РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 апреля 2026 года г. Макаров
Поронайский городской суд Сахалинской области постоянное судебное присутствие в городе Макарове Макаровского района Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Чудиновой А.А., при секретаре Мирсановой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Журик Ольги Сергеевны к администрации Макаровского муниципального округа Сахалинской области, комитету по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области о взыскании разницы выкупной цены жилого помещения и судебных расходов, установил:
Журик О.С. обратилась с иском к администрации Макаровского муниципального округа Сахалинской области, комитету по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области (далее – КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области) с названными требованиями, указав, что 23.07.2020 на основании договора купли-продажи она приобрела у *4 квартиру по адресу: *, стоимостью 550 000 рублей; право собственности зарегистрировано дата . В 2021 году она получила уведомление КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области № 5.18.32-б/н/2021 от 02.02.2021 о том, что на основании заключения межведомственной комиссии № 7 от 25.09.2017 жилой * в * признан аварийным и подлежащим сносу. В указанном уведомлении ей было предложено предоставить отчет об оценке квартиры для получения возмещения; разъяснено о возможности предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого. дата в ответ на указанное уведомление она сообщила, что не знала о том, что жилой дом признан аварийным, просила предоставить ей равнозначное жилое помещение взамен изымаемого. На момент приобретения квартиры сведения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд в выписке ЕГРН от дата отсутствовали; при оформлении сделки предыдущий собственник указанную информацию также не сообщил. Согласно оценке от дата , рыночная стоимость квартиры по адресу: *, составляет 1 238 000 рублей. В связи с тем, что ей было отказано в возмещении рыночной стоимости квартиры со ссылкой на часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ, а также отказано в предоставлении иного жилого помещения, под давлением сотрудников КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области она была вынуждена написать заявление о согласии с компенсацией в размере 550 000 рублей. 14.04.2023 было заключено соглашение о передаче КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области спорного жилого помещения, выкупная стоимость составила 550 000 рублей. С 14.04.2023 по 07.11.2023 она продолжала проживать в данной квартире на основании договора найма. 20.06.2023 ей была полностью выплачена выкупная стоимость квартиры в размере 550 000 рублей. Она согласилась на получение выкупной стоимости в указанном размере, поскольку работала вахтовым методом и отсутствовала в городе, также по указанию мэра Макаровского района ей должны были предоставить комнату в общежитии. Однако, до настоящего времени жилое помещение ей не предоставлено; собственных денежных средств, кроме тех которые ей были выплачены (550 000 рублей) на покупку жилья, она не имеет. Таким образом, она потеряла единственное жилье, прописку в нем, рыночная стоимость ей не была выплачена, собственный доход не позволяет приобрести жилое помещение. В результате незаконных действий ответчиков были нарушены ее жилищные и иные права и свободы и законные интересы по переселению из аварийного жилого фонда, выразившиеся в непредоставлении равнозначного жилья взамен изъятого, а также оказании давления в целях дачи согласия на получение выкупной стоимости квартиры в размере 550 000 рублей, то есть в заведомо меньшей сумме. За защитой своих прав она обращалась в надзорные органы, однако до настоящего времени вопрос с жильем не решен. Кроме того, она является матерью участника специальной военной операции. Истец просит взыскать с ответчиков денежные средства в виде разницы в стоимости выкупаемого жилого помещения (доплаты до рыночной), расположенного в аварийном многоквартирном жилом доме по адресу: *, в размере 688 500 рублей, судебные расходы в размере 8 000 рублей за оценку квартиры и расходы по оплате государственной пошлины.
Истец Журик О.С. в судебном заседании исковые требования поддержала; просит их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, с учетом уточнений; денежные средства просит взыскать в солидарном с ответчиков порядке. Суду пояснила, что постоянной проживала в приобретенном жилом помещении с августа 2020 года в межвахтовый период; о признании дома аварийным ей стало известно только по получении извещения дата ; с требованиями об оспаривании договора купли-продажи с *4 по названному основанию она не обращалась; отчет об оценке в администрации не приняли, письменно о принятии данного отчета она не обращалась; соглашение о выкупной цене письменно ни в какой орган она не оспаривала, ее несогласие было устным; с выкупной стоимостью стала не согласна с осени 2024; * в * был снесен в декабре 2023 года; в настоящее время она проживает во временно предоставляемых ей жилых помещениях по договорам найма; иного жилья в собственности она не имеет; с апреля 2025 года она состоит в очереди на получение жилья как малоимущая; она обращалась в следственный комитет, поскольку считает, что ее обманули.
Представитель ответчика администрации Макаровского муниципального округа Сахалинской области в судебное заседание не явился; о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; в письменном отзыве с исковыми требованиями не согласились, ссылаясь на то, что надлежащим ответчиком по делу является КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области; в удовлетворении исковых требований просят отказать, рассмотрев дело в отсутствие представителя.
Представитель ответчика КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области в судебное заседание не явился; о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; в письменном отзыве просят о рассмотрении дела в отсутствие представителя; в удовлетворении исковых требований отказать, применив к данным правоотношениям положения статьи 8.2 статьи 32 ЖК РФ, в также по основаниям пропуска срока исковой давности.
