РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 июля 2026 года пгт. Забайкальск
Забайкальский районный суд Забайкальского края в составе:
председательствующего судьи Кравцовой Л.Е., при секретаре судебного заседания Семёновой Т.Ю., с участием истца Соколова Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соколова Евгения Александровича к администрации Забайкальского муниципального округа Забайкальского края о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка и о возложении обязанности, установил:
административный истец Соколов Е.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором, указывая, что при повторном рассмотрении его заявления Администрация не вправе ссылаться на документы, которые были приняты или вступили в силу после подачи первоначального заявления, поскольку законность действий оценивается на момент вынесения оспариваемого решения, при этом несоразмерность площади объектов недвижимости площади земельного участка не может служить основанием для отказа в передаче земельного участка в собственность, и не имеется оснований полагать, что площадь земельного участка определена не в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства и не соответствует необходимости обслуживания и эксплуатации объектов, принадлежащих Соколову Е.А., находящихся на данном земельном участке, истец, ссылаясь на положения статей 15, 39.3, 39.16, 39.20, 61 и 64 Земельного кодекса РФ, просит суд признать незаконным решение администрации Забайкальского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в предоставлении Соколову Е.А. в собственность за плату земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, расположенного по <адрес> и возложить на ответчика повторно рассмотреть его заявление от 13.08.2025 № и заключить с Соколовым Е.А. договор купли –продажи земельного участка с кадастровым №, в силу действующего законодательства.
В обосновании заявленных требований указано на следующие обстоятельства.
Земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, местоположение которого установлено: <адрес>, сформирован 11.04.2006г.
26.09.2022 (вх. № 1368) административным истцом подано заявление в администрацию городского поселения «Забайкальское», правопреемником которого является администрация Забайкальского муниципального округа Забайкальского края, о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
28.10.2022 администрацией городского поселения «Забайкальское» опубликовано извещение о проведении аукциона, процедура №.
01.12.2022 с Соколовым Е.А. заключен договор аренды земельного участка №, как с единственным участником аукциона.
После заключения договора аренды земельного участка истцом получен градостроительный план земельного участка с кадастровым № № от 18.01.2023, подготовлен проект № на строительство нежилого здания «Мастерская по ремонту и обслуживанию автотранспорта», получено разрешение на строительство указанного нежилого здания № от 28.03.2023.
На основании данных документов истцом построен объект недвижимости, заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с ПАО «Россети Сибирь», здание введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 16.06.2023 с одновременной регистрацией права собственности (государственная регистрация права № от 20.06.2023).
10.01.2024 с Соколовым Е.А. заключен договор аренды земельного участка №.
16.12.2024 (вх. № 2043) истцом подано заявление в администрацию городского поселения «Забайкальское» о выдаче разрешения на строительство нежилого помещения «Мастерская для ремонта и обслуживания автомобилей», площадью <данные изъяты> (площадь застройки <данные изъяты>).
20.12.2024 данное разрешение выдано.
Истцом возведен каркас сооружения в соответствии с проектом и выданным разрешением на строительство, проведена обшивка здания.
Административный истец неоднократно обращался к ответчику в устной и письменной форме по вопросу предоставления земельного участка с кадастровым № в собственность без проведения торгов, но получал отказы.
Так, истец обращался 13.08.2025 вх. № с направлением доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым №.
29.08.2025 истцом получено решение об отказе в предоставлении услуги № от 29.08.2025 на том основании, что испрашиваемая площадь земельного участка в 515,6 раз превышает площадь принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимого имущества. Документы, свидетельствующие о соответствии земельного участка размерам, необходимым для обслуживания и использования земельного участка, размерам необходимым для обслуживания и использования здания, в администрацию не представлены. Рекомендовано сформировать земельный участок посредством раздела участка с кадастровым № для эксплуатации здания и обратиться с соответствующим заявлением в Администрацию. Также указано на право истца застроить принадлежащий ему на праве аренды земельный участок объектами согласно представленной схеме размещения объектов на земельном участке, после чего повторно обратиться с заявлением о предоставлении услуги.
