РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 февраля 2026 года г. Хабаровск
Кировский районный суд города Хабаровска в составе: председательствующего судьи Т.В. Брязгуновой, при секретаре А.А. Головатенко, с участием истца Хижняк Р.В., соистца Пинясова М.И., представителя ответчика ООО УК «Родник» по доверенности Иванова В.А., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, НО «Региональный оператор – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае» по доверенности Китиковой Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хижняк Раисы Васильевны, Пинясова Михаила Ивановича к ООО УК «Родник» о возложении обязанности произвести ремонт кровли многоквартирного жилого дома, в части расположения над принадлежащими им квартирами, установил:
Хижняк Р.В. обратилась в Кировский районный суд г.Хабаровска с иском к ООО УК «Родник» о возложении обязанности произвести ремонт кровли многоквартирного жилого дома, в части расположения над принадлежащей ей квартирой, в обоснование иска указав, что является собственником квартиры, расположенной на 2-ом этаже двухэтажного многоквартирного дома (далее - МКД) по адресу: г.Хабаровск, <адрес>, на основании Акта приватизации. МКД с ДАТА находится в управлении ООО УК "Родник", ИНН 2722138080 (далее - управляющая организация, ответчик). На протяжении нескольких лет принадлежащее истцу жилое помещение неоднократно затапливалось водой, поступающей с крыши многоквартирного дома через дыры и трещины в кровельном покрытии (волновой шифер), в результате чего жилому помещению причинен ущерб. Истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о необходимости устранения протечек. Управляющая компания либо игнорирует обращения, либо обещает отремонтировать крышу в неразумный срок (через несколько месяцев), либо абстрактно указывает на период положительных температур. Первое сильное затопление ее квартиры произошло в марте 2022, после начала таяния снега. Вода проникала в ее квартиру с потолка и со стены, прилежащей к фасаду. В результате в большой комнате поврежден потолок и стены (площадью около 3кв.м.): на потолке нависла штукатурка (произошло отслоение), а на обоях множественные следы протекания, известковые потеки, черные пятна. Из-за отслоения потолок требует нового оштукатуривания и побелки, а обои замены. Акты затопления и причинения ущерба были составлены и подписаны управляющей компанией ДАТА и 22.03 2022. Согласно письму от ДАТА ремонт кровли в их доме был поставлен в план на 2022 год со сроком до ДАТА. В сентябре 2022 года, по возвращении из длительной поездки, истец обнаружила, что крыша в указанный срок так и не была отремонтирована, а протекание продолжается, вновь обратилась в управляющую компанию. Управляющая компания ДАТА сообщила, что был произведен локальный ремонт. Фактически это не соответствовало действительности, либо ремонт был произведен ненадлежащим образом, поскольку крыша продолжала протекать. В 2022 году кровля так и не была отремонтирована. ДАТА в преддверии нового периода положительных температур истцом направлялась жалоба в Управление государственного жилищного надзора на ненадлежащее оказание услуг по управлению МКД. Жалоба была перенаправлена в Администрацию города для рассмотрения в рамках муниципального жилищного контроля, ответа так и не поступило. До настоящего времени кровля не отремонтирована. На одно из обращений истца единожды был случай, когда от управляющей компании приходил один человек без соответствующих материалов и инструментов, пробыв некоторое время на чердаке, сообщил, что ремонтные работы произведены. Это не соответствовало действительности, кровля продолжала протекать. Всё это время истец самостоятельно пытается предотвращать затопления. На чердаке под дырами в кровле истцом установлены вёдра. Во время дождя по мере их наполнения дождевой или талой водой истец сливает воду. Истцу 72 года, установлен кардиостимулятор, имеются другие заболевания, не допускающие поднятие тяжестей, поэтому подниматься на чердак и спускаться с него по вертикальной лестнице с вёдрами, наполненными водой является испытанием тяжелым и небезопасным для здоровья. У истца имеются фото и видео материалы повреждений и процесса течи крыши во время дождя. Последнее сильное затопление произошло ДАТА. В этот день затопление произошло в другой комнате. Как оказалось, после аномальной жары, стоявшей летом 2025 года, у кровельного покрытия появились новые повреждения, под которым, естественно не стояли вёдра для сбора дождевой воды. Также указала, что протекание крыши причиняет ущерб не только собственникам, но и непосредственному дому. Это связано с тем, что в доме деревянные перекрытия и со стороны чердака на потолке насыпан достаточно толстый слой утеплителя. Дождевая и талая вода, проникающая с крыши, пропитывает утеплитель и перекрытия. Из-за толщины утеплителя деревянные перекрытия не успевают просыхать и гниют. Тоже самое происходит и с фасадом дома. Имеются многочисленные, различные по времени происхождения повреждения фасадной стены со следами протекания кровли (потеки, чернота, мокрые пятна, отслоение штукатурки), грозящие обрушением фасада и ущербом для жильцов. Поэтому, выполняя свои обязательства по содержанию общедомового имущества в соответствии с вышеуказанными требованиями, ответчик не мог не увидеть имеющиеся повреждения кровли и следы протекания и предпринять все меры для устранения протекания крыши. В штате управляющей организации отсутствуют электрики, плотники, сантехники, дворники, уборщицы и другие необходимые специалисты. Очевидно, что такая штатная численность не может обеспечить, и даже не предусматривает возможности исполнения обязательств по оказанию услуг по обеспечению надлежащего содержания многоквартирных домов. Ответчик обладает информацией о том, что в <адрес> в г.