РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июня 2026 года г. Хабаровск
Кировский районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Останиной К.А., при секретаре Лётка А.В., с участием представителя истца ФИО8 К.М., представителя ответчика ФИО9 Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мельник Натальи Валентиновны к Фонду Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Мельник Н.В. обратилась с вышеназванным иском к Фонду Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков. В обоснование иска указала, что Мельник Н.В. является участником долевого строительства (ДДУ №№ от 22.12.2015) в многоквартирном доме <адрес> (квартира №). Строительство вышеуказанного дома завершал фонд Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков с привлечением в качестве генерального подрядчика ООО «Звезда». 05.09.2024 в ходе осмотра квартиры <адрес>, специалистами Экспертного центра «Строительная помощь» были выявлены нарушения и несоответствия установленных требований к качеству объекта долевого строительства (в том числе существенные) о чем был составлен акт осмотра №№ от 09.09.2024. Расходы на проведение данного осмотра составили 16 500 рублей. 13.09.2024 она обратилась с заявление в Фонд, в котором отказалась от приемки долевого строительства в связи с наличием недостатков, попросила устранить данные недостатки, а также компенсировать расходы на оплату услуг специалиста. 21.11.2024 ответом Фонда ей было отказано в возмещении вышеуказанных расходов, а также указано, что зафиксированные в акте недостатки безвозмездно устранены застройщиком в разумный срок. 20.12.2024 состоялась повторная приемка квартиры <адрес>, в ходе которой выяснилось, что большинство недостатков, выявленных при первичном принятии квартиры, в том числе существенные, не устранены. Согласно акта осмотра №№ от 23.1.2024 снова были выявлены нарушения и несоответствия установленных требований к качеству объекта долевого строительства (в том числе существенные). Расходы на составление данного акта осмотра составили 8 250 рублей. 24.12.2024 она обратилась в Фонд с заявлением, в котором отказалась от приемки объекта долевого строительства в связи с наличием недостатков, попросила устранить данные недостатки, а также компенсировать расходы на оплату услуг специалистов. 10.01.2025 и 14.01.2025 ответами Фонда в удовлетворении ее просьбы было отказано, при этой ее требование об устранении недостатков было оставлено без ответа. 11.02.2025 она обратилась в Фонд, в котором просила уточнить будут ли производится устранения недостатков, выявленных в ходе ранее проведенных осмотров ее квартиры. 17.02.2025 ответом Фонд указал, что она будет приглашена на приемку квартиры после устранения недостатков. 03.04.2025 письмом она была приглашена на осмотр квартиры после устранения недостатков в третий раз. 23.04.2025 состоялся третий осмотр квартиры <адрес> в ходе которого выяснилось, что большинство недостатков, выявленных при первичном и вторичном принятии квартиры, в том числе существенные, не устранены. Согласно акту осмотра №№ от 25.04.2025 по результатам осмотра и обследования помещений квартиры специалистами были выявлены критические и неустранимые (являющиеся существенными) недостатки, наличие данные недостатков делает невозможным эксплуатацию квартиры (жилого помещения) по назначению, до устранения вышеуказанных недостатков путем проведения ремонтно-восстановительных работ. Расходы на проведение данного осмотра составили 8 250 руб. 25.04.2025 она обратилась в Фонд с заявлением, в котором указала на наличие недостатков, выявленных при приемке квартиры и попросила составить двусторонний акт о наличии данных дефектов и недостатков. 29.04.2025 письмом Фонд уведомил о предполагаемой дате устранения дефектов – 17.05.2025, однако недостатки в указанные ответчиком сроки устранены не были. 19.06.2025 она обратилась в Фонд с заявлением, в котором указала на не устранение недостатков в срок, указанный в письме от 29.04.2025. 12.07.2025 Фонд направил письмо от 10.07.2025, в котором в очередной раз пригласил ее на приемку квартиры 25.07.2025. Указанное письмо получено ей 04.08.2025. В связи с поздним направлением в ее адрес письма о приемки квартиры и получением данного письма после даны осмотра на осмотре 25.07.2025 она не присутствовала. 25.07.2025 не смотря на не устранение недостатков, выявленных при предыдущих осмотрах квартиры Фондом был составлен односторонний акт приема-передачи и квартиры и направлены документы для государственной регистрации права собственности. Право собственности на квартиру было зарегистрировано за ней на основании данного одностороннего акта 29.07.2025. 29.08.2025 специалистами экспертного центра «Строительная помощь» было проведено обследование квартиры <адрес>, согласно которого были выявлены множественные дефекты и несоответствия фактически выполненных работ требованиям действующих нормативных стандартов и технических регламентов, причиной образования которых является отступление от положений нормативной документации, допущенное на этапе возведения объекта исследования (квартиры <адрес>). Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных несоответствий квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 485 242 рубля 85 копеек. Стоимость работ и материалов необходимых для устранения причин промерзания конструктивных элементов квартиры, расположенной по адресу: г. Хабаровск, ул. Набережная, д. 29, кв. 74, составляет 120 742 рубля 21 копейка, расходы на составление заключения специалиста №№ от 19.09.2025 составили 35 000 рублей. 06.10.2025 она обратилась в Фонд с претензией, согласно которой просила в добровольном порядке возместить расходы на устранение выявленных несоответствий квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в размере 485 242 рубля 85 копеек, стоимость работ и материалов необходимых для устранения причин промерзания конструктивных элементов квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в сумме 120 74 рубля 21 копейка, расходы по составлению актов осмотра в размере 33 000 рублей, расходы на составление заключения специалиста №№ от 19.09.2025 в размере 35 000 рублей, моральный вред в сумме 30 000 рублей, всего 703 984 рублей 06 копеек. 06.11.2025 ответом Фонд в удовлетворении её требований, указанных в претензии было отказано. Сумма неустойки составляет 85 161 рубль согласно представленного расчёта. Сумма штрафа составляет 35 199 рублей 25 копеек.
Просит взыскать Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков в пользу Мельник Натальи Валентиновны, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных несоответствий квартиры в размере 485 242 рубля 85 копеек, стоимость работ и материалов необходимых для устранения причин промерзания конструктивных элементов квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в размере 120 74 рубля 21 копейка, расходы по составлению актов осмотра в размере 33 000 рублей, расходы на составление заключения специалиста в размере 35 000 рублей, моральный вред в сумме 30 000 рублей, неустойку за период с 01.01.2026 до 17.05.2026 в сумме 85 161 рубль 10 копеек, штраф в размере 35 199 рублей 25 копеек.
Не согласившись с предъявленными требованиями ответчиком представлен отзыв, в которых просят отказать во взыскании расходов на составление актов №№, №, № во взыскании неустойки, штрафа, уменьшить моральный вред до 5 000 рублей, удовлетворить общую сумму требований, подлежащую взысканию с застройщика в размере 1400 211,75 рублей. В обоснование отзыва указали, что между застройщиком ООО «Диалог» и Мельник Н.В. заключён договор от 22.12.2015 №№ на долевое участие в строительстве объекта «Бизнес-центр с группой жилых домов по <адрес> и <адрес>» II этап строительства Жилой дом по ГП7 с пристроенной автостоянкой» на земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, согласно которому застройщик обязуется построить дом (здание смешанного использования) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщику объект недвижимости - квартиру, этаж 13, стояк 2, количество комнат 2, общая площадь 59,5 кв.м. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.08.2020 по делу №№ ООО «Диалог» признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2021 №№ Фонд Хабаровского края по защите прав участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков стал приобретателем прав застройщика ООО «Диалог». Фонду переданы права застройщика, в том числе на земельный участок с кадастровым номером №, со всеми неотделимыми улучшениями на током земельном участке, в том числе объект незавершённого строительства, расположенном по адресу: <адрес>, а также обязательства ООО «Диалог» перед участниками строительства, по передаче жилых помещений и нежилых помещений площадью до 7 кв.м, требования которых включены в реестр требований участников строительства по указанным объектам в рамках дела №№ за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций. По состоянию на 08.11.2021 монолитный каркас здания (стены перекрытия) были полностью возведены прежним застройщиком. Оставшиеся работы по завершению строительства объекта согласно требованиям п. 6.1.3 ДДУ выполнены в соответствии с проектно-сметной документацией, прошедшей государственную экспертизу, градостроительной документацией и условиями договора на долевое участие в строительстве. Администрацией г. Хабаровска, в лице департамента архитектуры, строительства и землепользования, выдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию от 27.06.2024 №№. Приложением №1 к ДДУ определена характеристика квартира, право на которую возникает у дольщика при исполнении условий договора от 22.12.2015 №№ В приложении №1 к договору указаны перечень работ, выполняемых застройщиком, виды работ, не вошедшие в данный перечень, выполняются дольщиком самостоятельно. Осмотр квартиры <адрес> произведен 05.09.2024 совместно с дольщиком, представителем Фонда и экспертом, составлен Акт осмотра объекта долевого строительства с пометкой «Акт замечаний будет предоставлен дольщиком». при этом отмечено, что указанный перечень недостатков является исчерпывающим. 10.09.2024 дольщиком дополнительно к акту осмотра от 05.09.2024 представлен акт осмотра от 09.09.2024 №№ от Экспертного центра «Строительная помощь». Между Мельник Н.В. и ИП ФИО10 М.И. (эксперт) заключен договор от 05.09.2024 №№ на проведение осмотра квартиры. Сведения об организации экспертный центр «Строительная помощь» в ИФНС, ЕРГЮЛ и ЕГРИП не значится. Согласно информации, опубликованной в сети Интернет на официальном сайте, экспертный центр «Строительная помощь» является объединением судебных экспертов. На первом листе акта осмотра от 09.09.2024 №№ экспертного центра «Строительная помощь» указано, что осмотр проводился специалистами: ФИО11 М.И., ФИО12 Л.А. и ФИО13 С.В. Фактически осмотр производится одним специалистом ФИО14 М.И., с которым заключен договор. Привлеченные дольщиком по договору от 05.09.2024 №№ с ИП ФИО15 М.И. специалисты ФИО16 М.И. и ФИО17 Л.А. не состоят в национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ) и (или) в национальном реестре специалистов в области строительства (НОСТРОЙ), в связи с чем не отвечают обязательным требованиям подпункта «к» пункта 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 №2380. Таким образом из трех специалистов, непосредственно участвовавших в обследовании <адрес> и подписавшихся в заключении, только один (ФИО18 С.В., регистрационный номер в реестре НОПРИЗ №) правомочен был в данном случае проводить техническое обследование объекта долевого строительства методами визуального и инструментального обследования, но вместе с тем нигде не приложены подтверждающие документы осуществления специалистом ФИО19 С.В. трудовых функций на основании заключённого трудового договора с ИП ФИО20 М.И. В акте осмотра не указан заводской номер лазерного дальномера, соответствующий указанному свидетельству о поверке; свидетельство о поверке линейки измерительной металлической ЧИЗ-150мм выдано на другое средство измерения; отсутствуют сведения о проведении поверки либо калибровке уровня строительного KAPRO 2м; в акте осмотра не указан заводской номер измерителя прочности бетона (указанное свидетельство о поверке истекло 06.02.2024). Таким образом, измерительные приборы (инструменты) не могут быть использованы при осмотре квартиры №. Кроме этого в акте осмотра от 09.09.2024 №№ не приложен фотоотчет произведенных измерений. Истец прилагает еще два акта осмотра квартиры №№ от 23.12.2024 №№ от 25.041.2025 №№ с участием эксперта, в которых нет необходимости, так как эксперты уже обнаружили строительные недостатки, которые указаны в акте от 09.09.2024 №№, а также постановлением №2380 не предусмотрено неоднократное проведение осмотра квартиры с участием специалиста - эксперта, с целью обнаружения строительных недостатков. Повторные акты осмотра не обнаруживают строительные недостатки, а фиксируют их не устранение. Фондом совместно с генеральным подрядчиком поэтапно проводилась работа по устранению строительных недостатков, обнаруженных и зафиксированных в акте осмотра от 05.09.2024. в связи с чем, Фондом неоднократно направлялись Мельник Н.В. приглашения на повторный осмотр письмами от 05.11.2024 исх. №1152, от 20.12.2024 исх. №1363, от 25.03.2025 исх. №367, от 03.04.2025 №419, от 10.07.2025 исх. №834, на которые Мельник Н.В. никоим образом не реагировала, на повторные осмотры не являлась. Фонд в очередной раз 23.07.2025 исх. №889 направил Мельник Н.В. по электронной почте приглашение на 28.07.2025 в 10-00 час. На повторный осмотр квартиры №№ с предупреждением, в случае неявки без уважительных причин, уклонения от повторного осмотра кв. №№ Фонд вынужден будет составить односторонний акт об устранении замечаний и односторонний акт приема-передачи квартиры на основании п. 5.1 ст. 8 и п. 4 ст. 9 Закона от 30.12.2024 №2154-ФЗ. В связи с тем, что Мельник Н.В. не являлась на повторный осмотр ыл составлен акт комиссионного осмотра от 25.07.2025, в котором указано: «В результате осмотра технического состояния кв. № комиссия пришла к заключению о выполнении работ по устранению строительных дефектов, указанных в акте повторного осмотра объекта долевого строительства от 23.04.2025, предоставленного ранее Мельник Н.В. Квартира №№ соответствует требованиям Договора №№ от 22.12.2015 на долевое участие в строительстве и проектным решениям». Мельник Н.В. организовала проведение специалистами обследование фактически выполненных работ по строительству кв. №. Обследование проводилось с 29.08.2025 по 19.09.2025 и оформлено как заключение специалистов №№. В заключении №№ включены пункты с замечаниями, которые Фондом устранены, а именно:
- отсутствуют сопряжение конструкции наружной стенки из монолитного железобетона и конструкции перекрытия, на основании акта от 25.07.2025 данное замечание устранено;
- ширина монтажного зазора конструкции наружного остекления балкона (лоджии) из ПВХ профилей превышает максимальное предельно допустимые значения, на основании акта от 25.07.2025 данное замечание является не существенным и не влияет на эксплуатацию лоджии (носит рекомендательный характер);
- отсутствуют участки заполнения монтажного шва в конструкции дверного блока (входного металлического) - верхняя часть, на основании акта от 25.07.2025 данное замечание устранено;
- отсутствуют внутренние откосы в заполнении оконных и балконных проемов, договором №№ не предусмотрено устройство оконных и дверных откосов внутри квартиры;
- заедание запирающей фурнитуры заполнений оконного проема (открывание и закрывание происходит не плавно с «заеданием»), на основании акта от 25.07.2025 данное замечание устранено.
Также в заключении №№ включены замечания, которых не было при повторном осмотре от 23.04.2025, предоставленном Мельник Н.В., так как эти замечания были устранены: трещины в стяжке пола; коррозия закладных деталей; гидроизоляция в санузле; не заполнены швы кирпичной кладки в санузле; вмятина на радиаторе; отклонение трубопровода водоотвода. Согласно п. 2.1 договора №№, цена договора составляет 4 673 725 руб. Х 3% = 140 211,75 руб. Фонд полагает, что вина по устранению недостатком непосредственно относится на генерального подрядчика, которые согласно п. 17.2.7, п. 7.30 договора генподряда обязан устранить генподрядчик, выполнявший работы по достройке объекта незавершенного строительства. Согласно акту комиссионного осмотра от 28.07.2025 недостатки устранены. В связи с чем Фонд просит уменьшить моральный вред до 5 000 рублей, учитывая, что физические страдания отсутствуют.
В судебное заседание истец Мельник Н.В. не явилась, согласно заявлению просила рассмотреть дело без её участия.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о его времени и месте извещался судом в установленном законом порядке.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца, третьего лица.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить, с учетом позиции изложенной в возражениях на отзыв ответчика.
В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона, по участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (ч. 8 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (ч. 1 ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (ч. 3 ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
Материалами дела установлено, что 22.12.2015 между застройщиком ООО «Диалог» и Мельник Н.В. заключён договор №№ на долевое участие в строительстве объекта «Бизнес-центр с группой жилых домов по ул. <адрес> и <адрес>» II этап строительства Жилой дом по ГП7 с пристроенной автостоянкой» на земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, согласно которому застройщик обязуется построить дом (здание смешанного использования) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщику объект недвижимости - квартиру, этаж 13, стояк 2, количество комнат 2, общая площадь 59,5 кв.м.
Пунктом 2.1 договор установлено, что цена объекта недвижимости составляет 4 673 725,00 рублей. При этом стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости принимается равной 78 550,00 рублей.
В силу пунктов 4.1, 4.2 договора, застройщик обязан передать дольщику объект недвижимого имущества, качество которого соответствует условиям договора, проектно-сметной документации и градостроительных регламентов. Гарантийный срок на объект недвижимости устанавливается 5 лет и исчисляется со дня передачи застройщиков объекта недвижимости дольщику по акту приема-передачи.
При обнаружении при приемке недоделок и/или недостатков, которые делают объект недвижимости непригодным для использования, сторонами составляется (не позднее 10 дней с момента обнаружения недоделок и/или недостатков) соответствующий акт с указанием срока устранения недостатков застройщиком. После устранения недостатков, но не позднее 3-х дней, застройщик обязан передать, а дольщик принять объект недвижимости по акту приема-передачи (п. 3.3 договора).
Пунктом 3.2 договора установлено, что при уклонении дольщика от принятия квартиры в указанный срок или при немотивированном отказе от принятия, а также в случае его неявки для подписания акта приема-передачи, застройщик по истечении 2-х месяцев с момента направления уведомления о готовности объекта долевого строительства к передаче, вправе составить односторонний акт о передаче объекта недвижимости, при этом риск случайной гибели объекта недвижимости, а также бремя его содержания признается перешедшим к дольщику.
В силу пункта 7.1 договора, стороны несут ответственность по своим обязательством в соответствии с действующим законодательством РФ.
Актом №№ осмотра квартира №№, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, составленным 09.09.2024 Экспертным центром «Строительная помощь», установлены следующие недостатки:
- отклонение от вертикали более 3 мм на 1 м длины штукатурного слоя стен при проверке двухметровой рейкой;
- отклонение от вертикальности более 3 мм на 1 м длины штукатурного слоя наружных откосов;
- отсутствует сопряжение конструкции наружной стены из монолитного железобетона и конструкции перекрытия;
- трещины в конструкции стяжки пола;
- сколы в конструкции штукатурного слоя стен;
- оголение и коррозия арматуры в конструкции перекрытий. Отсутствие противокоррозионной обработки металлических деталей в конструкции стен (закладные элементы);
- сколы кирпичной кладки в помещении лоджии;
- ширина монтажного зазора конструкции наружного остекления балкона (лоджии) из ПВХ профилей превышает максимально предельно допустимые значения;
- центральный теплоизоляционный слой монтажного шва конструкции наружного остекления балкона (лоджии) из ПВХ профилей выполнен с переливами;
- отсутствуют участки заполнения монтажного шва в конструкции дверного блока (входного металлического);
- повреждения ПВХ профилей балконного блока;
- дефекты светопрозрачных заполнений конструкции наружного остекления балкона (лоджии), ПВХ профилей конструкции наружного остекления балкона (лоджии);
- отсутствует изоляция опорных прокладок (колодок) в конструкции монтажного шва наружного остекления балкона (лоджии) из ПВХ профилей;
- отсутствует внутренний пароизоляционный слой монтажного шва конструкции наружного остекления балкона (лоджии) из ПВХ профилей;
- отсутствуют внутренние откосы в конструкции заполнений оконных и балконных проемов;
- «заедание» запирающей фурнитуры заполнений оконного проема;
- отклонения от вертикальности прокладки трубопроводов систем ХВС и ГВС величиной до 50 мм на 1 м измеряемой поверхности.
13.09.2024 Мельник Н.В. в адрес Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков подано заявление о возмещении расходов по оплате услуг специалистов в размере 16 500 рублей.
Письмом от 21.11.2024 Фондом Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков сообщено Мельник Н.В., что указанные в акте осмотра объекта долевого строительства недостатки будут безвозмездно устранены застройщиком в разумный срок. Стороны установили, что плановый срок устранения недостатков не должен превышать 60 дней с даты подписания акта осмотра. Требование о возмещении расходов по оплате услуг специалистов в размере 16 500 руб. Удовлетворению не подлежат.
Актом №№ осмотра квартира №№, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, составленным 23.12.2024 Экспертным центром «Строительная помощь», установлены следующие недостатки:
- перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой на поверхности конструкции превышает предельно допустимые значения;
- отклонение от вертикали более 3 мм на 1 м длины штукатурного слоя стен при проверке двухметровой рейкой;
- отклонение от вертикальности более 3 мм на 1 м длины штукатурного слоя наружных откосов;
-отсутствует сопряжение конструкции наружной стены из монолитного железобетона и конструкции перекрытия;
- трещины в конструкции стяжки пола;
- сколы в конструкции штукатурного слоя стен;
- оголение и коррозия арматуры в конструкции стен (в помещении санузел);
- величина сопротивления теплопередачи монтажного шва не обеспечивает требуемую температуру внутренней поверхности оконного откоса и конструкции изделия;
- ширина монтажного зазора конструкции наружного остекления балкона (лоджии) из ПВХ профилей превышает максимально предельно допустимые значения;
- центральный теплоизоляционный слой монтажного шва конструкции наружного остекления балкона (лоджии) из ПВХ профилей выполнен с переливами;
- отсутствуют участки заполнения монтажного шва в конструкции дверного блока (входного металлического);
- повреждения ПВХ профилей балконного блока;
- дефекты светопрозрачных заполнений конструкции наружного остекления балкона (лоджии), ПВХ профилей конструкции наружного остекления балкона (лоджии);
- отсутствует изоляция опорных прокладок (колодок) в конструкции монтажного шва наружного остекления балкона (лоджии) из ПВХ профилей;
- отсутствует внутренний пароизоляционный слой монтажного шва конструкции наружного остекления балкона (лоджии) из ПВХ профилей;
- отсутствуют внутренние откосы в конструкции заполнений оконных и балконных проемов;
- «заедание» запирающей фурнитуры заполнений оконного проема;
- отклонения от вертикальности прокладки трубопроводов систем ХВС и ГВС величиной до 50 мм на 1 м измеряемой поверхности.
24.12.2024 Мельник Н.В. в адрес Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков подано заявление, в котором требует устранить недостатки, указанные в актах осмотра №№ от 09.09.2024, №№ от 24.12.2024.
Письмами от 10.01.2025, 14.01.2025 Фондом Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков сообщено Мельник Н.В., что требование о возмещении расходов по оплате услуг специалистов в размере 8 250 руб. удовлетворению не подлежат. Кроме того в письмах указали на недостатки измерительных приборов.
11.02.2025 Мельник Н.В. в адрес Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков подано заявление, в котором просила сообщить о производстве работ по устранению недостатков, выявленных в ходе двух осмотров объекта строительства - квартиры <адрес>.
Письмом от 17.02.2025 Фондом Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков сообщено Мельник Н.В., что после устранения замечаний она будет официально уведомлена о повторной осмотре квартиры.
Повторным письмом от 03.04.2025 Фондом Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков сообщено Мельник Н.В. об устранении замечаний (строительных недостатков) в кв. <адрес>, в связи с чем ей в течение 3-х дней со дня получения письма необходимо прийти в Фонд для составления акта приема-передачи квартиры.
Актом №№ осмотра квартира №№, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> составленным 25.04.2025 Экспертным центром «Строительная помощь», установлены следующие недостатки:
- перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой на поверхности конструкции превышает предельно допустимые значения;
- отклонение от вертикали более 3 мм на 1 м длины штукатурного слоя стен при проверке двухметровой рейкой;
- отклонение от вертикальности более 3 мм на 1 м длины штукатурного слоя наружных откосов;
-отсутствует сопряжение конструкции наружной стены из монолитного железобетона и конструкции перекрытия;
- ширина монтажного зазора конструкции наружного остекления балкона (лоджии) из ПВХ профилей превышает максимально предельно допустимые значения;
- отсутствуют участки заполнения монтажного шва в конструкции дверного блока (входного металлического);
- повреждения ПВХ профилей балконного блока;
- дефекты светопрозрачных заполнений конструкции наружного остекления балкона (лоджии), ПВХ профилей конструкции наружного остекления балкона (лоджии);
- отсутствует внутренний пароизоляционный слой монтажного шва конструкции наружного остекления балкона (лоджии) из ПВХ профилей;
- отсутствуют внутренние откосы в конструкции заполнений оконных и балконных проемов;
- «заедание» запирающей фурнитуры заполнений оконного проема;
- отклонения от вертикальности прокладки трубопроводов систем ХВС и ГВС величиной до 50 мм на 1 м измеряемой поверхности.
25.04.2025 Мельник Н.В. в адрес Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков подано заявление, в котором просила составить двусторонний акт о наличии дефектов и недостатков, а также уведомить заранее о его готовности для ознакомления с ним и подписания.
19.06.2025 Мельник Н.В. в адрес Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков подано заявление, в котором просила сообщить об устранении недостатков, выявленных в ходе всех осмотров квартиры, сообщить устранены ли недостатки, выявленные в ходе третьего осмотра 23.04.2025, готова ли квартира для осмотра.
Письмом от 10.07.2025 Фонд Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков приглашает Мельник Н.В. на повторный осмотр после устранения недостатков выявленных в ходе осмотра жилого помещения (квартиры) № многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Также уведомляет, что в случае уклонения от повторного осмотра застройщик оставляет за собой право подписать устранение замечаний в акте осмотра долевого строительства, в одностороннем порядке. В этом случае обязательства застройщика считаются исполненными в полном объеме.
25.07.2025 комиссией в составе представителя Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков, представителя генерального подрядчика ООО «Звезда», руководителя ОП «Хабаровск» ППК ФРТ, генерального директора ООО «УК Сервисная группа - Дальний Восток» составлен акт комиссионного осмотра <адрес>, в соответствии с которым комиссия пришла к заключению о выполнении работ по устранению строительных дефектов, указанных в акте повторного осмотра объекта долевого участия. Квартира №№ соответствует требованиям договора №№ от 22.12.2015 на долевое участие в строительстве и проектным решениям.
25.07.2025 Фондом Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков составлен односторонний акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома объект строительства: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № (<адрес>).
Заключением специалиста №№, изготовленным Экспертным центром «Строительная помощь» 19.09.2025 по заказу Мельник Н.В., установлено, что стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных несоответствий квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 485 242 рубля 85 копеек. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения причин промерзания конструктивных элементов квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 120 742 рубля 21 копейка.
06.10.2025 Мельник Н.В. в адрес Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков подана претензия, в котором просила в добровольном порядке возместить расходы на устранение недостатков выполненных работ в сумме 605 985,06 рублей, расходы по составлению актов осмотра в размере 33 000 рублей, расходы на составление заключения специалиста в размере 35 000 рублей, моральный вред в сумме 30 000 рублей.
Письмом от 06.11.2025 Фонд Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков Мельник Н.В. сообщено, что Фонд добросовестно исполнил возложенные на него обязательства, соблюдая принципы законности и справедливости, действовал в рамках действующего законодательства, что не привело к возникновению ситуаций, способствующих нанесению ущерба, включая моральный вред, в связи с чем требования, заявленные в претензии удовлетворению не подлежат.
Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 21 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом N 214-ФЗ.
Указанные изменения, внесенные в ч. 4 ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" вступили в силу с 01.01.2025.
В силу п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ положения ч. 4 ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.
Разрешая заявленные требования, суд, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что истцом доказан факт передачи Застройщиком квартиры ненадлежащего качества, с недостатками, выявленными актами осмотра, причиной возникновения которых является некачественное выполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Вместе с тем, права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истца - участника долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.
Таким образом, поскольку между сторонами по настоящему делу возник спор в части размера сумм, необходимых для устранения недостатков, то и обязанность Застройщика по выплате указанных сумм возникает в момент вынесения судом решения по такому спору.
В этой связи в рассматриваемом случае, с учетом стоимости переданной истцу квартиры в размере 4 673 725,00 руб., в счет возмещения расходов на устранение недостатков, выявленных в квартире истца, может быть взыскана сумма, не превышающая 3% от цены Договора, то есть в размере 140 211,75 руб., исходя из расчета: 4 673 725,00 руб. * 3%.
Поскольку стоимость подлежащих взысканию расходов на устранение недостатков взыскана в размере 3% от цены договора, в силу вышеуказанной нормы - ч. 4 ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", оснований для взыскания с ответчика неустойки свыше указанной суммы, не имеется, поскольку в 3%-ный размер взыскиваемой суммы помимо суммы на устранение недостатков входит также и подлежащая взысканию неустойка за нарушение сроков устранения таких недостатков, а также штраф.
Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, а также штрафа удовлетворению не подлежит.
Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч. 2 ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
Принимая во внимание установленный факт нарушения ответчиком прав истца, с ответчика также подлежит взысканию компенсация морального. Определяя подлежащую взысканию сумму в счет компенсации морального вреда, суд, с учетом обстоятельств заключения между сторонами Договора, степени вины ответчика в нарушении прав истца, периода нарушения прав, полагает возможным взыскать сумму компенсации морального вреда в размере 5 000 руб., которая будет отвечать принципам разумности и справедливости.
Также, с учетом того, что расходы истца по оплате расходов на составление актов осмотра в размере 33 000 рублей, досудебного заключения специалиста об оценке стоимости устранения недостатков в размере 35 000 рублей, устанавливающие недостатки работ, фактически являются убытками, данные расходы связаны с собиранием доказательств по делу и предоставлением ответчику права добровольно удовлетворить требования потребителя (претензия). В связи с изложенным несение истцом указанных расходов, подтвержденных материалами дела, являются необходимым и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Кроме того, в силу ст. 103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец освобождена, в размере 8 206 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Мельник Натальи Валентиновны к Фонду Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, - удовлетворить частично.
Взыскать с Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков (ИНН №) в пользу Мельник Натальи Валентиновны, ДАТА года рождения (паспорт №) денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 140 211 рублей 75 копеек, расходы по оплате актов осмотра в размере 33 000 рублей, досудебного заключения специалиста в размере 35 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.
В удовлетворении остальной части требований Мельник Натальи Валентиновны отказать.
Взыскать с Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков (ИНН №) в бюджет муниципального образования «Город Хабаровск» государственную пошлину в размере 8 206 рублей.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд города Хабаровска в течение месяца со дня составления в окончательной форме.
Председательствующий судья К.А. Останина
В окончательной форме решение суда составлено 01.07.2026.
Председательствующий судья К.А. Останина