РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 сентября 2026 года пос. Усть-Омчуг
Хасынский районный суд Магаданской области в составе председательствующего судьи Шуваевой В.И., при секретаре Бризголёвой А.Ф., с участием:
представителя истца – главного специалиста отдела по правовому обеспечению управления по правовому обеспечению и социальной работе администрации Тенькинского муниципального округа Соловьевой М.Б., действующей на основании доверенности, ответчика Тарасовой А.Ю. в режиме видеоконференц-связи, представителя ответчика – Андрейчука П.К., действующего на основании доверенности, в режиме видеоконференц-связи, старшего помощника прокурора Тенькинского района Магаданской области Ким П.В., действующего на основании служебного удостоверения, рассмотрев в судебном заседании в помещении Хасынского районного суда в пос. Усть-Омчуг гражданское дело по исковому заявлению управления жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области к Тарасовой Анастасии Юрьевне о признании договора об изъятии жилого помещения путем выкупа недействительным в части, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
управление жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением.
В обоснование указано, что на основании постановления администрации Тенькинского городского округа Магаданской области от ДД.ММ.ГГГГ №-па многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>-а, признан аварийным и подлежащим сносу. Указанный дом включен в государственную программу Магаданской области «Переселение в 2022-2027 годах граждан из аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года», утвержденную Постановлением Правительства Магаданской области № 790-пп от 6 октября 2022 года.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № об изъятии путем выкупа у ответчика принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 3.1 договора сумма возмещения составила <данные изъяты> руб., выплата возмещения произведена в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Вместе с тем в силу положений ч. 8.2 статьи 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретенного ими такого жилого помещения, при этом положения ч. 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
Поскольку Тарасова А.Ю. приобрела право собственности на изымаемое жилое помещение по возмездной сделке в период действия положений ч. 8.2 статьи 32 ЖК РФ, после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, то в силу прямого указания закона она имеет право на выплату возмещения за него в размере, определенном в соответствии с ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ – не выше стоимости приобретения этого жилого помещения, то есть в размере 50 000 руб., что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ ответчику направлена досудебная претензия об изменении условий договора и возврате излишне уплаченной суммы, согласно до настоящего времени не достигнуто.
Ссылаясь на положения ст.ст. 450, 451 Гражданского кодекса РФ ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, истец просил:
- изменить условия части 3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии жилого помещения путем выкупа, заключенного между Тарасовой А.Ю. в лице представителя, и управлением жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области в части размера возмещения за изымаемую квартиры в размере 50 000 рублей и применения ч. 8.2 статьи 32 ЖК РФ;
- обязать Тарасову А.Ю. в лице представителя по доверенности Тарасовой Е.Ю. возвратить истцу излишне уплаченную сумму по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, зафиксированным в протоколе судебного заседания, принято изменение предмета исковых требований, согласно которым истец, со ссылкой на ст. 167 ГК РФ, просит:
- признать договор об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Тарасовой А.Ю., в лице представителя Тарасовой Е.В., и управлением жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области, недействительным в части установления выкупной цены в размере, превышающем стоимость приобретения жилого помещения ответчиком, а именно в части <данные изъяты> руб.;
- применить последствия недействительности сделки: взыскать с Тарасовой А.Ю. в лице представителя – Тарасовой Е.В. в пользу управления жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области излишне выплаченные денежные средства в размере <данные изъяты> руб.
В письменных возражениях на исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика указывает, что заключенный между сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ исполнен в полном объеме, в связи с чем, в силу положений п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, условия договора изменению не подлежат.
Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным задолго до заключения спорного договора, при этом сведения о дате приобретения ответчиком права собственности на отчуждаемый объект недвижимости были известны покупателю на момент заключения договора об изъятии жилого помещения.
Обращает внимание, что положения ч. 8.2 ст. 31 ЖК РФ не содержат запрета на совершение сделки с большей выкупной стоимостью, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами самостоятельно.
Полагает, что истец действует недобросовестно, поскольку он сам являлся инициатором заключения с ответчиком договора об изъятии жилого помещения, при этом размер возмещения определен в соответствии с актом экспертизы, а ответчик согласилась на заключение договора на предложенных условиях. Истцу были известны все обстоятельства сделки на момент ее заключения, в том числе, ему была известна дата приобретения ответчиком права собственности на жилое помещение; обязательства сторон по договору исполнены в полном объеме, в связи с чем истец не вправе оспаривать договор.
В письменных возражениях от ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика указывает, что в соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Поскольку на момент заключения договора истцу были известны сведения о дате приобретения ответчиком жилого помещения, полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленному требованию, в связи с чем просит применить последствия пропуска указанного срока.
В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, вместе с тем уточнила исковые требования, исключив из просительной части ссылку на представителя ответчика – Тарасову Е.В. Пояснила, что факт неверного определения размера возмещения за изъятое у Тарасовой А.Ю. жилое помещение был выявлен после заключения спорного договора и выплаты ей денежных средств. Выкуп аварийного жилья не является мерой социальной поддержки, а носит компенсационный характер, в связи с чем выявленная переплата подлежит возврату в бюджет вне зависимости от добросовестности ответчика.
Ответчик Тарасова А.Ю. и ее представитель возражали против заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Заслушав пояснения сторон, а также заключение прокурора, полагавшего, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, исследовав представленные в деле доказательства, суд приходит к следующему.