Хабаровске протекает крыша, чем причиняется ущерб квартирам и строительным конструкциям дома; в доме из 12 квартир 3 квартиры являются муниципальным жильем, большинство собственников квартир, расположенных на втором этаже - пенсионеры, не имеющие возможности надлежащим образом провести в данном доме собрание собственников по вопросам содержания и ремонта общедомового имущества; созыв собрания по желанию жителей, но силами управляющей организации является правом, а не обязанностью управляющей компании, при этом получает и аккумулирует на своем счету (пользуясь) денежные средства, уплачиваемые собственниками и нанимателями <адрес> в г.Хабаровске на содержание общего имущества МКД, ни разу не выступил с инициативой проведения собрания собственников жилых помещений. На основании изложенного, руководствуясь: ст.36, 39, 161, 162, 165 ЖК РФ, п.2, 4, 11.1, 16, 18, 21, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДАТА №; Правил оказания услуг по надлежащему содержанию общего имущества МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДАТА №; ст.10, 309 ГК РФ, ст.17 Закона РФ от ДАТА № «О защите прав потребителей»; ст.131-132 ГПК РФ, просила: Обязать ответчика выполнить работы по ремонту, исключающему протекание кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Хабаровск, <адрес>.
Определением Кировского районного суда г.Хабаровска от ДАТА по данному гражданскому делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено НО «Региональный оператор – Фонд капитального ремонта МКД в Хабаровском крае».
В ходе судебного разбирательства по делу третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, НО «Региональный оператор – Фонд капитального ремонта МКД в Хабаровском крае» представлены возражения на иск, где со ссылками на ст.30, 39, 168, 166 ЖК РФ, ст.1 ГрК РФ, указали, что сроки, установленные Региональной программой, носят плановый характер и предусмотрены для организации работ по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД не только региональным оператором, но и собственниками, органами исполнительной власти <адрес> и местного самоуправления. Основанием для проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (в частности, осуществления Региональным оператором отбора подрядной организации), согласно ч.1 ст.189 ЖК РФ, является решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, если собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, в таком случае орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора. Собственниками направлен в адрес Регионального оператора протокол общего собрания собственников № от ДАТА (разработка ПСД, капремонт крыши). Стоимость работ по капитальному ремонту крыши (в соответствии с разработанной ПСД) в ценах 2025 года составляет 5 863 709,27 руб. Всего по указанному МКД начислено взносов - 476 163,17 руб., оплачено - 360 967,75 руб. Ожидаемые накопления на 360 мес. по МКД № (с учетом использованных денежных средств на разработку ПСД - 40 932 руб., и оплаченных взносов на капитальный ремонт) составляют - 2 543 284,14 руб. Исходя из требований к финансовой устойчивости Регионального оператора, в соответствии со ст.185 ЖК РФ, <адрес> от ДАТА N 296, размера средств фонда капитального ремонта, накопленных на счете дома, размер взноса, необходимого для обеспечения возвратности заимствованных денежных средств, составляет 28,53 руб. (письма РО исх. от ДАТА №, № от ДАТА). До настоящего времени решение об установлении размера взноса на капитальный ремонт в необходимом размере собственниками не принято. Нарушений прав и законных интересов собственников со стороны Регионального оператора не допущено. Ссылаясь на ст.162, 166 ЖК РФ указали, что текущий ремонт производится за счёт средств, которые оплачивают собственники по имеющейся в квитанции статье - «содержание и ремонт жилья». Согласно п.2, 11 Правил содержания общего имущества в МКД указали, что производить текущий ремонт и содержать в надлежащем состоянии общее имущество до проведения капитального ремонта, должна управляющая организация, обслуживающая данный дом. Выявление недостатков крыши многоквартирного дома и их устранение при выявлении относится к компетенции лица, осуществляющего управление многоквартирным домом. Региональный оператор не является исполнителем по капитальному ремонту многоквартирных домов, оказывающим услуги на основании возмездного договора, следовательно, на него не распространяется действие Закона №.
