РЕШЕНИЕ
И*1
* дата
Поронайский городской суд * в составе:
председательствующего судьи – Шевелевой Ю.М., при секретаре – *3, с участием: представителя истца – *5, представителя ответчика *16, представителя третьего лица – *15, рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску администрации Поронайского муниципального округа к *2 о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, признании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Поронайского муниципального округа * (ранее МО «*» *, Поронайский городской округ) обратилась в суд с иском к *2 о признании права муниципальной собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную в * по адресу: */, признании зарегистрированного права *2 на указанное недвижимое имущество отсутствующим.
В обоснование требований истец указал, что с дата на основании договора купли – продажи, спорная квартира находилась в собственности *2 *22. дата года по соглашению с *2 *55, отказавшегося от прав на жилое помещение, на основании постановления мэра МО «*» * от дата года * «Об изменении названия и предоставлении в наем освобождающихся жилых помещений», ордера *, квартира была предоставлена по договору социального найма для проживания семье *4 С этого момента и до настоящего времени квартира находится в фактическом пользовании и владении истца. Владение муниципального образование спорной квартирной, как своим собственным имуществом, является добросовестным, открыты и непрерывным. дата *2 *23 умер. Наследником умершего *2 *26 является его супруга *2, которая дата зарегистрировала права собственности на спорную квартиру в ЕГРП, однако фактически имущество не приняла, бремя его содержания не несла. Государственная регистрация права собственности на это имущество за ответчиком ставит под сомнение законность права владения истца.
В письменных возражениях на исковые требования *2, просит в иске отказать, так как полагает, что истец не отвечает признакам добросовестного владельца, поскольку на момент предоставления квартиры *20 (*19) в дата по ордеру *, право собственности *2 *24 на спорную квартиру было зарегистрировано в ЕГРП, о чем истец не мог не знать; на момент вступление в наследство после смерти супруга *2 *21 была не осведомлена о наличии квартиры, нотариус мер к выявлению спорного имущества не принял; избранный истцом способ защиты в виде признания права отсутствующим является неверным и предъявлен за пределами срока исковой давности, подлежащего исчислению с момента передачи квартиры семье *25 дата либо с момента, когда стало известно о не включении спорной квартиры в наследственную массу после дата .
В судебном заседании представитель истца *5, просила об удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске. Дополнила, что спорное жилое помещение было передано муниципальному образованию в дата года *2 *27 по соглашению в обмен на муниципальную квартиру, расположенную в * – *, с целью последующего открытия магазина. Квартира, расположенная по адресу: * – *, на момент передачи *2 *28 находилась в пользовании *4 и членов его семьи по договору от дата . Произведенный обмен отражен в постановлении мэра МО «*» * от 12 август 2004 года * «Об изменении названия и предоставлении в наем освобождающихся жилых помещений», отражено, что квартира по * – 2, предоставляется *2 взамен квартиры, расположенной по * – 63. Этим же постановлением квартира *2 *58 передавалась *4 на условиях социального найма. На момент передаче социального жилья *2 *56, семья на учете в качестве нуждающихся не состояла, малоимущими *2 *57, *2 не признавались. дата в квартире, расположенной в * – 2, зарегистрировалась *2 *30 которая в дальнейшем приватизировала квартиру, и в последствии был осуществлен перевод в нежилое помещение с открытием магазина. За весь период проживания в квартире семьи *4 каких – либо претензий со стороны *2 *29, *2 по поводу незаконного занятия жилого помещения не поступало. Владение истца спорным имуществом как своим собственным подтверждается фактом издания распорядительных документов о передачи квартиры по договору социального найма, в порядке действовавшем до принятия ЖК РФ, путем издания соответствующего постановления и выдаче семье Олейник ордера.
В судебном заседании ответчик *2 возражала против удовлетворения заявленных требований, суду пояснила, что от квартиры не отказывалась, обязанности собственника жилого помещения не исполняла в виду своей неосведомленности о таковом. Супруг о приобретении спорной квартиры ей не сообщал; обстоятельства предоставления семье муниципального жилья в * – *, ей не известны, у *2 *31 ими не интересовалась.
