин С.С., действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск, суду пояснил, что отказ в выдаче истцу разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости, обусловлен невыполнением им благоустройства земельного участка в соответствии с утвержденным проектом и истечением срока договора аренды земельного участка. Указанное решение в установленном законом порядке не оспорено. В настоящее время истец не лишён права обратиться в администрацию за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Протокольным определением суда от (дата) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечен Гомзяков С.Л.
В судебное заседание Гомзяков С.Л., будучи надлежаще извещенный о времени и месте его проведения, не явился, возражений по существу иска не представил.
В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившегося третьего лица.
Заслушав участников процесса, изучив доводы иска, возражений на него, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит следующему.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом.
Как указано в п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено и из материалов дела следует, что (дата) на государственный кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства – магазин продовольственных товаров со степенью готовности 60%, расположенный по адресу: (адрес), с присвоением кадастрового номера № и регистрацией права собственности на него за Фоминым В.В., предоставившего договор аренды земельного участка № от (дата), соглашение от (дата) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от (дата), технический план здания по состоянию на (дата) (том 1 л.д. 26-30).
(дата) для завершения строительства объекта недвижимости между КУМИ г. Братска (Арендодатель) и Фоминым В.В. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости №, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес), общей площадью 1 300 кв.м., с разрешенным использованием – магазины, код 4.4 (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.); срок аренды установлен сторонами с (дата) по (дата) (том 1 л.д. 60-65).
В эту же дату указанный земельный участок передан истцу в пользование по акту приема-передачи земельного участка (том 1 л.д. 71).
(дата) право аренды на земельный участок в соответствии с вышеназванным договором зарегистрировано в ЕГРН (том 1 л.д. 24-25).
В целях получения разрешения на строительство спорного объекта (дата) Фомин В.В. обратился к ответчику с соответствующим заявлением (том 1 л.д. 56).
Согласно техническому плану здания, подготовленному кадастровым инженером ФИО4, по состоянию на (дата), объект учета образован путем завершения строительства объекта незавершенного строительством с кадастровым номером №, общей площадью 119,4 кв.м., расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № (том 1 л.д. 8-11).
(дата) Фомину В.В. выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства (магазин продовольственных товаров) № сроком действия до (дата) (том 1 л.д. 57).
(дата) в связи с изменениями в части общей площади спорного объекта, истцу выдано разрешение на строительство № на тот же срок (том 1 л.д. 54, 55).
(дата) по завершении строительства незавершенного строительством объекта, в отношении спорного объекта повторно проведены кадастровые работы, составлен технический план здания, согласно которому объект учета образован путем завершения строительства объекта незавершенного строительством с кадастровым номером №, общей площадью 119,4 кв.м., расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № (том 1 л.д. 156-171).
(дата) истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (том 1 л.д. 49-51).
По результатам рассмотрения указанного заявления истцу отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине истечения срока действия договора аренды земельного участка, невыполнения в полном объеме благоустройства территории, а именно заезда и выезда с земельного участка в соответствии с проектной документацией (л.д. 52).
Согласно справке комитета по градостроительству администрации г. Братска от (дата) проектной документацией на строительство нежилого здания по адресу: (адрес), предусмотрены следующие работы по благоустройству территории земельного участка: 1) устройство площадки с покрытием асфальтом для погрузочно-разгрузочных работ, парковочного места для инвалидов, парковочных мест для посетителей магазина; 2)устройство контейнерной площадки для мусорных баков; 3) озеленение территории (газон, примыкающий к магазину, посадки кустарника вдоль границ земельного участка) (том 1 л.д. 122).
Согласно акту визуального осмотра земельного участка от (дата), составленному заведующим отделом выдачи разрешительной документации комитета по градостроительству администрации г. Братска и приложенной к нему фототаблице, в результате осмотра земельного участка по месту нахождения спорного объекта недвижимости выявлено, что здание магазина закончено строительством; благоустройство земельного участка выполнено только со стороны фасада магазина, со стороны заднего фасада благоустройство земельного участка, предусмотренное проектом, не выполнено. При этом отсутствие проезда к построенному зданию, расположенному за границами земельного участка, не является основанием для отказа выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (том 1 л.д. 98, 99).
Как указывает истец, и ответчик того не оспаривает, возможность оформления благоустройства земельного участка под магазином в соответствии с проектной документацией в части заезда/выезда возможна лишь через смежный земельный участок, который с 2024 года принадлежит на праве собственности Гомзякову С.Л.
Так, (дата) истец обратился к ответчику с просьбой оказания содействия в установлении в судебном порядке сервитута на земельный участок, принадлежащий на праве собственности Гомзякову С.Л. для обеспечения прохода и проезда к зданию магазина, возведенного истцом, по рассмотрении которого Фомину В.В. рекомендовано самостоятельно направить в адрес Гомзякова С.Л. предложение о заключении соглашения об установлении сервитута (л.д. том 1 л.д. 116-117).
Разрешая заявленные истцом требования, суд руководствуется нижеследующим.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение при наличии хотя бы одного из следующих признаков, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
В силу ст.ст. 12 и 222 ГК РФ на самовольную постройку может быть признано право собственности.
Положениями п. 3 ст. 222 ГК РФ установлены условия, при одновременном соблюдении которых суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанная норма направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.
Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, принадлежащем лицу на вещном праве, но и на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, и предоставлен лицу во временное владение и пользование (аренду) в целях строительства (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце пятом п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44), для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый п. 2, абзац третий п. 3 ст. 222 ГК РФ, п.п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ).
В п. 43 постановления Пленума № 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).
Таким образом, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, необходимо установить наличие или отсутствие совокупности условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, фактические причины несоблюдения застройщиком установленного градостроительным законодательством порядка получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также оценить поведение застройщика.
В рассматриваемом случае спорный объект – магазин продовольственных товаров возведен истцом на основании разрешения на строительство, выданного в порядке, предусмотренном ст. 51 ГрК РФ, на публичном земельном участке, предоставленном уполномоченным органом для строительства указанного объекта, в соответствии с категорией земель и видом разрешенного использования, установленных градостроительными регламентами в Правилах землепользования и застройки города Братска, утвержденных решением Думы города Братска от 7 ноября 2006 г. № 227/г-Д, в редакции от 23.06.2026.
С целью установления обстоятельств соблюдения при возведении спорной постройки градостроительных норм и правил истец обратился в ИЦ «Братскстройэксперт» ФГБОУ ВО «БрГУ».
Согласно выводам экспертного заключения от (дата), нежилое здание, находящееся на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (адрес), в целом соответствует сведениям проектной документации, а также обязательным требованиям к параметрам зданий, предусмотренными законом, за исключением: 1) завершения работ по благоустройству земельного участка нежилого здания, включающих в себя: устройство площадки с асфальтобетонным покрытием со стороны заднего фасада 1-5 для: погрузочно-разгрузочных работ; 1 (одного) машино-места для инвалидов с установкой спецзнака ПДД8.17; парковочных мест для посетителей магазина; устройство площадки для сбора мусора; озеленения территории (газон, посадки кустарника) со сторон заднего фасада 1-5 и торцевого фасада Г-Б; 2) отсутствия организации проезда к нежилому зданию (ответ на вопрос №).
Параметры нежилого здания, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (адрес), соответствуют сведениям технического плана на нежилое здание (ответ на вопрос №).
Безопасная эксплуатация нежилого здания, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (адрес), на момент проведения экспертного обследования возможна, за исключением организации проезда пожарных машин либо разработки СТУ (специальных технических условий) с обоснованием обеспечения доступа пожарных подразделений для проведения мероприятий по тушению пожара и спасению людей (том 1 л.д. 222-223).
Изложенные экспертами выводы подтверждаются совокупностью исследованных судом доказательств и ответчиком не оспариваются.
Ходатайств о проведении судебной строительно-технической экспертизы сторонами не заявлено.
Таким образом, суд приходит к выводу о наличии совокупности обстоятельств, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ для признания права собственности истца на спорный объект, поскольку его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Мотивы, указанные ответчиком в отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в данном случае не могут служить препятствием для легализации права собственности на объект в судебном порядке при соблюдении требований п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Обстоятельств, свидетельствующих об очевидных признаках явного и намеренного недобросовестного поведения истца, которое причинило вред третьим лицам, публичным интересам, судом не установлено.
Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, управомоченного на осуществление принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Возведение спорного объекта в период надлежащих арендных отношений, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию до завершения работ по благоустройству участка и после истечения срока действия договора аренды участка по смыслу приведенных разъяснений не могут свидетельствовать о таком недобросовестном поведении истца, которое не позволяло бы легализовать спорную постройку.
Препятствия в благоустройстве земельного участка возникли по независящим от истца причинам, поскольку смежный земельный участок, через который предполагалось оформление заезда/выезда к территории магазина, передан ответчиком в собственность третьему лицу.
То обстоятельство, что истец не оспорил в судебном порядке отказ администрации г. Братска в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, также не подтверждает его недобросовестность.
Доводы ответчика об отсутствии у истца на момент обращения с иском действующего договора аренды земельного участка и непринятие в период действия договора надлежащих мер по вводу объекта в эксплуатацию, суд отклоняет как не имеющие правового значения исходя из положений указанной правовой нормы для принятия решения о признании права собственности истца на спорное строение.
Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен на основании разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение п. 1 ч. 3 ст. 55 ГкР РФ (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23 января 2024 г. № 305-ЭС23-20117).
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 2 июня 2022 г. № 308-ЭС21-29061, гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получения соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.
Однако таких обстоятельств, в том числе опровергающих выводы независимых экспертов о соответствии спорной постройки установленным строительным нормам и правилам, судом не установлено.
Кроме того, несмотря на истечение срока аренды, истец продолжает нести бремя содержания земельного участка под спорным объектом, уплачивая регулярные арендные платежи, установленные договором аренды, что подтверждается платежными документами ПАО Сбербанк (том 1 л.д. 147-154).
Таким образом, по смыслу разъяснений, приведенных в постановления Пленума № 10/22 и постановлении Пленума № 44, и с учетом установленных при рассмотрении дела обстоятельств неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как единственный признак самовольности постройки при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества. Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.
Следует отметить, что в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ в связи с прекращением договора аренды публичного земельного участка уполномоченный орган вправе заявить в суд требование об изъятии у собственника и продаже с торгов расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства.
Данной нормой не предусмотрена возможность изъятия у собственника объекта, строительство которого окончено, а также объекта, являющегося самовольной постройкой. Правовое регулирование последствий возведения самовольной постройки осуществляется по правилам ст. 222 ГК РФ, согласно которой при наличии условий, указанных в п. 3 данной статьи, право собственности на постройку может быть признано за лицом, осуществившим строительство, либо за обладателем вещных прав на земельный участок, а в отсутствие таких условий постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с необходимыми параметрами градостроительной и строительной документации.
Поскольку спорный объект возведен истцом на предоставленном для строительства земельном участке, соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на спорное здание.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Фомина В.В. (СНИЛС №) к администрации города Братска (ИНН 3803100833) удовлетворить.
Признать за Фоминым В.В. право собственности на объект капитального строительства – здание нежилое, магазин продовольственных товаров, этажность – 1, площадь – 119,4 кв.м., расположенный по адресу: (адрес)
Решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в силу положений Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Падунский районный суд г. Братска Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья И.С. Ковалева
Решение суда в окончательное форме изготовлено (дата).
Судья И.С. Ковалева