При рассмотрении данного гражданского дела от Пинясова М.И. поступило исковое заявление о возложении на ООО УК «Родник» обязанности провести работы по ремонту, исключающему протекание кровли МКД, расположенного по адресу: г.Хабаровск, <адрес>.
В ходатайстве о вступлении в дело в качестве соистца Пинясов М.И. указал, что в рамках дела № рассматривается иск Хижняк Р.В. к ООО УК «Родник» об обязании управляющей организации произвести ремонт кровли МКД, расположенного по адресу: г.Хабаровск, <адрес>. Пинясов М.И. проживает в одном доме с истцом, также на втором этаже, но в первом подъезде. У квартиры Пинясова М.И. и квартиры Хижняк Р.В. есть общая стена. Помещения, которые непосредственно примыкают друг к другу и имеют общие стены (перегородки) и (или) перекрытия – это смежные помещения. Протекание крыши в <адрес> происходит в нескольких местах, в том числе в районе смежной стены. Несмотря на то, что повреждение крыши находится над квартирой истца Хижняк Р.В. и большая часть воды попадает в ее квартиру, в квартире Пинясова М.И. также происходит намокание стен. Доказательства, представленные истцом Хижняк Р.В. полностью отражают реальность действительности ООО УК «Родник» при оказании услуг по содержанию общего имущества МКД. Ссылаясь на положения ст.40 ГПК РФ, просил привлечь его в качестве соистца по данному делу.
Определением Кировского районного суда г.Хабаровска по данному делу в качестве соистца привлечен Пинясов Михаил Иванович.
В судебном заседании истцы Хижняк Р.В., Пинясов М.И. заявленные исковые требования поддержали, по изложенным в исках основаниям, просили удовлетворить в полном объеме. Указали, что не заявляют требований о проведении капитального ремонта кровли крыши, поскольку им известна соответствующая процедура по принятию решений о проведении капитального ремонта, установленная законом. Настаивали на том, что в настоящих исках требуют именно от ООО УК «Родник» осуществления своих обязанностей как управляющей по дому организации по проведению соответствующих ремонтных работ в отношении кровли крыши дома, для исключения последующих её протечек.
Представитель ответчика ООО УК «Родник» по доверенности Иванова В.А. в судебном заседании указала, что по определению суда и обращению Хижняк Р.В. от 23.01.2026г. с участием Хижняк Р.В. был составлен акт осмотра жилого помещения № МКД № по <адрес> г. Хабаровска. На момент осмотра установлено: - комната/зал (со стороны заднего фасада дома): на потолке по побелочному слою, наблюдаются желтые сухие пятна, частичное вздутие, растрескивание побелочного и штукатурного слоя, установить давность выявленных повреждений не представляется возможным; - комната (со стороны заднего фасада дома): собственником <адрес> доступ в комнату для проведения обследования не предоставлен; - кухня (со стороны главного фасада дома): на момент обследования повреждений не обнаружено; - комната (со стороны главного фасада дома): на момент обследования повреждений не обнаружено. Вместе с тем сообщено, что 28.01.2026г. проведено визуальное обследование кровли МКД № по <адрес> с чердачного помещения дома, на момент обследования установлено: - отсутствие части кровельного покрытия (шифер) не обнаружено; - установить фактическое место деформации кровельного покрытия в виде трещин, мелких сколов по состоянию на 28.01.2026г. не представляется возможным, ввиду наличия снежного покрова с наружной стороны кровли дома. На основании изложенного сообщили, что дополнительное обследование кровли будет выполнено в срок до 01.04.2026г. При выявлении повреждений кровельного покрытия локальный ремонт кровли над <адрес> МКД № по <адрес> будет выполнен не позднее 30.04.2026г..
