Решение
Именем Российской Федерации
25 августа 2026 года г. Хабаровск
Кировский районный суд города Хабаровска в составе: председательствующего судьи Блиновой М.П., при секретаре судебного заседания Мединской К.С., с участием: истца (ответчика по встречному иску) Марющенко В.И., представителя Марющенко В.И. - Сергеева С.С., ответчика (истца по встречному иску) Исакова А.А., представителя Исакова А.А.– Радкевич В.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Марющенко В.И. к Исаков А.А. о признании договора купли-продажи заключенным, регистрации перехода права собственности, по встречному исковому заявлению Исаков А.А. к Марющенко В.И. о признании договора купли-продажи недействительным, расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности, взыскании убытков, установил:
Марющенко В.И. обратился в Кировский районный суд г. Хабаровска с иском к Исакову А.А. с требованиями о признании договора купли-продажи гаража от 04.03.2026, заключенного между Исаковым А.А. и Марющенко В.И. заключенным в отношении объекта недвижимости: помещение (гараж) кадастровый №. Зарегистрировать переход права собственности на гараж с кадастровым номером №, площадью 18,7 кв.м, расположенный по адресу <адрес> от Исакова А.А. к Марющенко В.И. на основании договора купли-продажи от 04.03.2026.
В обоснование заявленных требований указал, что 04.03.2026 между Марющенко В.И. и Исаковым А.А. был заключен договор купли-продажи железобетонной блок комнаты по адресу <адрес> При посещении совместно МФЦ 04.03.2026 специалист ФИО9 рекомендовал Марющенко В.И. получить согласие жены Исакова А.А. и оплатить пошлину 4 000 руб. Марющенко В.И. и Исаков А.А. совместно с женой последнего заехали к нотариусу, которая переговорив с женой Исакова А.А. дала документ, за который Марющенко В.И. заплатил 3 500 руб. Считая, что формальности завершены, Марющенко В.И. оплатил гр. Исакову А.А. 480 000 руб., а Исаков А.А., подписал договор с указанием о получении окончательного расчета в данной сумме. После чего они вернулись в МФЦ, где Марющенко В.И. попросил документ на право собственности Исакова А.А. При выдаче документа оказалось, что он оформлен на другой гараж Исакова А.А. (бокс №). Сушинский В.В. извинился за невнимательность и посоветовал оформить блок-комнату № в кадастре и прийти снова. К 3 апреля Исакову А.А. удалось зарегистрировать в кадастре блок-комнату и месте с Исаковым А.А. они оказались в МФЦ у того же специалиста Сушинского, который принял документы у Исакова А.А на оформление права собственности, на оформление договора купли-продажи и принял документы на оформление права собственности на гараж у Марющенко В.И. 09.04.2026 Исаков получил документы на право собственности, но Марющенко В.И. их не передал. 15.04.2026 Марющенко В.И. получил через МФЦ из Управления Росреестра уведомление о приостановлении государственной регистрации прав ввиду отсутствия права собственности на гараж. При обращении к Исакову А.А. он заявил, что Марющенко В.И. ему должен доплатить 100 000 руб., иначе сделка не состоится. До настоящего времени сделка не закончена. 21.04.2026 по почте Марющенко В.И. получил уведомление от Исакова А.А. о том, что он прекращает аренду бокса по истечению оплаченного периода аренды. Для возврата начисленных средств попросил реквизиты счета Марющенко В.И. Реквизиты представлены письмом от 28.04.2026 и сообщением на МАКС по телефону Исакова. Договора аренды между ними не было. До настоящего времени деньги не поступили. Исаков А.А. удерживает выплаченные ему деньги в сумме 480 000 руб. и требует вернуть ему гараж. Гараж передан Марющенко В.И. во владение, что подтверждается передачей ключей и фактическим пользованием гаражом. Росреестр приостановил регистрацию перехода права собственности исключительно по причине отсутствия в договоре сведений о площади гаража, указанный недостаток является устранимым, поскольку площадь гаража 18,7 кв. м подтверждается выпиской ЕГРН. Вместо устранения формального недостатка Исаков А.А. заявил о намерении расторгнуть договор, однако Марющенко В.И. согласия на расторжение договора не давал, денежные средства Исаков А.А. не возвратил. Поведение ответчика свидетельствует об уклонении от государственной регистрации перехода права собственности.
С учетом поданного уточнения к иску, Марющенко В.И. просит суд признать договор купли-продажи блок-комнаты (гаража) от 04.03.2026, заключенный между Исаковым А.А. и Марющенко В.И., заключенным и действующим в отношении объекта недвижимости: помещение (гараж), кадастровый №, площадь 18,7 кв. м, адрес<адрес> осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Исакова А.А. к Марющенко В.И. на указанный объект недвижимости на основании договора купли-продажи от 04.03.2026 и решения суда; указать, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о переходе права собственности на спорный объект к Марющенко В.И.
