РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 мая 2026 года город Макаров
Поронайский городской суд Сахалинской области постоянное судебное присутствие в городе Макарове Макаровского района Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Чудиновой А.А., при секретаре Мирсановой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Макаровского района Сахалинской области в интересах Ерошко Нины Николаевны к комитету по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области, администрации Макаровского муниципального округа Сахалинской области о возложении обязанности и взыскании компенсации морального вреда, установил:
прокурор Макаровского района Сахалинской области обратился в суд с иском в интересах Ерошко Н.Н. к комитету по управлению муниципальной собственностью (далее – КУМС) Макаровского муниципального округа Сахалинской области с названными требованиями, указав, что Ерошко Н.Н. на основании договора мены от дата , заключенного с КУМС Макаровского образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области, по программе переселения из ветхого жилья получила в собственность жилое помещение по адресу: *. Многоквартирный жилой дом, в котором расположено указанная квартира, передан собственность муниципального образования дата . После получения жилого помещения Ерошко Н.Н. неоднократно обращалась с жалобами (дата , дата , дата , дата , дата , дата , дата , дата , дата , дата , дата ) по вопросу устранения строительных недостатков, выявленных в жилом помещении, а именно: намокания фасада во время дождя, затекания осадков на лоджию, разрушения гипсокартона, штукатурки на лоджии, следов окисления в стеклопакетах, промерзания стеклопакетов, плесени в стеклопакетах, которые были зафиксированы в актах осмотра (дата , дата , дата , дата , дата , дата , дата , дата , дата , дата ). В марте-мае 2025 года ответчиком проводились работы по фасаду, однако указанные нарушения устранены не были, то есть до настоящего времени ответственными должностными лицами КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области не приняты меры по безвозмездному устранению недостатков. дата прокуратурой Макаровского района в адрес КУМС Макаровского муниципального округа было внесено представление, в ответе на которое сроки устранения нарушений ответчиком не названы. Незаконными действиями ответчика Ерошко Н.Н. причинен моральный вред, выраженный в нарушении прав покупателя на получение товара надлежащего качества: на протяжении более 6 лет на лоджии происходит намокание фасада, затекание осадков, зимой стены и стеклопакеты промерзают, температура в квартире падает; Ерошко Н.Н. вынуждена устранять последствия (застой воды) своими силами. Кроме того, моральный вред обусловлен необходимостью защиты нарушенных прав многократными обращениями в надзорные и контрольные органы, на что потрачены силы и время последней, который оценивается в размере 50 000 рублей. Прокурор просит возложить обязанность на КУМС Макаровского муниципального округа в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки и провести работы в квартире по адресу: *: по внутренней и внешней гидроизоляции стен, потолка, пола на лоджии в местах течи и намокания; по установке подоконника на балкон под стеклопакетом; по замене пены утеплителя на лоджии; по утеплению в местах промерзания в районе окон во всех комнатах (кроме зала); по восстановлению отделочного слоя стен и перекрытия (оштукатуривание и окрашивание) лоджии; по замене стеклопакетов (кроме стеклопакетов в зале); взыскать с КУМС Макаровского муниципального округа в пользу Ерошко Н.Н. компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.
Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Макаровского муниципального округа Сахалинской области; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика МУП «Строитель» Макаровского муниципального округа Сахалинской области.
В судебном заседании прокурор Смирнов К.А. исковые требования в интересах Ерошко Н.Н. поддержал; просит их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Истец Ерошко Н.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала; просит их удовлетворить в полном объеме; суду пояснила, что проблемы с жилым помещением начались сразу, при приемке квартиры 24.12.2018: вывалилась литка на кухне, шаталась плитка на фартуке, в ванной и туалет, окна полностью продувались, промерзали. Лоджия покрывалась льдом, наледь намерзала ночью, а днем стекала из-за чего промокала штукатурка, бетонная стяжка пола начала разрушаться. Застройщиком были поменяны 4 стеклопакета на лоджии, кухне, и двух спальнях, но продувания и промерзания продолжились после замены. В 2022 году застройщик признан банкротом и меры по устранению недостатков больше не принимались. Весной 2020 года, после демонтажа фасада, началось протекание лоджии. В 2023 году приезжал специалист по окнам, были заменены уплотнители, также она самостоятельно проклеивала окна оконными уплотнителями, на подоконник укладывала пенопласт, на балконе использовала фольгу утеплительную, приобрела осушитель для лоджии, так как из-за влаги образовалась плесень. В 2025 году проводились работу по фасаду, пенили, силиконили, но при первом дожде балкон весь промок, о чем она сообщала руководителю КУМС Макаровского муниципального округа. На протяжении многих лет она обращалась во все инстанции для устранения недостатков; первый акт осмотра был составлен 09.01.2019. Приобщенные фотографии были сделаны в 2024-2025 годах.
