РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
28 апреля 2026 года г. Хабаровск
Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Прокопчик И.А., при помощнике судьи Ткачевой М.Ю., с участием истца Амирханова И.И., представителя истцов Гармуева В.П., представителя ответчика Семенца А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Варламова Дениса Васильевича в интересах собственников помещений в МКД № по <адрес>, Амирханова Ильи Ильгизовича, Суровцева Сергея Борисовича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мой Выбор», обществу с ограниченной ответственностью «УК «Паритет» о признании соглашения об установлении сервитута недействительным, установил:
Варламов Д.В. в интересах собственников помещений в МКД № по <адрес>, Амирханов Илья Ильгизович, Суровцев Сергей Борисович обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мой Выбор», обществу с ограниченной ответственностью «УК «Паритет» о признании соглашения об установлении сервитута недействительным, в обоснование требований указав, что у ООО «УК «Паритет» отсутствует право на распоряжение земельным участком, являющимся общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>, поскольку на общем собрании собственником помещений многоквартирного дома решение об установлении сервитута не принималось. Просят признать заключенное между ООО «СЗ «Мой Выбор» и ООО «УК «Паритет» соглашение от 27.08.2024 об установлении сервитута на части земельных участков, в том числе на части площадью 62 кв.м и 329 кв.м, которые размещены на земельном участке с кадастровым номером №, находящимся в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным, взыскать с ответчика в пользу Амирханова И.И. государственную пошлину в размере 3000 рублей.
Определением судьи от 28.11.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена администрация г. Хабаровска.
В судебное заседание истцы Варламов Д.В., Суровцев С.С., представитель ответчика ООО «УК «Паритет», представитель третьего лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, в связи с чем, на основании ст. 165.1 ГК РФ, ст.ст. 117, 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании истец, представитель истцов исковые требования поддержали по изложенным в нем основаниям.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ «Мой выбор» возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, согласно которому соглашение об установлении сервитута было заключено в соответствии с мировым соглашением, утвержденным арбитражным судом, просил учесть, что построенная на земельном участке ливневая канализация будет использоваться в том числе и собственниками дома <адрес>, то есть отвечать их интересам, в связи с чем, соглашение о сервитуте не нарушает прав истцов.
Согласно отзыву на исковое заявление администрация г. Хабаровска она не имеет правового интереса по данному спору, поскольку стороной соглашения не является. По данному делу необходимо установить, нарушаются ли права заявителей существованием сервитута.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит е следующему выводу.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2).
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п.3).
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (п.4).
В соответствии с пп.1, 2, 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) (п.1).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п.2).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Из материалов дела следует и судом установлено, что истец Амирханов Илья Ильгизович с 30.11.2004 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (общая долевая собственность, доля в праве <данные изъяты>); истец Суровцев Сергей Борисович с 05.03.2025 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (общая совместная собственность), истец Варламов Денис Васильевич с 27.11.2020 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
24.11.2022 собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома по <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2705+/-18 кв.м., на котором расположен указанный многоквартирный жилой дом, оформлен в общую долевую собственность, осуществлена государственная регистрация прав.
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, проводимого в очно-заочной форме (протокол № 1 от 16.11.2023), председателем совета МКД избран Варламов Д.В. (пункт 5); выбран способ управления МКД – непосредственное управление (пункт 7); предложено утвердить и заключить договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с ООО «УК «Паритет» с 01.12.2023 (пункт 9); председатель совета МКД Варламов Д.В. наделен полномочиями на подписание договора на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с ООО «УК «Паритет» (пункт 10); ООО «УК «Паритет» наделено полномочиями заключать договоры об использовании общего имущества собственников, в том числе заключать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, об использовании конструктивных элементов и (или) объектов МКД для размещения и эксплуатации телекоммуникационного оборудования, в том числе кабельных линий связи для коллективного доступа в сеть Интернет с 01.12.2023 (пункт 14); ООО «УК «Паритет» наделено полномочиями по обращению в суд по вопросам эксплуатации здания МКД (пункт 20); принято решение о способе информировать собственников о всех принятых решениях на первых этажах подъездов МКД (на информационных стендах) (пункт 21).
01.12.2023 между собственником квартиры № Варламовым Д.В., действующим от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 16.11.2023 (заказчик) и ООО «УК «Паритет» (исполнитель) заключен договор № 1/2023 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 04.06.2024 по делу № А73-7871/2024 по иску ООО «Мой выбор» к ООО «УК «Паритет» об установлении сервитута и понуждении заключить соглашение, утверждено мировое соглашение по условиям которого ООО «УК «Паритет» приняло на себя обязанность в течение 10 дней со дня утверждения мирового соглашения заключить с ООО «Мой выбор» соглашение о сервитуте для строительства ливневой канализации в соответствии со схемой границ сервитута части земельного участка с кадастровым номером № ЧЗУ1 площадь 196 кв.м. на условии платности стоимостью 2 221 рубль за один месяц пользования частью земельного участка срок соглашения один год, с условием продления срока действия договора до момента завершения строительных работ в соответствии с разрешением на строительство № 27-23-349-2016 от 03.11.2016, с условием выполнения ООО «Мой выбор» работ по благоустройству в соответствии с проектной документацией «Благоустройство территории существующих объектов на смежных территориях с земельным участком № инв. № шифр №, выполненной ООО «Хабаровскпроект» в срок до 01.03.2028, для строительства ливневой канализации в соответствии со схемой границ сервитута части земельного участка с кадастровым номером № площадью 62 кв.м. на условии платности стоимостью 700 рублей за один месяц пользования частью земельного участка на один год с условием пролонгации договора до момента завершения строительных работ в соответствии с разрешением на строительство № 27-23-349-2016 от 03.11.2016, с условием выполнения ООО «Мой выбор» работ по благоустройству в соответствии с проектной документацией «Благоустройство территории существующих объектов на смежных территориях с земельным участком № инв. № шифр №, выполненной ООО «Хабаровскпроект» в срок до 01.03.2028г., для обеспечения въезда на парковку в соответствии со схемой границ сервитута части земельного участка с кадастровым номером № площадью 329 кв.м. на условиях без оплаты, бессрочно, с условием выполнения ООО «Мой выбор» работ по благоустройству в соответствии с проектной документацией в срок до 01.03.2028.
Во исполнение определения Арбитражного суда Хабаровского края от 04.06.2024 по делу № А73-7871/2024 между ООО «Мой выбор» и ООО «УК «Паритет» 27.08.2024 заключено соглашение об установлении сервитута на части земельных участков, в том числе на части площадью 62 кв.м. и 329 кв.м., которые размещены на земельном участке с кадастровым номером №, находящимся в общей собственности собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Определением арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.09.2025 определение арбитражного производство по кассационной жалобе Варламова Д.В. от лица собственников многоквартирного дома, Амирханова И.И. на определение от 04.06.2024 об утверждении мирового соглашения по делу № А73-7871/2024 прекращено, поскольку суд округа не усмотрел, что принятое определение об утверждении мирового соглашения от 04.06.2024 в предложенной сторонами редакции каким-любо образом затрагивает непосредственно права заявителей как жильцов МКД или возлагает на них соответствующие обязанности, создает препятствия в отношении реализации их субъективных прав. При этом суд пришел к выводу о том, что по условиям обжалуемого мирового соглашения ответчик добровольно принял на себя лишь обязательство заключить в будущем с истцом соглашение о сервитуте. Однако принятие такой обязанности не означает, что при заключении впоследствии между сторонами соглашения о сервитуте не должны учитываться нормы жилищного законодательства, на которые ссылаются заявители жалобы.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 09.09.2025 по гражданскому делу № 2-3821/2025, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 27.03.2026, признаны незаконными действия общества с ограниченной ответственностью «УК «Паритет» в части распоряжения общедомовым имуществом (земельным участком с кадастровым номером №) собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>; признано незаконным бездействие общества с ограниченной ответственностью «УК «Паритет», выразившееся в неинформировании собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес> о получении предложения общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мой выбор» заключить соглашение об установлении сервитута на части земельного участка с кадастровым номером №; признано незаконным бездействие общества с ограниченной ответственностью «УК «Паритет», выразившееся в неинформировании собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес> о принятом управляющей компанией решении заключить мировое соглашение с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мой выбор» об установлении сервитута на части земельного участка с кадастровым номером №; признаны незаконными действия общества с ограниченной ответственностью «УК «Паритет», выразившиеся в выдаче согласия заключить мировое соглашение с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Мой выбор» об установлении сервитута на части площадью 329 кв.м и 62 кв.м земельного участка с кадастровым номером №, без решения общего собрания собственников МКД по одобрению условий соглашения.
Указанным решением суда установлено, что на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, не принимались решения о заключении соглашения об установлении сервитута, о наделении ООО «УК «Паритет» полномочиями от имени собственников заключать такое соглашение. Наделение ООО «УК «Паритет» полномочиями заключать договоры об использовании общего имущества собственников (пункт 14 протокола общего собрания № 1 от 16.11.2023) не может расцениваться как наделение ООО «УК «Паритет» полномочиями от имени собственников заключать соглашение об установлении сервитута. В заключенном 01.12.2023 между собственником квартиры № Варламовым Д.В. и ООО «УК «Паритет» договоре № 1/2023 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме также отсутствует право управляющей компании на заключение соглашения об установлении сервитута.
Суд пришел к выводу о том, что принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, в силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, должно происходить на общем собрании собственников помещений, у ООО «УК «Паритет» не имелось полномочий самостоятельно распоряжаться земельным участком. Получив от ООО «Мой выбор» обращение об установлении сервитута, ООО «УК «Паритет» не информировало собственников о поступлении такого обращения, не инициировало созыв общего собрания собственников, а в последующем не сообщило собственникам о возбуждении в Арбитражном суде Хабаровского края дела № А73-7871/2024, самостоятельно дало согласие на заключение мирового соглашения, не информировало собственников о наличии утвержденного мирового соглашения, соглашения об установлении сервитута от 27.08.2024, что явилось нарушением вышеуказанных норм закона и п. 21 протокола общего собрания собственников № 1 от 16.11.2023. ООО «УК «Паритет», заключив соглашение о праве пользования земельным участком площадью 329 кв.м на безвозмездных условиях и бессрочно, нарушил право собственников на получение выгоды от использования своего земельного участка.
Поскольку ООО «УК «Паритет» не является собственником земельного участка с кадастровым номером № и не имело полномочий от имени собственников заключать указанную сделку, судом принято указанное выше решение.
Несмотря на то, что Варламов Д.В. не являлся лицом, участвующим в гражданском деле № 2-3821/2025, им установленные судом при рассмотрении указанного дела обстоятельства не оспариваются, при этом согласно части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В силу ч.1 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме также относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (п.3.1. ч.2 ст.44 ЖК РФ).
Как следует из материалов настоящего дела, установлено судом при рассмотрении гражданского дела № 2-3821/2025, на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, не принимались решения о заключении соглашения об установлении сервитута, о наделении ООО «УК «Паритет» полномочиями от имени собственников заключать такое соглашение, в заключенном 01.12.2023 между собственником квартиры № Варламовым Д.В. и ООО «УК «Паритет» договоре № 1/2023 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме также отсутствует право управляющей компании на заключение соглашения об установлении сервитута, следовательно, у ООО «УК «Паритет» не имелось полномочий самостоятельно распоряжаться земельным участком.
Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу ч. 1 ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Поскольку действия и бездействие ООО «УК «Паритет» решением суда от 09.09.2025 признаны незаконными, полномочия на заключения соглашения от 27.08.2024 с ООО «СЗ Мой Выбор» об установлении сервитута у него отсутствовали, соглашение об установлении сервитута нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме, а также установление размера платы за сервитут, требование истцов о признании указанного соглашения недействительным является законным, обоснованным и подлежат удовлетворению.
При этом, по мнению суда, утвержденное арбитражным судом Хабаровского края мировое соглашение не свидетельствует о том, что при заключении между сторонами соглашения о сервитуте не должны учитываться нормы жилищного законодательства и интересы собственников помещений в нем.
В силу ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Истцом Амирхановым И.И. понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, в связи с чем, они подлежат взысканию в его пользу с каждого из ответчиков как сторонами соглашения в равных долях.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным соглашение от 27.08.2024 об установлении сервитута на части земельных участков, заключенное между ООО «СЗ «Мой Выбор» и ООО «УК «Паритет».
Взыскать с ООО «СЗ «Мой Выбор» (ИНН 2721215246) в пользу Амирханова Ильи Ильгизовича, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <данные изъяты> (СНИЛС №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 1500 рублей.
Взыскать с ООО «УК «Паритет» (ИНН 2724214667) в пользу Амирханова Ильи Ильгизовича, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <данные изъяты> (СНИЛС №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 1500 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 14.05.2026.
Судья И.А. Прокопчик