РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 июля 2026 года пгт.Смирных
Сахалинской области
Смирныховский районный суд Сахалинской области в составе: председательствующего судьи Анисимова В.Б., при секретаре судебного заседания Веселовой Л.Ю., с участием истца ФИО4, представителя истца – адвоката ФИО8, действующей на основании ордера;
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к администрации Смирныховского муниципального округа Сахалинской области о признании договора на передачу квартиры в собственность незаключенным, признании недействительным свидетельства и договора о передаче квартиры в собственность, установил:
ФИО4 обратился в суд с учетом уточненного искового заявления к администрации Смирныховского муниципального округа Сахалинской области о признании незаключенным договора приватизации, заключенного ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес>. Признать недействительным свидетельство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное главой администрации <адрес> ФИО1 на основании Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», Положения о приватизации жилищного фонда в Сахалинской области и договора о передаче квартиры (дома) в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в администрации <адрес> на имя ФИО5, о том, что он является собственником квартиры (дома) № в <адрес> по <адрес> на праве общей совместной собственности, о том, что собственниками квартиры по 25% каждый являются ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО4
В обоснование заявленных требований указано о том, что договор о передаче в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес> не подписан ФИО7 как представителем собственника жилого помещения, отсутствуют заявления ФИО5 и членов его семьи на приватизацию квартиры, отсутствует подлинник договора приватизации квартиры, отсутствуют сведения о регистрации указанного договора в администрации <адрес>; из Единого государственного реестра недвижимости следует, что спорное жилое помещение поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имеет кадастровый номер, ранее присвоенный государственный учетный номер отсутствует; площадь – 46,7 кв.м, отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорное жилое помещение; на момент приватизации в квартире проживало четыре человека, однако никто заявление не подавал, согласие либо отказ на приватизацию квартиры не давал; в нарушение требований Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» а также Постановления Правительства РФ от 01 ноября 1997 года №1378 «О мерах создания и структуре учреждения юстиции и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановления Губернатора Сахалинской области от 06 июля 1998 года №283 «О порядке и структуре учреждения юстиции и государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» оспариваемое свидетельство выдано не уполномоченным органом, должностным лицом.
В судебном заседании истец ФИО4 и его представитель адвокат ФИО8 поддержали заявленные требования, настаивали на их удовлетворении.
Представитель ответчика администрации Смирныховского муниципального округа Сахалинской области, представитель третьего лица КУМС Смирныховского МО, третьи лица ФИО2, ФИО11 в судебное заседание не явились, о разбирательстве дела извещались надлежащим образом.
В отзыве ответчик администрация Смирныховского муниципального округа Сахалинской области указал о несогласии с иском в обосновании указав на то, что администрация <адрес> являлась органом местного самоуправления, уполномоченным, в том числе на распоряжение муниципальным жилищным фондом. Согласно ордеру №, выданному администрацией <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 на семью из 4 человек: ФИО5, ФИО2, ФИО4, ФИО3 предоставлено право - пользования жилым помещением по адресу: <адрес>. Таким образом, на момент передачи спорного жилого помещения в собственность граждан, жилое помещение относилось к жилищному фонду, подлежащему приватизации, было свободно от притязаний третьих лиц, договор передачи жилого помещения подписан ФИО5, который на момент подписания договора проживал в спорной квартире. ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> оформлен договор приватизации, сведения внесены в реестровую книгу под №, о чем ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о собственности на <адрес>, подписанное главой администрации <адрес>, собственниками которой указаны: ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО4 Не включение в договор приватизации остальных членов семьи, не влечет его недействительность, кроме того, свидетельство о собственности на квартиру подтверждает право ФИО5 и членов его семьи на спорное жилое помещение на праве общей совместной собственности.
Просят применить к спорным правоотношениям последствия пропуска срока исковой давности, так как истец обратился в суд по истечении более 20 лет с момента начала исполнения сделки, дело рассмотреть в отсутствии представителя ответчика.
В порядке ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии не явившихся участников процесса, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.
Выслушав истца и представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 18 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
В целях создания условий для ускорения приватизации государственных предприятий был принят Указ Президента Российской Федерации от 01.07.1992 N 721 «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества», которым постановлено преобразовать государственные предприятия (кроме совхозов), производственных и научно – производственных объединений, правовой статус которых ранее не был приведен в соответствие с законодательством Российской Федерации в акционерные общества открытого типа, т.е. провести их коммерциализацию, акционирование.
Согласно пункту 5 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 N 721, в уставный капитал созданного акционерного общества не передаются объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения и иные объекты, для которых действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено ограничение или установлен особый режим приватизации, порядок дальнейшего использования которых определяется планом приватизации.