Участвующие по делу лица также извещены публично путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения настоящего дела на интернет-сайте Поронайского городского суда Сахалинской области в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».
В соответствии со статьей 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей ответчиков.
Выслушав истца Журик О.С., изучив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.
Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 ЖК РФ.
В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 указанной нормы).
Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В силу части 4 статьи 32 ЖК РФ, собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).
В силу части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.
Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с дата .
В соответствии с частью 1 статьи 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
В судебном заседании установлено, что заключением межведомственной комиссией муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области 25.09.2017 многоквартирный жилой * в * признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 45-46).
Постановлением администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области № 676 от 03.09.2019, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежим сносу, изъят для муниципальных нужд муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области земельный участок площадью 2413,3 кв. м, с кадастровым номером *6, относящийся к категории земель населенных пунктов, на котором расположен многоквартирный * в *.
По договору купли-продажи от дата Журик О.С. приобрела у *4 жилое помещение, расположенное по адресу: *, стоимость которого составила 550 000 рублей (л.д. 40-41, 165-166, 155).
Право собственности Журик О.С. на указанное жилое помещение зарегистрировано 03.08.2020. Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд в указанной выписке отсутствуют (л.д.20-21).
Согласно справке о регистрации от 11.04.2023, Журик О.С. зарегистрирована по месту жительству по адресу: *, с дата (л.д. 39).
02.02.2021 КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области в адрес Журик А.С. направлено уведомление № 5.18.32-б/н/2021 о признании 25.09.2017 дома по адресу: *, аварийным и подлежащим сносу; об изъятии на основании части 10 статьи 32 ЖК РФ, земельного участка, на котором расположен жилой дом, с изъятием каждого жилого помещения в указанном доме. Собственнику предложено предоставить отчет об оценке жилого помещения для получения возмещения, также указано на возможность заключения соглашения о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого (л.д. 44).
08.04.2021 Журик О.С. обратилась в КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области, к мэру муниципального образования с заявлением, в котором указала, что на момент приобретения квартиры по *, в *, она не знала, что указанный дом признан аварийным, о данном факте узнала после получения уведомления; просила о предоставлении равнозначного жилого помещения с границах г. Макарова Сахалинской области (л.д. 47).
21.04.2021 администрацией муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области разъяснено *1 существо части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения такого жилого помещения; при этом положения частей 8 и 8.1 ЖК РФ в отношении таких граждан не применяются.
В этой связи сумма возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: *, составляет 550 000 рублей, в соответствии с договором купли-продажи от дата ; при несогласии с данным решение разъяснено право обращения в суд (л.д.48).
Уведомление аналогичного содержания направлено в адрес Журик О.С. 31.08.2021 КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области (л.д.49).
Согласно отчету * от дата , составленному по заказу истца, размер возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: *, в соответствии со статьей 32 ЖК РФ, составляет 1 238 500 рублей (л.д. 50-53, 118-147).
дата *1 подано заявление в КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области о возмещении суммы в размере 550 000 рублей на основании договора купли-продажи от дата (л.д. 54).
Постановлением администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области № 1024 от 02.12.2022 жилое помещение *, многоквартирного * в * изъято для муниципальных нужд муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области, с выплатой возмещения за изымаемое жилое помещение; КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области поручено осуществить юридические действия, связанные с изъятием указанного жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка для нужд муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области.
14.04.2023 между КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области и Журик О.С. заключено соглашение, по условиям которого комитет выкупает у собственника жилое помещение *, расположенное по адресу: *, в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено данное жилое помещение для муниципальных нужд (пункт 1.1); выкупная цена изымаемого жилого помещения согласно договору купли-продажи от дата составляет 550 000 рублей, при определении выкупной цены учитываются положения части 8.2 статьи 32 ЖК РФ (л.д. 55-57). В этот же день названное жилое помещение по акту передано Журик О.С. муниципальному образованию «Макаровский городской округ» Сахалинской области (л.д. 67).
Платежными поручениями от дата Журик О.С. произведена выплата возмещения за жилое помещение на основании соглашения от дата в общем размере 550 000 рублей.
Согласно выписке из ЕГРН от 05.03.2026, объект недвижимости по адресу: *, с кадастровым номером 65:13:0000004:573, снят с кадастрового учета дата ; содержатся сведения о признании его аварийным и подлежащем сносу на основании заключения администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» от 25.09.2017 № 07 (л.д. 110-112).
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что ответчиками соблюден установленный законом порядок и условия изъятия для муниципальных нужд, находящегося в собственности ответчиков жилого помещения в жилом доме, признанном в установленном порядке аварийным.
Пояснениями сторон, материалами дела подтверждается, что между сторонами возникли разногласия по выкупной стоимости спорного жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанного аварийным и непригодным для проживания.
Между тем, поскольку право собственности на спорное жилое помещение приобретено ответчиком по договору купли-продажи после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, то, с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, размер возмещения за изымаемое жилое помещение не может превышать стоимость его приобретения.
Применение к правоотношениям сторон положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ исключает возможность установления выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости объекта недвижимости либо предоставление иного жилого помещения.
Часть 8.2 статьи 32 ЖК введена Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ в целях закрепления подхода, в соответствии с которым обязательства публично-правовых образований обеспечить права собственников помещений в связи с признанием дома аварийным и его сносом не могут быть использованы заинтересованными лицами в целях их обогащения.
Статьей 10 ГК РФ установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Довод стороны истца об отсутствии на момент совершения сделки информация в ЕГРН о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу, суд находит несостоятельными в силу следующего.
Федеральный закон от 26.05.2021 № 148-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому в ЕГРН в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения о том, что жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания (пункт 17.1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»); сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания (пункт 29 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), вступил в законную силу с 01.02.2022.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в срок до 01.07.2022 обязаны направить в орган регистрации прав в форме электронных документов или электронных образов документов, в соответствии со статьей 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принятые ими до дня вступления в силу Закона № 148-ФЗ решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания (статья 2 Закона № 148-ФЗ).
Таким образом, довод в обоснование заявленных требований о невнесении сведений об аварийности дома в ЕГРН со стороны органов местного самоуправления и тем самым не уведомление об этом истца, основан на неправильном толковании закона, поскольку право собственности Журик О.С. на спорную квартиру было зарегистрировано 03.08.2020, то есть до введения в действие Федерального закона от 26.05.2021 № 148-ФЗ и до истечения установленного в нем срока (01.07.2022).
Доводы о том, что истец, совершая сделку купли-продажи квартиры, не знала о том, что дом, в котором она расположена, признан аварийным, не свидетельствует о том, что на спорные правоотношения положения части 8.2 статьи 32 ЖК РФ не распространяются. Данные сведения являются общедоступными, при должной заботливости и осмотрительности при покупке жилого помещения истец имела возможность проверить данные сведения.
Также суд считает необходимым отметить, что из буквального толкования положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ следует, что возможность применения данной нормы в зависимость от того, было ли известно покупателю при приобретении жилого помещения о том, что оно находится в жилом доме, признанном аварийным, не ставится.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для выплаты за изымаемое жилое помещение рыночной стоимости этого имущества.
Кроме того, соглашение о возмещении за недвижимое имущество для муниципальных нужд от 14.04.2023 истцом не оспорено, требования о признании его недействительным, либо ничтожным не заявлены, как и не заявлялись какие-либо требования об оспаривании договора купли-продажи к бывшему собственнику спорного жилого помещения Дроздову А.А.
Соглашение о выкупе жилого помещения исполнено КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области в полном объеме: возмещение в размере 550 000 рублей получено Журик О.С., что ею не оспаривается; спорное жилое помещение в настоящее время снято с кадастрового учета.
Подписывая соглашение, Журик О.С. согласилась с его условиями, в том числе с размером денежного возмещения. Каких-либо доказательств введения ее в заблуждение относительно размера возмещения, наличия признаков ничтожности этой сделки, не представлено.
Исходя из положений статьи 12 ГК РФ, положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом является лицо, обладающее спорным правом или охраняемым законом интересом и которое обращается в суд за их защитой в связи с их нарушением либо угрозой их нарушения.
Между тем каких-либо доказательств нарушения ответчиками прав и законных интересов Журик О.С. при выплате возмещения за жилье не представлено. Каких-либо допустимых и достоверных доказательств наличия таких оснований истцом в материалы дела не представлено.
Приведенные стороной истца в обоснование иска доводы об отсутствии иного жилья, нахождение на учете о признании малоимущей и нуждающейся в жилом помещении по договору социального найма, а также участие ее сына в специальной военной операции, не могут являться основанием удовлетворения заявленных требований.
Учитывая отсутствие правовых оснований для взыскания денежных средств в виде разницы в стоимости выкупаемого жилого помещения, требования о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.
Рассматривая заявление представителя ответчика КУМС Макаровский муниципальный округ Сахалинской области о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 196 ГК РФ).
По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Как было установлено в судебном заседании, 14.04.2023 между сторонами было заключено соглашение о возмещении за недвижимое имущество для муниципальных нужд, по условиям которого выкупная стоимость изымаемого жилого помещения составляла 550 000 рублей, то есть в размере, не превышающем стоимость приобретения жилого помещения.
Соглашение на иных условиях с ней заключено не было, поэтому именно с момента заключения указанного соглашения, то есть 14.04.2023, Журик О.С. стало достоверно известно о причитающейся, по ее мнению, ей выплате в виде выкупной стоимости жилого помещения, за оспариванием размера которой она обратилась в суд 16.02.2026.
Следовательно, на момент обращения истца в суд с настоящим иском срок исковой давности не истек.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 198 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Журик Ольги Сергеевны к администрации Макаровского муниципального округа Сахалинской области, комитету по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области о взыскании разницы выкупной цены жилого помещения и судебных расходов – оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Поронайский городской суд Сахалинской области постоянное судебное присутствие в городе Макарове Макаровского района Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья