РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 июня 2026 г. с. Кырен
Тункинский районный суд Республики Бурятия в составе судьи Бадмаевой А.Л., при секретаре Ангархаевой Л.Д., с участием представителя истца Дамбиевой Л.В., представителя ответчика Никифорова Д.М., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи гражданское дело № 2-33/2026 по исковому заявлению Ангархаевой Тамары Гомбоевны к Зарбаевой Виктории Валерьевне о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий его недействительности,
УСТАНОВИЛ:
Представитель истца Ангархаевой Т.Г. – Дамбиева Л.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Зарбаевой В.В., в котором просит признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки, обязав ответчика вернуть истцу права собственности на жилой дом и земельный участок, а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.
В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № купли-продажи жилого дома и земельного участка. Однако истец в момент совершения сделки по отчуждению жилого дома и земельного участка была введена в заблуждение ввиду пожилого возраста и болезни, фактически продолжала осуществлять права владения в отношении спорного имущества, из него не выселялась. Кроме того, оплата по договору не производилась, в спорном доме постоянно проживает истец и ее сын, другого жилого помещения у нее нет, фактически исполнение оспариваемой сделки не осуществлялось, у истца отсутствовала воля на отчуждение имущества в пользу ответчика, она продолжает нести бремя содержания дома, оплачивает коммунальные услуги. Заключая договор купли-продажи единственной недвижимости, Ангархаева Т.Г. доверилась своей невестке, в связи с чем, у нее сложилось ошибочное представление об обстоятельствах сделки.
Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены - Управление Росреестра по Республике Бурятия, администрация МО СП «Кыренское», Тарбаева Д.О.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ от представителя истца Дамбиевой Л.В. судом принято изменение основания исковых требований.
В судебное заседание истец Ангархаева Т.Г. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещалась судом надлежащим образом. Ранее в судебном заседании пояснила, что на сделку ее повезла невестка Бунаева С.Б., Зарбаеву тогда она видела впервые. Документы она не читала, поскольку плохо видит, имеет катаракту, подписала их, виду доверительного отношения к невестке, смысл подписанных бумаг она не поняла.
Представитель истца на основании доверенности Дамбиева Л.В. в суде исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении, суду показала, что в ДД.ММ.ГГГГ Ангархаеву Т.Г., в связи со слабым здоровьем забрала в город ее дочь, тогда в ноябре этого же года к ней приехала ее невестка Бунаева С.Б., и увезла в МФЦ оформив на Зарбаеву В.В. права собственности на единственное жилье Ангархаевой Т.Г. Намерения продавать жилье у истца никогда не было, с содержанием подписанных бумаг она не знакомилась, денежные средства за продажу имущества она не получала, заключила договор под влиянием, будучи введенной в заблуждение.
Представитель ответчика на основании доверенности Никифоров Д.М. в суде исковые требования не признал, считал, что с учетом результатов судебной экспертизы, отсутствуют основания для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, просил применить срок исковой давности, и в удовлетворении требований отказать в полном объеме.
Ответчик Зарбаева В.В., ее представитель на основании доверенности Бунаева С.Б. в суд не явились, по неизвестным суду причинам, извещались судом надлежащим образом.
Представитель третьего лица МО СП «Кыренское» - глава поселения Шубина О.В. в суд не явилась, извещена надлежаще, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что разрешение исковых требований оставляет на усмотрение суда.
Третье лицо Управление Росреестра по Республике Бурятия в суд представителей не направило, по неизвестным суду причинам, извещены надлежаще.
Третье лицо Тарбаева Д.О. в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствии, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Исходя из п. 1 ст. 177 ГК РФ следует, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
В абз.3 п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснено, что во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 этой же статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
По смыслу указанной статьи, заблуждение может проявляться в том числе, в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку. В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.
Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Судом установлено и как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Ангархаевой Т.Г. именуемой «Продавец» и Зарбаевой В.В., именуемой «Покупатель» заключен Договор № купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.
Разделом 3 Договора предусмотрено, что цена договора включает цену жилого дома и цену земельного участка. При этом цена жилого дома составляет 400 000 руб., цена земельного участка составляет 250 000 руб. (п..3.1). Оплата стоимости жилого дома и земельного участка производится в следующем порядке: 650 000 руб. в момент подписания настоящего договора сторонами на расчетный счет, указанный в разделе 8 настоящего Договора, либо наличными денежными средствами, в этом случае продавец выдает покупателю расписку в получении денежных средств.