Решением Забайкальского районного суда Забайкальского края от 30.10.2025, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда, признано незаконным решение администрации Забайкальского муниципального округа от 29.08.2025 № об отказе в предоставлении Соколову Е.А. в собственность за плату земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты>, расположенного по <адрес>, с возложением на Администрацию обязанности в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление Соколова Е.А. Однако по состоянию на 06.05.2026 решение не исполнено. Соколов Е.А. повторно обратился в Администрацию с письменным обращением об исполнении требовании суда (вх. № 971-г от 07.05.2026). Дополнительно истец направил в Администрацию заключение специалиста № о проведении строительно-технической экспертизы по определению площади земельного участка, расположенного по <адрес>, необходимой для эксплуатации расположенных в границах земельного участка объектов.
19.05.2026 Соколов Е.А. получил решение об отказе в предоставлении услуги № от 07.05.2026. Среди заявлений, по результатам рассмотрения которых, принято решение об отказе в предоставлении услуги, административный ответчик ссылается также на заявление, поступившее 07.05.2026 за исх. №.
Земельный участок с кадастровым <адрес>, расположен в непосредственной близости к МАПП Забайкальск вдоль автомобильной дороги федерального значения А-350, проходящей через Забайкальский край от г. Чита до границы с КНР в Забайкальске. В границах земельного участка выполнена планировка, участок огорожен, выровнен путем отсыпки участка грунтом по всему периметру. Учитывая расположение земельного участка, оправдана необходимость открытия придорожного сервиса, что связано с высоким потенциалом привлечения клиентов, которые часто пользуется услугами придорожных объектов. В связи с чем, на участке построена мастерская по ремонту и обслуживанию автотранспорта.
По причине увеличения пропускных мощностей МАПП Забайкальск, возрастает грузопоток транспортных средств через государственную границу, значительно увеличивается спрос на техническое обслуживание транспортных средств, а также на организацию места отдыха для участников дорожного движения на время проведения техобслуживания. В связи с чем, на земельном участке проводится работа по строительству второй станции технического обслуживания общей площадью <данные изъяты>, в том числе для грузовых автомобилей.
Строительство второй мастерской осуществляется в северной части земельного участка для обеспечивания удобного въезда и выезда, а также свободного маневрирования транспортных средств в границах участка.
Таким образом, задействована вся площадь, необходимая для эксплуатации, расположенных объектов недвижимости. На настоящий момент земельный участок застроен следующими объектами:
- мастерская по ремонту и обслуживанию автотранспорта, площадью 8,9 кв.м. (площадь застройки 10,0 кв.м.), расположена в юго-западной стороне земельного участка;
- мастерская для ремонта и обслуживания автомобилей, площадью 197,0 кв.м. (площадь застройки 209,8 кв.м.), расположена в северо-восточной части земельного участка;
-охранный пункт, площадью 6,25 кв.м., расположенный в юго-восточной части земельного участка;
- сооружение – погрузочно-разгрузочный парапет, площадью застройки 28 кв.м., расположенный в центральной части земельного участка;
- летний душ, уличный туалет и емкость для сбора ТБО, площадью застройки <данные изъяты>, расположенные в юго-западной части земельного участка.
Также отведены парковочные места общей площадью 1141,74 кв.м.
Указывает, что определение площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации (использования и обслуживания) объектов недвижимости расположенных на нем, должно осуществляться не только согласно сведениям ЕГРН, а также с учетом множества факторов, среди которых назначение указанных объектов недвижимости, характер и виды деятельности, осуществляемые на них и месторасположение на земельном участке, целевое назначение приватизируемого земельного участка, градостроительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к эксплуатируемым объектам недвижимости (видам деятельности, осуществляемым на них), наличие градостроительных ограничений по застройке, положения нормативно-правовых актов, включая те, которыми утверждены правила землепользования и застройки в соответствующих населенных пунктах. При этом в площадь приватизируемого земельного участка включаются территории под вспомогательными объектами, не являющимися объектами недвижимости (зоны озеленения, проезды, парковки, объекты благоустройства и т.д..
В северной части земельного участка расположены ворота для въезда/выезда с участка длиной 6 м., также нежилое сооружение (мастерская для ремонта и обслуживания автомобилей) длиной 18 м., шириной 11 м. В южной части земельного участка расположен охранный пункт длиной 2,5 м., шириной 2,5 м., а также уличный туалет длиной 1,5 м., шириной 1 м. Восточная часть земельного участка занята: нежилым сооружением – мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей) длиной 18м., шириной 11 м.; сооружением – погрузочно-разгрузочным парапетом длиной 8м., шириной 3,5 м.; охранным пунктом длиной 2,5м., шириной 2,5 м.; парковкой легковых автомобилей – 1- машино –мест по 2,5 м. шириной, итого 25 м.; парковкой легковых автомобилей для инвалидов – 3 машино-места по 3,6 м. шириной, итого 10,8 м.; парковка грузовых автомобилей – 10 машино –мест по 5 м. шириной, итого 50 м.; парковка грузовых автомобилей для инвалидов – 3 машино-места по 6 м. шириной, итого 18 м. В западной части земельного участка расположены: летний душ длиной 1,5 м., шириной 1,25 м.; площадка ТБО, длиной 1м., шириной 1 м.; нежилое здание с кадастровым №, длиной 4,2 м., шириной 2,4 м.; уличный туалет длиной 1,5 м., шириной 1 м. Также по периметру участка обустроена подъездная дорога, места для маневрирования транспортных средств, места озеленения и т.д.
Со стороны земельного участка, расположенного с южной, западной и восточной стороны отсутствует возможность для организации подъездного пути к земельному участку, так как к ним примыкают другие земельные участки.
Администрация в своем решении об отказе в предоставлении услуги рекомендует истцу застроить принадлежащий ему на праве аренды земельный участок согласно представленной схемы размещения земельного участка, при этом не принимает во внимание факт возведения на земельном участке иных объектов, в том числе второго объекта недвижимого имущества, сведения о котором не зарегистрированы в ЕГРН, однако объект построен с соблюдением норм действующего законодательства РФ и на основании выданного разрешения на строительство, чем вводит истца в заблуждение.
При повторном рассмотрении заявления Соколова Е.А., администрацией также отказано в предоставлении услуги № от 07.05.2026 на том основании, что с заявлением о предоставлении услуги обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имело права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ). Экспертное заключение, по мнению Администрации, не определяет соразмерность площади земельного участка относительно объектов, размещенных на рассматриваемом земельном участке в соответствии с его целевым назначением. Также в своем решении ответчик обращает внимание, что на сегодняшний день решением Совета Забайкальского муниципального округа № 229 от 05.03.2026, утверждены Правила землепользования и застройки Забайкальского муниципального округа Забайкальского края, в соответствии с которыми минимальный процент застройки в территориальной зоне П2 коммунально-складская зона относительно вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым № составляет в размере 10 %.
17.06.2026 административный иск принят к производству суда и определением от 17.06.2026 постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.
В судебном заседании истец Соколов Е.А. исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить. Не оспорил, что целью предоставления ему в аренду земельного участка с кадастровым №, являлось строительство капитальных объектов с целью последующего осуществления им деятельности в области дорожного движения. Основными объектами капитального строительства являются: мастерская по ремонту и обслуживанию автотранспорта и мастерская для ремонта и обслуживания автомобилей.
Представитель ответчика ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, указав на правомерность принятого решения об отказе в предоставлению истцу в собственность земельного участка.
Выслушав истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно частям 2, 4 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Забайкальского районного суда Забайкальского края от 30.10.2025 по административному делу № 2а-390/2025, установлено, что 26.09.2022 Соколов Е.А. обратился в администрацию городского поселения «Забайкальское» с заявлением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым № с целью использования объектов дорожного сервиса общей площадью <данные изъяты>.
По результатам аукциона 01.12.2022 между администрацией городского поселения «Забайкальское» и Соколовым Е.А. заключен договор аренды вышеназванного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №. Земельный участок, согласно п. 1.2 договора, предоставлен с разрешенным видом использования «Объекты дорожного сервиса (код - 4.9.1)». Договор заключен сроком на 9 лет.
Дополнительным соглашением к договору от 01.12.2022 № внесены изменения в части указания адреса земельного участка: <адрес>.
На основании соглашения сторон от 09.01.2024 договор аренды земельного участка от 01.12.2022 № расторгнут и 10.01.2024 заключен новый договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты>, местоположение: <адрес>. Договор заключен сроком по 10.01.2073. В соответствии с п. 1.2 договора, разрешенный вид использования - «Объекты дорожного сервиса (код- 4.9.1)».
Соколов Е.А. является собственником нежилого помещения – мастерской по ремонту и обслуживанию автотранспорта, площадью8,9кв.м, расположенной по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым №.
12.08.2025 в адрес администрации Забайкальского муниципального округа поступило заявление Соколова Е.А. о предоставлении в соответствии с пп. 6 п.2 ст.39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, в собственность земельного участка с кадастровым №, местоположение: <адрес>. К заявлению приложены доказательства, подтверждающие необходимость предоставления земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на вышеуказанном земельном участке с приложением схемы размещения объектов.
Решением администрации Забайкальского муниципального округа от 29.08.2025 в предоставлении услуги о предоставлении в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов от 13.08.2025 №, № и приложенных к нему документов на основании ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. Из содержания обжалуемого акта следует, что при принятии решения административный ответчик руководствовался п. 2.19.4 Административного регламента (указанное не оспаривалось представителями административного ответчика). В обоснование принятого решения орган местного самоуправления указал, что площадь испрашиваемого земельного участка в 515,6 раз превышает площадь принадлежащего Соколову Е.А. на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым №. Документы, свидетельствующие о соответствии земельного участка площадью <данные изъяты> размерам необходимым для использования и обслуживания здания площадью 8,9 кв.м., в администрацию не предоставлены. На основании изложенного, администрация сочла нецелесообразным и противоречащим действующему законодательству предоставление в собственность административному истцу земельного участка с кадастровым № для обслуживания здания с кадастровым №. Соколову Е.А. было рекомендовано в целях реализации права сформировать земельный участок посредством его раздела для эксплуатации здания и обратиться с соответствующим заявлением в администрацию, либо застроить принадлежащий ему на праве аренды земельный участок объектами согласно предоставленной схеме их размещения и после проведения вышеуказанной процедуры повторно обратиться с заявлением о предоставлении услуги.
Решением Забайкальского районного суда Забайкальского края от 30.10.2025 по административному делу № 2а-390/2025, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 31.03.2026, исковые требования Соколова Е.А. удовлетворены частично. Признано незаконным решение администрации Забайкальского муниципального округа от 29.08.2025 г. № об отказе в предоставлении Соколову Евгению Александровичу в собственность за плату земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты>, расположенного по <адрес>, с возложением на Администрацию в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление Соколова Е.А. от 12.08.2025. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
По тексту иска следует, что заявление Соколова Е.А. от 12.08.2025 Администрацией округа повторно в установленный судом срок не рассмотрено.
07.05.2026 истец обратился в Администрацию с новым заявлением о предоставлении земельного участка.
19.05.2026 администрацией Забайкальского муниципального округа Забайкальского края по результатам рассмотрения заявлений Соколова Е.А. о предоставлении услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» от 13.08.2025 №, №, от 07.05.2026 № и приложенных к нему документов, принято решение об отказе в предоставлении услуги №, где в п. 2.19.1 в качестве основания для отказа в соответствии с единым стандартом указано, что с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. В разъяснении причин отказа в предоставлении услуги указано на п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Администрацией также обращено внимание, что заключение специалиста № от 23.12.2025, выполненное ФИО2, которым определено, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенных в границах земельного участка объектов, равна максимальной площади земельного участка с кадастровым № и составляет <данные изъяты>, не определяет соразмерность площади земельного участка относительно объектов, размещенных на рассматриваемом земельном участке в соответствии с его целевым назначением, поскольку объект капитального строительства –мастерская по ремонту и обслуживанию автотранспорта занимает всего лишь 0,19 % от всей площади земельного участка. При этом, решением Совета Забайкальского муниципального округа № 229 от 05.03.2026 утверждены Правила землепользования и застройки Забайкальского муниципального округа Забайкальского края, в соответствии с которыми минимальный процент застройки в территориальной зоне П2- коммунально-складская зона относительно вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым № составляет 10 %.
Разрешая исковые требования по существу, суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).
В соответствии со ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
На основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Собственник зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность земельный участок с целью эксплуатации этих объектов.
В соответствии с п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса.
Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка; определение площади подлежащего выкупу земельного участка в размере площади занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 Земельного кодекса РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).
Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению (п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022).
При этом право на получение земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ возникает при наличии совокупности условий, к которым относятся не только обстоятельства размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости и соответствия вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, но и доказанность потребности в предоставлении земельного участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379).
В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, а также, являясь стороной договора аренды в силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, в том числе в части соблюдения целевого использования участка.
Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования данного строения по назначению.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели её эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (ст. 217 Гражданского кодекса РФ и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 ч. 17 ст. 51 и ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, ст. 135 Гражданского кодекса РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного ему для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.
Данные выводы соответствуют правовому подходу, изложенному в п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ, судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (п. 1 ст. 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Обязательным условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан экономически обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости.
При этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определения Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 № 26-КГПР23-4-К5, от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140).
Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 Земельного кодекса РФ.
Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пп.1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).
Как усматривается из материалов дела и сторонами не оспаривалось, земельный участок с кадастровым номером 75:06:080401:44 предоставлялся истцу для целей строительства капитальных объектов недвижимого имущества с целью последующего осуществления деятельности в области дорожного сервиса.
Из первоначального договора аренды земельного участка государственная собственность, на который не разграничена от 01.12.2022 №, заключенного между городским поселением «Забайкальское» муниципального района и Соколовым Е.А. следует, что на момент заключения договора аренды земельный участок не занят зданиями, строениями, сооружениями.
Истцом не оспорено, что строительство всех объектов совершено им на земельном участке самостоятельно.
Основными объектами капитального строительства являются: мастерская по ремонту и обслуживанию автотранспорта и мастерская для ремонта и обслуживания автомобилей, для строительства которых истцом получены соответствующие разрешения.
Так, 28.03.2023 выдано разрешение на строительство мастерской по ремонту и обслуживанию автотранспорта.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.06.2023, мастерская по ремонту и обслуживанию автотранспорта введена в эксплуатацию.
Право собственности истца на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке 20.03.2023.
20.12.2024 Соколовым Е.А. получено разрешение на строительство мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей.
Не оспаривалось, что строительство указанного объекта до настоящего времени не завершено, залит фундамент, проводится утепление и остекление.
Таким образом, строительство капитальных объектов, для возведения которых истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 4589 кв. м. нельзя признать завершенным, поскольку в эксплуатацию введено лишь одно сооружение - мастерская по ремонту и обслуживанию автотранспорта.
На момент подачи заявления о приобретении испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, право собственности Соколова Е.А. на объект недвижимого имущества - мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей, на данном участке не зарегистрировано.
По смыслу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ отсутствие объекта недвижимого имущества не позволяет реализовать исключительное право на приобретение земельного участка занятого этим объектом и необходимого для его использования.
В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка связывается с реализацией закрепленного в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Земельным законодательством предусмотрено заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения для их эксплуатации (пп. 9 п. 2 чт. 39.6 Земельного кодекса РФ).
Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута, заявление о предоставлении в собственность земельного участка подано лицом, право собственности которого на недвижимое имущество не возникло, основания для вывода о том, что у Соколова Е.А. возникло право на приобретение всего земельного участка для использования его в целях осуществления деятельности в области дорожного сервиса, отсутствуют. В связи с чем, суд приходит к выводу, что у истца отсутствует исключительное право на выкуп земельного участка, а потому вывод Администрации округа о том, что с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, суд признает обоснованным.
Также суд считает возможным согласиться с доводом Администрации о том, что заключение специалиста ФИО2 № от 23.12.2025, не определяет соразмерность площади земельного участка относительно объектов, размещенных на нём в соответствии с его целевым назначением, поскольку указанным заключением определена площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенных в границах земельного участка объектов, но она не определена исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов с учетом предназначения земельного участка и цели возведенных Соколовым Е.А. объектов недвижимого имущества, в том числе не определено, связаны ли эти объекты единой целью использования, а также не определена площадь застройки. При этом, определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.
Поскольку строительство второго основного объекта еще не завершено, он не введен в эксплуатацию и право собственности Соколова Е.А. на него в установленном порядке не оформлено, оснований для постановки на разрешение сторон вопроса о необходимости проведения по делу землеустроительной экспертизы с целью определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества, соразмерности площади земельного участка относительно объектов, размещенных на нём в соответствии с его целевым назначением и площади застройки на данном этапе является преждевременным и повлечет для истца необоснованные расходы.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд решил:
исковые требования Соколова Евгения Александровича к администрации Забайкальского муниципального округа Забайкальского края о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка и о возложении обязанности, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Забайкальский районный суд.
Судья Л.Е. Кравцова
Решение изготовлено в окончательной форме 20.07.2026.