РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
20 июля 2026 года г. Хабаровск
Центральный районный суд города Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Королевой И.А., при секретаре Шабановой Е.М., с участием:
представителя истцов ФИО9, представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО10, представителя ответчика ДМС администрации г. Хабаровска Бурденко В.К., представителя третьего лица ДАСиЗ администрации г. Хабаровска Рубцова Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к ФИО3, департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска о признании ничтожной сделки по перераспределению земельных участков, применении последствий признании сделки ничтожной, установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска о признании ничтожной сделки по перераспределению земельных участков, применении последствий признании сделки ничтожной.
Определением суда в протокольной форме от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу в качестве соистца привлечена ФИО1.
В обоснование заявленных требований указав, что истцам, на праве долевой собственности принадлежит объект капитального строительства - нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Необходимо отметить, что здание расположено внутри кадастрового квартала и окружено многоквартирными домами (<адрес>; <адрес>; <адрес>). С северо-восточной стороны к зданию Истца примыкает территория, представляющая собой проезд для грузового и специального транспорта к торцу здания для погрузки и выгрузки товара, разворотную площадку, проезд для пожарного транспорта (пожарный проезд). Указанная территория проезда к настоящему моменту благоустроена истцом и имеет асфальтовое покрытие, бордюрное ограждение. ДД.ММ.ГГГГ истцам стало известно, что в отношении спорной территории (проезда и разворотной площадки) между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ФИО3 заключено соглашение о перераспределении земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого в состав земельного участка с кадастровым номером № была включена территория, примыкающая к зданию с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>, и используемая истцами для проезда и разгрузки (разворотная площадка). ФИО3 оформил право собственности на образованный участок. В результате данной сделки благоустроенная истцами по поручению органов местного самоуправления спорная территория, необходимая для доступа к зданию истцов грузовой и пожарной техники, его эксплуатации, а также фактически используемая неограниченным кругом лиц, вошла в состав земельного участка с кадастровым номером №, оформленного в частную собственность Ответчика, что подтверждается сведениями публичной кадастровой карты. Истец полагает, что при таких обстоятельствах соглашение о перераспределении, заключенное между ответчиками, является недействительной сделкой. Вместе с тем, в результате оспариваемого перераспределения образован земельный участок Ответчика, который перекрывает единственно возможный проезд и разворотную площадку, необходимые для проезда грузового транспорта и для эксплуатации здания Истца (кадастровый №). Указанные действия привели к невозможности использования Истцом части своего объекта недвижимости, что прямо нарушает императивный запрет, установленный пунктом 4 статьи 11.9 ЗК РФ. Таким образом, как следует из нормативной базы, перераспределение призвано помочь устранить недостатки в землепользовании. В этом случае увеличение площади является лишь побочным следствием, а не целью перераспределения. В настоящем деле оспариваемое соглашение о перераспределении не имело целью обеспечение требований рационального землепользования и исключение недостатков границ спорных участков. Целью спорного перераспределения являлось увеличение площади земельного участка Ответчика за счет смежной благоустроенной территории и извлечения себе необоснованных дополнительных преимуществ. В данном случае перераспределение произведено не для устранения недостатков (вклинивания, изломанности), а фактически привело к захвату благоустроенной территории, выполняющей публичную функцию и необходимой для доступа к соседнему объекту недвижимости, что противоречит целям, указанным в статье 39.28 ЗК РФ. В данном случае спорная территория (проезд и разворотная площадка) является самостоятельным объектом благоустройства, который мог и должен был сохраниться как территория общего пользования либо должен быть оформлен отдельно без присоединения к участку Ответчика. Иное градостроительное решение не логично и не обосновано. Присоединение этой территории к участку ответчика привело к нарушению статьи 11.9 ЗК РФ, что в силу подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ является основанием для отказа в перераспределении. В настоящем деле органы местного самоуправления действовали противоречиво и недобросовестно. С учетом действий органов местного самоуправления, несения бремени содержания, истцы обосновано предполагали возможность пользоваться данной территорией общего пользования, не претендуя при этом на получение её в собственность, поскольку территорией проезда пользуется неопределенный круг лиц. Спорная территория фактически выполняет функции проезда общего пользования, обеспечивая доступ не только к зданию Истца, но и к контейнерной площадке ТКО, включенной в реестр, парковки машин собственников квартир в окружающих МКД, проходу граждан через указанную территорию. Передача такой территории в частную собственность нарушает права неопределенного круга лиц на беспрепятственный доступ к объектам инфраструктуры и противоречит статье 27 ЗК РФ, ограничивающей оборот земельных участков общего пользования. При этом установление сервитута не является адекватной заменой оспариванию незаконных актов, так как возлагает на истца дополнительные расходы и не восстанавливает право в полном объеме. Сервитут не может быть признан равноценным способом защиты, поскольку он не устраняет саму незаконную сделку и не восстанавливает публичный статус территории, а лишь создает обременение. На основании изложенного, просят признать недействительной (ничтожной) сделку по перераспределению земельных участков - соглашение о перераспределении земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ФИО3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки: исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №. Снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №. Восстановить в ЕГРН регистрационную запись о земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем ФИО3 до осуществления процедуры перераспределения.
В судебное заседание не явились истцы, ответчик ФИО3, третьи лица Управление Росреестра по Хабаровскому краю, Прокуратура Центрального района г. Хабаровска, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истцов ФИО9, заявленные требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, и дополнения к иску.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО10, исковые требования не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях.
В судебном заседании представитель ответчика ДМС администрации г. Хабаровска Бурденко В.К., исковые требования не признала, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях, полагает, что нарушений при перераспределении земельных участков допущено не было.
В судебном заседании представитель третьего лица ДАСиЗ администрации г. Хабаровска Рубцов Д.А., исковые требования не признала, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
Статьей 45 Конституции Российской Федерации закреплены государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Как предусмотрено п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением отдельных случаев, предусмотренных тем же пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.7 Земельного кодекса РФ, перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 Земельного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании установлено, что ФИО1, ФИО2 являются долевыми собственниками по <данные изъяты> доли за каждой, на земельный участок, нежилое здание, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Пунктом 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ, установлены случаи и основания перераспределения соответствующих земельных участков. В частности, допускается перераспределение соответствующих земель в случаях: перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
Кроме того предусмотрено, что перераспределение таких земельных участков осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков (пункт 2 статьи 39.28 Земельного кодекса); перераспределение таких земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка (пункт 3 названной статьи кодекса); обязательным приложением к соглашению являются кадастровый паспорт земельного участка или кадастровые паспорта земельных участков, которые образуются в результате перераспределения соответствующих земельных участков (пункт 4 названной статьи кодекса).
Возможность перераспределения земельных участков должна определяться, в том числе с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, в частности о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1 и 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).
Исходя из смысла п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ, основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, предусмотренные подп. 2 - 13, в том числе в связи с наличием возможности образовать самостоятельный земельный участок (подп. 9), подлежат рассмотрению в случае, если существуют условия, указанные в п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ. В противном случае уполномоченный орган принимает решение об отказе на основании подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ, поскольку заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.
Следовательно, для решения вопроса о правомерности перераспределения земельных участков необходимо не только установить наличие оснований для перераспределения, указанных в п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, но и отсутствие оснований для отказа, перечисленных в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.
По смыслу действующего законодательства, перераспределение земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, направлено на устранение каких-либо недостатков в землепользовании.
Перераспределение земельных участков нельзя рассматривать исключительно в качестве способа увеличения площади земельного участка, находящегося в частной собственности, поскольку это противоречит целям правового регулирования статьи 39.28 Земельного кодекса.
Заключение соглашения о перераспределении земельных участков и неразграниченной территории осуществляется в порядке, утвержденном Постановлением Администрации города Хабаровска от 20.02.2020 № 595 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Перераспределение земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, на территории городского округа «Город Хабаровск» и о внесении изменений в отдельные муниципальные правовые акты» (далее - Регламент).
Согласно п. 2.2.1. Регламента в отношении рассмотрения заявлений о перераспределении уполномоченным органом на рассмотрение заявление является департамент архитектуры, строительства и землепользования (далее - ДАСиЗ). По результатам рассмотрения заявления ДАСиЗ выдается согласие или отказ на перераспределение.
Согласно п. 2.2.2 Регламента в отношении рассмотрения заявлений о заключении соглашения о перераспределении уполномоченным органом является департамент муниципальной собственности. По результатам рассмотрения заявления ДМС отказывает в заключении соглашения либо заключает соглашение.
Согласно п. 1.2. Положения о департаменте муниципальной собственности администрации города Хабаровска, утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 29.11.2016 № 452 (далее - Положение), департамент является органом администрации города Хабаровска, осуществляющим в пределах своих полномочий управление и распоряжение земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с п. 2.2. Положения департамент заключает соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.
Из представленных материалов дела следует, что в соответствии с согласием от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, и проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации города Хабаровска от 12.09.2025 № 4245 «Об утверждении документации по планировки территории (проекта межевания) в границах <адрес> ФИО3 осуществлено перераспределение земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. метров и земель, государственная собственность на которые не разграничена, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. метров.
ДД.ММ.ГГГГ между департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска и ФИО3 заключено соглашение о перераспределении №, на основании которого за последним зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №.
Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденным решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 (далее - Правила), земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки при центрах обслуживания и деловой, общественной, коммерческой активности <данные изъяты>.
Предельные размеры земельных участков в территориальной зоне <данные изъяты>, таким образом, учитывая площадь спорной территории <данные изъяты> кв.м, образование самостоятельного участка невозможно.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истцов, поскольку целью перераспределения земельного участка с кадастровым номером № и неразграниченной территории (в последствии актуальный к.н. №) соответствовало целям п. 2 ч. 1. ст. 39.29 Земельного кодекса РФ, ст. 11.9 Земельного кодекса РФ в части требований к образованию земельного участка, а также отсутствовали основания для отказа в проведении перераспределении в соответствии с п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.
Перераспределение было предусмотрено документацией по планировке территории, утвержденной постановлением администрации г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ № (земельный участок № согласно чертежу межевания и экспликации). Перечень и сведения об образуемых земельных участках, приложенный к данной документации, предусматривал такой способ образования земельного участок, как перераспределение, с указанием площади и границ, в которых предлагалось документацией образовать земельный участок. Проектная документация является законной, действующей и оспорена не была.
Из анализа границ земельного участка с кадастровым номером № до перераспределения, установлено наличие: изломанности границы у земельного участка, неправильной, изломанной конфигурации границы, проходящей вблизи фасада объекта капитального строительства, что влияет на эксплуатационную функцию земельного участка по отношению к объекту капитального строительства, нарушений норм ПЗЗ (в части несоблюдения предельных отступов от границ земельного участка), которые были исправлены спорным перераспределением. Оснований для отказа в заключении соглашения по п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ по перераспределению земельного участка не имелось.
Доводы истцов о нарушении публичного интереса спорным перераспределением не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского о кодекса Российской Федерации» (далее - Пленум) установлено, что само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (п. 75 Пленума). ВС РФ указано, что применительно к статье 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать:
- интересы неопределенного круга лиц;
-обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
Кроме того, спорной сделкой не был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, для признания ее ничтожной (п. 75 Пленум).
Таким образом, для удовлетворения указанных требований, необходимо установить наличие нарушений интересов неопределенного круга лиц и обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные, в предусмотренном ГПК РФ и другими федеральными законами порядке, сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Обязанность по доказыванию наличия фактов, ст.
56 ГПК РФ возлагается на сторону, которая на указанных фактах основывает свои требования. То есть нарушение публичного интереса и прав третьих лиц должно быть мотивировано представленными в дело доказательствами, а не основано на домыслах.
Единственный довод нарушения публичного интереса, указанный в иске, выражен в нарушении интересов неопределенного круга лиц, путем передачи территории общего пользования в частную собственность.
Вместе с тем, единственным интересом, в защиту которого направлен иск, является личный интерес истцов.
В соответствии с п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ территория общего пользования обозначается красными линиями и подлежит установлению документацией по планировке территории.
Согласно действующему проекту межевания, территория, которая подлежала перераспределению, не является территорией общего пользования в соответствии с п. 11 ст. 1 ГрК РФ.
Вопреки доводам истцов, в результате перераспределения они не лишились доступа к своему земельному участку, как и не лишились проезда и подхода к южной части объекта недвижимости. Проезд, на который было выдано разрешение на размещение сооружения без представления земельных участков в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 в преимущественной площади у истцов остался. Данные обстоятельства подтверждаются ортофотопланами с отображением границ земельных участков в соответствии со сведениями ЕГРН по состоянию на 2026 год.
Доводы истцов о возложении на них обязанности произвести работы по благоустройству территории, прилегающей к МКД, не имеют правового значения для рассматриваемого спора, так как хозяйственная деятельность, которую вели истцы на земельном участке с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ, может свидетельствовать о проведении вышеуказанных работ истцами в своих интересах, а не в интересах Администрации города.
После спорного перераспределения земельных участков, проезд пожарной техники по юго-восточной стороне фасада здания на земельном участке с кадастровым номером № согласно проектной документации не ограничен, доступ к фасаду здания имеется. Зона территории, в которой проведено перераспределения, касается проезда лишь частично, затрагивая его несущественную площадь.
Более того, в зоне перераспределения, проектной документацией на объект капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером № не предусмотрено зон погрузки и разгрузки с южной и восточной стороны здания. Лифтовой погрузчик документацией не предусмотрен. Фасад здания в данной зоне имеет капитальные стены и не имеет входных групп. Входные группы предусмотрены с северо-западной стороны здания (главный вход) и 2 дополнительные пешеходных входа с дворовой зоны МКД. ДАСиЗ выдано разрешение на эксплуатацию объекта от ДД.ММ.ГГГГ №. Проектной документацией, согласно которой был возведен объект и введен в эксплуатацию указанным разрешением на ввод, не предусмотрено было размещение магазина, организации разворотной и разгрузочной площадки для него в зоне территории, которая затронута перераспределением.
В соответствии с ч. 5 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.
Все коммерческие риски, связанные с эксплуатацией объекта капитального строительства на земельном участке, несет собственник здания и участка самостоятельно.
Из анализа схем размещения проезда, приложенной к разрешению на размещение проезда от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документацией на объект капитального строительства, проекта межевания спорной территории, утвержденного постановлением администрации г Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что площадь наложения территории, которая была согласована истцу на размещение проезда и площадь, фактически используемая истцом для проезда, в соответствии с представленной стороной истца в дело экспертизой от ДД.ММ.ГГГГ, не идентична. Территория, на которую получено разрешение, меньше, чем та, что фактически используется истцом. Площадь наложения территории, на которую получено разрешение истцом, на территорию, которая была перераспределена в соответствии с проектом межевания, не является существенной и никак не затрагивает публичные интересы местного населения.
С учетом отсутствия доказательств нарушения публичного интереса и прав третьих лиц в рассматриваемом споре, соответствие проведенных перераспределений проектной документации, утвержденной в установленном порядке, отсутствия оснований для отказа в заключении соглашений, исковые требования истцов не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО1 к ФИО3, департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска о признании ничтожной сделки по перераспределению земельных участков, применении последствий признании сделки ничтожной - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда, с подачей жалобы через Центральный районный суд г. Хабаровска.
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Королева И.А.