Представитель ответчиков КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области и администрации Макаровского муниципального округа Сахалинской области Пен Э.Е. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился; поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве, пояснил, что доказательства того, что выявленные недостатки явились следствием некачественных работ, а не появились в результате эксплуатации жилого помещения, не представлено. Доказательств причинения морального вреда Ерошко Н.Н. также не представлено. Муниципальной контракт и иные документы в отношении жилого дома представлены быть не могут ввиду их уничтожения в связи с истечением срока хранения. О понуждении застройщика ООО «Стройрад-1» устранить выявленные недостатки обращались в Арбитражный суд, однако удовлетворении требований было отказано в связи банкротством застройщика. Изложенное в письмах КУМС и администрации Макаровского муниципального округа о принятии КУМС на себя обязанности вместо ООО «Стройрад-1» устранить выявленные недостатки в квартире Ерошко Н.Н. за счет средств муниципального образования, не оспаривает. На назначении строительно-технической экспертизы не просил и не настаивал. В письменном отзыве на иск, указав на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки являются следствием некачественно выполненных работ при строительстве жилого дома, а не возникшими в процессе эксплуатации жилого помещения, просил об отказе в удовлетворении заявленных требований, а также о применении к настоящим правоотношениям срока исковой давности.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на стороне ответчика министерства строительства Сахалинской области и МУП «Строитель» Макаровского муниципального округа Сахалинской области в судебное заседание не явились; о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; сведениями о неявке по уважительной причине суд не располагает; ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не поступало.
В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.
Выслушав прокурора, истца Ерошко Н.Н., представителя ответчиков Пен Э.Е., изучив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 45 ГПК РФ, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В силу части 1 статьи 124 ГК РФ, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По смыслу пункта 2 статьи 724 ГК РФ, в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.
Статьей 756 ГК РФ предусмотрено, что при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 – 5 статьи 724 настоящего Кодекса. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 кодекса, который составляет пять лет.
В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения городского округа относится обеспечение проживающих в муниципальном, городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.
В силу статьи 101 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», заказчик обязан осуществлять контроль за исполнением поставщиком (подрядчиком, исполнителем) условий контракта в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно статье 748 ГК РФ, заказчик обязан осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых подрядчиком работ.
На основании пункта «б» статьи 44, части 1 статьи 52 устава Макаровского муниципального округа Сахалинской области, принятого решением Макаровского районного Собрания от 27.01.2006 № 1, комитет по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области от имени муниципального округа владеет, пользуется и распоряжается муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, настоящим уставом и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
В соответствии с положением о комитете по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области, принятым решением Собрания муниципального образования «Макаровский городской округ» от 13.08.2018 № 74, комитет по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области от имени муниципального округа распоряжается муниципальным имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального округа.
Постановлением администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области № 1130 от 27.11.2024 с 01.01.2025 переименованы исполнительные органы местного самоуправления: администрация муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области – в администрацию Макаровского муниципального округа Сахалинской области; комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области в комитет по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области.
В судебном заседании установлено, что во исполнение муниципального контракта «Долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Макарове» * от дата , на основании разрешения *-RU* от дата был введен в эксплуатацию возведенный ООО «Стройград-1» многоквартирный жилой дом по адресу: *; в отношении которого дата зарегистрировано право собственности муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются, несмотря на то, что подтверждающие документы у стороны ответчика отсутствуют ввиду их уничтожения в 2024 году (л.д. 119-127).