Согласно п. 4.1 Договора, жилой дом и земельный участок передаются продавцом покупателю путем подписания сторонами акта приема-передачи. Жилой дом и земельный участок должны быть переданы продавцом в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Раздел 8 Договора содержит только ФИО покупателя и продавца, а также их подписи.
Из акта приема-передачи земельного участка с домом по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Ангархаева Т.Г. (продавец) и Зарбаева В.В. (покупатель), являющиеся сторонами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>, составили передаточный акт о том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество в таком виде, в каком оно находилось на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель передал продавцу денежные средства в сумме 650 000 руб. Продавец передал покупателю нотариально заверенную расписку о получении данной суммы в уплату за недвижимое имущество.
Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, зарегистрирован от Ангархаевой Т.Г. к Зарбаевой В.В. ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
По запросу суда администрацией МО СП «Кыренское» представлены выписки из похозяйственных книг по адресу: <адрес>, согласно которым за период ДД.ММ.ГГГГ. по адресу значится Ангархаева Т.Г.
Из выписки финансового лицевого счета АО «Читаэнергосбыт» № за период с <адрес>. следует, что по адресу: <адрес>, абонентом числится Ангархаева Т.Г.
Согласно выписке по платежному счету Ангархаевой Т.Г., открытому в ПАО «Сбербанк» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поступления на сумму 400 000 руб., 250 000 руб. любо 650 000 руб. отсутствуют.
В ходе судебного разбирательства допрошены свидетели ФИО7, ФИО8, являющимися детьми Ангархаевой Т.Г.
Свидетель ФИО7 суду показал, что проживает в спорной квартире с матерью с ДД.ММ.ГГГГ До этого времени в квартире проживал брат ФИО14 с детьми, который в последующем умер. Когда брат заболел, он специально вернулся из <адрес> в <адрес>, помогать маме, в ДД.ММ.ГГГГ детей брата забрала к себе племянница. Поскольку он постоянно работал, мама уехала в <адрес> к старшей сестре в ДД.ММ.ГГГГ. С того момента, как он стал проживать в квартире, он оплачивал услуги за электроэнергию. Ему не было известно о совершенной сделке, однако в ДД.ММ.ГГГГ. бывшая супруга брата – Бунаева С.Б. сказала, что необходимо оплачивать аренду жилья. Он сообщил об этом своей сестре, и осенью ДД.ММ.ГГГГ. все узнали, что квартира не принадлежит маме.
Свидетель ФИО8 суду показала, что после смерти брата ФИО14, в квартире фактически проживает Ангархаева Т.Г., однако в настоящее время она проживает в <адрес>, поскольку нуждается в операции на глаза. После приобретения квартиры они делали ремонт в ней, мама фактически проживает там. О том, что мама переписала квартиру на Зарбаеву, им не было известно, она об этом ничего им не говорила.
С целью проверки доводов Ангархаевой Т.Г. о том, что в момент заключения договора купли-продажи она не понимала значение своих действий, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено ГБУЗ «Республиканский психоневрологический диспансер».
Согласно заключения комиссии экспертов ГБУЗ «Республиканский психоневрологический диспансер» № от ДД.ММ.ГГГГ, Ангархаева Т.Г. на момент составления договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка, каким либо психическим расстройством не страдала. У нее обнаруживались признаки энцефалопатии смешанного генеза легкой степени (сосудистая, метаболическая) (МКБ-10: G 93.4). Об этом свидетельствуют данные анамнеза об имеющихся сосудистых расстройствах (сосудистое заболевание головного мозга, дисциркулляторная энцефалопатия 2ст. Вертебробазилярная недостаточность. Церебральный атеросклероз), нарушениях со стороны внутренних органов (хронический бронхит, хронический гастрит, хронический панкреатит, дуоденит, ГЭРБ, калькулезный холецистит хронический пиелонефрит), о связанных с ними жалобах на головокружение, головные боли, мушки перед глазами, в связи с чем наблюдалась терапевтами, окулистом, обращалась к неврологу. В плане индивидуально-психологических особенностей у подэкспертный обнаруживается целостная личностная структура, по возрасту сформированные черты эмоционально-волевой, мотивационно-личностной им социально-коммуникативной сфер. Со стороны индивидуально-психологической особенностей патологий не обнаруживается. Внушаемость, подчиняемость, как устойчивые черты характера, у подэкспертный не диагностируются. Подэкспертная обладает повышенной доверчивостью к ближнему окружению (родным и хорошо знакомым людям) в связи с возрастом (старость), с признаками социально-психологической близости к ним и возможной бытовой зависимости от них. Определить понимала ли подэкспертная в период заключения сделки значение своих действий и могла ли руководить ими, с учетом психологического состояния и индивидуально-психологических особенностей, не представляется возможным ввиду недостаточности сведений о психологических проявлениях на период заключения сделки. Выявить индивидуально-психологические особенности поэкспертной, которые могли оказать существенное влияние на восприятие и оценку существа сделки и привести к формированию у нее неправильных представлений относительно существа сделки или природы сделки, также не представляется возможным. Определить эмоциональное состояние поэкспертной в момент совершения сделки, которое могла оказать существенное влияние на восприятие и оценку существа сделки и привести к формированию у него заблуждения относительно существа или природы сделки не представляется возможным в виду недостаточности необходимых сведений.