В соответствии с Указом Президент Российской Федерации от 10 января 1993 года N 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (действовавшего до 29 марта 2003 года) при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, по решению их трудовых коллективов в состав приватизируемого имущества не могут быть включены находящиеся на балансе приватизируемого предприятия объекты зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, жилищного фонда и обслуживающих его жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений предприятий и организаций. Установлено, что данные объекты (до проведения процедуры разграничения собственности), относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения объекта (кроме оздоровительных детских лагерей и дач, находящихся в ведении администрации по месту расположения приватизируемого предприятия).
В соответствии со ст. ст. 1, 3 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в российской федерации» (действовавшего до 27 апреля 2002 года) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на приватизацию государственного и муниципального жилищного фонда.
В соответствии со ст. ст. 1, 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее – федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда.
В соответствии с п.п.2, 9 Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в российской федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе российской федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Право собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов, районов на объекты, возникает с момента принятия решения о праве собственности.
Согласно п.1 Приложение №3 к муниципальной собственности относятся объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов, в частности жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам.
На основании анализа изложенных норм права, суд приходит к выводу о том, что при приватизации, в том числе путем коммерциализации (акционирования) объекты жилищного фонда (жилые помещения) не переходят к вновь созданным юридическим лицам, и должны быть переданы в муниципальную собственность, также как и при переходе права собственности при разграничении государственной собственности в соответствии с п. 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, нанимателем <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ до даты своей смерти ДД.ММ.ГГГГ являлся ФИО5, в качестве членов семьи нанимателя в квартире на момент оспариваемой сделки приватизации с ДД.ММ.ГГГГ значились зарегистрированными жена ФИО2, сын ФИО4, что подтверждается сведениям поквартирной карточки формы Б (<данные изъяты>).
Ордер выдан на основании Постановления главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №
Из копии договора о передаче квартиры (дома) в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и администрацией <адрес> в лице ФИО1, действующего на основании Постановления районного Собрания № от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор о передаче квартиры (дома) в собственность - общей площадью 50.5 кв.м, жилой 38 кв.м. по адресу: <адрес>; подпись ФИО1 как представителя собственника жилого помещения, в данном Договоре отсутствует, т.е. Договор не подписан одной из сторон сделки. Квартира передана в единоличную собственность ФИО5
Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, данное жилое помещение поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имеет кадастровый номер №, ранее присвоенный государственный учетный номер отсутствует; площадь - 46.7 кв.м, сведения о зарегистрированных правах на указанное жилое помещение отсутствуют.
ДД.ММ.ГГГГ на основании решения собственника о предоставлении жилого помещения - ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО5 как Нанимателем был заключен типовой договор социального найма жилого помещения - отдельной квартиры общей площадью 50.5 кв.м по адресу: <адрес> В соответствии с п.2 указанного договора, совместно с Нанимателем в жилое помещение были вселены члены семьи: ФИО12.
Также в судебном заседании установлено, что между администрацией МО ГО «Смирныховский» действующей от имени собственника жилого помещения, как наймодателем в лице руководителя ТО <адрес> ФИО9, действующей на основании Устава МО ГО «Смирныховский» Положения о территориальном органе <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №ДД.ММ.ГГГГ № и ФИО5, действующим как наниматель, заключен типовой договор социального найма жилого помещения <адрес> по <адрес> общей площадью 50,3 кв.м, в том числе жилой 38,0 метров, состоящей из трех комнат. В данный договор в качестве члена семьи нанимателя включены ФИО13. Договор подписан обеими сторонами. Также в тексте договора отражено о том, что основанием для его заключения послужило решение собственника о предоставлении жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ годы спорное жилое помещение по адресу: <адрес> находилось в муниципальной собственности, и на основании договоров социального найма предоставлено истцу, как члену семьи нанимателя. Данные лица по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ обладали правом пользования данным жилым помещением, сохраняли регистрацию в нем по месту жительства.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что ФИО5, умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти.
Из свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ № о собственности на квартиру, выданном гражданину ФИО5, указано, что он является собственником квартиры <адрес> общей полезной площадью 50.5 кв.м, жилой площадью 38 кв.м, на праве общей совместной собственностью: собственниками квартиры являются четыре человека, размер доли каждого составляет 25%: ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО4. Свидетельство подписано главой администрации <адрес> ФИО1
На основании изложенного выше, с учетом пояснений участников процесса, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор приватизации не подписан администрацией (в графе подпись «администрации» пусто»).