дата между *1 и муниципальным образованием «Макаровский городской округ» Сахалинской области в лице комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области был заключен договор мены квартир, по условиям которого был произведен обмен квартиры, расположенной по адресу: *, находящейся в собственности *1, на квартиру, расположенную по адресу: *, принадлежащую муниципальному образованию (л.д. 12-13, 85).
О передаче сторонами друг другу жилых помещений по указанным выше адресам дата подписан передаточный акт; претензий у сторон по передаваемым и принимаемым жилым помещениям не имеется (л.д. 14, 86).
Право собственности *1 на жилое помещение по адресу: *, зарегистрировано дата (л.д. 69-74).
Обращаясь в суд с названными требованиями, сторона истца ссылается на то, что на протяжении длительного времени *1 неоднократно обращалась с жалобами по вопросу устранения строительных недостатков, выявленных в жилом помещении по адресу: *, после ее заселения в предоставленную КУМС по договору мены квартиру.
Так, из представленных суду доказательств следует, что уже дата комиссионным осмотром жилого * по уд. Милютина в *, 2018 года постройки, проведенным на предмет соблюдения требований градостроительного и строительного законодательства, с участием специалистов КУМС МО «Макаровский городской округ» *7, *8, мастера МУП «Строитель» *9, жилищного инспектора отдела ЖКХ администрации МО «Макаровский городской округ» *10, в принадлежащей *1 * выявлены дефекты в санузле, кухне, спальнях, а также на лоджии (отслоился штукатурный слой, наружное окно не открывается, слой льда по подоконнику, трещины по примеру, требуется замена электросчетчика, а также жалобы на низкую температуру в квартире) (л.д. 15-16).
Из акта осмотра от дата следует, что в ходе комиссионного обследования вышеназванного жилого помещения, с участием представителей: МКУ УКС МО «Макаровский городской округ» *2, отдела ЖКХ МО Макаровский городской округ» *10, МУП «Строитель» *9, представителя застройщика *11, *1 обнаружено: отслоение керамических плиток; конденсат на стеклопакетах и плесень внутри; наледь стеклопакетов вследствие продувания; в спальне на окне образуется конденсат и наледь; в северной спальне промерзает оконный блок, образуется конденсат, видны потеки воды; в зале на балконной двери вмятины и трещины на пластиковой панели; на балконе деформирован и отваливается штукатурный слой; вследствие усадки дома образовались трещины между балконной плитой и стеной; входная дверь закрывается не плотно, при сильном ветре вибрирует (л.д. 17-18).
В результате обследования дата принадлежащего истцу жилого помещения, проведенного с участием специалиста КУМС МО «Макаровский городской округ» *7, представителя ООО «Стройград-1» *11, специалиста отдела ЖКХ администрации МО «Макаровский городской округ» *10, самой *1, установлено, что окно на лоджии не закрывается, отваливается штукатурный слой по всему периметру; в кухне и туалете отваливается плитка; просел пол в спальне, прихожей и зале (л.л. 19, 153).
дата проведен осмотр жилого помещения * в * в * с участием представителей КУМС МО «Макаровский городской округ» *2, *7, представителя ООО «Стройград-1» *11, *1, в ходе которого в квартире наблюдается: на лоджии затекание по верху оконного блока от северного угла на ? длины, вода из-под облицовки стены (под окном), угол (верх) север комнаты сырой (л.д. 20, 154).
Из акта осмотра от дата следует, что в ходе обследования указанной квартиры, с участием представителей: КУМС «Макаровский городской округ» *7, МУП «Строитель» *12, *1, установлено: во время циклона при сильных осадках затекание по верху рамы лоджии, особенно северный угол. Влага поступает из-под ГВЛ на пол. Не закончена работа на лоджии по установке подоконника. Разрушение стяжки пола в спальне, прихожей, зале (частично) (л.д. 21, 155).
В результате обследования дата , с участием специалиста КУМС МО «Макаровский городской округ» *7, представителя МУП «Строитель» *13, квартиры *1 установлено: попадание атмосферных осадков на лоджию через слив по верху и по низу оконного блока (наружного), сливы не доходят до стены (торца) примерно 3 см (л.д. 22, 156).