Не согласившись с заявленными требованиями, Исаков А.А. подал встречный иск к Марющенко В.И. В обоснование встречных требований указано, что 30.12.2025 между Исаковым А.А. и Марющенко В.И. был заключен договор купли-продажи железобетонной блок-комнаты по адресу <адрес> за согласованную сторонами в п.2 договора стоимость гаража 600 000 руб. Марющенко В.И. (покупателем) был внесен аванс в сумме 20 000 руб., покрывающий период пользования им гаражом до выплаты покупателем, согласно условиям договора, основной части платежа в сумме 580 000 руб. - 22.02.2026. Переход права собственности стороны согласовали с момента окончательного расчета. По заключенному договору Исаков А.А. в декабре 2025 г. передал Марющенко В.И. в пользование блок-комнату №54, в которой Марющенко В.И. разместил автомобиль, а также передал ему полный комплект ключей от гаража, т.к. Марющенко В.И. сослался на необходимость обеспечения сохранности его личных вещей в переданном гараже. Одновременно Марющенко В.И. передал Исакову А.А. аванс в сумме 20 000 руб., что подтверждается распиской в договоре. Подписав указанный договор лично и приступив к его исполнению, Марющенко В.И. подтвердил намерение по условиям договора, заключенного сторонами 30.12.2025, приобрести блок-комнату №, которая была ему передана продавцом при заключении договора и используется Марющенко В.И. до настоящего времени. Вместе с тем, основную часть платежа в сумме 580 000 руб. и предусмотренный договором окончательный расчет 22.02.2026 Марющенко В.И. не произвел, сославшись, что сделает это при подаче документов на регистрацию перехода права собственности, которую стороны условились оформить через МФЦ №1. Первоначально при подаче пакета документов для регистрации, в т.ч. договора от 30.12.2025, регистратору по ошибке были переданы сведения о кадастровом учете другой блок-комнаты в этом же ГСК №, в связи с чем, после проверки документов стороны повторно пригласили в МФЦ. Стороны условились подать документы повторно 04.03.2026, при этом в момент подачи комплекта документов в МФЦ на государственную регистрацию, Марющенко В.И., сославшись на отсутствие у него полной суммы 580 000 руб., сообщил о его намерении выплатить Исакову А.А. на данном этапе сделки 480 000 и о дальнейшем переводе Исакову А.А. остатка суммы в размере 100 000 руб. по договору от 30.12.2025 после выдачи документов о регистрации перехода права. При подаче документов регистратору в МФЦ Марющенко В.И. посредством мобильного приложении банка перевел на карту Исакова А.А. (по номеру телефона) 480 000 руб., в присутствии регистратора продемонстрировал Исакову А.А. чек в своем телефоне и попросил подтвердить получение денежных средств распиской на «его договоре», который он изготовил и принес с собой, заверив, что это будет исключительно для него подтверждением передачи денег по заключенной сделке. Исаков А.А. расписался, что получил 480 000 руб. по аналогии с вариантом о получении аванса 20 000 руб. в договоре от 30.12.2025, не заподозрив никакого подвоха со стороны Марющенко В.И. и будучи уверенным, что поскольку уже фактически состоявшаяся сделка не была проведена в Росреестре из-за ошибки в учетном кадастровом документе на объект по сделке- блок-комнату №, вернее, из-за отсутствия данного документа, то в связи с дополнительно предоставленным документом для кадастрового учета, регистратором будет принят в работу первоначальный пакет документов, в т.ч. с договором от 30.12.2025. В момент передачи документов регистратору, Марющенко В.И., сославшись на то, что экземпляр Исакова А.А. дефектный, в пакете документов, по всей видимости, заменил договор от 30.12.2025 на тот самый «свой договор». На манипуляцию Марющенко В.И. в тот момент Исаков А.А. особого внимания не обратил, т.к. посчитал, что Марющенко В.И. действительно передается на регистрацию его экземпляр договора от 30.12.2025, поскольку ранее он уже передавался в пакете документов для Росреестра. Позднее Исаков А.А. еще дважды дополнял пакет документов в МФЦ: 03.04.2026 и 08.04.2026, о чем расписался в заявлении и описи переданных документов, но опись от 03.04.2026 с отметкой о договоре от 04.03.2026 Исакову А.А. для подписи не предоставляли, и о том, что в работу регистраторами принят не договор от 30.12.2025, а другой договор купли-продажи блок-комнаты (гаража), а именно от 04.03.2026, Исаков А.А. не знал. 15.04.2026 в адрес Исакова А.А. поступило уведомление Управления Росреестра по Хабаровскому краю о приостановлении государственной регистрации перехода права со ссылкой на то, что на момент осуществления регистрационных действий ЕГРН не содержит сведений о регистрации права собственности продавца и предоставленный на регистрацию договор купли-продажи блок комнаты (гараж) от 04.03.2026 не содержит всех условий, а именно - описание предмета, цену и передачу, в связи с чем, продавцу необходимо обратиться с заявлением о регистрации права собственности с предоставлением правоустанавливающего документа, а также добавить в договор все существенные условия. Только из данного уведомления Исаков А.А. узнал, что на регистрации находится договор купли-продажи блок- комнаты (гаража) от 04.03.2026. Из письма ответчика от 08.05.2026 Исаков А.А. узнал о категоричных требованиях закончить сделку на условиях переданного им в МФЦ договора от 04.03.2026, которые Исаковым А.А. с Марющенко В.И. в виде дополнения либо изменения к договору от 30.12.2025 не согласовывались, от договора от 30.12.2025 Исаков А.А. не отказывался и до появления документа от 04.03.2026 г. никаких соглашений с Марющенко В.И. о расторжении по обоюдному согласию заключенного ранее между теми же сторонами и о том же предмете договора не заключалось. Со стороны продавца договор был исполнен в полном объеме в декабре 2025 г., что Марющенко В.И. не отрицается, следовательно, основания для его расторжения покупателем в одностороннем порядке отсутствуют. В связи с тем, что Марющенко В.И. категорически отказался от исполнения договора от 30.12.2025, Исаков А.А. 20.04.2026 направил Марющенко В.И. уведомление об освобождении блок-комнаты (бокса №) от имущества Марющенко В.И. в связи с существенным нарушением условий договора со стороны покупателя и возврате Исакову А.А. гаража до 30.04.2026, либо о заключении со Исаковым А.А. договора аренды на занимаемое помещение. С 01.05.2026 к Исакову А.А. обратились потенциальные арендаторы гаража, с которыми Исаков А.А. договорился о заключении договора аренды, но в связи с тем, что Марющенко В.И. занимает гараж на незаконных основаниях, отказавшись от исполнения заключенного договора от 30.12.2025 и причиняет Исакову А.А. убытки в виде упущенной выгоды. Марющенко В.И. на требование вернуть гараж направил Исакову А.А. извещение об отказе освободить его, до возврата ему суммы 480 000 руб., настаивая при этом на исполнении Исаковым А.А. договора купли-продажи от 04.03.2026 и переподписании Исаковым А.А. данного договора с учетом данных из Росреестра о праве собственности и завершении в Росреестре сделки на условиях покупателя. Исаков А.А. считает действия Марющенко В.И. недобросовестными, направленными на извлечение необоснованной материальной выгоды в свою пользу, и не доверяет обещаниям о возврате имущества на условиях, изложенных в ответах Марющенко В.И. от 28.04.2026, 08.05.2026.
С учетом представленного уточнения к встречному иску, Исаков А.А. просит о признании договора купли-продажи блок комнаты (гаража), расположенной по адресу <адрес> от 04.03.2026 недействительным; расторжении договора купли-продажи блок комнаты (гаража), расположенного по адресу: <адрес> заключенного 30.12.2025 между Исаковым А.А. и Марющенко В.И., возложении обязанности на Марющенко В.И. освободить указанный гараж № от принадлежащего ему имущества и вернуть его по акту приема-передачи; взыскании с Марющенко В.И. в пользу Исакова А.А. убытков в виде упущенной выгоды за период фактического владения и пользования блок-комнатой № в размере арендных платежей за период с 30.12.2025 (дата передачи гаража в пользование Марющенко В.И.) по 24.06.2026 (дата рассмотрения дела) всего в сумме 60 000 руб. из расчета ежемесячной арендной платы по договору аренды гаражного бокса № от 01.05.2026, исходя из расчета 10 000 руб. (арендная плата/1 мес.)*6 мес., а также по дату фактического исполнения решения суда.
Определением судьи от 26.05.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Исакова Р.А.
В судебном заседании Марющенко В.И. настаивал на удовлетворении первоначальных требований с учетом их уточнения по изложенным в нем доводам, во встречном иске просил отказать.
Представив письменные возражения и дополнительные пояснения, согласно которым, встречный иск построен на взаимоисключающих доводах, договор от 04.03.2026 является актуальным волеизъявлением сторон, материалы регистрационного дела опровергают довод о подмене договора, отсутствуют основания для признания договора от 04.03.2026 недействительным, между подписанием договора от 04.03.2026 и подачей документов на государственную регистрацию прошел значительный период, довод о задолженности Марющенко В.И. перед Исаковым А.А. в размере 100 000 руб. не доказан, требование об освобождении гаража является необоснованным, убытки и арендные требования не доказаны. Доводы Исакова А.А. о том, что он узнал о договоре и цене 480 000 руб. только 03.04.2026 опровергаются хронологией событий, регистрационные действия 03.04.2026 образуют последовательную и взаимосвязанную цепочку действий Исакова А.А., расходы на оформление сделки дополнительно подтверждают фактическое участие Марющенко В.И. в ее подготовке и регистрации, регистрационные действия были направлены на объект с кадастровым номером №, условие о цене договора согласовано непосредственно в письменном тексте договора от 04.03.2026, принятие исполнения и подтверждение действия договора исключает его незаключенность. Марющенко В.И. не отрицает факт подписания сторонами более раннего документа от 30.12.2025 и передачу 20 000 руб., однако, именно последующий договор от 04.03.2026 был фактически исполнен в части передачи 480 000 руб.
Представитель Марющенко В.И. – Сергеев С.С. в судебном заседании позицию своего доверителя поддержал.
В судебном заседании Исаков А.А. настаивал на удовлетворении встречных требований с учетом их уточнения, ссылаясь на изложенные в нем доводы, указал об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных требований. Представил письменные пояснения, из которых следует, что еще 15.12.2025 Марющенко В.И. откликнулся на объявление Исакова А.А. о продаже гаража, они встретились, оговорили сумму продажи в 600 000 руб. Готовил договор купли-продажи с датой от 30.12.2025 Марющенко В.И., при этом он попросил гараж условно в аренду на 2 месяца за 20 000 руб., обещая оплаты 580 000 руб. после возвращения из отпуска 23.02.2026, а также полный комплект ключей, которые Исаков А.А. отдал Марющенко В.И. 30.12.2025 сторонами был подписан договор. Впоследствии в МФЦ Марющенко В.И. перевел Исакову А.А. 480 000 руб., за что последний расписался на подготовленном Марющенко В.И. экземпляре договора от 04.03.2026, данный договор Марющенко В.И. предлагал представить на регистрацию взамен договора от 30.12.2025, на что Исаков А.А. отказался и регистрационное дело перестали формировать. Регистратор вернул Исакову А.А. договор от 30.12.2025, а Марющенко В.И. 2 экз. договора от 04.03.2026. 03.04.2026 Исаков А.А. принес в МФЦ дополнительный договор купли-продажи от 04.03.2026 на остаток суммы 100 000 руб. (остаток долга Марющенко В.И. после встречному расписки от 04.03.2026 на 480 000 руб.) и подготовил его для передачи регистратору, но Марющенко В.И. всё время суетился, перекладывал документы, и по итогу к своему пакету документов Марющенко В.И. приложил не экз.договора на 100 000 руб., а один из оставшихся у него договоров от 04.03.2026 на 480 000 руб. и передал его регистратору. В последующем Марющенко В.И. отказался передавать 100 000 руб. Исаков А.А. пробовал решить вопрос мирно до подачи иска в суд, но стало понятно, что Марющенко В.И. не собирался возвращать гараж, как указывал в своих письмах, после возвращения уплаченных денежных средств в сумме 480 000 руб. Считает, что договор от 30.12.2025 действует, пока стороны его не расторгли, официального соглашения об изменении или расторжении не было. После подписания договора от 30.12.2025 продавец передал гараж и полный комплект ключей, членскую книжку покупателю, а покупатель частично передал аванс 20 00 руб. Перевод в размере 480 00 руб. продавец рассматривал как платеж по договору от 30.12.2025, а не как основание для смены условий сделки. Объективных причин менять цену договора не было. Выдача расписки со стороны продавца на полученную сумму – способ зафиксировать факт передачи денег по части обязательств. Указывает, что договор от 04.03.2026 подписал под влиянием обмана со стороны Марющенко В.И. и заблуждения.
Представитель Исакова А.А.– Радкевич В.Ф. в судебном заседании позицию своего доверителя поддержал.
Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Исакова Р.А., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, сведений об уважительности неявки суду не поступало, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не заявлено.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.
Выслушав мнение участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 04.03.2026 Исаков А.А. (продавец) и Мерющенко В.И. (покупатель) подписали договор купли-продажи блок комнаты (гараж), согласно п. 1 которого, продавец передает принадлежащий ему на праве собственности блок комнату (в дальнейшем гараж) покупателю вместе с документами на право собственности, а покупатель принимает гараж и обязуется уплатить за него денежную сумму, указанную в п. 2 настоящего договора. Характеристики гаража – железобетонная блок комната, расположенная по адресу <адрес>).
Согласно п. 2 договора от 04.03.2026, стоимость гаража 480 000 руб. Право собственности переходит с момента окончательного расчета. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и составлен двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Настоящий договор действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.
Договор от 04.03.2026 подписан сторонами продавцом и покупателем, также указано, что 04.03.2026 Исаков А.А. окончательный расчет в сумме 480 000 руб. получил.
В соответствии с представленной в материалы дела квитанцией АО «Альфа-Банк», 04.03.2026 осуществлен перевод по СПБ со счета списания № денежных средств в сумме 480 000 руб. получателю ФИО4 И., номер телефона получателя №.
На договоре от 04.03.2026 стоит штамп МФЦ №1 г. Хабаровск, ул. Серышева, д. 31Б, создан электронный образ документа. Подпись исполнителя ФИО11, дата 03.04.2026.
Из ответа КГКУ «ОСЭП Хабаровского края, МФЦ» от 19.06.2026 следует, что в настоящее время в распоряжении учреждения имеются в электронном виде сведения о следующих обращениях Марющенко В.И. и Исакова А.А. в отношении гаражного бокса № по адресу <адрес>:
1) Сделка купли-продажи между Марющенко В.И. и Исаковым А.А., дело № MFC-0064/2026-15933 от 04.03.2026, аннулировано на стадии приема документов по инициативе заявителей. Прием документов осуществлял специалист филиала МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО11;
2) Постановка на кадастровый учет с одновременной государственной регистрацией права собственности, дело № MFC-0064/2026-26188 от 03.04.2026, заявитель Исаков А.А. Прием документов осуществлял специалист филиала МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО11 По данному обращению государственным регистратором Управления Росреестра по Хабаровскому краю 08.04.2026 вынесено положительное решение;
3) Прием заявления о предоставлении дополнительных документов, дело № MFC-0064/2026-27690 от 08.04.2026 (к ранее поданному делу № MFC-0064/2026-26188 от 03.04.2026), заявитель Исаков А.А. Прием документов осуществлял специалист филиала МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО12;
4) Сделка купли-продажи между Марющенко В.И. и Исаковым А.А., дело № MFC-0064/2026-26187 от 03.04.2026. Прием документов осуществлял специалист филиала МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО11 По данному обращению государственным регистратором Управления Росреестра по Хабаровскому краю принято решение о приостановлении государственной регистрации от 15.04.2026;
5) Приём заявления о выдаче на доработку ранее поданных документов, дело № MFC-0064/2026-34345 от 28.04.2026 (к ранее поданному делу № MFC-0064/2026-26187 от 03.04.2026), заявитель Марющенко В.И. Прием документов осуществлял специалист филиала МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО13;
6) Приём заявления о возобновлении государственной регистрации, дело № MFC-0064/2026-43815 от 29.05.2026 (к ранее поданному делу № MFC-0064/2026-26187 от 03.04.2026), заявитель Марющенко В.И. Прием документов осуществлял специалист филиала МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО14
04.03.2026 нотариусом нотариального округа г. Хабаровска Вильвовской И.А. было удостоверено согласие Исаковой Р.А. своему супругу Исакову А.А. на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению приобретенного ими в течение брака нежилого помещения по адресу <адрес>. Согласие № зарегистрировано в реестре за № уплачено за совершение нотариального действий 3 500 руб.
Согласно чеку по операции ПАО Сбербанк от 04.03.2026, за совершение нотариального действия 3 500 руб. уплачено ФИО3 М. в пользу ФИО26 В.
Из представленных суду КГКУ «ОСЭП Хабаровского края, МФЦ» документов следует, что 03.04.2026 от Исакова И.И. в МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО11 было принято заявление об осуществлении государственной регистрации права в отношении помещения, площадью 18,7 кв.м по адресу <адрес> назначение помещения – нежилое, в части перехода права собственности. Заявление предоставлено правообладателем Исаковым И.И. лично в МФЦ. Просил выдать выписку из ЕГРН. Документы, прилагаемые к заявлению: оригинал согласия № от 04.03.2026 (Вильвовская), оригинал договора купли-продажи блок-комнаты (гараж) от 04.03.2026. Настоящим заявлением и своими подписями в нем Исаков И.И. подтвердил, что сведения, указанные в заявлении, на дату представления заявления, достоверны.
Аналогичное заявление в МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО11 03.04.2026 было принято и от Марющенко В.И. Согласно перечню представленных документов, Марющенко В.И. также представил подтверждение электронного платежа от 03.04.2026 на сумму 4 000 руб.
В материалы дела представлена квитанция АО «Альфа-Банк» об оплате суммы 4 000 руб., деньги списаны со счета Марющенко В.И., стоит штамп МФЦ №1 г. Хабаровска и подпись ФИО11 от 03.04.2026 о создании электронного образа документа.
03.04.2026 в МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО11 принято заявление от Исакова А.А. в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии за государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в отношении объекта недвижимости в отношении помещения, площадью 18,7 кв.м по адресу <адрес>, назначение помещения - нежилое, в части государственного кадастрового учета осуществить постановку на учет, в части государственной регистрации прав осуществить регистрацию права собственности Исакова А.А. Просил выдать выписку ЕГРН. К заявлению приложен технический план здания от 02.04.2026 (ФИО17), чек от 03.04.2026 на 6 000 руб. Стоит отметка специалиста, принявшего заявление и приложенные к нему документы: переход права, см. дело № MFC-0064/2026-26187 от 03.04.2026.
03.04.2026 в МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО11 была принята квитанция об оплате государственной пошлины за осуществление одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (через МФЦ), о чем представлен чек ПАО Сбербанк о безналичной оплате услуг на сумму 6 000 руб. от 03.04.2026, плательщиком указан Исаков А.А.
08.04.2026 в МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО12 от Исакова А.А. принято заявление в Управление Росреестра по Хабаровскому краю о принятии дополнительных документов. Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг 08.04.2026, от Исакова А.А. принято заявление о предоставлении дополнительных документов от 08.04.2026, справка от 07.04.2026.
Далее представлена справка ГСПК № за подписью председателя правления от 07.04.2026, выданная Исакову А.А. владельцем блок-комнаты № в том, что он является членом ГСПК № и паевой взнос им выплачен полностью. На справке стоит штамп МФЦ №1 г. Хабаровска и подпись ФИО12 от 08.07.2026 о создании электронного образа документа.
Согласно уведомлению Управления Россреестра по Хабаровскому краю от 15.04.2026 на имя Исакова А.А., начиная с 15.04.2026 приостанавливается государственная регистрация перехода права в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, документы, на которые были представлены Исаковым А.А., Марющенко В.И. с заявлением от 03.04.2026 в связи с выявленными основаниям приостановления: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В тексте уведомления указано, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи блок-комнаты (гараж) от 04.03.2026 не содержит всех условий, а именно описание предмета, цена и передача, в связи с чем, осуществление действий по государственной регистрации перехода права приостанавливается по основаниям, предусмотренным п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до устранения причин приостановления, до 15.07.2026.
28.04.2026 в МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО13 от Марющенко В.И. было принято заявление в Управление Россреестра по Хабаровскому краю о принятии дополнительных документов на доработку к заявлению от 03.04.2026 на государственную регистрацию права, которого были представлены ранее: договор купли-продажи блок-комнаты от 04.03.2026, заявление на регистрацию права, подтверждение электронного платежа от 03.04.2026 на 4 000 руб.
29.05.2026 в МФЦ №1 г. Хабаровска ФИО14 от Марющенко В.И. было принято заявление о возобновлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, ранее приостановленных в заявительном порядке, от 29.05.2026.
Согласно ответу филиала ППК «Роскадастр» по Хабаровскому краю от 18.06.2026, сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № и регистрация права собственности на данный объект внесены в ЕГРН 08.04.2026 на основании заявления о государственном учете и государственной регистрации права объекта недвижимости от 03.04.2026 № MFC-0064/2026-26188, технического плана помещения от 02.04.2026, справки от 07.04.2026. Иных документов в филиал не поступало.
В соответствии с представленным в материалы дела техническим планом помещения от 02.04.2026, он подготовлен кадастровым инженером ФИО17 в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием помещения, расположенного по адресу <адрес> в отношении Исакова А.А. Ранее присвоенный кадастровый № (КГБУ «Хабкрайкадастр», 20.01.2011), номер кадастрового квартала №, кадастровый номер здания в котором расположено помещение №, адрес объекта <адрес> назначение нежилое, наименование- гаражный бокс, площадь объекта 18,7 кв.м. Технически план подготовлен для постановки на кадастровый учет помещения (гаражного бокса) №. Технический план изготовлен на основании технического паспорта от 20.01.2011. По фактическим замерам общая площадь составляет 18,7 кв.м. Согласно справке о членстве в ГСК паевой взнос выплачен в полном объеме.
Согласно выписке из ЕГРН от 08.04.2026 на нежилое помещение – гаражный бокс, на этаже №1, его кадастровый номер №, дата присвоения кадастрового номера 08.04.2026, ранее присвоенный государственный учетный номер - инвентарный № 20.01.2011 КГБУ «Хабкрайкадастр». Местоположение: <адрес> площадь 18,7 кв.м, кадастровая стоимость не определена. Правообладателем является Исаков А.А., право собственности зарегистрировано 08.04.2026 за №. Документы-основания – справка о выплате паевого взноса, выдана 07.04.2026 председателем правления ГСПК №.
20.04.2026 Исаковым А.А. в адрес Марющенко В.И. направлено уведомление о прекращении аренды гаражного бокса № в ГСК № по адресу <адрес> по решению собственника помещения и в связи с истечение оплаченного периода аренды. Просил до 30.04.2026 согласовать с Исаковым А.А. дату и время передачи помещения, обеспечить доступ в помещение, освободить его от принадлежащего Марющенко В.И. имущества и вернуть ключи от бокса. Указал, что по договору от 04.03.2026, направленному в Управление Росреестра по Хабаровскому краю, оформленному Марющенко В.И. без участия Исакова А.А. и согласования, указанная Марющенко В.И. цена Исакову А.А. не подходит, соглашение о цене договора сторонами не достигнуто, договор считается незаключенным. Для возврата перечисленных Марющенко В.И. на банковский счет Исакова А.А. денежных средств в размере 480 000 руб. просил сообщить способ перечисления и реквизиты любым способом.
Согласно ответу Марющенко В.И. в адрес Исакова А.А. от 28.04.2026, так как 28.04.2026 не вернули выплаченные Исакову А.А. по договору блок-комнаты № в ГСПК-538 денежные средства 480 000 руб., предложил перевести на карту Альфа банка 2200 1506 0980 9592 вышеуказанную сумму, после чего Марющенко В.И. в течение двух суток освободит занимаемый гараж в присутствии свидетелей и передаст Исакову А.А. ключи. В случае невыполнения условий будет вынужден обратиться в суд о признании сделки состоявшейся.
На сообщение Марющенко В.И. от 28.04.2026 Исаков А.А. 07.05.2026 ответил, что в связи с ранее достигнутой договоренностью об использовании Марющенко В.И. имущества (гаража) с правом его последующего выкупа и фактического согласования сторонами стоимости периода использования помещения по даты окончательного расчета 22.02.2026 по договору купли-продажи от 30.12.2025 за январь-февраль 2026 г. в размере 20 000 руб., а также передачей Марющенко В.И. в декабре 2025 г. комплекта ключей от блок-комнаты №. В случае добровольного отказа Марющенко В.И. от исполнения договора купли-продажи от 30.12.2025, Исаков А.А. предложил оформить соглашение о его расторжении, освободив гараж от имущества Марющенко В.И., передать гараж и вернуть ключи. В данном случае Исаковым А.А. будет рассмотрен вопрос о возврате суммы (за вычетом убытков), направленной переводом.
К сообщению, а также в материалы дела представлена копия договора купли-продажи блок комнаты (гараж) от 30.12.2025, между Исаковым А.А. (продавец) и Марющенко В.И. (покупатель), согласно п. 1 которого, продавец передает принадлежащий ему на праве собственности блок комнату (в дальнейшем гараж) покупателю вместе с документами на право собственности, а покупатель принимает гараж и обязуется уплатить за него денежную сумму, указанную в п. 2 настоящего договора. Характеристики гаража - железобетонная блок комната, расположенная по адресу <адрес>
Согласно п. 2 договора от 30.12.2025, стоимость гаража 600 000 руб. Стоимость складывается в виде аванса в сумме 20 000 руб. на момент заключения договора и основной части платежа в сумме 580 000 руб., которые покупатель обязуется перевести 22.02.2026. Право собственности переходит с момента окончательного расчета. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и составлен двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Настоящий договор действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств (п.3.2).
Договор от 30.12.2025 подписан сторонами продавцом и покупателем, также указано, что Исаков А.А. аванс в сумме 20 000 руб. получил. Подписи Исакова А.А. о получении окончательного расчета в сумме 580 000 руб. в договоре не имеется.
Исаков А.А. 30.04.2026 обратился в ОП №7 УМВД России по г. Хабаровску с заявлением о принятии мер к Марющенко В.И., который отказывается возвращать гаражный бокс №, кадастровый №, уклоняется от освобождения гаража и возврате ключей. Указывает, что Исаковым А.А. принято решение передать гараж внуку по его просьбе, который в мае 2026 г. прибывает с СВО и выразил свое желание пользоваться данным гаражом.
Согласно талону-уведомлению №705, заявление принято 30.04.2026, зарегистрировано в КУСП за №4644 в ОП №7 УМВД России по г. Хабаровску.
Из уведомления Исакова А.А. на имя Марющенко В.И. от 03.05.2026 следует, что 01.05.2026 Исаковым А.А. заключен договор аренды блок-комнаты № в ГСК №, стоимость аренды 10 000 руб. в месяц. Просил незамедлительно освободить блок-комнату от принадлежащего Марющенко В.И. имущества и вернуть ключи от гаража, в противном случае убытки будут взысканы в судебном порядке.
В ответе Исакову А.А. от 08.05.2026 Марющенко В.И. указал, что 04.03.2026 заключен договор купли-продажи блок-комнаты № в ГСПК №, Исакову А.А. была выплачена сумма окончательного расчета 480 000 руб. Документы на право собственности не переданы. Предложил или перевести на карту Альфа-Банка 2200 1506 0980 9592 сумму 480 000 руб. после чего освободить гараж в течение 2 суток и предать Исакову А.А. ключи или закончить сделку, переподписав договор с учетом данных, полученных в Росреестре и передать Марющенко В.И. документ на право собственности.
Аналогичный ответ Марющенко В.И. дал Исакову А.А. 11.05.2026, приложив проект договора купли-продажи блок-комнаты (гараж) (в новой редакции), где предметом договора указано помещение, принадлежащее Исакову А.А. на праве собственности № от 08.04.2026, характеристики гаража – железобетонная блок-комната, нежилое помещение, площадью 18,7 кв.м, 1 этаж, кадастровый №, расположенная по адресу <адрес> стоимость гаража 480 000 руб.
Исаковым А.А. в материалы дела представлена копия договора купли-продажи гаража от 04.03.2026 между Исаковым А.А. (продавец) и Марющенко В.И. (покупатель), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить за цену в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: блок-комнату, площадью 18,2 кв.м, расположенную по адресу г. Хабаровск, пер. Генеральский, ГСПК №, бокс № (п.1). Гараж принадлежит продавцу по праве частной собственности на основании справки о выплате паевого взноса от 05.09.2019, выданной ГСПК-№ в ЕГРН №, согласно свидетельству о праве собственности № от 16.09.2016 (п.2). Цена приобретаемого гаража составляет 100 000 руб., установлена соглашением сторон по договору, является окончательной и изменению не подлежит (п.5). Покупатель приобретает право собственности на гараж после государственной регистрации перехода прав собственности, который может быть произведена только после полной оплаты покупателем согласованной сторонами цены гаража и передачи гаража по акту приема-передачи (п. 8). настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до завершения оформления прав собственности покупателя на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов (п.14).
Настоящий договор от 04.03.2026 подписан Исаковым А.А., в графе покупатель Марющенко В.И. подпись отсутствует.
Также Исаковым А.А. представлена копия договора аренды с правом выкупа от 30.12.2025 между Исаковым А.А. (арендодатель) и Марющенко В.И. (арендатор), по условиям которого арендодатель передает арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (п.1.1). Объектом аренды является блок-комната, установленная в ГСПК № под № (п.1.2). Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены (п.1.3). Договор заключен сроком на 7 лет с 01.01.2026 по 01.01.2033 (п.3.1). За пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату (п.4.1), выкупная цена имущества составляет 600 000 руб. (п.4.2). Арендатор ежеквартально перечисляет 21 000 руб. – платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, что является также арендной платой за пользование имуществом (п. 4.3). Передача имущества арендодателем и принятие его арендатор осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами (п.7.1).
Указанный договор аренды с правом выкупа от 30.12.2025 и приложение №1 от 30.12.2025 (передаточный акт) сторонами не подписаны.
В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 ГК РФ).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).
В силу ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Свобода гражданско-правовых договоров в ее конституционно-правовом смысле предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон. Следовательно, субъекты гражданского права свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (Постановления Конституционного Суда РФ от 06.06.2000 №9-П, от 01.04.2003 №4-П и от 23.01.2007 №1-П).
Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п.3 ст.424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (п. 1 ст. 485 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (ч.1 ст. 130 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ, Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго п. 1 ст. 160 настоящего Кодекса (п. 2 ст.434 ГК РФ).
В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из абз.2 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.
Так следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд полагает установленным факт заключения сделки и возникновения договорного обязательства на условиях, определенных договором купли-продажи блока комнаты (гаража) от 04.03.2026.
Цена договора составляет 480 000 руб. и названная цена была оплачена Марющенко В.И. в полном объеме, передача денежных средств Исакову А.А. в полном объеме состоялась в момент подписания договора 04.03.2026, гаражный бокс передан продавцом покупателю, что сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.
Договор купли-продажи блока комнаты (гаража) от 04.03.2026 совершен в надлежащей форме, подписан продавцом Исковым А.А. и покупателем Марющенко В.И., содержит волеизъявление сторон по существенным и иным условиям, расчеты произведены.
Доводы Исакова А.А. о том, что исполнению подлежит договор от 30.12.2025 с условием продажи спорного объекта за 600 000 руб. противоречат материалам дела, из которых следует, что после заключения договора купли-продажи блока комнаты (гаража) от 04.03.2026 Исаков А.А. 03.04.2026 лично обращался через МФЦ в орган регистрации с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорный гараж, приобщив к заявлению названный договор купли-продажи блока комнаты (гаража) от 04.03.2026, после чего дополнительно представлял недостающие документы в МФЦ.
В материалах дела отсутствуют доказательства существенного нарушения Марющенко В.И. условий договора блока комнаты (гаража) от 04.03.2026, и, как следствие, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания указанного договора недействительной сделкой и его расторжении.
Обсуждая доводы Исакова А.А. о том, что Марющенко В.И. не произведена полная оплата за гаражный бокс (не доплачена сумма 100 000 руб.) суд исходит из того, что факт оплаты Марющенко В.И. за приобретенный у Исакова А.А. гаражный бокс подтвержден представленными в дело доказательствами перевода, выполненного Марющенко В.И. в пользу Исакова А.А.
Из договора блока комнаты (гаража) от 04.03.2026, подписанного Исаковым А.А. собственноручно, следует, что окончательный расчет в сумме 480 000 руб. он получил 04.03.2026, то есть, в момент подписания договора.
Волеизъявление Исакова А.А. на продажу нежилого помещения по адресу <адрес> также подтверждается удостоверенным 04.03.2026 нотариусом ФИО15 согласием № от его супруги Исаковой Р.А. на продажу объекта за цену и на условиях по усмотрению Исакова А.А. За данное нотариальное действие было уплачено Марющенко В.И., что подтверждается представленной в дело квитанцией на сумму 3 500 руб. Перевод денежных средств 480 000 руб. от Марющенко В.И. на имя Исакова А.А. также подтвержден электронной квитанцией АО «Альфа-банк» от 04.03.2026, факт получения данной суммы Исаковым А.А. не оспаривается.
Представленные Исаковым А.А. копия договора от 04.03.2026 с установлением цены объекта в размере 100 000 руб., а также копия договора аренды с правом выкупа от 30.12.2025 как обоснование позиции о том, что цена продажи была определена сторонами изначально в размере 600 000 руб., и что долг Марющенко В.И. перед Исаковым А.А. составляет 100 000 руб., с учетом уже уплаченной суммы 480 000 руб. и указанной в договоре от 30.12.2025 суммы аванса в размере 20 000 руб., сторонами не подписаны, в то время, как договор считает заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Несмотря на наличие подписанного Исаковым А.А. и Марющенко В.И. договора купли-продажи блок комнаты (гараж) от 30.12.2025, оснований для признания изложенных в нем условий о цене в размере 600 000 руб. по отношению к договору от 04.03.2026, у суда не имеется.
Договор купли-продажи блок комнаты (гараж) от 04.03.2026, подписанный Исаковым А.А. и Марющенко В.И., с условием о цене в размере 480 000 руб., был представлен сторонами в МФЦ для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. При этом, у Исакова А.А. было достаточно времени с момента подписания указанного договора от 04.03.2026 для сообщения Марющенко В.И. о недостижение согласия относительного его условий в части цены.
Договором от 04.03.2026 сторонами определена цена продаваемого объекта в размере 480 000 руб.
В этом связи доводы Исакова А.А. о том, что покупателем был произведен неполный расчет за гаражный бокс, о наличии между сторонами договоренности об иной стоимости гаражного бокса, судом отклоняются, так как отсутствуют основания для признания договора купли-продажи недействительным по причинам, указанным Исаковым А.А.
Доказательства существенных нарушений Марющенко В.И. условий договора купли-продажи блок комнаты (гараж) от 04.03.2026, влекущих его недействительность, Исаковым А.А. не представлены.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска о признании договора купли-продажи блок комнаты (гараж) от 04.03.2026, заключенным между Исаковым А.А. и Марющенко В.И. в отношении спорного объекта недвижимости с кадастровым номером №
При этом, оснований для удовлетворения встречных требований Исакова А.А. о расторжении договора купли-продажи блок комнаты (гаража) от 30.12.2025, не имеется, так как стороны достигли соглашения путем подписания договора от 04.03.2026, который в дальнейшем и представили как основание перехода права собственности от продавца к покупателю. Договор от 30.12.2025 в регистрирующий орган сторонами представлен не был.
Судом также учитывается, что в своем заявлении в ОП №7 УМВД России г. Хабаровска Исаков А.А. указал, что им принято решение передать гараж внуку по его просьбе, который в мае 2026 г. прибывает с СВО и выразил свое желание пользоваться данным гаражом. Исаковым А.А. не было принято предложение Марющенко В.И. о возвращении Исакову А.А. гаражного бокса после возврата продавцом уплаченных покупателем денежных средств в размере 480 000 руб., что свидетельствует о том, что продавец в одностороннем порядке после наступления событий, исключающих отчуждение гаража, решил расторгнуть договор купли-продажи на условиях, более выгодных для себя, ссылаясь на договор от 30.12.2025.
Ввиду того, что договор купли-продажи блок комнаты (гараж) от 04.03.2026, признан судом, заключенным между Исаковым А.А. и Марющенко В.И., не имеется оснований для удовлетворения встречных требований Исакова А.А. о возложении обязанности на Марющенко В.И. освободить блок-комнату (гараж №) от принадлежащего Марющенко В.И. имущества и вернуть её по акту приема-передачи, взыскании с Марющенко В.И. убытков в виде упущенной выгоды, являющихся производным от основного требования о признании договора от 04.03.2026 недействительным.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ч. 2 ст. 131 ГК РФ).
Положением п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Судом установлено, что приостановление государственной регистрацией перехода права собственности от продавца Исакова А.А. к покупателю Марющенко В.И. не было связано с волеизъявлением сторон договора, регистрирующий орган указал, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи блок-комнаты (гараж) от 04.03.2026 не содержит всех условий, а именно описание предмета, цена и передача.
Материалами дела подтверждается, что право собственности на нежилое помещение – бокс, площадью 18,7 кв.м по адресу <адрес>, зарегистрировано за Исаковым А.А. 08.04.2026 на основании справки о выплате паевого взноса от 07.04.2026, кадастровый № присвоен 08.04.2026.
Технический план данного нежилого помещения был составлен кадастровым инженером 02.04.2026 для постановки на учет гаражного бокса.
В момент подписания договора от 04.03.2026 указать иные сведения об объекте недвижимости, составляющем предмет договора, в том числе, его кадастровый номер, не представлялось возможным ввиду регистрации права собственности за Исаковым А.А. его присвоения только 08.04.2026, то есть, после подписания сторонами договора 04.03.2026.
Учитывая волеизъявление Исакова А.А. на продажу, а Марющенко В.И. на покупку и приобретение права собственности именно на объект недвижимости, указанный в договоре купли-продажи блок комнаты (гараж) от 04.03.2026 – железобетонная блок-комната, расположенная по адресу <адрес> которому позже 08.04.2026 был присвоен кадастровый №, определена его площадь 18,7 кв.м и адрес. <адрес>.
Указанные документы: справки о выплате паевого взноса и технический план были представлены Исаковым А.А. в МФЦ №1 г. Хабаровска собственнолично, в рамках заявления о регистрации права собственности и перехода прав на основании договора купли-продажи от 04.03.2026. Иного подписанного договора купли-продажи, кроме как от 04.03.2026, при подаче заявления Исаковым А.А. и Марющенко В.И. через МФЦ №1 г. Хабаровска в Управление Россреестра по Хабаровскому краю, представлено не было.
С учетом изложенного, единственным препятствием для возникновения права собственности на объект недвижимости в настоящем случае является отсутствие государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю с внесением соответствующих сведений в ЕГРН.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
При этом Исаков А.А. как продавец нежилого помещения – гаражного бокса № в ГСК №, в добровольном порядке, учитывая его возражения относительно исковых требований, зарегистрировать переход права собственности не намерен, в связи с чем, Марющенко В.И. лишен возможности в ином порядке разрешить указанный вопрос.
При отсутствии регистрации право собственности у покупателя может считаться возникшим в случае исполнения условий договора и уклонения продавца от регистрации перехода права собственности, бремя доказывания таких обстоятельств лежит на покупателе.
В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что целью предъявления первоначального иска являлась регистрация перехода права собственности, а решение суда как итог рассмотрения дела должно приводить к разрешению спора по существу и восстановлению нарушенных прав, к урегулированию конфликтной ситуации, в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи блок комнаты (гараж) от 04.03.2026 (до 15.07.2026), защита гражданских права Марющенко В.И. должна быть осуществлена путем признания заключенным договора купли-продажи от 04.03.2026 на спорный гаражный бокс.
Решение суда о признании договора купли-продажи блок-комнаты (гаража) от 04.03.2026 в отношении объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 18,7 кв.м, расположенное на этаже № 01 по адресу <адрес> заключенным между Исаковым А.А. и Марющенко В.И., является основанием для совершения государственной регистрации перехода права собственности на Марющенко В.И. в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Марющенко В.И. к Исаков А.А. о признании договора купли-продажи заключенным, регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Признать договор купли-продажи блок-комнаты (гаража) от 04.03.2026 в отношении объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 18,7 кв.м, расположенное на этаже № по адресу <адрес>, заключенным между Исаков А.А., <данные изъяты>) и Марющенко В.И., <данные изъяты>).
Указанное решение является основанием для совершения государственной регистрации перехода права собственности на Марющенко В.И. в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.
Встречные исковые требования Исаков А.А. к Марющенко В.И. о признании договора купли-продажи недействительным, расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности, взыскании убытков оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Кировский районный суд г. Хабаровска путём подачи апелляционной жалобы.
Судья М.П. Блинова
Мотивированное решение изготовлено 8.09.2026