РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 июня 2026 года г.Спасск-Дальний
Приморского края
Спасский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Миначёвой Т.В., при секретаре судебного заседания Ижик Г.В., с участием представителя истца Березина В.А. в лице адвоката Никулина С.В., действующего на основании ордера, представителя ответчика администрации муниципального округа <адрес> по доверенности Арефьева Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Березина В.А. к администрации муниципального округа Спасск-Дальний об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Березин В.А. обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование которого с учётом внесенных уточнений указал, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у К.В.В. объект незавершенного строительства, готовностью №, назначение: жилое. Кадастровый №, площадью застройки <адрес> по направлению на юго-запад относительно ориентира – жилой дом, расположенный за пределами участка по адресу: <адрес>. Земельный участок под данным объектом незавершенного строительства у предыдущего собственника находился в аренду у администрации городского округа Спасск-Дальний. сразу после государственной регистрации договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, он и предыдущий собственник, обратились в администрацию городского округа Спасск-Дальний, где продавцом было написано заявление о расторжении с ним договора аренды земельного участка в связи с продажей объекта незавершенного строительства, а им (покупателем) – заявление о предоставлении в аренду данного земельного участка.
Примерно ДД.ММ.ГГГГ им было получено сообщение от администрации городского округа Спасск-Дальний об отказе в предоставлении ему в аренду спорного земельного участка, в обоснование которого указано, что земельный участок с кадастровым номером №, находится в аренде для завершения строительства объекта незавершенного строительства, в связи с чем, администрация городского округа Спасск-Дальний, вынуждена отказать в предоставлении земельного участка, находящегося в ведении или собственности органов местного самоуправления муниципальных образований, без проведения торгов». Обратившись в администрацию, ему разъяснили, что в ДД.ММ.ГГГГ в связи с коронавирусной инфекцией К.В.В. было продлено действие договора аренды на три года и в связи с чем, было отказано в заключении договора аренды земельного участка с ним.
Полагает, что отказ в заключении с ним договора аренды земельного участка незаконен, т.к. продление действия договора аренды земельного участка с К.В.В. было осуществлено на основании п.6, 7 ст.23 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий коронавирусной инфекции», а не на основаниях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, в связи с чем, не может служить основанием для отказа ему в заключении договора аренды земельного участка.
По изложенному, просит обязать администрацию городского округа Спасск-Дальний заключить с ним на срок три года договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, для завершения строительства объекта незавершенного строительства; рассмотреть дело без его участия, но с участием его представителя – адвоката Никулина С.В.
Представитель истца – Никулин С.В. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования с учётом внесенных уточнений и суду пояснил, что на момент заключения договора купли-продажи его доверитель не располагал информаций о продлении срока аренды земельного участка. В настоящее время, для завершения строительства, его доверителю необходимо заключение с ним договора аренды земельного участка, в связи с чем, настаивал на удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика по доверенности Арефьева Е.Н. суду пояснила, что Березин В.А. является собственником объекта незавершенного строительства, который приобрел у К.В.В., что подтверждается договором продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства принадлежал последнему на правах аренды, в соответствии с заключенным договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, для объекта незавершенного строительства, сроком 10 лет. Договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в порядке пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, срок был увеличен в целях завершения строительства на срок три года, до ДД.ММ.ГГГГ. На основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, договор был пролонгирован, в соответствии с п.п.6,7 ст.23 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, администрация считает, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Судом принимались меры к надлежащему извещению третьего лица – К.В.А., согласно журналу обработки заказного письма, содержащего электронный документ (судебную повестку), письмо направлено для передачи на временное хранение.
Суд, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, считает, что исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.I Земельного кодекса РФ.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Пунктом 5 указанной статьи установлено что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом N 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.
Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского округа <адрес> и К.В.А. заключен договор аренды № земельного участка, площадью <адрес>, с кадастровым номером №, находящийся примерно в <адрес> по направлению на юго-запад от ориентира – жилой дом, расположенный за пределами участка по адресу: <адрес>, для объекта незавершенного строительством, в границах участка, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Договор был заключен сроком на ДД.ММ.ГГГГ. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского округа Спасск-Дальний и К.В.В. заключен договор аренды № земельного участка площадью <адрес> с кадастровым номером №, для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в <адрес> от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. На участке находится объект незавершенного строительства (степень готовности объекта незавершенного строительства №, проектируемое назначение: жилое), общей площадью <адрес> с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности К.В.В.. Договор аренды на земельный участок заключен сроком на ДД.ММ.ГГГГ. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, срок аренды увеличен до ДД.ММ.ГГГГ.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Березин В.А. приобрел в собственность объект незавершенного строительства, готовностью №, назначение: жилое, кадастровый №, площадью застройки <адрес> по направлению на юго-запад относительно ориентира – жилой дом, расположенного за пределами участка по адресу: <адрес>.
Право собственности на указанный объект незаверенного строительства за Березиным В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации права: №).
Березин В.А. обратился с заявлением в администрацию городского округа Спасск-Дальний о предоставлении ему земельного участка, находящегося в ведении или собственности органов местного самоуправления муниципальных образований, без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ (вх.№ от ДД.ММ.ГГГГ). Однако, ДД.ММ.ГГГГ (исх.№) ему со ссылкой на подп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ было отказано в предоставлении земельного участка.
На основании акта приема-передачи земельного участка №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, администрация городского округа Спасск-Дальний передала К.В.В. земельный участок площадью <адрес> с кадастровым номером №, находящийся примерно в 44 метрах по направлению на юго-запад от ориентира – жилой дом, расположенного за пределами участка, по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
В силу п.6 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом п.33 ст.34 Закона № 171-ФЗ, положения ст.239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп.10 п.5 и п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ.
Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп.8 п.8 ст.39.11).
В силу п.1 ст.271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ).
Из содержания подп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Установлено, что Администрация не предъявляла требований об изъятии объекта незавершенного строительства, срок для предъявления такого требования в настоящее время истек.
Соответственно, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства, собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. В рассматриваемом случае истец Березин В.А. вправе требовать от администрации заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,-
РЕШИЛ:
Исковое заявление Березина В.А. – удовлетворить.
Обязать администрацию муниципального округа <адрес> заключить с Березиным В.А. договор аренды земельного участка площадью <адрес>, с кадастровым номером №, находящегося примерно в <адрес> по направлению на юго-запад от ориентира – жилой дом, расположенного за пределами участка, по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на три года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Приморский краевой суд в апелляционном порядке путем подачи жалобы через Спасский районный суд Приморского края.
Судья Т.В.Миначёва
Мотивированное решение изготовлено 11 июня 2026 года.