дата проведен осмотр указанного жилого помещения, с участием государственного жилищного инспектора *14, директора МУП «Строитель» *15, специалиста КУМС МО «Макаровский городской округ» *7, *1, в ходе которого в квартире, принадлежащей *1 наблюдается намерзание окон в спальнях и кухне; в спальне и прихожей проседает пол (стяжка продавливается); на лоджии во время сильных дождей осадки проникают вовнутрь по периметру (л.д. 23).
дата составлен акт о выявленных строительных недостатках: разрушается стяжка пола по всей квартире; промерзание, запотевание окон; протекание лоджии, потеки на потолке лоджии, под окном; при ветреной погоде задувает из вытяжной вентиляции; отсутствует подоконник на лоджии. Акт составлен при участии представителей администрации МО «Макаровский городской округ» *7, *16, представителей министерства строительства Сахалинской области и государственной инспекции строительного надзора (л.д. 157).
Из акта осмотра от дата следует, что в ходе обследования, с участием представителей КУМС «Макаровский городской округ» *2, отдела ЖКХ администрации МО «Макаровский городской округ» *16, собственником квартиры *1, установлено: в кухне дует из окна и образуется наледь, полы местами провалились в результате разрушения стяжки; в большой спальне промерзает низ окна и образовался лед на стеклопакетах; в детской окно промерзает, образуется наледь на стеклопакетах и местах стыка подоконника и окна. Батареи в комнатах плохо прогреваются, греют наполовину (только верх) (л.д. 24).
дата мастером МУП «Строитель» *12 проведено визуальное обследование состояния * в *, по результатам которого составлен акт о том, что после выпадения осадков (дождя) с 17 часов дата , на момент обследования дата в 18 часов 30 минут видны следы затекания влаги на внутренней северо-восточной стороне лоджии, мокрая стена на площади примерно 0,2 кв. м (сопряжение северной и восточной стен, мокрый угол в районе плиты лоджии); по периметру стеклопакетов (остекление лоджии) на нижней стороне стеклопакета наблюдается влажность утеплителя (л.д. 159).
Обследованием дата , с участием специалиста КУМС МО «Макаровский городской округ» *2, специалиста отдела ЖКХ администрации МО «Макаровский городской округ» *16, *1, установлено: на балконе квартиры из-за сильного бокового ветра затекает дождевая вода, видны подтеки воды на полу и стенах. В углах в местах стыка потолка и стены видны подтеки воды. Дует из окон, видны вмятины на полах в результате просадки стяжки (л.д. 25).
дата проведен осмотр жилого помещения * в * в *, с участием заместителя председателя КУМС МО «Макаровский городской округ» *17, инспектора ЖКХ *18, *1, которым установлено: мокнет потолок на балконе, наружная стена под стеклопакетом на балконе. Даже в отсутствии ветра на балконную плиту снизу затекает вода, стоит лужей. Отсутствует подоконник на балконе под стеклопакетом. Пена утеплителя пришла в негодность, зимой происходит обледенение по периметру вокруг стеклопакета, повреждена отделка. В комнатах следы окисления внутри двух стеклопакетов, промерзание по всем стеклопакетам кроме зала (л.д. 26).
Также истцом в судебном заседании представлена копия акта от дата , из которой следует, что на балконе на потолке имеется отслоение штукатурного слоя; подоконник отсутствует; разрушение штукатурного слоя под окном внутри балкона. В кухне имеется запотевание стеклопакета. В спальной комнате с западной стороны имеется неплотное прилегание оконной рамы. В спальной комнате с северной стороны имеется отпотевание стеклопакета, продувание оконной рамы.
Наличие указанных в вышеперечисленных актах недостатков стороной ответчика в судебном заседании не оспаривалось.
Из ответов администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области от дата , дата , дата в адрес *1 следует, что дата , дата были произведены комиссионные осмотры жилого помещения *, расположенного в * в *; ООО «Стройград-1» установлены сроки устранения выявленных недостатков (л.д. 27, 28, 30).
