РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 июня 2026 года с. Кырен
Тункинский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Пермяковой Ю.А., при секретаре Зодбоевой Н.В., с участием истца Аксеновской Т.К., ее представителя Денисенковой Н.Н., ответчика Иоффе С.В., его представителя Карканица О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-263/2026 по исковому заявлению Аксеновской Татьяны Константиновны к Иоффе Сергею Вильямовичу о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Аксеновская Т.К. обратилась в суд с исковым заявлением Иоффе Сергею Вильямовичу о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома. расположенном по адресу: <адрес>, оформленного протоколом №.
В обосновании своих требований истец Аксеновская Т.К. указала, что является собственником жилого помещения (квартиры) № в многоквартирном доме, расположенного по адресу: <адрес>. Оспариваемые решения приняты на общем собрании, проведенном в форме заочного голосования. Истец полагает, что принятые решения являются недействительными (ничтожными) по ряду оснований, предусмотренных ст.181.4, 181.5 ГК РФ, а также нарушают ее права и законные интересы как собственника. Апелляционным определением Иркутского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску Аксеновской Т.К. к ООО «Т2 Мобайл» о демонтаже оборудования, приведении здания в первоначальный вид, где Ответчик является третьим лицом, на ООО «Т2 Мобайл» возложена обязанность демонтировать оборудование и привести здание в первоначальный вид. Попытка Ответчика «узаконить» антенну через голосование после вступления решения Иркутского областного суда в законную силу является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ) и направлена на неисполнение судебного акта (ст. 13 ГПК РФ). Решение собственников не может отменить статус «диссонирующего элемента», закрепленный приказом службы от 01.12.2022 г. № 76-177-спр. Комитетом по экономике и стратегическому планированию администрации г. Иркутска в адрес Ответчика вынесено предписание о демонтаже рекламной конструкции в добровольном порядке, а также составлен протокол об административном правонарушении пост. 14.37 КоАП РФ, который направлен для рассмотрения в МУ МВД России «Иркутское». Согласно сведениям ЕГРЮЛ, ООО «Медиа информ» (ИНН 3808111244) зарегистрировано по адресу: <адрес>. Адрес: <адрес> не является ни юридическим, ни фактическим адресом организации согласно данным ФНС. Таким образом, рекламная конструкция содержит заведомо ложные сведения, вводящие в заблуждение потребителей и государственные органы, что противоречит ФЗ «О рекламе». Учредителем ООО «Медиа информ» является Ответчик (Иоффе С.В.), который использует жилую <адрес> под офис и производственные нужды типографии. Общее собрание собственников не может своим решением санкционировать размещение рекламы предприятия, которое фактически по данному адресу не находится и чья деятельность в жилом помещении (<адрес>) прямо ограничена законом. Голосование за «согласование» такой рекламы является попыткой легализовать незаконное использование жилья под коммерческое производство. Комитетом по Правобережному округу г. Иркутска в адрес Ответчика выдано предостережение и уведомление о демонтаже самовольно размещённых внешних блоков системы кондиционирования (по периметру здания самовольно размещено 6 внешних блоков системы кондиционирования. Блоки системы кондиционирования выступают за плоскость фасада здания и при этом не используются маскирующие ограждения). Собственники не вправе «легализовать» правонарушение и санкционировать повреждение фасада (предмета охраны) вопреки запретам надзорных и контролирующих органов. Ответчик использует жилое помещение (<адрес>) не по назначению (в качестве рекламного агентства ООО «Медиа-Информ», что является предметом спора в Арбитражном суде Иркутской области по делу № № по исковому заявлению Комитета по управлению Правобережным округом администрации г. Иркутска к индивидуальному предпринимателю Иоффе С.В. об обязании прекратить использование жилого помещения не по назначению, взыскании судебной неустойки. Наделение Ответчика полномочиями, как представителя собственников в условиях конфликта интересов и систематического игнорирования им нужд по содержанию общего имущества, условий безопасности и угроз аварийных ситуаций нарушает права Истца. Ответчик, обладая значительной долей в праве общей собственности, фактически монополизировал процесс управления МКД №. Его действия носят характер единоличных решений, принимаемых в обход процедуры согласования с другим собственником, что нарушает требования ст. 44-46 ЖК РФ. Считает выдвижение Ответчика на роль уполномоченного лица недопустимым, так как его деятельность направлена исключительно на извлечение коммерческой выгоды, а не на надлежащее содержание общего имущества. Попытки истца инициировать