Оценив собранные по делу доказательства, с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества не исполнен сторонами и не повлек правовых последствий, присущих сделке купли-продажи, за исключением формального осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Истец фактически продолжает осуществлять права владения в отношении спорного имущества, из него не выселялась, несет бремя его содержания, спорное имуществу ответчику не передавалось.
Несмотря на наличие в договоре купли-продажи условий по оплате жилого дома и земельного участка в день его заключения, доказательств тому, что денежные средства ответчиком были переданы Ангархаевой Т.Г., суду не представлено. Более того, согласно акту приема-передачи, продавец передала покупателю нотариально заверенную расписку о получении суммы в 650 000 руб. в счет уплаты за недвижимое имущество, однако материалы дела не содержат сведений о том, что такая расписка Ангархаевой Т.Г. нотариально оформлялась.
Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) "О судебном решении", судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Комиссия врачей-судебно-психиатрических экспертов ГБУЗ «Республиканский психоневрологический диспансер» в своем заключении указала, что определить понимала ли Ангархаева Т.Г. в период заключения сделки значение своих действий и могла ли руководить ими, с учетом психологического состояния и индивидуально-психологических особенностей, выявить индивидуально-психологические особенности поэкспертной, которые могли оказать существенное влияние на восприятие и оценку существа сделки и привести к формированию у нее неправильных представлений относительно существа сделки или природы сделки, определить эмоциональное состояние поэкспертной в момент совершения сделки, которое могла оказать существенное влияние на восприятие и оценку существа сделки и привести к формированию у него заблуждения относительно существа или природы сделки не представляется возможным в виду недостаточности необходимых сведений.
Между тем, как указали эксперты, Ангархаева Т.Г. обладает повышенной доверчивостью к ближнему окружению (родным и хорошо знакомым людям) в связи с возрастом (старость), с признаками социально-психологической близости к ним и возможной бытовой зависимости от них.
Стороны не оспаривали, что в момент заключения сделки присутствовали истец и ответчик Зарбаева В.В., а также невестка Ангархаевой Т.Г., которой последняя доверяла. С учетом того, что на момент сделки истцу было 82 года, она имеет заболевания по зрению, суд приходит к выводу, что в силу возраста и состояния здоровья, доверчивости, она могла иметь искаженное представление о существе сделки, поскольку в обоснование своих доводов она утверждает, что намерения продавать, принадлежащую ей квартиру, являющуюся ее единственным жильем, не имела, с содержанием оспариваемого договора купли-продажи ознакомлена не была, денежных средств от продажи квартиры от ответчика не получала.
Указанные обстоятельства являются основанием для признания договора недействительным.
Разрешая ходатайство представителя ответчика Никифорова Д.М. о применении срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Согласно протоколу проверки электронной подписи, сформированном при подаче представителем истца искового заявления в суд, протокол создан ДД.ММ.ГГГГ в 14:07:58 по московскому времени.
Таким образом, несмотря на то, что исковое заявление зарегистрировано в суде ДД.ММ.ГГГГ, истец обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в рамках установленного законом годичного срока исковой давности.
В соответствие с ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку суд пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, необходимо применить последствия недействительности путем прекращения права собственности ответчика на спорное имущество и исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об этой сделке.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.
Принимая во внимание, что при подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина размере 3000 руб., что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца указанные судебные расходы в размере 3000 руб.
При таких обстоятельствах исковые требования Ангархаевой Т.Г. подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ангархаевой Тамары Гомбоевны удовлетворить.
Признать Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: <адрес>., заключенный между Ангархаевой Тамарой Гомбоевной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Зарбаевой Викторией Валерьевной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности Зарбаевой Виктории Валерьевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>., исключить записи из Единого государственного реестра недвижимости.
Взыскать с Зарбаевой Виктории Валерьевны (СНИЛС №) в пользу Ангархаевой Тамары Гомбоевны (СНИЛС №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия через Тункинский районный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.
Судья А.Л. Бадмаева