Согласно ответам КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области от дата , дата , дата на обращения *1, требования об устранении выявленных недостатков направлялись в ООО «Стройград-1». В связи с не устранением недостатков застройщиком и отсутствии информация о сроках устранения, принято решение о подготовке искового заявления в Арбитражный суд Сахалинский области о понуждении застройщика устранить выявленные недостатки в рамках гарантийных обязательств (л.д. 29, 31, 32).
По обращению *1 в адрес правительства Сахалинской области, администрация муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области в письме от дата сообщило министру строительства Сахалинской области о том, что в * в * на протяжении 2019-2021 годов работы по устранению выявленных строительных недостатков проводило ООО «Стройград»; в * заменен электросчетчик, дважды проводились работы по перетирке, покраске стен и гидроизоляции оконного блока на лоджии. Ввиду того, что в 2022 ООО «Стройград» признано банкротом, выполнить работы по устранению отмеченных недостатков в рамках гарантийных обязательств не представляется возможным. Принято решение о их устранении за счет средств местного бюджета. 02.11.2022 составлены дефектные ведомости по строительным недостаткам, выполнен сметный расчет. При выделении денежных средств планируется заключение договора на проведение работ по устранению строительных недостатков (л.д. 33).
Государственной жилищной инспекцией Сахалинской области были рассмотрены обращения Ерошко Н.Н., в ответах от 09.12.2022 и от 10.05.2023 сообщено, что в виду несостоятельности (банкротства) застройщика многоквартирного дома комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области принято решение об устранении выявленных недостатков за счет средств муниципального образования. В срок до 10.05.2023 планируется провести обследование навесного фасада на предмет нарушения целостности. Данный вопрос находится на контроле в администрации муниципального образования «Макаровский городской округ», являющейся заказчиком (л.д. 37, 40-41).
дата администрация муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области поставила *1 в известность о заключении контракт на выполнение работ по устранению строительных недостатков внутри *, которые будут выполнены в срок до дата ; работы по устранению выявленных недостатков по фасаду и на лоджии * планируется выполнить при наступлении устойчивых положительных температур наружного воздуха, но не позднее дата (л.д. 38, 39).
В сообщении от дата администрация муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области указала *1 о подготовке специалистами сметного расчета на выполнение работ по запениванию окон в комнатах и на лоджии, по замене подоконника на лоджии, по замене негерметичных стеклопакетов, по частичной замене облицовки фасада, по капитальному ремонту внутреннего помещения лоджии (стен, пола) (л.д. 42).
Согласно ответу министерства строительства Сахалинской области от 13.08.2024 на обращение Ерошко Н.Н., по информации администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» работы по замене стеклопакетов и частичной замене облицовке фасада будут выполнены в срок до 01.12.2024; после проведения работ по устранению попадания атмосферных осадков через фасад будут выполнены работы по капитальному ремонту лоджии; данный вопрос находится на контроле в министерстве (л.д. 43).
В ответе от 03.12.2024 администрация муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области сообщено Ерошко Н.Н. о запланированных ремонтно-восстановительных работах по предотвращению затекания атмосферных осадков на балкон в срок до 20.12.2024 (л.д. 44).
28.03.2025 администрация Макаровского муниципального округа Сахалинской области на обращение Ерошко Н.Н. сообщило министру строительства Сахалинской области о том, что 18-19 марта были проведены работы на фасаде * в *; по периметру оконного блока лоджии * выполнена замена обналички и отлива (разделки) с устройством гидроизоляции. Проведение работ внутри лоджии запланированы после наступления устойчивых положительных температур наружного воздуха (л.д. 46).
Министерством строительства Сахалинской области в письме от 11.04.2025 Ерошко Н.Н. предоставлена аналогичная информация (л.д. 47-48).
В ответе администрации Макаровского муниципального округа Сахалинской области от 20.11.2025 в адрес истца указано, что в связи с тем, что работы, проведенные по фасаду в марте и мае 2025 года, не предотвратили попадание атмосферных осадков вовнутрь лоджии во время сильного дождя 26.10.2025, запланировано проведение повторных работ на первый квартал 2026 года (л.д. 45).