Статьёй 3 ГПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены ст. 8 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с указанной нормой закона, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты гражданских прав относится признание оспоримой сделки недействительной.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
Обязательства возникают из договоров и иных сделок (ч. 2 ст. 307 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьями 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При заключении договора купли-продажи имущества целью покупателя является приобретение права собственности на данное имущество, а у продавца – отчуждение своего имущества и получение денежных средств за данное имущество.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Тарасова А.Ю. являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Постановлением администрации Тенькинского городского округа Магаданской области от 20 сентября 2018 года № 232-па многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком в лице представителя (Продавец) и муниципальным образованием «Тенькинский муниципальный округ Магаданской области» в лице Управления жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области заключен договор № об изъятии путем выкупа у ответчика принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>.
В соответствии с п. 3.1 договора возмещение за изымаемую квартиру составляет 1 467 652 руб. и определена в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
В рамках настоящего договора продавец берет на себя обязательства, в том числе, до подписания настоящего договора предоставить покупателю документы, необходимые для регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию право на недвижимое имущество и сделок с ним (пп. «а» п. 4.1 договора).
Денежные средства по договору перечислены представителю продавца ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией платежного поручения №.
ДД.ММ.ГГГГ осуществлена регистрация права собственности на спорное жилое помещение за муниципальным образованием «Тенькинский муниципальный округ Магаданской области», что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор об изъятии жилого помещения путем выкупа, условия которого исполнены обеими сторонами в полном объеме.
Правоотношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда регулируются Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан.
В п. 3 ст. 2 этого Закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст.ст. 32, 86, ч. 2, 3 ст. 88 ЖК РФ.
По общему правилу обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пп. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Часть 7 статьи 32 ЖК РФ, конкретизирующая положения ст. 35 (ч. 3) и ст. 40 (ч. 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды.
Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.
ДД.ММ.ГГГГ истец, ссылаясь на указанные положения закона, направил в адрес ответчика претензию об изменении условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ в части размера возмещения за изымаемую квартиру на 50 000 рублей и возврате излишне уплаченных денежных средств по договору в размере <данные изъяты> рублей.
Требования истца в добровольном порядке ответчиком удовлетворены не были.
Разрешая требование истца о признании спорного договора недействительным в части размера выкупной стоимости изъятого жилого помещения, суд исходит из следующего.
В соответствии с ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу положений ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Тот факт, что истцу было известно о дате приобретения ответчиком жилого помещения, подтверждается как содержанием самого договора (п. 2.1), так и письменным сообщением представителя истца от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому при заключении указанного договора ответчиком были представлены правоустанавливающие документы на квартиру, в том числе договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом вполне очевидно, что истцу, являющемуся юридическим лицом, на момент заключения спорного договора было также известно и о введении в действие с ДД.ММ.ГГГГ части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, устанавливающей ограничения стоимости изымаемого жилого помещения, право собственности на которые возникло после признания дома аварийным.
Таким образом, на момент заключения спорного договора истцу были известны все обстоятельства, в том числе, влияющие на размер возмещения за изымаемое жилое помещение, при этом воля истца была направлена на заключение соглашения исходя из рыночной стоимости изымаемого помещения, в связи с чем судом не установлено порока воли сторон при совершении оспариваемой сделки, а также каких-либо признаков злоупотребления правом со стороны ответчика, принявшего условия соглашения, предложенных истцом.
В силу положений ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не предоставлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих о недобросовестности ответчика при заключении спорного договора.
Указанный договор является реальным, отвечает требованиям гражданского законодательства, в нем сторонами согласованы все существенные условия, в установленном действующим законодательстве порядке недействительным не признан; доказательств того, что стороны вышеуказанного договора не совершали действий, направленных на создание правовых последствий, соответствующих договору купли-продажи, в материалах дела не имеется.
Доказательств, позволяющих прийти к иному выводу, в материалах дела не имеется.
Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание положения пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ о том, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Указанные принципы закрепляют добросовестность и разумность действий сторон, их соответствие действительному смыслу заключаемого соглашения, справедливость условий заключенной ими сделки; то, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Отказывая в удовлетворении иска в вышеназванной части, суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о применении последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в пользу истца излишне выплаченных денежных средств в размере <данные изъяты> руб.
Кроме того, представителем ответчика заявлено ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.
Разрешая указанные ходатайства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В силу абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Поскольку в судебном заседании установлено, что на момент заключения сторонами договора об изъятии жилого помещения истцу была известна дата приобретения ответчиком указанного жилого помещения, суд полагает, что течение срока исковой давности по договору следует исчислять с даты заключения спорного договора, то есть с 14 мая 2025 года.
Срок исковой давности по заявленным требоваиям истек 15 мая 2026 года; истец обратился в суд с исковым заявлением только 5 августа 2026 года, то есть то есть за пределами указанного срока.
В судебном заседании истцом не представлено каких-либо уважительных причин пропуска указанного срока, в связи с чем оснований для восстановления указанного срока суд не усматривает.
При таких обстоятельствах, поскольку судом установлен факт пропуска истцом срока исковой давности обращения в суд без уважительных причин, суд полагает, что заявленные истцом исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований управления жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области к Тарасовой Анастасии Юрьевне о признании договора об изъятии жилого помещения путем выкупа недействительным в части, применении последствий недействительности сделки – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по гражданским делам Магаданского областного суда через Хасынский районный суд Магаданской области в течение месяца со дня, следующего за днем его вынесения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 12 октября 2026 года.
Судья В.И. Шуваева