ремонт пресекаются, что ведет к обесцениванию моей собственности и создает угрозу безопасности эксплуатации здания. Фактически происходит умышленное доведение МКД № до критического технического состояния. Ответчик не реагирует на мои письменные и устные обращения, по поводу аварийного состояния парапетных столбиков расположенных по периметру кровли МКД, которые имеют шаткость и подвержены обрушению. Часть парапетных столбиков расположены над пешеходным тротуаром. В уведомлении о собрании вопросы №№6 были сформулированы как "размещение" конструкций, что предполагает обсуждение возможности их установки. Однако в протоколе формулировка изменена на "согласовать". Такое изменение сути вопроса в ходе заочного голосования недопустимо, так как вводит собственников в заблуждение и нарушает порядок принятия решений (ст. 181.4 ГК РФ — нарушение процедуры принятия решения). Ответчик намеренно использовал слово "согласовать", чтобы попытаться "перекрыть" предписания контролирующих и надзорных органов о демонтаже. В повестке дня вопрос № был заявлен как "Размещение оборудования". Однако в итоговом протоколе формулировка изменена на "Согласовать возмездное пользование и заключить договор". Более того, в нарушение требований ЖК РФ, в решении не указаны существенные условия договора: цена (арендная плата), срок и порядок распределения денежных средств. Такое решение является неисполнимым и нарушает имущественные права Истца на получение дохода от использования общего имущества. В протоколе нет ни слова о цене договора. Ответчик фактически выписал себе "пустой чек" на использование нашего общего фасада, полностью отстранив меня от обсуждения финансовых условий. Это грубое нарушение компетенции собрания. Ответчик предложил проголосовать за размещение оборудования "без демонтажа". Это происходит в тот момент, когда уже имеется вступившее в законную силу решение Иркутского областного суда, прямо обязывающее ООО «Т2 Мобайл» демонтировать эту антенну. Фактически, Ответчик вынес на голосование вопрос о том, "исполнять решение суда или нет". Имеется существенное нарушение при определении кворума собрания. В общую площадь помещений Ответчика (<адрес>) незаконно включена лестничная площадка второго этажа, являющаяся общим имуществом собственников МКД № (ст. 36 ЖК РФ). Указанное имущество было переведено в состав частной собственности без моего согласия и без проведения общего собрания о передаче объектов общего имущества в собственность (что требует 100% голосов согласно ст. 40 ЖК РФ). Таким образом, Ответчик, обладая незаконно завышенным количеством голосов, единолично принимает решения, ущемляющие права Истца и блокирующие доступ к чердачным помещениям и кровле (пути эвакуации). Данный факт свидетельствует о систематическом злоупотреблении правом со стороны Ответчика (ст. 10 ГК РФ) и ставит под сомнение легитимность любого голосования, где подсчёт велся исходя из недостоверных данных ЕГРН о площади <адрес>. В бланке решения (бюллетене), представленном к иску, в пункте «выбор секретаря» отсутствовала кандидатура (было пустое место). Она по данному вопросу не голосовала. Однако в итоговом протоколе Ответчик единолично указал меня в качестве секретаря собрания. Истец функции секретаря не выполняла, протокол не вела и не подписывала, о чем Ответчику был направлен письменный отказ. Самовольное назначение ее секретарем против моей воли является грубым нарушением порядка документирования итогов собрания и свидетельствует о недостоверности сведений, изложенных в протоколе. В протоколе отсутствует дата и место составления протокола. Их отсутствие делает документ юридически дефектным и не позволяет установить хронологию событий. В повестке дня и в протоколе полностью отсутствует вопрос о выборе счетной комиссии. Подсчет голосов должен осуществляться уполномоченными лицами. Поскольку счетная комиссия не избиралась, легитимность произведенного подсчета голосов (с учетом ранее заявленного довода о незаконном завышении площади <адрес>) не может быть подтверждена. Просит признать недействительными решения заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: <адрес>, оформленные протоколом № без даты, в части следующих вопросов: Вопрос №: Согласовать размещение рекламной конструкции на втором этаже здания (информационная табличка «Медиа информ» размером 0,9 м. на 1,2 м.) по адресу: <адрес>.Вопрос №: Согласовать размещение кондиционеров на стене дома по адресу: <адрес>.Вопрос №: о заключении с ООО «Т2 Мобайл» договора о размещении телекоммуникационного оборудования без демонтажа антенны и оборудования, установленных ранее ООО «Т2 Мобайл» на фасаде дома по адресу: <адрес> по договору с ФИО4 Вопрос №: Выбрать лицом, который от имени собственников помещений в доме уполномочен представлять их интересы, подписывать договоры, акты приёма работ, и оказания услуг Иоффе С.В.
Истец Аксеновская Т.К. в судебном заседании поддержала исковые требования, просила признать недействительным решение собрания собственников МКД по всем вопросам.
Представитель истца Денисенкова Н.Н. в судебном заседании поддержала исковые требования, просила признать недействительным решение собрания собственников МКД. Считает решения ничтожными на основании ст. 181.5 ГК РФ. Представленные документы от госорганов подтверждают, что размещение антенн, кондиционеров и рекламных конструкций незаконно и запрещено. Общее собрание не может легализовать нарушения.
Ответчик Иоффе С.В. в судебном заседании не согласился с исковыми требованиями истца, пояснил, что собрание собственников МКД проведено для исполнения определения арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ, который обязал его представить доказательства согласования размещения вывески, кондиционеров и антенн в порядке, установленном жилищным законодательством. Без протокола общего собрания он не мог получить разрешение в администрации. Он не знал о решении Иркутского областного суда о демонтаже антенны на момент проведения собрания (ДД.ММ.ГГГГ). Это решение было вынесено ДД.ММ.ГГГГ, но вступило в силу позже, и он не был надлежащим образом уведомлён. Предписания он не получал. Кондиционеры размещены на торцевой стене, а не на главном фасаде. Это жилое помещение, там три кондиционера для охлаждения. Он их устанавливал для собственных нужд.
Представитель ответчика Карканица О.А. в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями истца, пояснила, что решения по вопросам повестки дня собрания собственников приняты в соответствии с нормами ст. 46, 47, 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, права и законные интересы заявителя не нарушены. Считают процедуру соблюдённой. Уведомление, бюллетень, протокол оформлены надлежащим образом. Формулировки в протоколе соответствуют волеизъявлению. Ответчик действовал в рамках исполнения определения арбитражного суда. Относительно площади - всё соответствует ЕГРН. Отсутствие согласия истца не может блокировать все решения, поскольку кворум был. Доход от использования общего имущества распределяется пропорционально долям. Они неоднократно пытались согласовать вопросы с истцом, но договориться невозможно. Конфликт искусственно затягивается.
Представители третьих лиц Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области в суд не явились, о дне и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Согласно ч.1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Согласно ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2).
Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Иоффе С.В. принадлежит на праве собственности квартира № расположенное по адресу: <адрес>, имеет назначение: жилое, площадью 174,8 кв.м., помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, имеет назначение: нежилое, площадью 46,5 кв. м.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Аксеновской Т.К. принадлежит на праве собственности квартира №, расположенное по адресу: <адрес>, имеет назначение: жилое, площадью 79,5 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ Иоффе С.В. уведомил истца о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в жилом доме по адресу <адрес>.
Согласно уведомлению целью проведения собрания является исполнение Определения Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-1923/2025 от 17.11.25г. В повестке дня Собрания постановлены следующие вопросы: 1) Размещение рекламной конструкции на втором этаже здания (информационная табличка «Медиа информ» размером 0,9 м. на 1,2 м.) по адресу: <адрес>; 2) Размещение кондиционеров на стене дома по адресу: <адрес>; 3) О заключении договора с аварийной службой через АО «ВУЖКС», 4) О возмездном пользовании общим имуществом (о заключении с ООО «Т2 Мобайл» договора о размещении телекоммуникационного оборудования без демонтажа антенны и оборудования, установленных ранее ООО «Т2 Мобайл» на фасаде дома г адресу: <адрес> по договору с ФИО4.; 5) Выбор лица, который от имени собственников помещений в доме уполномочен представлять их интересы, подписывать договоры, акты приёма работ, и оказания услуг; 6) Об определении порядка подписания протокола настоящего собрания, места хранения документов, оформленных для проведения настоящего собрания, и порядка уведомления собственников помещений о принятых на настоящем собрании решений. Дата начала голосования: ДД.ММ.ГГГГ в 14:00 час. иркутского времени, дата окончания: ДД.ММ.ГГГГ в 14:00 час. иркутского времени.