Представитель ответчика *16 возражая против удовлетворения требований истца, полагает, что истцом не представлено доказательств владения спорным имуществом в течение 15 лет, фактического заключения соглашения с *2 *32 о передаче квартиры муниципальному образованию, наличия оснований для выдачи ордера семье *35 Спорная квартира в реестр муниципального имущества не включена, о том, что квартира была предоставлена семье *33, истцу стало известно после проведенной работы дата , при этом лица проживающие в квартире, фактически ей не владеют, имеется значительная задолженность по оплате коммунальных услуг, ремонт в квартире никто не производил. О спорной квартире ответчику известно не было до получения письма администрации. Ранее *2 также не было известно о принадлежности умершему супругу доли в праве собственности на жилое помещение, принадлежащее *2 *34 и его брату, во владение которым она вступила по истечению трех лет, после принятия наследства. Просит о применении последствий истечения срока исковой давности по требованию о признании права отсутствующим.
Третье лицо *14, будучи извещенным о времени и месту рассмотрения дела в суд не явился, об отложении слушания по делу не просил. Ранее, выражая согласие с заявленными требованиями истца, суду пояснил, что в дата его отчиму *4 и членам его семьи администрацией муниципального образования *, в связи с пожаром, была предоставлена квартира в * по адресу: * – *. В квартире требовался ремонт. В этом же году к *4 обратился *2 *36, которому требовалось помещение для открытия магазина с предложением обмена на квартиру, расположенную в * – * Через администрацию был совершен обмен., *4 выдан ордер на квартиру в * – *, в которой семья проживает более 20 лет. О том, что квартира находится в собственности *2 *37, им известно не было. Все лицевые счета по оплате коммунальных услуг были оформлены первоначально на *4, после его смерти на *12 Никто ранее претензий в связи с их проживанием в квартире, не предъявлял. В дата им позвонила дочь *2, сообщив, что последняя является собственником квартиры, которую они должны освободить.
Представитель третьего лица *14 – *15 просила об удовлетворении заявленных исковых требований, приводя доводы о том, что квартира была предоставлена семье *38 на основании ордера. *17 проживают в жилом помещении с дата года. Наличие задолженность по оплате жилищно – коммунальных услуг обусловлено изменением материального положения семьи, задолженность образовалась за последние три года, ведется работа по реструктуризации долга.
Третьи лица *10, *11, *12, *13, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об отложении слушания по делу не ходатайствовали.
Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав участвующих в деле лиц, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (подпункт 4 пункта 1).
На основании пункта 1 статьи 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 15,16 и 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата * «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статьей 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретена на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности, вытекает из статьей 11 – 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности, является прежний собственник имущества.
Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеющее вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого – либо основания (титула).
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Само по себе осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника не означает недобросовестности давностного владения.
Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обеспечительных мер по обеспечению сохранности имущества, – не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Из материалов дела следует и судом установлено, что дата в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности ответчика *2 на жилое помещение, расположенное по адресу: *, кадастровый *, площадью 67,1 кв.м.
Согласно материалов наследственного дела * – * свидетельство о праве на наследство по закону и свидетельство о праве на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу, на указанное выше жилое помещение, выданы *2 дата нотариусом Поронайского нотариального округа после смерти дата ее супруга *2 *39.
Из пояснений ответчика в судебном заседании и материалов дела – письма от дата следует, что обращение *2 к нотариусу по вопросу принятия наследства в виде квартиры, расположенной в * – *, и выделу доли в совместно нажитом имуществе явилось следствием письма, поступившего из администрации Поронайского муниципального округа *, в котором сообщалось, что в ЕГРП внесены сведения о *2 *40, единственным наследником которого является *2, как собственнике жилого помещения.