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, НО «Региональный оператор – Фонд капитального ремонта МКД в Хабаровском крае» по доверенности Китикова Т.Н. в судебном заседании возражала против исков, в обоснование ссылаясь на ранее направленные в материалы дела возражения.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судом установлено следующее.
ДАТА между ООО УК «Родник» и собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Хабаровск, <адрес> ВС/Е 8 управления многоквартирным домом. Предметом договора является оказание услуг и выполнение работ по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечение, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, в пределах границ эксплуатационной ответственности общего имущества.
Хижняк Р.В. является собственником <адрес> г.Хабаровске, общей площадью 67,1 кв.м., что подтверждается материалами дела.
Выпиской из ЕГРН от ДАТА подтверждается, что Пинясов М.И. является долевым собственником (1/2 доля) жилого помещения, расположенного по адресу: г.Хабаровск, <адрес>4 (основание: договор на передачу квартиры в собственность граждан от ДАТА), о чем имеется запись гос.регистрации № от ДАТА.
Заявленные исковые требования обоснованы тем, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по договору управления МКД № по <адрес> в г.Хабаровске, неоднократно происходили заливы принадлежащим истцам квартир.
В силу ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
В ч.2 ст.162 ЖК РФ закреплено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пп.2, 10, 42 Постановления Правительства РФ от ДАТА N 491"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (Правила), в состав общего имущества включаются, в том числе, крыши. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Согласно п.11 Правил, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: смотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.
Пунктом 13 Правил предусмотрено, что осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
В силу ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В ч.1 ст.290 ГК РФ определен состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, а именно: общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что истец Хижняк Р.В. является собственником <адрес> в г.Хабаровске, расположенной на последнем, 2 этаже данного МКД, в которой зарегистрирована и постоянно проживает; Истец Пинясов М.И. является долевым собственником <адрес> в г.Хабаровске, расположенной на последнем, 2 этаже данного МКД, в которой зарегистрирован и постоянно проживает.
Управление указанным жилым домом осуществляет ООО УК «Родник» на основании договора № ВС/Е 8 управления многоквартирным домом от ДАТА.
Из данного договора управления усматривается, что ООО УК «Родник» за плату обязуется в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивать предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим доме, в пределах границ эксплуатационной ответственности общего имущества, определенных действующим законодательством на момент заключения договора. Ремонт мест общего пользования многоквартирного дома производится на основании решения собственников о видах, объемах и стоимости работ, ежегодно принятого по итогам общего собрания многоквартирного дома, а в случае отсутствия решения собственников ремонт мест общего пользования выполняется Управляющей компанией на основании актов весенне-осеннего осмотра (устранение аварийных ситуаций, проведение планово-предупредительного ремонта). Управляющая организация обязуется осуществлять управление МКД в соответствии с условиями настоящего договора и действующим законодательством. Самостоятельно или с привлечением сторонних организаций (исполнителей, подрядчиков) организовать проведение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников в пределах денежных средств, поступающих в адрес управляющей организации от собственников по настоящему договору. Контролировать деятельность исполнителей (подрядчиков), выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД по качеству, объему, своевременности и стоимости работ. Обеспечивать проведение технических осмотров МКД 2 раза в год и по их результатам проводить корректировку базы данных, отражающих состояние дома. Осуществлять рассмотрение запросов, предложений, заявлений и жалоб собственников и направлять им ответ в срок не более 10 дней с даты получения. Принимать меры по данным запросам в сроки, установленные законом и договором.
В соответствии с реестром лицензий <адрес>, многоквартирный <адрес> в г.Хабаровске, в период с ДАТА по ДАТА находилось под управлением ООО УК «Кировский» (ИНН 2722103866), с ДАТА по настоящее время находится под управлением ООО УК «Родник» (ИНН 2722138080).
Так, ДАТА комиссией ООО УК «Кировский» в составе инженеров Ивановой В.А., ФИО6 произведено обследование объекта: <адрес>11. На момент проверки установлено, что <адрес> находится на 2 этаже 2 дома. Кровля шифер, <адрес>хкомнатная. На наружной стене, справа от окна, по месту сопряжения потолочной и стеновой панели, пятна влажные. На потолке растрескивания штукатурно-окрасочного слоя по продольной балке перекрытия, пятна влажные, окна комнаты выходят на задний фасад.
Из ответа ООО УК «Кировский» от ДАТА № Хижняк Р.В. сообщено, что произведены работы по очистке кровли над её квартирой от снега; произведены работы по составлению акта обследования ее квартиры. Работы по ремонту кровли поставлены в план на теплый период 2022 и будут выполнены в срок до ДАТА.
ДАТА Хижняк Р.В. обратилась в ООО УК «Кировский» с претензией (вх.№) об устранении следов течи кровли жилого дома, где указала, что ДАТА после начала таяния снега снова произошла очередная протечка крыши в <адрес> МКД № по <адрес> в г.Хабаровске. Вода проникала в ее квартиру с потолка и со стены, прилегающей к фасадной стене. В результате в зале поврежден потолок и стены (площадью 3 кв.м.), на потолке нависла штукатурка, а на обоях множественные следы протекания. Акт затопления составлен и подписан УК ДАТА. Просила устранить протечку крыши.
ДАТА комиссией ООО УК «Кировский» в составе инженеров Ивановой В.А., ФИО6 произведено обследование объекта: <адрес>11. На момент проверки установлено, что <адрес> находится на 2 этаже 2 дома, кровля шифер, <адрес>-хкомнатная. Комната (со стороны заднего фасада) на потолке по побелочному слою наблюдается (частично) желтые разводы, отслоение штукатурного слоя (частично). С правой стороны от окна по примыканию стены и потолка по побелочному слою наблюдается намокание стены. На стене по обоям наблюдаются желтые сухие потеки.
В ответе ООО УК «Кировский» от ДАТА № на обращение № от ДАТА Хижняк Р.В. сообщено, что ДАТА выполнены работы по локальному ремонту кровли над <адрес>. В период с ДАТА по ДАТА заявлений по вопросу течи с кровли от истца не поступало. Вместе с тем, вопрос по восстановительному ремонту <адрес> находится на рассмотрении, также в ее адрес будет направлена дополнительная информация. Таким образом, обращение истца находится на контроле в производственно-техническом отделе ООО УК «Кировский».
ДАТА Хижняк Р.В. в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования <адрес> подана жалоба на ненадлежащее оказание услуг по управлению МКД УК «Кировский». Со ссылкой на письмо от ДАТА указала, что до настоящего времени кровля не отремонтирована. Имеются многочисленные, различные по времени происхождения повреждения фасадной стены со следами протекания кровли (потеки, чернота, мокрые пятна, отслоение штукатурки), грозящие ущербом для безопасности эксплуатации дома. Особенно сильное затопление ее квартиры произошло ДАТА после начала таяния снега. Вода проникала в ее квартиру с потолка и со стены, прилегающей к фасадной стене. В результате в зале поврежден потолок и стены, требуется оштукатуривание, побелка потолка и замена обоев. Просила обязать УК ООО «Кировский» в кратчайшие сроки произвести ремонт межпанельных швов в ее квартире.
ДАТА Главным управлением регионального государственного контроля и лицензирования <адрес> (далее – Главное управление) от ДАТА № У2705-4377-5167 обращение Хижняк Р.В. перенаправлено в администрацию г.Хабаровска для рассмотрения и проведения контрольных (надзорных) мероприятий.
Сообщением Главного управления от ДАТА за № У№, Хижняк Р.В. указано о направлении её обращения в администрацию г.Хабаровска.
ДАТА Хижняк Р.В. обратилась в ООО УК «Родник» с претензией (вх.№), где указала, что над ее квартирой уже несколько лет протекает крыша и в результате протечек в двух комнатах поврежден потолок. Она неоднократно обращалась к руководству Общества с просьбой устранить протекание крыши и произвести ремонт потолка в комнатах, поврежденных протечками. Ничего из ее требований не выполнено. Просила сообщить как долго еще будет рассматриваться ее вопрос по обращению.
ДАТА Хижняк Р.В. обратилась в ОООО УК «Кировский» с претензией (вх.№) об устранении течи кровли жилого дома, указав, что крыша в ее квартире уже несколько лет пребывает в ненадлежащем состоянии, происходят регулярные протечки в весенне-осенний и летний периоды. По данному факту она неоднократно обращалась в управляющую компанию, но ремонт кровли так и не был произведен. Просила произвести ремонт кровли и фасадной стены над <адрес> произвести восстановительный ремонт потолка <адрес>.
Из справки секретаря ООО УК «Родник» на имя директора ООО УК «Родник» следует, что согласно журнала входящей документации ООО УК «Родник» за 2025, обращений от собственника <адрес> МКД № <адрес> по вопросу течи с кровли в адрес управляющей компании не поступало.
