РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 апреля 2026 года п.г.т. Смирных Сахалинской области
Смирныховский районный суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Шитова ФИО11 при секретаре судебного заседания ФИО6, с участием:
прокурора – ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, установил:
представитель по доверенности ФИО7 в интересах истца ФИО3 обратился в суд с иском к ответчику ФИО8 о признании утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>
В обоснование заявленных требований указано о том, что ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является правообладателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в которой зарегистрирована ФИО1
В судебное заседание истец ФИО3, его представитель ФИО7 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.
В судебное заседание ответчик ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просила, об уважительных причинах неявки не извещала.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В заключении прокурор ФИО9 полагала, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено сохранение за ФИО1 права пользования спорным жилым помещением после перехода права собственности на него, срок снятия ответчика с регистрационного учета также не установлен.
Суд, выслушав заключение прокурора, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища.
Право пользования жилым помещением, то есть право проживания лица в конкретном жилом помещении основано на каком-либо определенном праве в отношении жилого помещения (титуле).
Законом предусмотрено право пользования собственника жилого помещения, основанное на праве собственности (п. 1 ст. 209 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ), право пользования в силу закона как члена семьи собственника жилого помещения (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ), а также на основании иных прав в отношении жилого помещения в соответствии с законом или на основании не противоречащих закону соглашений с правообладателем жилым помещением.
Рассмотрение вопроса о признании утратившим право пользования жилым помещением непосредственно связано с разрешением вопроса о правах ответчика ФИО1 на спорное жилое помещение, поскольку проживание в жилом помещении основано на определенном праве (праве собственности, найма и т.п.). В случае отсутствия или прекращения данного права гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им) (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ) по требованию лиц, права которых нарушены.
При этом переход права собственности не всегда влечет за собой прекращение ранее возникших прав на жилое помещение.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
В п. 1.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Продавец подтверждает отсутствие каких-либо не названных в настоящем Договоре обременений в отношении отчуждаемой квартиры.
На основании п. 1.4 вышеуказанного договора купли-продажи в отчуждаемой квартире на дату подписания настоящего договора лица, зарегистрированные по месту жительства ФИО1; ФИО2. Зарегистрированные по месту жительства лица сохраняют за собой право пользования указанным жилым помещением.
Из поквартирной карточки в отношении спорного жилого помещения следует, что в нем зарегистрирована только ФИО1 – с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ при заключении договоров стороны свободны в определении их условий.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, действующее законодательство допускает возможность сторонам договориться о том, что продавец сохраняет за третьими лицами право пользования жилым помещением, которое не поставлено в зависимость от каких-либо иных обстоятельств.
Исходя из предписаний ст. 209, 218, 235 ГК РФ при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем, в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.
Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов гражданского оборота (правило эстоппель). Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.
В соответствии с п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В судебном заседании установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, приобретена ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с сохранением за ФИО1 права пользования указанным жилым помещением (п. 1.4 договора), срок снятия ответчика с регистрационного учета также не установлен. Указанное соглашение не может быть истолковано иначе, как сохранение за ответчиком бессрочного права пользования жилым помещением.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан.
При заключении вышеуказанного договора купли-продажи сторонами в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ согласовано его существенное условие, а именно перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.
Учитывая наличие в правоустанавливающем документе (договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) оговорки о сохранении за ФИО1 права пользования квартирой, ФИО3, действующему добросовестно разумно и осмотрительно должно было быть известно о том, что ФИО1 сохраняет за собой право пользования спорным жилым помещением без ограничения срока в силу договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а последующие регистрация перехода права собственности и отчуждение спорного жилого помещения не могут повлечь за собой изменение жилищных прав ответчика ФИО1
То обстоятельство, что ответчик ФИО1 не выехала из квартиры, продолжает фактически проживать в ней, а также зарегистрирована в ней по месту жительства, истцом не оспаривалось.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцу было известно как о фактическом проживании ответчика в квартире, так и о наличии правового основания ее проживания, с чем ФИО3 согласился при заключении сделки.
Поскольку в договоре купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ имеется обременение в виде сохранения за ФИО1 права пользования указанным жилым помещением, оснований для признания ответчика утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, у суда не имеется.
С учетом изложенного, заявленные исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Смирныховский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья ФИО12 Шитов
Решение в окончательной форме принято 4 мая 2026 года.
Судья ФИО13 Шитов