Допрошенный судом в качестве свидетеля начальник жилищного отдела администрации Поронайского муниципального округа * *6 суду сообщил, что квартира, расположенная в * – *, в реестре муниципального имущества не значилась, при проведении работы по актуализации сведений в ЕГРП о собственниках жилых помещений, расположенных на территории муниципального образования, проводимой в дата , был установлен факт внесения записи об умершем *2 *41 как собственнике указанного жилого помещения. После получения от нотариуса сведений о наследниках умершего, в адрес *2 было направлено письмо об оформлении справа собственности на квартиру. После чего последовал звонок от *2, было сообщено о невозможности регистрации права собственности, в виду проживания в квартире посторонних, но о причине проживания ничего не пояснили. В дальнейшем *2 зарегистрировала право собственности на спорную квартиру. После обращения *14, исследования архивных документов, было установлено, что фактически квартира была передана *2 *59 муниципальному образованию, в обмен на муниципальную квартиру, расположенную в * по адресу: *. Факт обмена в установленном порядке не оформлялся.
Из материалов дела, так же следует, что дата на основании постановления мэра «*» * от дата * «Об изменении названия и предоставления в наем освобождающихся жилых помещений» и ордера *, в соответствии со статьями 15, 42 – 44, 101 – 105 ЖК РСФРС, статьи 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилых помещений в *, утверждёнными решением Сахалинского облисполкома от дата *, *2 *42 и члену его семьи – супруге *2 на условиях социального найма была предоставлена квартира, расположенная в * по адресу: *.
На момент передачи квартиры для проживания *2 *43 и его супруге, основании Договора на ремонтно – восстановительные работы и временное пользование жилым помещением от дата , указанная квартира находящаяся в муниципальной собственности, была предоставлена для проживания *4 и членам его семьи: супруге *12, сыновьям *14, *10, дочерям *7, *8, сроком до дата .
При этом на момент передачи квартиры *2 *44 дата , как сам *2 *45, так и ответчик *2, согласно справки жилищного отдела администрации Поронайского муниципального округа * на учете нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма на территории Поронайского муниципального округа, с книгах учета нуждающихся за период с дата и по настоящее время отсутствовали, в установленном законном порядке малоимущими не признавались, на учете не состояли. Доказательств иного, в соответствии с требованиями статьи 56 ГК РФ, суду не представлено и судом не установлено.
дата *2, согласно выписки из финансово – лицевого счета, зарегистрировалась в квартире, по вышеуказанному адресу, обратившись дата к собственнику имущества с заявлением о приватизации жилого помещения.
дата на основании договора *, квартира, расположенная в * по адресу: *, была передана муниципальным образованием «*» * в собственность *2.
дата в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним внесена запись о праве собственности *2 на указанную четырехкомнатную квартиру, площадью 59,7 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права * *).
Постановлением мэра муниципального района * от дата * по заявлению *2 вышеуказанное жилое помещение переведено в нежилой фонд с целью размещения продовольственного магазина.
В судебном заседании представитель истца *5, третье лицо *14 последовательно утверждали, что квартира, расположенная в * по адресу: *, была предоставлена *2 *48, в обмен на принадлежащее ему жилое помещение, расположенное в * по адресу: *, по обращению самого *2 *46.
Из приведенного выше постановления мэра «*» * от дата *, так же следует, что жилое помещение, расположенное в * по адресу: *, предоставлено *2 *47 взамен жилого помещения, расположенного в *.
Указанная квартира (кадастровый *, площадью 67,1 кв.м.) согласно выписки из ЕГРН от дата , договора купли – продажи квартиры, передаточного акта, с дата принадлежала *2 *49 на праве собственности. При этом с момента приобретения квартиры *2 *50 и члены его семьи, согласно поквартирной карточки формы Б, в жилом помещении не регистрировались.
Этим же постановлением от дата * «Об изменении названия и предоставления в наем освобождающихся жилых помещений», квартира, расположенная в *, предоставлена муниципальным образованием для проживания *4 на условиях социального найма.