ДД.ММ.ГГГГ истцом направлены ответчику уведомление о ничтожности внеочередного общего собрания собственников помещений, проводимого в заочной форме, а также протокол разногласий к повестке дня общего собрания.
ДД.ММ.ГГГГ истец получила бюллетень для голосования, вопросы были сформулированы так же, как в уведомлении, истец проголосовала «против» по всем вопросам, кроме заключения договора с аварийной службой, по данному вопросу воздержалась. Подписывать протокол как секретарь отказалась, о чём письменно уведомила Ответчика.
Результаты голосования собственников помещений МКД оформлены протоколом № общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования без даты, согласно которому решено: Общее собрание постанавливает избрать: Председателем собрания Иоффе С.В. (73,57 % голосов). Второй вопрос для голосования сформулирован, вопреки бюллетеню: Секретарём Собрания назначить Аксеновскую Т.К., постановлено: избрать Секретарём Собрания Аксеновскую Т.К. Истцу не предоставлено возможности взять самоотвод. Выбрана 73,57 % голосов. По остальным вопросам решение приняты абсолютным большинством голосов, несмотря на то, что она проголосовала против. Решение по третьему вопросу повестки дня: Согласовать размещение рекламной конструкции на втором этаже здания (информационная табличка «Медиа информ» размером 0,9 м. на 1,2 м.) по адресу: <адрес>. Решение по четвёртому вопросу: Согласовать размещение кондиционеров на стене дома по адресу: <адрес>. Решение по пятому вопросу: согласовать заключение договора с аварийной службой через АО «ВУЖКС». Решение по шестому вопросу: согласовать возмездное пользование общим имуществом (о заключении с ООО «Т2 Мобайл» договора о размещении телекоммуникационного оборудования без демонтажа антенны и оборудования, установленных ранее ООО «Т2 Мобайл» на фасаде дома по адресу: <адрес> по договору с ФИО4). Решение по седьмому вопросу: Выбрать лицом, который от имени собственников помещений в доме уполномочен представлять их интересы, подписывать договоры, акты приёма работ, и оказания услуг Иоффе С.В. Решение по восьмому вопросу: определить порядок подписания протокола настоящего собрания, места хранения документов, оформленных для проведения настоящего собрания, и порядка уведомления собственников помещений о принятых на настоящем собрании решений. Протокол настоящего собрания подписывается Председателем Собрания и Секретарём ДД.ММ.ГГГГ до 16 часов 00 минут в <адрес> дома по адресу: <адрес>. Местом хранения документов, оформленных для настоящего Собрания установить квартиру № дома по адресу: <адрес>. Установить порядок уведомления собственников помещений о принятых на настоящем Собрании решений: по электронной почте собственников. В п.8 сформулировано: подписание в 16 час. 00 минут в помещении <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
Приказом службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области от 01.12.2022 г. № 76-177-спр внесены изменения в приказ службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области от 04.03.2014 г. № 17-п. В приложении к приказу «Предмет охраны исторического поселения регионального значения г. Иркутск» в разделе 3 к исторически ценным Градоформирующим объектам, пунктом 702 включен объект административное здание по адресу: <адрес>, декоративные элементы: открытая кирпичная кладка, лучковые оконные проемы с клинчатыми перемычками и фигурными сандриками, в уровне первого этажа оконные проемы с филенчатыми ставнями, угловые лопатки, профилированный карниз с зубчиками, аттиковые стенки, ограждение кровли с парапетными столбиками; ценные элементы: объемно-планировочное решение объекта, декоративное оформление главного фасада; диссонирующие элементы: фрагментарная окраска, антенна сотовой связи.
Обеспечение сохранности перечня исторически ценных градоформирующих объектов, включенных в предмет охраны исторического поселения, не являющихся объектами культурного наследия, осуществляется согласно статье 60 Закона об объектах культурного наследия органами государственной власти субъектов Российской Федерации в рамках особого регулирования градостроительной деятельности в историческом поселении.
В соответствии со статьей 60 Федерального закона № 73-ФЗ градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения в соответствии с настоящим Федеральным законом. Особое регулирование градостроительной деятельности в историческом поселении осуществляется органами местного самоуправления и включает в себя: разработку градостроительных регламентов, предусматривающих предельные параметры разрешенного строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры исторического поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению; обеспечение согласования в соответствии с настоящим законом проектов генеральных планов, проектов правил землепользования и застройки, подготовленных применительно к территориям исторических поселений федерального значения и территориям исторических поселений регионального значения.
Судом установлено, что здание по адресу: <адрес>, является исторически ценным градоформирующим объектом, составляющим предмет охраны исторического поселения г. Иркутск. Охране подлежат объемно-планировочное решение объекта, декоративное оформление главного фасада.
В соответствии со статьей 60 Федерального закона № 73-ФЗ градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения.
Статьей 45.1 Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрено, правила благоустройства территории муниципального образования утверждаются представительным органом соответствующего муниципального образования. Правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать вопросы, в том числе, содержания территорий общего пользования и порядка пользования такими территориями; внешнего вида фасадов и ограждающих конструкций зданий, строений, сооружений.
В соответствии с п. 6 статьи 2 Правил благоустройства территории города Иркутска", утвержденных Решением Думы г. Иркутска от 25.12.2008 N 004-20-560950/8 под самовольным переоборудованием или изменением внешнего вида фасада здания либо его элементов понимается переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания, строения, сооружения либо его конструктивных элементов, произведенное при отсутствии согласованного в установленном порядке паспорта фасадов или без внесения соответствующих изменений в паспорт фасадов. Абзацем 10 пункта 3 статьи 15 «Общие требования к содержанию фасадов зданий» при содержании фасадов зданий, в том числе их отдельных конструктивных элементов, дополнительного оборудования, дополнительных элементов и устройств запрещается: размещение антенн и кондиционеров на главных фасадах здания (лицевой стороне здания).
Апелляционным определением Иркутского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № на ООО «Т2 Мобайл» возложена обязанность демонтировать оборудование сотовой связи (антенны) на здании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> привести здание в первоначальный вид.
Оспариваемое решение по вопросу № принято после вступления в силу указанного судебного акта и фактически направлено на его неисполнение, что противоречит ст.13 ГПК РФ об обязательности судебных постановлений. Кроме того, размещенная антенна в соответствии с приказом службы по охране объектов культурного наследия от 01.12.2022 № 76-177-спр отнесена к диссонирующим элементам, что исключает возможность ее размещения на фасаде здания.
При таких обстоятельствах решение по вопросу № согласовать возмездное пользование общим имуществом (о заключении с ООО «Т2 Мобайл» договора о размещении телекоммуникационного оборудования без демонтажа антенны и оборудования, установленных ранее ООО «Т2 Мобайл» на фасаде дома по адресу: <адрес> по договору с ФИО4). принято по вопросу, не относящегося к компетенции общего собрания, поскольку собственники не вправе отменять или изменять предписания органа охраны объектов культурного наследия, а также игнорировать вступившее в законную силу решение суда. Данное решение является ничтожным на основании п. 3 ст. 181.5 ГК РФ.
Судом установлено, что из сообщения Комитета по экономике и стратегическому планированию администрации г. Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика вынесено предписание о демонтаже рекламной конструкции по адресу: <адрес>, установленной и эксплуатируемой без действующего разрешения органа местного самоуправления, а также направлены материалы в МУ МВД России «Иркутское» для принятия мер по привлечению субъекта указанного правонарушения к административной ответственности.
Комитетом по управлению Правобережным округом администрации г. Иркутска от ДД.ММ.ГГГГ ответчику выдано предостережение и уведомление о демонтаже самовольно размещённых внешних блоков системы кондиционирования, которые выступают за плоскость фасада здания, что является нарушением Правил благоустройства.
Размещение рекламной конструкции и кондиционеров на фасаде здания, являющегося исторически ценным градоформирующим объектом не может быть санкционировано решением общего собрания собственников, поскольку указанные вопросы отнесены к компетенции органов государственной власти и местного самоуправления в сфере охраны объектов культурного наследия и благоустройства.
Таким образом, решения по вопросам № и № согласовать размещение рекламной конструкции на втором этаже здания (информационная табличка «Медиа информ» размером 0,9 м. на 1,2 м.) по адресу: <адрес>.; согласовать размещение кондиционеров на стене дома по адресу: <адрес>, приняты по вопросам, не относящимися к компетенции общего собрания и являются ничтожным на основании п. 3 ст. 181.5 ГК РФ.
Кроме того, судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Иркутской области находится дело № № по исковому заявлению Комитета по управлению Правобережным округом администрации г. Иркутска к индивидуальному предпринимателю Иоффе С.В. об обязании прекратить использование жилого помещения не по назначению.
Учредителем ООО «Медиа информ» является Ответчик (Иоффе С.В.).
Наделение Ответчика, использующего жилое помещение не по назначению и имеющего конфликт интересов (являющего учредителем ООО Медиа информа», разместившего рекламную конструкцию) полномочиями представителя собственников нарушает права истца как собственника помещения МКД, поскольку ответчик действует в своих коммерческих интересах, а не в интересах общего имущества дома. Кроме того, согласно протоколу разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, согласования разногласий по проведению общего собрания собственников помещений в жилом доме, ответчиком игнорируются вопросы истца по поводу аварийного состояния кровли МКД, укрепления восстановления кирпичных столбов, расположенных на крыше МКД и другие вопросы касающие содержания общедомового имущества, что создаёт угрозу безопасности эксплуатации здания.
Решение по вопросу № нарушает права истца на участие в управлении многоквартирным домом и является недействительным на основании ст. 184.4 ГК РФ как принятое с нарушением порядка принятия решения и нарушающее права истца.
Суд также принимает во внимание доводы истца о существенных нарушениях процедуры оформления результатов собрания.
Согласно п. 109 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" решение не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица.
Таким образом, не любое нарушение может являться основанием к отмене решения общего собрания, а только такие существенные нарушения закона, ввиду которых невозможно выявить истинную волю большинства собственников.
Согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Согласно п..п.13, 14 приказа Минстроя России от 30.04.2025 N 266/пр "Об утверждении Требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и Порядка направления подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в уполномоченный исполнительный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный жилищный надзор" текст основной части содержательной части протокола общего собрания состоит из отдельных разделов, каждый из которых содержит отдельный вопрос повестки дня данного собрания. При этом в повестке дня общего собрания указывается вопрос, поставленный (указываются вопросы, поставленные) на голосование в соответствии с сообщением о проведении общего собрания. Если вопросов несколько, они нумеруются и располагаются в порядке обсуждения. Формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования.
Как усматривается из материалов дела, в уведомлении о собрании, в бюллетене вопросы №, № сформулированы как "размещение" конструкций, а в тексте оспариваемого протокола в графе «Принятое решение» указано "согласовать".
Термин «Размещение» в контексте пользования общим имуществом МКД означает непосредственное физическое и техническое действие по монтажу конкретного оборудования на конструктиве здания.
Термин «Согласовать размещение» носит организационно-правовой характер, оно включает в себя юридическое одобрение условий такого размещения, определение порядка пользования имуществом (в том числе возмездного или безвозмездного), а также потенциальное наделение уполномоченных лиц правом согласовать технические условия или подписывать договоры.
Таким образом, изменив формулировку вопроса с физического действия на юридическое одобрение, лица подписавшие протокол вышли за пределы своих полномочий, определенных Жилищным кодексом РФ. Собственники, проставившие отметку напротив слова разместить не выражали и не могли выразить свою волю в отношении вопроса о согласовании на неуказанных в бюллетене правовых и финансовых условиях. Самовольное изменение формулировки решения в итоговом протоколе по сравнению с текстом бюллетеня является существенным (фундаментальным нарушением процедуры проведения ООС, поскольку искажает действительные результаты голосования и нарушает право собственников на достоверную фиксацию их волеизъявления. Такое решение не может быть признано законным, поскольку влечет нарушение процедуры принятия решения, предусмотренной ст. 181.4 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 181.2 ГК РФ проведение заседания участников гражданско-правового сообщества и результаты голосования на заседании, а также результаты заочного голосования подтверждаются протоколом.
