РЕШЕНИЕ
именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
7 мая 2026 г. г. Хабаровск
Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Белоусовой О.С., с участием истца Ощановского В.И., представителя ответчика Леонова А.К., при помощнике судьи Романской О.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ощановского Владимира Иосифовича к администрации г. Хабаровска о признании непрерывным пользования квартирой, возложении обязанности, установил:
Ощановский В.И. обратился в суд с иском к администрации <адрес> о признании непрерывным пользования квартирой, возложении обязанности.
В обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ на основании Решения Хабаровской городской Думы, администрация <адрес> заключила с ним договор коммерческого найма жилого помещения, по условиям которого, истцу предоставлена в пользование однокомнатна <адрес> в городе Хабаровске. Договор заключен сроком на 5 лет. С момента заключения договора, он добросовестно выполнял все условия, содержащиеся в договоре. Впоследствии, администрацией <адрес> принято Постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «О муниципальном жилищном форде коммерческого использования городского округа «<адрес>», которым утвержден порядок предоставления жилого помещения коммерческого использования городского округа «<адрес>» в собственность граждан. Согласно п. 2.1 право на предоставление жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность имеет гражданин, являющийся нанимателем жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования не менее 4,5 лет. Право на предоставление ему жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования возникло у него с ДД.ММ.ГГГГ Срок договора коммерческого найма жилого помещения, который заключила с ним администрация истекал ДД.ММ.ГГГГ, администрация города не предъявила к нему требований о выселении в связи с окончанием договора коммерческого найма. В этой связи, он считал договор от ДД.ММ.ГГГГ продленным на тех же условиях и на тот же срок, продолжая пользоваться квартирой. Однако впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ ответчик предложил сначала расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ, а потом заключить новый договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, с чем он согласился, заключив новый договор ДД.ММ.ГГГГ В период с момента первоначального предоставления жилья до перезаключения договора, он продолжал пользоваться квартирой, ответчик не заявлял требований о выселении. Вместе с тем, предложение о заключении соглашения о расторжении договора найм, а впоследствии о заключении нового, поступило ему после обращения с заявлением о предоставлении жилого помещения в собственность. Администрация <адрес> оставила его заявление без удовлетворения, в связи с исчислением новых сроков возникновения права на предоставление жилого помещения, который о мнению ответчика наступит после ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, пользование квартирой осуществлялось более семи лет беспрерывно по настоящее время с ДД.ММ.ГГГГ Непрерывность фактического проживания в жилом помещении по договору коммерческого найма ответчик не оспаривает. Просит признать пользование квартирой № общей площадью 33,1 кв.м., жилой – 17,7 кв.м. в <адрес> по Амурскому бульвару непрерывным с ДД.ММ.ГГГГ Обязать администрацию <адрес> заключить с Ощановским В.И. договор купли-продажи жилого помещения – <адрес> общей площадью 33,1 кв.м., жилой – 17,7 кв.м. в <адрес> по Амурскому бульвару в <адрес>, переданной по договору коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании истец Ощановский В.И. поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представитель ответчика Леонов А.К., исковые требования не признал, пояснив, что у истца не наступил срок, с которым закон связывает наступления права на передачу жилого помещения коммерческого использования в собственность, о чем истцу было разъяснено. В части возложения обязанностей на ответчика заключить с истцом договор купли-продажи жилого помещения, с требованиями не согласны, учитывая, что суд не может подменять уполномоченный орган, поскольку для передачи жилья в собственность необходима проверка критериев возможности такой передачи.
Выслушав позицию сторон, показания свидетеля, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему:
В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
В соответствии с частью 1 статьи 19 Жилищного кодекса, под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется, в том числе, на: муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется, в том числе, на: жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).
Решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № «О муниципальном жилищном фонде городского округа «<адрес>» утверждено Положение о порядке управления и распоряжения жилыми помещениями жилищного фонда коммерческого использования городского округа «<адрес>», в силу п. 1.1 которого, Положение устанавливает порядок управления и распоряжения муниципальными жилыми помещениями жилищного фонда городского округа «<адрес>» коммерческого использования.
В силу п. 1.2 Положения к жилым помещениям коммерческого использования относятся жилые помещения муниципального жилищного фонда, которые используются городским округом «<адрес>» для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставленные гражданам по иным договорам, предоставлены городским округом «<адрес>» лицам во владение и (или) в пользование.
Согласно п. 1.3 Положения, органом местного самоуправления, осуществляющим управление, владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями коммерческого использования, определена Администрация <адрес>.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и Ощановским В.И. заключен договор коммерческого найма жилого помещения в отношении <адрес>, сроком на 5 лет. В настоящее время Ощановский В.И. проживает в указанной квартире.
Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № «О муниципальном жилищном фонде коммерческого использования городского округа «<адрес>», утвержден Порядок предоставления жилого помещения коммерческого использования городского округа «<адрес>» в собственность граждан и исходя из п. 2.1 указанного Порядка, право на предоставление жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность имеет гражданин, являющийся нанимателем жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования не менее 4,5 лет.
Таким образом, действительно, действующими региональным законодательством предусмотрено право граждан, занимающих жилое помещение жилищного фонда коммерческого использования на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования не менее 4,5 лет, на приобретение жилого помещения в собственность с учетом установленного Порядка такой передачи.
По условиям заключенного договора, срок его действия истекал ДД.ММ.ГГГГ
Обсуждая вопрос об установлении факта пользования истцом жилым помещением непрерывным с ДД.ММ.ГГГГ, суд находит данные требования истца обоснованными, поскольку в силу указания ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении договора найма жилого помещения наниматель может иметь преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
При этом, согласно части 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем.
В случае, если наймодатель в соответствии с положением указанной выше нормы, не выполнил указанной обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.
В материалы дела ответчиком, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств тому, что после истечения срока, на который договор заключался, в период начиная с ДД.ММ.ГГГГ у истца отсутствовало право на продление срока договора и на данные обстоятельства администрация <адрес> не ссылалась, требований о выселении истца из жилого помещения в связи с окончанием договора коммерческого найма, не предъявляла.
Более того, несмотря на расторжение договора ДД.ММ.ГГГГ (после истечения срока действия договора), без выселения истца из жилого помещения, администрация <адрес> заключает новый договор ДД.ММ.ГГГГ с Ощановским В.И., при том, что истец продолжает весь период пользоваться жилым помещением на тех же условиях, что и в ранее заключенном договоре.
Суд обращает внимание, что по смыслу п. 6.2 Договора, продление срока проживания должно было оформляться дополнительным соглашением, а не путем расторжения договора после истечения срока, при том, что в том же п. 6.2 Договора закреплено, что по истечении срока действия договора он и так считается расторгнутым.
Таким образом, у ответчика отсутствовали правовые основания после ДД.ММ.ГГГГ (истечения срока действия договора) предпринимать меры по расторжению договора ДД.ММ.ГГГГ
Данные действия ответчика, противоречащие условиям заключенного договора, привели к формальному отказу Ощановскому В.И. в передаче жилого помещения по договору купли-продажи со ссылкой на исчисление новых сроков возникновения права на предоставление истцу жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность, которые по мнению ответчика должны исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ, без проверки иных критериев для возможности передачи жилого помещения в собственность.
Вместе с тем, принятые администрацией <адрес> решения по расторжению договора при фактическом владении истцом жилым помещением непрерывно и дальнейшее заключение нового договора, привело к прямому нарушению прав истца на реализацию его права на предоставление жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность и иной возможности восстановления прав помимо признания пользования жилым помещением непрерывным с ДД.ММ.ГГГГ не имеется.
Непрерывность фактического проживания в жилом помещении по договору коммерческого найма не оспаривается администрацией <адрес> и подтверждается помимо документальных подтверждений в виде платежных документов по оплате за найм, выданной справкой об отсутствии задолженности, показаниями свидетеля ФИО4, пояснившей, что являясь племянницей истцу, посещая истца периодичностью 5-6 раз в год по месту жительства, подтверждает его непрерывное проживание в <адрес> по Амурскому бульвару в городе Хабаровске с января 2019 г.
При указанных обстоятельствах, требования истца в части признания пользования жилым помещением непрерывным с ДД.ММ.ГГГГ подлежит удовлетворению.
Разрешая требования о возложении на администрацию <адрес> обязанности по заключению договора купли-продажи в отношении спорного жилого помещения, суд принимает во внимание позицию ответчика, поскольку в силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
При этом, в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в собственности поселения, отнесено к вопросам местного значения поселения.
Обязанность заключения договора купли-продажи в отношении жилого помещения коммерческого использования, у ответчика отсутствует, и такая безусловная обязанность не закреплена ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными законами, при том, что непрерывность пользования квартирой коммерческого использования является как указывалось выше лишь одним из критериев, которые предоставляют право на обращение к ответчику с заявлением на приобретения в собственность жилого помещения коммерческого использования. Иные критерии, подлежат дополнительной проверке уполномоченным структурным подразделением ответчика в соответствии с установленным порядком.
При указанных обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требования истца в части возложении на ответчика обязанности заключения договора купли-продажи в отношении спорного жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Ощановского Владимира Иосифовича к администрации <адрес> о признании непрерывным пользования квартирой, возложении обязанности, удовлетворить частично.
Признать пользование Ощановским Владимиром Иосифовичем, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт серии №, выдан УМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №) <адрес> непрерывным с ДД.ММ.ГГГГ
В остальной части иска, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> суд через Центральный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Дата составления мотивированного решения - 22.05.2026 г.
Судья О.С. Белоусова