дата , спорное жилое помещение передано для проживания *4 и членам его семьи *12, *14, *10, *7, *8 Согласно поквартирной карточке формы Б, указанные лица вселились в спорное жилое помещение и в настоящее время, согласно выписки из финансово – лицевого счета, акта о фактическом проживании, в квартире продолжают проживать *12, *10
Таким образом, из материалов дела усматривается, что между администрацией Поронайского муниципального округа (ранее администрацией муниципального образования «*» *) и *2 *52 фактически достигнуто соглашение о передаче *2 *51 в собственность муниципального образования принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, расположенного в * по адресу: *, в обмен на жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности и расположенное в *, данное соглашение исполнено сторонами, квартира, расположенная в * – *, выбыла из собственности *2 *53 истец принял все необходимые и достаточные меры по обеспечению сохранности имущества, его содержанию и надлежащей эксплуатации, путем заключения договора социального найма, фактический владелец спорного жилого помещения владеет спорной квартирой с 2004 года и по настоящее время (то есть более 20 лет) непрерывно, открыто и добросовестно, как своим собственным, иные лица, в том числе ответчик *2 до дата не предъявляли своих прав на спорное имущество и не проявляли к нему интереса как к своему собственному, не несли бремя его содержания. Фактически ответчиком действия по владению квартирой были предприняты по истечению срока давностного владения истцом недвижимым имуществом. Истец обратился в суд с иском в пределах трехлетнего срока давности с момента оформления *2 права собственности на спорное имущество.
По смыслу положений статьи 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким – либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или переход права собственности и т.п.). Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество, применительно к положениям статьи 254 ГК РФ, само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким – либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.
Требование о том, что на момент вступления во владение у давностного владельца должны были иметься основания для возникновения права собственности, противоречит смыслу статьи 234 ГК РФ, поскольку в таком случае право собственности должно было возникнуть по иному основанию.
Учитывая изложенное, что владение спорным жилым помещением является открытым, добросовестным и непрерывным в течение более 15 лет с момента истечения срока исковой давности, суд полагает о наличии оснований для признания права собственности муниципального образования на квартиру, расположенную в * – *, в силу приобретательной давности.
Доводы ответчика о неосведомленности о наличии указанного жилого помещения не могут быть признаны безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования истца о признании права собственности в силу приобретательной давности. Судом установлено, что *2 приняла наследство после смерти супруга *2 *54, на которое ей нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство, что в силу пункта 2 статьи 1152 ГК РФ означает принятие всего причитающегося ей наследства, где бы оно ни находилось и в чем бы оно ни заключалось, и независимо от отсутствия факта государственной регистрации права наследника и неполучения свидетельства о праве на наследство в отношении жилого помещения, следовательно, являясь собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства.
Не свидетельствует о недобросовестности истца и наличии задолженности у нанимателей спорной квартиры по оплате жилищно – коммунальных услуг, поскольку в силу статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма возлагается на нанимателя жилого помещения, который и несет ответственность по обязательствам перед организациями, оказывающими жилищно - коммунальные услуги.
Разрешая заявленное исковое требование о признании права отсутствующим, суд приходит к следующему.
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от дата * – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата * «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (абзац четвертый пункта 52 вышеуказанного постановления Пленума от дата * ).
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признания права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.
В данном случае истцом выбран способ защиты нарушенного права путем признания права собственности, который соответствует характеру нарушенного права.
Обстоятельств, предусмотренных пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата * «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и необходимых для удовлетворения требования о признании права отсутствующим, судом не установлено. Признание за истцом права собственности на спорное жилое помещение в порядке приобретательной давности является основанием для корректировки записей государственного реестра, приведения их в соответствии с реальным положением дел.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации Поронайского муниципального округа к *2 о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, признании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество отсутствующим – удовлетворить частично.
Признать за муниципальным образованием Поронайский муниципальный округ * право собственности на объект недвижимого имущества, квартиру, расположенную по адресу: *, общей площадью 67,1 кв.м, кадастровый *, в силу приобретательной давности.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности за муниципальным образованием Поронайский муниципальный округ * в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Поронайский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Поронайского городского суда Ю.М. Шевелева
Мотивированное решение составлено дата .