Факт заключения между администрацией МО ГО «Смирныховский» в лице руководителя <адрес> и ФИО5 договоров социального найма на квартиру <адрес> по выводу суда свидетельствует о фактическом признании ответчиком оспариваемого договора приватизации не заключенным.
В реестре муниципального имущества Смирныховского муниципального округа Сахалинской области спорная квартира не значится, в ЕГРН и в органе, осуществлявшем функции БТИ, сведения о регистрации прав на спорную квартиру отсутствуют.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (стать 131 ГК РФ).
Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ) с 31.01.1998 введена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу статьи 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В соответствии со статьей 7 названного Закона передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (статья 8 Закона).
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.
При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного статьями 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).
Таким образом, применительно к рассматриваемым правоотношениям, оспариваемый договор приватизации не может считаться заключенным, поскольку он не подписан второй стороной сделки - администрацией.
Также доказательств того, что при жизни ФИО5 выразил свою волю на приобретение спорной квартиры в собственность в порядке приватизации и что им было подано заявление и все необходимые документы для приватизации, отсутствуют.
Также стороной ответчика не предоставлено суду заявлений ФИО5 и членов его семьи на приватизацию спорного жилого помещения.
Кроме того по запросу суда сведений из ЕГРН следует, что спорное жилое помещение по адресу: квартира <адрес> включено в реестр муниципального имущества МО ГО «Смирныховский» ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления ВС РФ от 27.12.1991 г. «О разграничении государственной собственности в РФ», что подтверждается соответствующей выпиской.
Так же из п.п. 6.3.3 декларации об объекте недвижимости следует, что правообладателем спорного объекта недвижимости является муниципальное образование в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Смирныховский».
В установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ порядке государственная регистрация права собственности на спорную квартиру на основании данного договора приватизации не производилась.
Требования истца о признании недействительным свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности, выданное администрацией <адрес> на имя ФИО5, также подлежат удовлетворению.
В силу положений ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в редакции действующей на момент заключения оспариваемого договора) право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в силу требований действующего законодательства, регистрация договора приватизации, а, следовательно, и приобретенного на его основании права собственности на жилое помещение подлежала не в исполнительном органе местного Совета народных депутатов, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу положений п. 6 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами закона российской федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
В отношении заявления ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.
Статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В силу ст. 181 ГК РФ в редакции на дату заключения оспариваемого договора иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ в действующей редакции срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Как установлено в судебном заседании истцу в ДД.ММ.ГГГГ года стало известно о наличии оспариваемого договора и свидетельства, когда он обратился в отдел жилищной и социальной политики администрации Смирныховского МО с вопросом о переселении, что подтверждается сообщением от ДД.ММ.ГГГГ № КУМС Смирныховского МО Сахалинской области (<данные изъяты>). Так же суд принимает во внимание тот факт что, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата оспариваемого договора) возраст истца составлял 2 года, в связи с чем, истец в этом младенческом возрасте явно не мог интересоваться вопросами приватизации в отношении помещения, в котором он в тот момент проживал. Данные обстоятельства, по выводу суда не свидетельствуют о пропуске срока исковой давности, и не могут является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Поскольку договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ признан судом не заключенным, на момент его заключения договор приватизации уже подлежал регистрации в ЕГРИН, свидетельство № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности, выданное администрацией <адрес> на имя ФИО5 о праве собственности на квартиру <адрес> также является недействительным.
Учитывая вышеизложенное, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО4 (<данные изъяты>) к администрации Смирныховского муниципального округа Сахалинской области (<данные изъяты>) о признании договора на передачу квартиры в собственность незаключенным, признании недействительным свидетельства и договора о передаче квартиры в собственность – удовлетворить.
Признать незаключенным договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в <адрес>, в лице ФИО1, действующего на основании Постановления районного Собрания № от ДД.ММ.ГГГГ. и ФИО5, в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Признать недействительным свидетельство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное главой администрации <адрес> ФИО1 на основании Закона РССР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», Положения о приватизации жилищного фонда в Сахалинской области и договора о передаче квартиры (дома) в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в администрации <адрес>, на имя гражданина ФИО5, <данные изъяты>, в том, что он является собственником квартиры (дома) № в <адрес> общей полезной площадью 50.5 кв.м, жилой площадью 38 кв.м, на праве общей совместной собственности: собственника квартиры являются: ФИО5 25%, ФИО2 25%, ФИО3 25%, ФИО4 25%.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Смирныховский районный суд <адрес>.
Судья В.Б. Анисимов
Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 08 июля 2026 года.
Судья В.Б. Анисимов