ДАТА Главным управлением № У№ на обращение Пинясова М.И. по вопросу течи крыши кровли, аварийного состояния деревянных перекрытий, обрушения потолочного перекрытия МКД 6 по <адрес> в г.Хабаровске, последнему указано, что по предоставленной информации от администрации г.Хабаровска УК ООО «Родник» осуществляющую управление МКД №, согласно акту ДАТА проведен осмотр <адрес> МКД № на предмет протекания кровли над жилым помещением. Осмотр проводился в дождливую погоду. В ходе осмотра протекания кровли над жилым помещением не выявлено. По результатам осмотра истцу направлен ответ на обращение с копией акта осмотра. Согласно акту от ДАТА в период выпадения осадков в виде дождя проведено обследование кровли и чердачного помещения МКД №. В результате обследования протекания кровли не установлено. Вопрос протекания кровли МКД № находится на контроле управляющей организации ООО «Родник». В период обильных осадков будет проведено дополнительное обследование.
Сообщением Главного управления от ДАТА № У№ на обращение Пинясова М.И. по вопросу течи крыши кровли, аварийного состояния деревянных перекрытий, обрушения потолочного перекрытия МКД 6 по <адрес> в г.Хабаровске последнему указано, что в ходе рассмотрения обращений главным управлением ДАТА проведен внеплановый инспекционный визит в отношении ООО УК «Родник» по результатам которого выявлены многочисленные дефекты в конструкции чердачного перекрытия, а именно, трещины, отслоение штукатурного слоя, деформация и прогибы в помещениях кухни, ванной, прихожей, комнате №, 3, кровельное перекрытие имеет многочисленные повреждения в виде сколов, трещин, сквозных отверстий по всему периметру крыши МКД №. По итогам визита ООО УК «Родник» выданы предписания на устранение выявленных нарушений в содержании кровельного покрытия в срок до ДАТА, на обследование с привлечением специализированной организации с целью установления причин образования повреждений, определения методов по устранению повреждений чердачного перекрытия, по результатам обследования принять меры по устранению дефектов (повреждений) в чердачном перекрытии, систематическому наблюдению за состоянием перекрытия, в случае увеличения деформации, следует принять меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформации в срок до ДАТА.
Из сообщения Главного управления от ДАТА № У№ Пинясову М.И. указано, что предписание в части устранения выявленных нарушений в содержании кровельного покрытия со сроком исполнения ДАТА исполнено. Работы по ремонту кровельного покрытия над квартирой № проведены. В ходе контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного в виде выездного обследования, информация о проведении ремонтных работ на кровле МКД № подтверждена. При осмотре <адрес> после выпадения осадков в виде дождя протечек не обнаружено. Во исполнение предписания в части ненадлежащего состояния чердачного перекрытия ООО УК «Родник» заключен договор со специализированной экспертной организацией на проведение строительно-технического исследования МКД №, в рамках которого ДАТА обследовано чердачное перекрытие, смежное с квартирой №. По результатам исследования установлено, что угроза обрушения перекрытия отсутствует. Чердачное перекрытие <адрес> требует частичной замены балок перекрытия, замены утеплителя чердачного перекрытия. В связи со значительным сроком эксплуатации и физическим износом конструктивных элементов здания, необходимо проведение капитального ремонта чердачного перекрытия МКД №.
Из заключения специалиста ИП ФИО7 «Экспертиза инженерных коммуникаций» от ДАТА №, произведенного в рамках заключенного ДАТА между ИП ФИО7 и ООО УК «Родник» договора на проведение строительно-технического исследования жилого <адрес> в г.Хабаровске и <адрес>, следуют ответы на поставленные перед специалистом вопросы:
1) Имеются ли повреждения отделочного покрытия потолка в помещениях <адрес>?
В <адрес> в г.Хабаровске имеются повреждения отделочного покрытия потолка.
2) Имеются ли повреждения конструктивных элементов крыши многоквартирного <адрес>?
Крыша многоквартирного <адрес> имеет повреждения в виде гнилостных изменений древесины балок перекрытия в отдельных местах, элементов строительной системы, деформаций стропильной системы, повреждений листов кровельного материала в местах расположения креплений, нарушение сплошности паролизоляции перекрытия.
3) Если имеются, то каковы причины повреждений?
Причиной повреждений конструктивных элементов крыши в многоквартирном <адрес> теплый период года является увлажнение в результате поступления через кровлю осадков.
