РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13 августа 2026 года г. Хабаровск
Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Соловьевой Ю.А., при секретаре Белицкой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Затепякиной Елены Анатольевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, межмуниципальному Комсомольскому-на-Амуре отделу Управления Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным отказа в регистрации права, установил:
Затепякина Е.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра по Хабаровскому краю), межмуниципальному Комсомольскому-на-Амуре отделу Управления Росреестра по Хабаровскому краю, межмуниципальному Комсомольскому-на-Амуре отделу Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным отказа в государственной регистрации права. В обоснование заявленных требований указала, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ Любин Е.С. признан банкротом, введена процедура реализации имущества. В конкурсную массу вошла приобретенная в ипотеку квартира площадью № кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. В результате проведения публичных торгов приобретателем квартиры стала она (Затепякина Е.А.). Ею была произведена полная оплата приобретенного недвижимого имущества, заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Указанный договор наряду с другими документами сдан на регистрацию в Росреестр. Межмуниципальный Комсомольский-на-Амуре отдел Управления Росреестра по Хабаровскому краю принял решение о приостановлении государственной регистрации сделки, заключенной между ней (Затепякиной Е.А.) и арбитражным управляющим Кириленко И.В., поскольку одним из продавцов по договору купли-продажи выступало несовершеннолетнее лицо Любин Р.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Ею было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД№ Государственный регистратор потребовал, чтобы сделка была удостоверена в нотариальном порядке, в связи с тем, что в качестве стороны сделки выступает несовершеннолетнее лицо. Решением заседания апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № № ее заявление отклонено. С указанными решениями Управления Росреестра по Хабаровскому краю она не согласна, полагает, что в данном случае квартира выступает в качестве предмета залога, находится в общей долевой собственности должника, супруга и несовершеннолетнего ребенка, была реализована как единый объект по одной сделке, в связи с чем основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме, применительно к положениям статьи 42, пункта 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации, отсутствует.
Просит признать незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№, принятое межмуниципальным Комсомольским-на-Амуре отделом Управления Росреестра по Хабаровскому краю, решение заседания апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № №; обязать административных ответчиков в срок 5 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить в полном объеме допущенное нарушение прав путем проведения государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Определением судьи от 26.06.2026 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Любин Е.С., Любина В.А., действующие в своих интересах и как законные представители несовершеннолетнего Любина Р.Е., арбитражный управляющий Кирилиенко И.В.
Определением суда от 20.07.2026 к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ПАО «Сбербанк», ООО «Дом.РФ. Ипотечный агент», отдел опеки и попечительства по г. Амурску.
В письменных возражениях представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю с заявленными требованиями административного истца не согласен, полагает, что оспариваемое уведомление является законным и обоснованным. Так, статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен особый порядок распоряжения имуществом подопечного, предполагающий, в том числе нотариальное удостоверение соответствующих сделок. Федеральный закон от 26.10.2002 № 137-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации имущества на торгах. При этом, он не содержит норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, какие правила закреплены в ГК РФ и статьях 42, 54 Закона о регистрации. Кроме того, положений, предусматривающих возможность реализации в деле о банкротстве гражданина имущества, принадлежащего должнику на праве общей долевой собственности с иными лицами кроме супруга (бывшего супруга) гражданина (банкрота), Закон о банкротстве не содержит.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
В соответствии с положениями статей 150, 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Согласно части 1 статьи 218, пункту 2 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
По результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.
В силу пунктов 1 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление и соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Решение, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушения такими действиями (бездействием) прав, свобод и законных интересов административного истца (пункт 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Любин Елисей Сергеевич признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина.
На основании протокола о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника Любина Е.С. от ДД.ММ.ГГГГ № № – квартиры, площадью № кв.м, местоположение: <адрес>, кадастровый номер №, Затепякина Е.А. признана победителем торгов.
ДД.ММ.ГГГГ между Любиной В.А., Любиным Р.Е., Любиным Е.С. в лице финансового управляющего Кириленко И.В. (продавцы) и Затепякиной Е.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ Затепякина Е.А. обратилась в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ в орган регистрации прав поступили заявления о государственной регистрации перехода права от имени продавцов. В качестве документа-основания представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Любина В.А. (супруга), Любин Е.С. (супруг), Любин Р.Е. (несовершеннолетний ребенок) в лице финансового управляющего Кириленко И.В. обязуются передать в собственность Затепякиной Е.А. (победитель торгов в соответствии с протоколом о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ) квартиру, площадью № кв.м, адрес: <адрес>
В соответствии с пунктами 1.2, 1.3 договора купли-продажи на момент составления договора на вышеуказанное имущество зарегистрированы ограничения/обременения: ипотека в силу закона в пользу АО «Дом.РФ».
В ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию сделки, государственным регистратором установлено, что договор изложен в простой письменной форме. При этом участником договора является малолетнее лицо – Любин Рувим Елисеевич, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не достигший возраста четырнадцати лет, от имени которого в договоре действуют его законные представители (родители).
Государственный регистратор, установив, что одной из сторон по сделке выступает лицо, не достигшее возраста четырнадцати лет, от имени которого действуют его родители, пришел к выводу о том, что договор является сделкой на условиях опеки, и в силу прямого указания части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Порядок и основания государственной регистрации права устанавливаются Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 8. 1, пункту 2 статьи 163 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Как указано в пункте 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Пунктом 1 части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Согласно части 2 статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в ст. 158 - 163 ГК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Пункт 2 ст. 163 ГК РФ, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.
Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ № «О государственной регистрации недвижимости» содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.
Вместе с тем, применительно к спорным отношениям в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) производилась принудительная реализация всего жилого помещения, находившегося в залоге у банка, а не долей в праве собственности, следовательно, отсутствовали основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме.
Требование Управления Росреестра о нотариальной форме договора не основано на законе.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые административным истцом решения являются незаконными.
Суд в рамках процедур, предусмотренных главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассматривает требование об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, принявшего соответствующее решение, организации, лица, наделенного государственными или иными публичными полномочиями. При этом, признавая оспариваемое решение незаконным, суд вправе обязать орган, принявший оспариваемое решение, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не ограничивая при этом прав и обязанностей компетентного органа, что прямо следует из анализа положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Рассматривая споры в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд не связан требованиями заявителя о способе восстановления нарушенного права. Определение надлежащего способа восстановления нарушенного права является прерогативой суда и входит в компетенцию суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о возложении на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление административного истца государственной регистрации права собственности, в срок, не превышающий семи дней в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 16 Закона о регистрации недвижимости.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд решил:
административные исковые требования Затепякиной Елены Анатольевны удовлетворить.
Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Хабаровскому краю о приостановлении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года № КУВД-№
Признать незаконным решение заседания апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ года № №.
Возложить обязанность на Управление Росреестра по Хабаровскому краю повторно рассмотреть заявление Затепякиной Елены Анатольевны о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 27 августа 2026 года.
Судья
Ю.А. Соловьева