РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 октября 2026 года г. Хабаровск
Железнодорожный районный суд г.Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Федореева Е.В., при секретаре Акулич Д.А., с участием представителя истца ФИО10, представителя ответчика ФИО12, представителя третьего лица ФИО4, старшего помощника прокурора <адрес> ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СМУ Раздолье» к ФИО1, управлению Росреестра по Хабаровскому краю, о признании ничтожным договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, возложении обязанности по аннулированию записи о регистрации договора уступки прав требований
УСТАНОВИЛ
ООО «СМУ Раздолье» обратилось в суд с иском к ФИО1, управлению Росреестра по Хабаровскому краю, о признании ничтожным договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, возложении обязанности по аннулированию записи о регистрации договора уступки прав требований, в обоснование указав, что ООО «СМУ Раздолье» является застройщиком многоквартирного жилого дома по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Элит» и ООО «СМУ Раздолье» заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого явилась строящаяся однокомнатная квартира под номером №, расположенная на № этаже площадью 27,8 кв.м., (квартира седьмая при счете слева направо от входа на этаж) в многоквартирном жилом доме по <адрес>, строительство которою ведется на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 384 кв.м., который принадлежит застройщику на праве собственности. Вышеуказанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Стоимость объекта долевого строительства составила 2 800 000 рублей, ООО «Элит» вносит единовременный платеж в размере стоимости объекта долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ в безналичном порядке на счет эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк России». Между тем, в установленный договором срок оплата на счет эскроу не поступила. В связи с неоплатой стоимости объекта долевого строительства истец направил в адрес ООО «Элит» ДД.ММ.ГГГГ претензии по заключенным договорам долевого участия с требованиями об оплате цены договоров. Претензии оставлены без ответа и удовлетворения. Из истребованных материалов Железнодорожным районным судом <адрес> регистрационного дела в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома по делу № истцу стало известно, что ООО «Элит» уступило права требования по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с п. 1.4. договора уступки цедент (ООО «Элит») заверил цессионария (ФИО1) об уплате застройщику денежных средств по договору долевого участия. Между тем, оплата по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ цедентом ООО «Элит» не произведена, что исключало возможность заключения договора уступки права требования по договору долевого участия в отсутствие согласия застройщика. Из имеющихся у истца копий документов следует, что на регистрацию договора цессии представлены справка от ДД.ММ.ГГГГ о согласии на уступку прав, а также справка о полной оплате по договору долевого участия. Данные документы подписаны от лица руководителя ООО «СМУ Раздолье». Между тем, данные документы, от истца никогда не выдавались и не подписывались и являются подложными. При этом, с ДД.ММ.ГГГГ цедент ООО «Элит» согласно данным ФНС России ликвидировано как недействующее юридическое лицо. В результате заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № между ООО «Элит» и ФИО1 истец ООО «СМУ Раздолье» фактически лишился объекта недвижимости без правовых оснований, что привело к экономическим потерям. Поскольку соглашение об уступке права требования заключено с нарушением норм действующего законодательства, нарушает права и законные интересы застройщика, то договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве является недействительным (ничтожным). В связи с чем, просит признать ничтожным договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ФИО1 и ООО «Элит»; обязать Управление Росреестра по Хабаровскому краю аннулировать запись о регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО1 и ООО «Элит».
Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО11, ПАО «ФИО2».
Представитель истца ФИО10 в судебном заседании требования поддержала, просила удовлетворить, ранее представила дополнительные пояснения по иску.
Представитель ответчика ФИО12 в судебном заседании требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, представил письменный отзыв по делу.
Представитель третьего лица ФИО6 в судебном заседании требования полагал необоснованными, просил в их удовлетворении отказать.
Ответчик ФИО1, третье лицо ФИО11, представители управления Росреестра по Хабаровскому краю, ПАО «ФИО2», суд не прибыли, о дате, времени и месте рассмотрения дела в соответствии со ст.ст. 112-116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) уведомлены путем направления судебных извещений по местам жительства, нахождения, представитель управления Росреестра по Хабаровскому краю представил письменный отзыв по делу, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Кроме того, стороны извещались путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения гражданского дела на официальном интернет-сайте суда.
Учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), принимая во внимание продолжительность рассмотрения данного дела, принятые судом меры по извещению сторон, по реализации сторонами своих процессуальных прав, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, заслушав заключение прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В ходе рассмотрения дела установлено, что на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, ООО «СМУ Раздолье» является застройщиком многоквартирного жилого дома по <адрес> со сроком строительства, продленным до ДД.ММ.ГГГГ, строительство ведется на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 384 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «СМУ Раздолье» и участником ООО «Элит» заключен договор № участия в долевом строительстве, по объекту - однокомнатная квартира под номером №, площадью 27,8 кв.м., расположенная на № этаже (квартира седьмая при счете слева направо от входа на этаж) в многоквартирном жилом доме по <адрес>, стоимость объекта долевого строительства 2 800 000 рублей (п. 2.3).
Согласно п. 2.4.1 договора, участник долевого строительства (ООО «Элит») вносит единовременный платеж в размере стоимости объекта долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ в безналичном порядке на счет эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк России».
В связи с непоступлением оплаты стоимости объекта долевого строительства ООО «СМУ Раздолье» направило ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Элит» претензию с требованиями об оплате цены договора.
Согласно информации управления Росреестра по Хабаровскому краю, ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № содержит актуальные сведения о государственной регистрации (№) соглашения об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), участник долевого строительства ФИО1.
Основанием для государственной регистрации послужил договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований по договору от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Элит» и ФИО1, справка от ДД.ММ.ГГГГ о полной оплате по договору участия в долевом строительстве ООО «Элит», согласие ООО «СМУ Раздолье» от ДД.ММ.ГГГГ на переуступку прав требований по договору участия долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 1.4. договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ, цедент (ООО «Элит») заверил цессионария (ФИО1) об уплате застройщику денежных средств по договору долевого участия.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «Дальневосточный банк» (правопреемник ПАО «ФИО2») заключен ФИО2 договор №№ обеспеченного ипотекой в отношении спорного объекта, сроком на 360 месяцев.
Платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ №№, №, ФИО1 в счет исполнения обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований, перечислены денежные средства всего в размере 3 400 000 рублей.
Согласно данным ФНС России, в отношении ООО «Элит» ДД.ММ.ГГГГ принято решение о прекращении юридического лица.
По ходатайству представителя истца, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена почерковедческая экспертиза.
Согласно выводам эксперта ФБУ Дальневосточный РЦСЭ Минюста России ФИО7, изложенным в заключении от ДД.ММ.ГГГГ №, подписи от имени ФИО8, изображения которых расположены в копии справки от ДД.ММ.ГГГГ о согласии на переуступку прав требований по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, и в копии справки от ДД.ММ.ГГГГ о полной оплате по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № выполнены не ФИО8, а другим лицом (лицами) с подражанием его подлинной подписи.
Исходя из положений ст.ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей.
Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей. При этом, стороны не лишены возможности предложить иные условия договора.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Недействительной является сделка, которая по основаниям, предусмотренным законом, признана таковой судом или недействительна независимо от такого признания (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Недействительные сделки могут быть оспоримыми или ничтожными. Вне зависимости от вида недействительность сделки означает, что она не влечет юридических последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу п.п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с ч.ч. 1, 4 ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 10 ст. 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 7 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, возникновение спора о надлежащем исполнении первоначальным участником долевого строительства обязательства по уплате застройщику цены договора не является основанием для признания недействительным ранее заключенного этим участником долевого строительства договора об уступке прав по договору об участии в долевом строительстве.
В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Из положений ст. 390 ГК РФ следует, что недействительность переданного требования в случае, если такое будет установлено, является основанием для привлечения цессионарием к ответственности цедента. При этом обстоятельства, связанные с наличием либо прекращением договора участия в долевом строительстве и его исполнением, сами по себе не находятся в причинной связи с действительностью и заключенностью оспариваемого договора цессии.
В своем иске истец указывает на то, что в связи с заключением оспариваемого договора фактически лишился объекта недвижимости без правовых оснований, что привело к экономическим потерям, при этом, оспариваемый договор зарегистрирован в установленном законом порядке, сам договор его сторонами не оспаривается.
ООО «Элит» прекратило свое существование как юридическое лицо, в связи с чем, исключена сама возможность признания недействительным договора цессии с цедентом, правоспособность которого прекращена, что исключает возврат права требования данному лицу.
В случае, если истец полагает, что ООО «Элит» не исполнило перед ним обязательства по договору участия в долевом строительстве, он вправе заявить имущественные требования к стороне договора, в том числе, с учетом прекращения юридического лица ООО «Элит», представленной копии соглашения о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СМУ Раздолье» и ООО «Элит», в порядке субсидиарной ответственности.
Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
При регистрации договора уступки прав требования между ООО «Элит» и ФИО1, представлены справки за подписью руководителя ООО «СМУ Раздолье», заверенные печатью ООО «СМУ Раздолье», свидетельствующие об оплате объекта долевого строительства (квартиры) по договору об участии в долевом строительстве, согласии о переуступке прав.
Вышеуказанные документы предоставлены для цели регистрации соглашения об уступке права требования, на указанные документы как действительные полагались ООО «Элит», ФИО1 и ФИО2, который предоставил ему кредит.
Таким образом, все стороны договора, а также третьи лица, полагались на действительность договора уступки.
В вышеуказанных справках стоит печать ООО «СМУ «Раздолье», что свидетельствует об их совершении уполномоченным лицом.
При этом полномочия соответствующего лица явствовали из обстановки ввиду наличия оттиска печати на указанных документах (абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК РФ).
Сами по себе обстоятельства, наличия в справках от ДД.ММ.ГГГГ подписи не ФИО8, а иного лица, о недействительности договора уступки прав требований, не свидетельствуют.
Доводы представителя истца об отсутствии оснований для перехода к ФИО1 права требования к застройщику в отношении спорного объекта долевого строительства, как основания, для признания договора уступки прав требований недействительным, суд не принимает, поскольку по настоящему делу ФИО1 требований о передаче объекта долевого строительства не заявлено.
Лицо, полагающее нарушенным свое право, вправе самостоятельно выбрать способ его защиты из тех, что предусмотрены законом. При доказанности нарушенного права суд должен предоставить этому лицу судебную защиту.
Согласно ст.ст. 39, 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленных требований и не вправе выйти за эти пределы.
Положения части 3 ст.196 ГПК РФ, рассматриваемые с учетом положений ч. 1 ст. 39 данного Кодекса, обязывающие суд принять решение именно по заявленным истцом требованиям и позволяющие суду выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом, не предполагают возможности суда по собственной инициативе изменить предмет и основания иска, направлены на обеспечение принятия судом законного и обоснованного решения, являются процессуальной гарантией права на судебную защиту (Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О).
Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (ч. 1 ст. 4 ГПК РФ), к кому предъявлять иск (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ) и в каком объеме требовать от суда защиты (ч. 3 ст.196 ГПК РФ). Вследствие этого суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе. В то же время истец в силу требований ст. 39 ГПК РФ вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска.
В силу п.п. 1, 2, 5 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Обстоятельств, свидетельствующих о злоупотреблении своим правом со стороны ФИО1, признаков недобросовестности с его стороны, одностороннем отказе от исполнения своих обязательств, судом не усматривается.
При установленных при рассмотрении дела обстоятельствах, учитывая пояснения сторон в судебных заседаниях, сложившиеся между сторонами отношения, субъектный состав сторон, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований ООО «СМУ Раздолье» к ФИО1, управлению Росреестра по Хабаровскому краю, о признании ничтожным договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований, заключенного между ООО «Элит» и ФИО1, по договору от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «СМУ Раздолье» и ООО «Элит», возложении обязанности по аннулированию записи о регистрации договора уступки прав требований, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ
РЕШИЛ
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СМУ Раздолье» к ФИО1, управлению Росреестра по Хабаровскому краю, о признании ничтожным договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, возложении обязанности по аннулированию записи о регистрации договора уступки прав требований - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Хабаровский краевой суд в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме, через суд его вынесший.
Судья Е.В. Федореев
Решение в окончательной форме изготовлено судом 03 ноября 2026 года.
Судья Е.В. Федореев