Таким образом, из вышеуказанных документов усматривается, что с момента передачи ответчиком по настоящему делу КУМС истцу Ерошко Н.Н. квартиры по адресу: *, жилое помещение имело большое количество недостатков, которые отражены в составленных различными учреждениями города, области актах. До настоящего времени недостатки переданной истцу квартиры (намокание фасада во время дождя, затекание осадков на лоджию, разрушение гипсокартона, штукатурки на лоджии, следы окисления в стеклопакетах, промерзание стеклопакетов) не устранены, что вынудило Ерошко Н.Н. обратиться за защитой своих интересов к прокурору (л.д. 9).
С 24.12.2019 указанный многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации МУП «Строитель» Макаровского муниципального округа Сахалинской области (л.д. 137-152).
Между тем, поскольку жилой дом по *, в *, находился на гарантийном обслуживании у застройщика ООО «Стройград-1» до дата , до указанной даты у МУП «Строитель» отсутствовали законные основания на проведение работ по текущему ремонту строительных конструкций (л.д. 136).
Вместе с тем, решением Арбитражного суда Сахалинской области от 24.05.2023 застройщик ООО «Стройград-1» признан банкротом и в отношении него введено конкурсное производство (л.д. 76-84, 106-114).
Из указанного выше ответа МУП «Строитель» Макаровского муниципального округа Сахалинской области от 28.04.2026 следует, что по всем письменным обращениям Ерошко Н.Н. в адрес КУМС МО «Макаровский городской округ» были проведены комиссионные обследования с участием представителей МУП «Строитель» на предмет выявления строительных недостатков, по результатам обследования составлены акты осмотра.
дата МУП «Строитель» в адрес КУМС МО «Макаровский городской округ» направило письмо о необходимости проведения ремонтно-строительных работ фасада указанного жилого дома, в целях устранения затекания атмосферной влаги на лоджию жилого помещения * * в *.
На запрос прокурора * от дата о работах, проведенных в квартире *1, администрация Макаровского муниципального округа сообщила о том, на лоджии * в * в 2025 году работы по капитальному ремонту внутреннего помещения не выполнялись, стеклопакеты не заменялись; в период с 03.12.2024 по 30.10.2025 принимались следующие меры для предотвращения затекания атмосферных осадков на лоджию: в марте 2025 года выполнена гидроизоляция вокруг оконного блока; в мае 2025 года ООО СК «Энки» были проведены работы по замене облицовки фасада с гидроизоляцией поверхности и разделок над и под оконным блоком лоджии, подтверждающие документы и фото фиксация отсутствуют (л.д. 51).
Министерство строительства сообщило о том, что в связи с признанием ООО «Стройград-1», выполнившим строительство многоквартирного дома, несостоятельным (банкротом), в целях устранения строительных недостатков, администрацией города дата был заключен контракт * с ИП *19 на выполнение работ по ремонту в вышеуказанном жилом помещении, а именно: ремонт полов с разборкой бетонного основания, работы выполнены дата . В текущем году внутренние отделочные работы не проводились в виду отсутствия средств местного бюджета. В целях оказания помощи администрации в устранении причин попадания атмосферных осадков через фасад ООО СК «Энки» в период с 18 по дата проведены работы по замене наличников и отлива с устройством гидроизоляции по периметру оконного блока лоджии. В ходе дальнейшей эксплуатации были повторно выявлены протечки в лоджии, в связи с чем в мае 2025 года ООО СК «Энки» выполнены работы по замене облицовки фасада и разделок по периметру оконного блока лоджии с устройством гидроизоляции. Работы по замене стеклопакетов в период с дата по дата не проводились ввиду отсутствия средств местного бюджета. В связи с вновь выявленным дефектом – наличие течи в лоджии, а также отсутствием средств местного бюджета, между администрацией и ООО СК «Энки» достигнута предварительная договоренность о проведении в срок до дата обследования фасада вышеуказанного многоквартирного дома в целях выявления и устранения причин попадания атмосферных осадков в лоджию (л.д. 54-56).
В ответе КУМС Макаровского муниципального округа от 10.12.2025 на требование прокурора Макаровского района от 11.11.2025, указано, что на момент заключения договора мены с Ерошко Н.Н. претензий к качеству строительных работ выявлено не было; по поступившим обращениям Ерошко Н.Н. от 09.01.2019, 28.03.2019, 13.05.2019, 15.01.2020 были направлены акты осмотра и требования об устранении выявленных строительных недостатков ООО «Стройград-1», были выполнены ремонтные работы, заменен электрический счетчик, заменена керамическая плитка на стенах кухни и санузла и выполнена регулировка окон. До 2021года жалоб на попадание атмосферных осадков на лоджию не поступало; требования об устранении затекания осадков на лоджию направлялись в ООО «Стройград-1»; неоднократно проводились ремонтные работы по запениванию и гидроизоляции по периметру оконного блока, заменено утепление под оконным блоком с внутренней стены лоджии. В связи с банкротством ООО «Стройград-1» в 2023 году принято решение устранять выявленные в * строительные недостатки. В 2025 году проводились работы по устранению причин проникновения атмосферных осадков: в марте повторно выполнена гидроизоляция вокруг оконного блока; в мае проведены работы по замене облицовки фасада с гидроизоляцией поверхности и разделок над и под оконным блоком лоджии. В текущем году внутренние отделочные работы на лоджии не проводились в виду отсутствия средств местного бюджета; выполнение работ планируется в 2026 году при наличии финансовых средств. Все выявленные на настоящий момент строительные недостатки в данной квартире будут устранены безвозмездно (л.д. 62-63).
Таким образом, истец Ерошко Н.Н. в течение гарантийного срока заявила претензии к качеству жилого помещения, предоставленного ей по договору мены; при этом подписание акта приемки жилого помещения без замечаний само по себе не лишает права предъявить претензии к качеству предоставленного жилого помещения.
Ненадлежащее качество объекта недвижимости выявлено в пределах пятилетнего гарантийного срока, в том числе и до момента регистрации права собственности по договору мены квартиры, с участием должностных лиц КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области; при этом выявленные недостатки являются существенными, поскольку не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.
Нарушение прав Ерошко Н.Н. предоставлением ей жилого помещения со строительными недостатками подтверждается представленными в материалы дела доказательствами: фотоснимками, актами, а также признанием ответчиком в официальных письмах наличия строительных недостатков, содержание которых представителем КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, как и принятие КУМС на себя обязанности по устранению строительных недостатков.
Часть 1 статьи 12, статья 60 и часть 2 статьи 67 ГПК РФ, закрепляющие принцип осуществления правосудия на основе состязательности и равноправия сторон, регулирующие деятельность суда по установлению действительных обстоятельств дела и оценке доказательств, являются процессуальной гарантией права на судебную защиту и принятия обоснованного судебного постановления.
Данные законоположения во взаимосвязи с другими предписаниями названного Кодекса не препятствуют сторонам доказывать обстоятельства в обоснование своей позиции по делу с использованием всех доступных средств доказывания (статья 56 ГПК РФ), а суду – в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, обосновать свои выводы объяснениями другой стороны (часть 1 статьи 68 ГПК РФ).
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 27.01.2022 № 62-О, часть 1 статьи 12, статья 60, часть 2 статьи 67, а равно и часть 1 статьи 68 ГПК РФ, призваны обеспечить реализацию дискреционных полномочий суда по оценке доказательств, необходимых для эффективного осуществления правосудия и вытекающих из принципов судейского руководства процессом и самостоятельности судебной власти.
Доказательств тому, что названные истцом недостатки: намокание фасада во время дождя, затекание осадков на лоджию, разрушение гипсокартона, штукатурки на лоджии, следы окисления в стеклопакетах, промерзание стеклопакетов, плесень в стеклопакетах, образовались вследствие эксплуатации жилого помещения; отсутствие либо устранение указанных недостатков ответчиком в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Ходатайств о назначении строительно-технической экспертизы для установления причин и условий появления дефектов переданного Ерошко Н.Н. жилого помещения представителем стороны ответчика не заявлялось; доказательств возникновения недостатков квартиры по вине истца, ответчик также не представил.
Разрешая вопрос о возложении обязанности устранения недостатков и проведению ремонтных работ именно на КУМС, суд исходит из того, что договор мены квартир 24.12.2018 заключен между Ерошко Н.Н. и муниципальным образованием «Макаровский городской округ» Сахалинской области в лице комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области (с 01.01.2025 переименованный в комитет по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области); КУМС самостоятельно принял на себя и признал обязанность по устранению дефектов, подтверждая, что работы по устранению дефектов жилья будут проводиться именно КУМС за счет муниципальных денежных средств; кроме того именно на КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области возложенная обязанность по распоряжению муниципальным имуществом.
Рассматривая заявление представителя ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 196 ГК РФ).
По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Как было установлено в судебном заседании, Ерошко Н.Н. с 2019 года неоднократно обращалась с жалобами по вопросу устранения строительных недостатков, выявленных в жилом помещении по адресу: *, предоставленном ей ответчиком; при этом наличие недостатков в квартире Ерошко Н.Н. ответчиком не оспаривается.
В период с 2019 года по 2025 год неоднократно проводились осмотры принадлежащего Ерошко Н.Н. жилого помещения с участием представителя ответчика КУМС, что свидетельствует об осведомленности ответчика о наличии недостатков и необходимости их устранения.
Доказательств устранения выявленных дефектов КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области не представлено.
Указанное подтверждает длительное намеренное нарушение прав Ерошко Н.Н. ответчиком, бездействие которого не может служить основанием для отказа в восстановлении нарушенных прав истца и, как следствие, к отказу в иске.
Учитывая осведомленность КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области о наличии строительных недостатков в жилом помещении по адресу: *, а также тот факт, что указанным ответчиком в официальных письмах, направленных в адрес *1, прокурора Макаровского района, сообщалось о намерении безвозмездного устранения выявленных строительных недостатков, суд приходит к выводу, что на момент обращения истца в суд с настоящим иском срок исковой давности не истек.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных прокурором Макаровского района в интересах Ерошко Н.Н. исковых требований к КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области о проведении работ по устранению недостатков жилого помещения.
При разрешении вопроса о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в пользу Ерошко Н.Н., суд полагает следующее.
В соответствии со статьей 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Статьей 151 ГК РФ установлено, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
В статье 1101 ГК РФ определено, что компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Суд принимает во внимание, что на протяжении более 6 лет на лоджии квартиры происходит намокание фасада, затекание осадков, промерзание зимой стен и стеклопакетов, в квартире снижается температура, и Ерошко Н.Н. вынуждена устранять последствия недостатков своими силами. Кроме того, моральный вред обусловлен необходимостью защиты нарушенных прав, многократными обращениями в надзорные и контрольные органы, на что потрачены силы и время последней.
Таким образом, незаконными действиями КУМС Макаровского муниципального округа истцу Ерошко Н.Н. причинен моральный вред, выраженный в нарушении прав покупателя на получение товара надлежащего качества.
Определяя размер компенсации морального вреда, суд принимает во внимание индивидуальные особенности истца Ерошко Н.Н., характер перенесенных нравственных страданий, с учетом фактических обстоятельств дела, при которых причинен моральный вред, учитывая степень вины ответчика, исходя из требований разумности и справедливости, полагает возможным определить размер компенсации морального вреда в разумных пределах в размере 50 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования прокурора Макаровского района Сахалинской области в интересах Ерошко Нины Николаевны к комитету по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области, администрации Макаровского муниципального округа Сахалинской области о возложении обязанности и взыскании компенсации морального вреда – удовлетворить в части.
Возложить обязанность на комитет по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки и провести работы в жилом помещении, расположенном по адресу: *:
- по внутренней и внешней гидроизоляции стен, потолка, пола на лоджии в местах течи и намокания;
- по установке подоконника на балкон под стеклопакетом;
- по замене пены утеплителя на лоджии;
- по утеплению в местах промерзания в районе окон во всех комнатах (кроме зала);
- по восстановлению отделочного слоя стен и перекрытия (оштукатуривание и окрашивание) лоджии;
- по замене стеклопакетов (кроме стеклопакетов в зале).
Взыскать с комитета по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области в пользу Ерошко Нины Николаевны компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.
В удовлетворении исковых требований к администрации Макаровского муниципального округа Сахалинской области отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Поронайский городской суд Сахалинской области постоянное судебное присутствие в городе Макарове Макаровского района Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья