РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июля 2026 года г. Углегорск
Углегорский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Иванова И.С., при помощнике судьи Мельничук Д.С., с участием истца Жуковой Е.С., действующей как в своих интересах, так и в интересах Жукова Е.В. по доверенности, представителя истца Жуковой Е.С.- Попова О.В., представителя ответчика администрации Углегорского муниципального округа Сахалинской области Семендяева В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жуковой Екатерины Семеновны, Жукова Евгения Владимировича к администрации Углегорского муниципального округа Сахалинской области, Министерству строительства Сахалинской области о взыскании стоимости переданного в муниципальную собственность жилого помещения, судебных расходов, процентов, признании недействительным отдельных положений соглашения, признании соглашения договором продажи недвижимости и по встречному исковому заявлению администрации Углегорского муниципального округа Сахалинской области к Жуковой Екатерине Семеновне, Жукову Евгению Владимировичу о признании недействительным соглашения о возмещении за недвижимое имущество, изымаемое для муниципальных нужд,
УСТАНОВИЛ:
Жукова Е.С. и Жуков Е.В. обратились в суд с иском к Администрации Углегорского муниципального округа Сахалинской области о взыскании возмещения за изъятое жилое помещение по адресу: <адрес>, в размере по 2 169 000 руб. каждому, судебных расходов, процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование искового заявления, истцами указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Углегорского муниципального округа <адрес> в лице и.о. главы муниципального образования Очековского Д.В., и Жуковой Е.С., Жуковым Е.В., целях реализации ст. 32 ЖК РФ заключено соглашение о возмещении за недвижимое имущество, изымаемое для муниципальных нужд (далее - Соглашение). Из условий указанного соглашения, администрация выкупает у собственников жилое помещение №, общей площадью 46,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (п.п. 1.1, 1.3 соглашения). Согласно п. 2.1 соглашения выкупная цена изымаемого жилого помещения составляет 4 338 000 рублей и распределяется по 2 169 000 рублей каждому собственнику. Во исполнение указанного соглашения, в тот же день, Жуковой Е.С., Жуковым Е.В. передано, а муниципальным образованием Углегорский муниципальный округ <адрес> в лице представителя Комитета по управлению муниципальной собственностью принято, обозначенное жилое помещение, о чём составлен акт. У сторон претензий к передаваемому жилому помещению на момент подписания указанного акта не имелось. Право собственности Жуковых на данное жилое помещение прекращено, в настоящее время право собственности зарегистрировано за муниципальным образованием Углегорский муниципальный округ <адрес>. Однако, несмотря на истечение ДД.ММ.ГГГГ, установленного Соглашением срока перечисления денежных средств, возмещение Жуковым за изъятое помещение не произведено.
В ходе судебного разбирательства истцами заявлены уточненные исковые требования, согласно которым они просят:
- признать недействительными отдельные формулировки Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: в преамбуле - «в соответствии с постановлением администрации Углегорского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №-п/24 «О признании многоквартирных жилых домов аварийными и подлежащими сносу», «в целях реализации статьи 32 ЖК РФ»; в пункте 1.1. - «в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено данное Жилое помещение для муниципальных нужд»; слово «изымаемое» в пункте 2.2 Соглашения;
- признать «Соглашение о возмещении за недвижимое имущество, изымаемое для муниципальных нужд» от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между администрацией Углегорского муниципального округа <адрес> и Жуковой Екатериной Семеновной, Жуковым Евгением Владимировичем, договором продажи недвижимости в порядке параграфа 7 главы 30 ГК РФ с субсидиарным применением параграфа первого главы 30 ГК РФ;
- взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях стоимость переданного в муниципальную собственность жилого помещения по адресу: <адрес>, в размере 2 169 000 (два миллиона сто шестьдесят девять тысяч) рублей каждому.
- взыскать с ответчика в пользу истцов сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 164 338 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с доначислением процентов судом на дату вынесения решения;
- взыскать с ответчика в пользу истцов сумму судебных расходов, понесенных последними на уплату государственной пошлины.
В ходе судебного разбирательства администрацией Углегорского муниципального округа предъявлено встречное исковое заявление о признании Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным на основании п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ.
В судебном заседании истец Жукова Е.С., представитель истца Попов О.В. исковые требования с учетом дополнений поддержали, просили суд удовлетворить их, в удовлетворении встречного искового заявления администрации просили отказать, в том числе заявили о пропуске администрацией срока исковой давности.
Дополнительно представитель истца Попов О.В. пояснил, что фактически администрации Углегорского муниципального округа стало известно о том, что решение о признании <адрес> принято незаконно ещё до вынесения решения суда ДД.ММ.ГГГГ. Так, например, прокуратура района в ответе от ДД.ММ.ГГГГ указывает, что внесено в адрес администрации представление об устранении нарушений по схожим основаниям, как и в решении суда, аналогичные нарушения указаны и в административном исковом заявлении Конышевой М.О., которая обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ, также с административным иском к администрации об оспаривании процедуры реорганизации детского сада в этом же доме обратились родители воспитанников в 2024 году, в связи с чем, представитель истца полагает, что ответчик был осведомлен о нарушении процедуры признания дома аварийны еще до вынесения решения суда ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, пропущен срок давности для признания соглашения недействительным, а также действия ответчика являются недобросовестными.
Ответчик, администрация Углегорского муниципального округа <адрес> в лице представителя Семендяева В.В., возражал против удовлетворения искового заявления Жукова Е.В., Жуковой Е.С., просил удовлетворить встречное исковое заявление о признании Соглашения недействительным, также представил письменные возражения. При этом, ответчик показал, что администрация не согласна с решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым признано незаконным постановление администрации и решение межведомственной комиссии о признании <адрес> аварийным, администрация по прежнему убеждена, что здание является аварийным. Представитель ответчика указал, что лично принимал участие при проведении экспертизы, дом находится в неудовлетворительном состоянии и администрацией в настоящее время проводятся мероприятия по повторной оценке состояния дома, после чего будет решен вопрос об его аварийности окончательно.
Также, в письменных возражениях, администрация Углегорского муниципального округа <адрес>, указывает, что финансирование на изымаемое жилое помещение предоставляется из областного бюджета, при этом бюджет Углегорского муниципального округа <адрес> испытывает дефицит денежных средств, в связи с чем не может исполнить обязательства по оплате указанного соглашения. Также ответчик указал, что решением Углегорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-5/2026 признано незаконным постановление администрации №-п/24 от ДД.ММ.ГГГГ на основании которого <адрес> признан аварийным, в связи с чем полагает, что в случае сохранения в силе указанного решения, в последующем может быть затруднен возврат данных средств.
По ходатайству ответчика, с согласия истца протокольным определением суда к участию в деле в качестве соответчика по исковому заявлению Жуковой Е.С. и Жукова Е.В. привлечено Министерство строительства <адрес>.
Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, представители Министерства строительства <адрес> в суд не явились, ходатайств об отложении дела не заявляли, представили отзыв на исковое заявление Жуковой Е.С. и Жукова Е.В. в котором просили отказать в удовлетворении исковых требований к Министерству строительства <адрес>, поскольку являются ненадлежащими ответчиками, также указали о том, что предоставление субсидий из областного бюджета не снимает с органа местного самоуправления обязанность по выплате выкупной стоимости жилья, по заключенному соглашению с администрацией.
Представители третьего лица Комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального округа, также будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении дела не заявляли.
Привлеченный к участию в деле прокурор в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Руководствуясь положениями ч. 3 ст. 45, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя Министерства строительства <адрес>, представителя Комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального округа и в отсутствие прокурора.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.
В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Частью 8 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Согласно соглашению о возмещении за недвижимое имущество, изымаемое для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между администрацией Углегорского муниципального округа <адрес> и Жуковой Е.С., Жуковым Е.В., в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено жилое помещение, у собственников изымается жилое помещение № общей площадью 46,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд.
В соответствии с пунктом 2.1 соглашения, выкупная цена изымаемого жилого помещения, в соответствии с условиями соглашения составляет 4 338 000 рублей, по 2 169 000 рублей каждому. Выкупная цена в денежной форме и размере перечисляется Администрацией на лицевые счета, предоставленные собственниками, открытые в банке Российской Федерации в течение 30 банковских дней после государственной регистрации права на изымаемое жилое помещение за муниципальным образованием Углегорский муниципальный округ <адрес>, при поступлении финансовых средств из областного бюджета, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из материалов дела и установлено судом, во исполнение условий соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения (как указано в акте – во исполнение требования ст. 556 ГК РФ), согласно которому Жукова Е.С. и Жуков Е.В. передали, а Углегорский муниципальный округ <адрес> в лице председателя Комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального округа принял жилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>. Претензий к передаваемому имуществу стороны не имели.
С момента подписания указанного акта обязательства истцов по передаче жилого помещения считаются исполненными надлежащим образом и в полном объеме.
Как следует из выписки ЕГРН правообладателем объекта недвижимости с кадастровым номером 65:15:0000008:580, расположенного по адресу: <адрес>, является муниципальное образование Углегорский муниципальный округ <адрес>. Дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписки из реестра муниципальной собственности Комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального округа <адрес>, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> включено в реестр муниципального имущества ДД.ММ.ГГГГ.
Передав свою квартиру в муниципальную собственность, истцы исполнили обязательства по соглашению, таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ у ответчика — Администрации Углегорского муниципального округа <адрес> — возникло встречное обязательство по оплате выкупной цены, предусмотренной пунктом 2.1 соглашения, в установленный в нем срок — не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
При этом, суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том что истец Жукова Е.С. не в полной мере исполнила обязательства, поскольку не снялась с регистрационного учета. Так, согласно п. 2.2. Соглашения предусмотрено перечисление выкупной цены в течение 30 банковских дней после государственной регистрации права собственности на изымаемое жилое помещение за муниципальным образованием Углегорский муниципальный округ. Пунктом 4.2 установлено, что все споры и разногласия разрешаются путем переговоров либо в судебном порядке. Вместе с тем, как показала Жукова Е.С. она не отказывалась сниматься с регистрационного учета, представители администрации к ней с данным требованием не обращались, более того, устно при заключении соглашения стороны договорились о том, что сняться с регистрационного учета необходимо будет после перевода денежных средств, указанные обстоятельства ответчиком не оспорены, доказательств иного не представлено, кроме того, ч. 6 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено сохранение за прежним собственником жилого помещения право пользования до предоставления возмещения.
Указанное является закономерной защитой прав лица, чье помещение изымается, поскольку в отсутствие равноценного возмещения, такое лицо фактически лишается права приобрести иное жилье и в свою очередь изменить место постоянной регистрации.
Также, суд отмечает, что Соглашением предусмотрено перечисление денежных средств при условии передачи имущества в муниципальную собственность, что является существенным условием договора, а сохранение регистрации истца не освобождает администрацию от обязанности по выплате выкупной стоимости.
Разрешая исковые требования истцов о признании отдельных формулировок Соглашения недействительными и встречные исковые требования администрации Углегорского муниципального округа о признании Соглашения недействительным, суд приходит к следующему.
Как указано выше, согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки, размер возмещения и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При заключении Соглашения (выкупной цены) со стороны Жуковой Е.С. и Жукова Е.В. была соблюдена предусмотренная положениями жилищного законодательства процедура, предоставлена вся необходимая информация и документы. Между сторонами в силу принципа свободы договора подписано Соглашение, в котором администрация признала предоставленное ответчиком возмещение равноценным, Соглашение исполнено истцами. При заключении Соглашения сторонами согласованы все существенные условия. Обстоятельства заключения соглашения об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, свидетельствующие о пороке воли не установлены.
В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации администрацией не представлено доказательств того, что Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ нарушает требования закона или иного правового акта.
В соответствии с положениями Обзора судебной практики «По делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) последствия вынесенного судом решения о признании заключения межведомственной комиссии незаконным заключаются в том, что недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий юридической силы и не подлежащий применению, следовательно, у принявшего его органа в соответствии с функциональными полномочиями возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения.
При этом, согласно указанного Обзора, возлагая на межведомственную комиссию такую обязанность, суд не вправе предрешать существо решения, которое должно быть принято. Решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии. Понуждение ответчика к совершению указанных действий является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный статьей 10 Конституции Российской Федерации принцип разделения властей.
Согласно Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ17-6 нарушение процедуры изъятия жилого помещения, для муниципальных нужд, установленной ст. 32 ЖК РФ не должно умалять права истца, установленные ст. 35 Конституции РФ и не должны препятствовать их восстановлению. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ заключено сторонами добровольно, в установленном законом порядке, содержит все существенные условия, в том числе цену и порядок расчетов.
Последующее признание постановления администрации №-п/24 от ДД.ММ.ГГГГ, незаконным в части <адрес>, само по себе не влечёт автоматического прекращения правоотношений и обязательств, возникших из заключенного и исполненного истцами Соглашения, а также не изменяет условий Соглашения, заключенного между администрацией и Жуковыми. Данные правоотношения продолжают существовать самостоятельно. Иного Соглашение и законодательство не предусматривает.
Кроме того, как установлено в ходе судебного заседания, ответчиком -администрацией Углегорского муниципального округа повторное обследование <адрес> до настоящего времени не проводилось, повторное решение в установленном порядке о признании данного дома аварийным или пригодным для проживания не принималось, из региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилья, указанный дом не исключался.
При этом, как указал ответчик в судебном заседании, фактически администрацией признается и не оспаривается аварийность дома, однако повторное решение по аварийности дома не принималось в связи с обжалованием решения Углегорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и проведением повторных исследований.
В силу пункта 2 статьи 308 ГК РФ если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
В силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Признание постановления администрации незаконным в связи с несоблюдением процедуры признания дома аварийным влечет обязанность администрации повторно рассмотреть вопрос о признании дома аварийным или пригодным для проживания и принять новое решение в установленном порядке. Однако это не влечет прекращения обязательств, уже возникших из заключенного и исполненного одной из сторон Соглашения, поскольку Соглашение является самостоятельной гражданско-правовой сделкой, и его действительность в данном конкретном случае не может быть поставлена в зависимость от последующей судьбы постановления администрации №-п/24 от ДД.ММ.ГГГГ и принятия или непринятия иного постановления при повторном обследовании.
Истцы, добросовестно исполнившие свои обязательства по соглашению и передавшие жилое помещение в муниципальную собственность, не могут быть лишены права на получение выкупной цены, поскольку это нарушило бы принципы справедливости и правовой определенности, гарантированные статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Администрация, как сторона Соглашения, приняла на себя обязательство по выплате выкупной цены, получив встречное предоставление в виде жилого помещения. Право муниципальной собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке, жилое помещение включено в реестр муниципального имущества. Истцы добросовестно исполнили свои обязательства по соглашению, передав жилое помещение администрации и освободив его.
Более того, истцы, полагаясь на добросовестное и своевременное исполнение ответчиком соглашения от ДД.ММ.ГГГГ заключили ДД.ММ.ГГГГ договор о приобретении иной квартиры, предоставив гарантийное письмо об оплате данной квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ, то есть в сроки в которые администрацией должны быть исполнены обязательства по перечислению денежных средств, в связи с неисполнением обязательств по соглашению, истцы были вынуждены оформить кредит (ипотеку) ДД.ММ.ГГГГ для погашения задолженности перед продавцом, в связи с чем несут в настоящее время бремя долгового обязательства.
Ответчиком не представлено доказательств того, что Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ нарушает требования закона или иного правового акта, таковых доказательств не представлено и истцами в обоснование требований о признании недействительными отдельных формулировок Соглашения.
Признание незаконным постановления администрации, на которое ссылается ответчик, имело место после истечения срока исполнения администрацией денежного обязательства по соглашению (ДД.ММ.ГГГГ) и после фактического исполнения истцами своих обязательств по передаче квартиры (ДД.ММ.ГГГГ). Кроме того, поведение ответчика, неисполнившего своевременно обязательства, ссылающегося на решение Углегорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, установившего его (администрации) незаконные действия как на основание признания соглашения недействительным, не может считаться добросовестным. При таких обстоятельствах ответчик не может ссылаться на указанное обстоятельство как на основание для освобождения от исполнения уже возникшего и просроченного денежного обязательства.
Администрации Углегорского муниципального округа, как собственник жилого помещения № по <адрес>, также не лишена возможности распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе использовать для муниципальных нужд, либо реализовать это имущество. При этом, истцы не должны нести бремя ответственности за незаконные действия администрации, установленные решением суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения встречного иска администрации о признании соглашения недействительным отсутствуют.
Рассматривая доводы истца и его представителя о пропуске срока исковой давности ответчиком, суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку встречный иск администрации подан в пределах срока исковой давности с учетом того, что требования об оспоримой сделке основаны на обстоятельствах, установленных судом ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-5/2026, вместе с тем по изложенным выше основаниям суд отказывает в удовлетворении встречного иска по существу заявленных требований.
Также, в продолжение разрешения требований истцов о признании отдельных формулировок Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ недействительными и признании его договором купли-продажи недвижимости суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ содержит все указанные существенные условия: предмет определен в пункте 1.1 (жилое помещение № по адресу: <адрес>), размер выкупной цены определен в пункте 2.1 (4 338 000 рублей, по 2 169 000 рублей каждому), сроки выплаты определены в пункте 2.2 (не позднее ДД.ММ.ГГГГ). Порядок передачи имущества также согласован сторонами (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ).
Оспариваемые истцами формулировки — указание в преамбуле на постановление администрации №-п/24 и на статью 32 ЖК РФ, а также указание в пункте 1.1 на изъятие земельного участка для муниципальных нужд — не являются существенными условиями договора в смысле статьи 432 ГК РФ. Их исключение из текста соглашения не повлияет на права и обязанности сторон, поскольку существенные условия (предмет, цена, сроки, порядок расчетов и передачи имущества) останутся неизменными.
Более того, данные формулировки соответствуют фактическим обстоятельствам заключения соглашения. Указанное Соглашение является формой реализации публичных полномочий органа местного самоуправления по изъятию жилого помещения для муниципальных нужд, предусмотренных жилищным законодательством.
Изменение правовой природы Соглашения по желанию одной из сторон после его заключения не отвечает принципам правовой определенности и стабильности гражданского оборота. Суд самостоятельно определяет правовую природу договора при разрешении спора, исходя из его содержания и существа обязательства, а не только по названию договора.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является соглашением о возмещении за жилое помещение, изымаемое для муниципальных нужд, заключенным в порядке части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Оснований для его переквалификации как договор продажи недвижимости по правилам параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
В связи с изложенным, требования истцов в части признания недействительными отдельных формулировок Соглашения и признания Соглашения договором продажи недвижимости удовлетворению не подлежит.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истцов подлежат удовлетворению в части взыскании стоимости переданного в муниципальную собственность жилого помещения по соглашению об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 338 000 рублей, по 2 169 000 рублей каждому.
Разрешая требования истцов к Министерству строительства <адрес>, суд исходит из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создаёт обязанностей для лиц, не участвующих в нём в качестве сторон (для третьих лиц).
В силу пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.
Соглашение о возмещении за жилое помещение, изымаемое для муниципальных нужд, заключено между Администрацией Углегорского муниципального округа и Жуковой Е.С., Жуковым Е.В.
Министерство строительства <адрес> стороной указанного соглашения не является, каких-либо обязательств перед истцами по выплате выкупной стоимости жилого помещения на себя не принимало, поручителем или гарантом за исполнением Администрацией обязательств по соглашению не выступало.
Ссылки на то, что финансирование мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в большей части за счёт субсидий (межбюджетных трансфертов), предоставляемых из областного бюджета, а также на наличие соглашений о предоставлении субсидий между Министерством строительства <адрес> и Администрацией Углегорского муниципального округа, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.
Предоставление субсидий и иных межбюджетных трансфертов из областного бюджета, равно как и порядок их доведения до муниципального образования, а также взаимоотношения между главным распорядителем бюджетных средств (Министерством строительства) и получателем бюджетных средств (Администрацией) носят исключительно внутрибюджетный, публично-правовой характер и регулируются бюджетным законодательством. Они не порождают гражданско-правовых обязательств Министерства строительства перед истцами, не создают для него обязанности произвести выплату выкупной цены и не делают его солидарным или субсидиарным должником по обязательствам Администрации, возникшим из гражданско-правового соглашения.
Сам по себе факт выделения (или недоведения) бюджетных средств не влияет на обязанность Администрации как стороны гражданско-правового договора исполнить принятое на себя обязательство, равно как и не возлагает на Министерство строительства каких-либо обязанностей перед истцами, не являющимися участниками бюджетных правоотношений.
Администрацией Углегорского муниципального округа самостоятельно избран способ в виде изъятия в муниципальную собственность жилого помещения, тогда как законодательство предусматривает и иные варианты защиты прав граждан, чье жилье признано аварийным.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что Министерство строительства <адрес> является ненадлежащим соответчиком по заявленным требованиям, в связи с чем в удовлетворении иска к указанному лицу надлежит отказать в полном объёме.
При этом отсутствие правовых оснований для привлечения Министерства строительства <адрес> к гражданско-правовой ответственности не освобождает Администрацию Углегорского муниципального округа как сторону соглашения от исполнения принятых на себя обязательств по выплате возмещения за переданное в муниципальную собственность жилое помещение.
Разрешая требование истцов о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Таким образом, заявленная истцами неустойка в порядке ст. 395 ГК РФ подлежит взысканию с администрации Углегорского муниципального округа на дату вынесения решения суда.
Истцами самостоятельно произведен расчет процентов в порядке ст. 395 ГК РФ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 164 338 руб. каждому, при этом суд, с учетом заявленных исковых требований, производит самостоятельно дополнительный расчет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на дату вынесения решения. Период просрочки составил 198 дней, сумма, подлежащая взысканию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 176 149,55 рублей на каждого истца исходя из суммы задолженности в размере 2 169 000 руб.
Контррасчет в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлялся.
Таким образом, рассчитанная неустойка в порядке ст. 395 ГК РФ подлежит взысканию.
Довод ответчика о том, что публично-правовое образование не пользовалось средствами истцов- несостоятелен. Само по себе неисполнение соглашения в течение длительного времени означает, что должник фактически пользуется этими средствами, уклоняясь от их возврата. Указанное бездействие подпадает под диспозицию статьи 395 Гражданского кодекса РФ как уклонение от возврата денежных средств.
Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 75 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Конкретные исключительные обстоятельства, приведшие к нарушению со стороны ответчика прав истцов, а также доказательства, подтверждающие несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, ответчиком не представлены.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Таким образом, с ответчика подлежат взысканию в пользу истцов расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально размеру, удовлетворенных исковых требований, в сумме 22 014 руб. (18 014 + 4000 рублей) каждому.
Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Жуковой Екатерины Семеновны, Жукова Евгения Владимировича к администрации Углегорского муниципального округа Сахалинской области - удовлетворить частично.
Взыскать с Администрации Углегорского муниципального округа Сахалинской области (ИНН 6508003210, ОГРН 1026500993683) в пользу:
Жуковой Екатерины Семеновны (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ТП УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения №) стоимость переданного в муниципальную собственность жилого помещения в размере 2 169 000 (два миллиона сто шестьдесят девять тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.01.2026 по 29.07.2026 в размере 176 149,55 (сто семьдесят шесть тысяч сто сорок девять) рублей 55 копеек, судебные расходы в размере 22 014 (двадцать две тысячи четырнадцать) рублей, а всего 2 367 163 (два миллиона триста шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят три) рубля 55 копеек;
Жукова Евгения Владимировича (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения №) стоимость переданного в муниципальную собственность жилого помещения в размере 2 169 000 (два миллиона сто шестьдесят девять тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.01.2026 по 29.07.2026 в размере 176 149,55 (сто семьдесят шесть тысяч сто сорок девять) рублей 55 копеек, судебные расходы в размере 22 014 (двадцать две тысячи четырнадцать) рублей, а всего 2 367 163 (два миллиона триста шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят три) рубля 55 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований истцов, а также требований к Министерству строительства Сахалинской области отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Администрации Углегорского муниципального округа Сахалинской области к Жуковой Екатерине Семеновне, Жукову Евгению Владимировичу о признании недействительным соглашения от 17.03.2025 о возмещении за недвижимое имущество, изымаемое для муниципальных нужд — отказать.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Углегорский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 07.08.2026.
Судья И.С. Иванов