Согласно п.2 Приказ Минстроя России от 30.04.2025 N 266/пр "Об утверждении Требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и Порядка направления подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в уполномоченный исполнительный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный жилищный надзор" (далее Приказ) в случае проведения общего собрания без использования системы протокол общего собрания оформляется секретарем общего собрания.
Согласно п. 4 Приказа в случае проведения общего собрания без использования системы протокол общего собрания подписывается лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов.
Из материалов дела установлено, что в бланке решения (бюллетене), в пункте «выбор секретаря» отсутствовала кандидатура. Истец по данному вопросу не голосовала, полномочиями секретаря истца не наделяли. Однако в итоговом протоколе Ответчик единолично указал истца в качестве секретаря собрания. При этом, функции секретаря истец не выполняла, протокол не вела и не подписывала, о чем Ответчику был направлен письменный отказ.
Жилищный кодекс РФ и Приказ Минстроя России устанавливают императивный порядок оформления итогов общего собрания собственников. Согласно указанным нормам, протокол общего собрания приобретает статус официального документа исключительно после его подписания лицами, избранными решением собственников в качестве председателя и секретаря собрания.
Судом исследовано заявление истца об отказе от подписания протокола, согласно которому в бланке бюллетеня в п.2 «Выбор секретаря собрания» отсутствовала кандидатура кандидата, данный факт лишил ее возможности выразить свою волю и проголосовать за конкретное лицо. Собственник должен заранее знать, за кого именно он голосует. Подмена или вписание фамилии после подписания бюллетеня собственником квалифицируется как фальсификация решения. Своего согласия на исполнение функции секретаря она не давала, кандидатура ее на голосование не выставлялась. Поскольку процедура избрания секретаря не была соблюдена, она не обладает полномочиями на подписание указанного протокола.
Согласно Приказа Минстроя РФ подписи председателя и секретаря собрания на итоговом протоколе являются обязательными реквизитами документа, подтверждающие достоверность, изложенных в нем сведений. Единоличное внесение ответчиком в протокол сведений о назначении секретаря без проведения голосования, а также оформление протокола без подписи и участия этого секретаря, свидетельствуют о незаконности официального документа.
Согласно п.1 ч.1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания. Более того, в силу ст. 181.5 ГК РФ и системного толкования норм жилищного права, решение собрания, оформленное незаконным протоколом в отсутствие обязательных подписей, является ничтожным, поскольку не отражает реального факта проведения коллективного волеизъявления собственников.
При этом заочная форма общего собрания собственников исключает совместное присутствие граждан, но не освобождает инициатора от обязанности проводить выборы секретаря и счетной комиссии через бюллетени. Инициатор собрания не наделен законом правом единолично назначать лиц общего собрания собственников.
Действующее законодательство РФ не предусматривает возможности замены обязательного реквизита протокола (подписи секретаря) какими-либо односторонними актами, составленными инициатором собрания. В рамках гражданско-правового сообщества собственников МКД такой инструмент не применим, поскольку обязанность лица выполнять функции секретаря и, как следствие, обязанность подписать итоговый протокол, возникает только на основании законного решения общего собрания собственников, принятого по результатам голосования в бюллетенях. Кроме того, поскольку в бюллетенях кандидатура истца на должность секретаря отсутствовала, и собственники за нее не голосовали, истец не приобрел правового статуса секретаря данного собрания. В силу этого у истца отсутствовали какие-либо юридические обязанности по ведению, подсчету голосов и подписанию итогового документа, составленного ответчиком.
Установленные судом факты отсутствия кандидатуры секретаря в бюллетенях, фактического неисполнения ею обязанностей и отсутствие ее подписи на документе являются самостоятельными и безусловными основаниями для признания всего решения общего собрания собственников полностью недействительным.
Принимая во внимание, вышеизложенное исковые требования Аксеновской Т.К. подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Аксеновской Татьяны Константиновны к Иоффе Сергею Вильямовичу о признании недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного дома, удовлетворить.
Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: <адрес>, проведенного в форме заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом от №.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия через Тункинский районный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ
Судья Ю.А. Пермякова