Длительное увлажнение деревянных конструкций является причиной образования гнилостных повреждений древесины. Стекание воды по внутренней поверхности кровли и элементам стропильной системы вызывает увлажнение утеплителя и стен здания.
Эксплуатация чердака жилого <адрес> в г.Хабаровске не соответствует положениям пунктов 8.19-8.21 СП 23-101-2024 [22]. Несоответствие условий эксплуатации чердака положениям пунктов 8.19-8.21 СП 23-101-2024 [22] состоит в причинно-следственной связи с повреждениями конструктивных элементов крыши многоквартирного <адрес>.
4) Состоят ли условия эксплуатации крыши <адрес> причинно-следственной связи с образованием трещин в отделочном покрытии потолка <адрес>?
Условия эксплуатации крыши <адрес> состоят в причинно-следственной связи с образованием повреждений (трещин) в отделочном покрытии потолка <адрес>.
5) Какие меры необходимо предпринять для предотвращения дальнейшего разрушения отделочного покрытия потолка в <адрес>?
Для предотвращения дальнейшего разрушения отделочного покрытия потолка в <адрес> необходимо предпринять меры по предотвращению увлажнения утеплителя чердачного перекрытия. В связи, с чем необходимо произвести работы по восстановлению кровли, устранению условий возникновения деформации стропильной системы восстановлению свойств утеплителя чердачного перекрытия, восстановлению несущей способности отдельных балок чердачного перекрытия.
6) К какому виду ремонта капитальному или текущему, будет относиться ремонт, направленный на устранение причин образования трещин на потолке в <адрес>?
Работы по восстановлению эксплуатационных свойств крыши и чердачного перекрытия исследуемого <адрес> в г.Хабаровске, в том числе в месте расположения <адрес>, относится к работам, выполняемым при капитальном ремонте.
Сообщением ООО УК «Родник» от ДАТА № Хижняк Р.В. указано, что ДАТА совместно с ее участием составлен акт осмотра жилого помещения № МКД № по <адрес> момент осмотра установлено: комната/зал (со стороны заднего фасада дома): - на потолке по побелочному слою, наблюдаются желтые сухие пятна, частичное вздутие, растрескивание побелочного и штукатурного слоя, установить давность выявленных повреждений не предоставляется возможным; - комната (со стороны заднего фасада дома) собственником <адрес> доступ в комнату для предоставления обследования не предоставлен; - кухня (со стороны главного фасада дома) на момент обследования повреждений не обнаружено; - комната (со стороны главного фасада дома) на момент обследования повреждений не обнаружено. Вместе с тем сообщают, что ДАТА проведено визуальное обследование кровли МКД № <адрес> с чердачного помещения дома, на момент обследования установлено: отсутствия части кровельного покрытия (шифер) не обнаружено; установить фактическое место деформации кровельного покрытия в виде трещин, мелких сколов по состоянию на ДАТА-26 не представляется возможным, в виду наличия снежного покрова с наружной стороны кровли дома. На основании изложенного сообщили, что дополнительное обследование кровли будет выполнено в срок до ДАТА. При выявленных повреждений кровельного покрытия, локальный ремонт кровли над <адрес> МКД № <адрес> будет выполнен не позднее ДАТА.
Анализируя установленные по делу конкретные обстоятельства, представленные сторонами доказательства в обоснование заявленных требований и возражений, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, суд приходит к выводу, что ООО УК «Родник», основной деятельностью которого является организация комплексного обслуживания жилищного фонда, не представлено достаточных, достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного жилого <адрес> в г.Хабаровске, где расположены <адрес> 11, принадлежащие истцам, а именно надлежащему содержанию кровли указанного дома, что повлекло образование повреждений в помещениях квартир истцов ввиду затопления осадками (снег, дождь).
Суд принимает доводы истцов о том, что в результате несвоевременного и некачественного оказания услуг по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома - кровли жилого дома, с 2022 года по настоящее время, происходит систематическое проникновение влаги в помещения их квартир, что ведет к повреждениям имуществу истцов.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДАТА № определен порядок и условия технической эксплуатации зданий жилищного фонда.
Пунктом 1.8 указанных Правил определено, что понятие «техническая эксплуатация жилищного фонда» включает в себя управление жилищным фондом, в рамках которого осуществляется организация эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и все виды работ с нанимателями и арендаторами.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает: техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное; осмотры; подготовку к сезонной эксплуатации; текущий ремонт; капитальный ремонт.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Согласно пп.4.6.1.1 и 4.ДАТА Постановления Госстроя РФ от ДАТА N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", организация по обслуживанию жилфонда должна обеспечить, в том числе, исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки. Неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении N 2, в течение 1-5 суток.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден Постановлением Правительства РФ от ДАТА № «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения».
В соответствии с данным перечнем, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов отнесены: проверка кровли на отсутствие протечек; проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах; проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке; контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек; осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами; проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель; проверка и при необходимости восстановление пешеходных дорожек в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов; проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Вместе с тем, в рассматриваемом случае, управляющей организацией указанные работы надлежащим образом не были выполнены. Сотрудники ООО УК «Родник», владея информацией о состоянии кровли жилого <адрес> (многочисленные заявления и обращения Хижняк Р.В., Пинясова М.И.), составляли акты о проведении кровельно-латочных работ над квартирой истцов, которые должного результата не дали, при выпадении осадков (снег, дождь) течи с кровли в квартиры истцов продолжаются, в том числе, и в ходе рассмотрения дела.
Доказательств, свидетельствующих об обратном, ответчиком в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено, и в судебном заседании не добыто.
На спорные правоотношения, связанные с содержанием общего имущества в МКД, распространяются требования Закон РФ от ДАТА N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку истец, будучи собственником жилого помещения, наделена правом потребителя на предоставление ей качественных работ и услуг, оказываемых управляющей организацией. При этом право потребителя на надлежащее качество работ и услуг можно представить как право, в рамках которого потребитель самостоятельно осуществляет выбор тех или иных качественных работ и услуг; требует, чтобы данные работы (услуги) оставались качественными в пределах установленных сроков; защищает свое нарушенное право в случае приобретения работы (услуги) ненадлежащего качества.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДАТА N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» по общему правилу бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнения обязательства, лежит на исполнителе.
Являясь управляющей организацией, оказывающей услуги потребителям, ООО УК «Родник» обязана оказывать услуги нанимателям и собственникам жилых помещений, расположенных в обслуживаемом ею многоквартирном доме, по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, устранять недостатки и принимать меры по устранению причин возникновения повреждений в жилых и нежилых помещениях обслуживаемого ею дома, устранять последствия выявленных нарушений.
При этом в силу закона бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на исполнителе, в данном случае на управляющей компании ООО УК «Родник».
Факт нарушения прав потребителей Хижняк Р.В., Пинясова М.И. бездействием управляющей организации ООО УК «Родник», связанным с ненадлежащим содержанием кровли жилого дома, а также ее ненадлежащим ремонтом, в границах квартир истцов, в судебном заседании установлен и не оспорен.
В связи с чем, суд полагает, необходимым удовлетворить требования истцов и возложить на ООО УК «Родник» обязанность произвести ремонт кровли над квартирами истцов Хижняк Р.В. и Пинясова М.И., расположенными по адресу г.Хабаровск, <адрес>, 4, для исключения протекания атмосферных осадков.
В соответствии со ст.206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.
Учитывая права и интересы сторон, суд, в силу ст.206 ГПК РФ, считает возможным установить срок для выполнения ответчиком возложенной обязанности, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования Хижняк Раисы Васильевны, Пинясова Михаила Ивановича к ООО УК «Родник» о возложении обязанности произвести ремонт кровли многоквартирного жилого дома, в части расположения над принадлежащими им квартирами – удовлетворить.
Обязать ООО УК «Родник» (ИНН 2722138080 ОГРН 1222700009223) произвести работы по текущему ремонту, исключающему протекание кровли многоквартирного дома над жилым помещением квартирой 11 <адрес> г. Хабаровска, принадлежащей Хижняк Раисе Васильевне, <адрес>.р., уроженке г. Хабаровска (паспорт <адрес> выдан Отделом внутренних дел Кировского <адрес> г.Хабаровска ДАТА, код подразделения №) в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Обязать ООО УК «Родник» (ИНН 2722138080 ОГРН 1222700009223) произвести работы по текущему ремонту, исключающему протекание кровли многоквартирного дома над жилым помещением квартирой 4 <адрес> г. Хабаровска, принадлежащей Пинясову Михаилу Ивановичу, <адрес>.р., уроженцу <адрес>а Мордовской АССР (паспорт <адрес> выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> г. Хабаровска ДАТА, код подразделения <данные изъяты>) в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Кировский районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.
В окончательной форме решение вынесено 26.02.2026 года.
Судья Т.В. Брязгунова